2016 QCCQ 954, 2016 QCCQ 954

Delisle c. Desgagné 2016 QCCQ 954 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-004492-154 DATE : 18 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE DELISLE ET CAROLE PÉPIN Demandeurs c.

ANTOINE DESGAGNÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Pierre Delisle et Carole Pépin réclament à Antoine Desgagné la somme de 15 800,00$. Ils prétendent que la maison qu'il leur a vendue est affectée de vices cachés : il y a des infiltrations d'eau au sous-sol et la douche de la salle de bain principale est fissurée. [ 2 ] Antoine Desgagné plaide que la douche était déjà fissurée au moment de leur visite, c'était visible.

Quant aux infiltrations d'eau au sous-sol, elles sont dues à l'âge de la bâtisse et non d'un vice caché. Questions en litige [ 3 ] Les désordres dont se plaignent Pierre Delisle et Carole Pépin sont-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 4 ] Antoine Desgagné a-t-il fait de fausses représentations à Pierre Delisle et à Carole Pépin quant à l'état de l'immeuble avant la

signature du contrat de vente? [ 5 ] Dans l'affirmative, à quel montant Pierre Delisle et Carole Pépin ont-ils droit? Le contexte [ 6 ] Antoine Desgagné est propriétaire de l'immeuble en cause situé sur le Chemin des Patriotes à Sainte-Victoire-de-Sorel, depuis 2007. Il s'agit d'une maison construite en 1959 qui comporte un sous-sol non fini. [ 7 ] Il met sa maison en vente en 2013 par l'entremise d'un courtier immobilier.

Pierre Delisle et Carole Pépin sont intéressés et la visitent avec leur propre courtier Mario Larouche. [ 8 ] Après deux visites et après avoir examiné la déclaration du vendeur signée par Antoine Desgagné en juin précédent, ils lui présentent une promesse d'achat le 28 novembre 2013 au montant de 155 000,00$. Le lendemain, Antoine Desgagné leur fait une contre- proposition à 173 000,00$ qu'ils acceptent. [ 9 ] Le 24 avril 2015, tous se présentent chez le notaire pour signer le contrat de vente.

Selon Pierre Delisle, Antoine Desgagné déclare après la signature du contrat qu'il y a déjà eu des infiltrations d'eau au sous-sol. Antoine Desgagné prétend qu'il a plutôt fait cette déclaration avant la signature du contrat.

Le Tribunal reviendra plus loin sur ces versions contradictoires. [ 10 ] Immédiatement après la signature du contrat, Pierre Delisle et Antoine Desgagné se rendent à la propriété et constatent qu'il y a de l'eau; la pompe submersible que Pierre Delisle n'avait pas vue lors des visites préachat, est en place et fonctionne. [ 11 ] Pierre Delisle et Carole Pépin sont surpris et choqués : les infiltrations survenues devaient nécessairement être à la connaissance de leur vendeur, qui ne leur a rien dit avant la signature du contrat de vente et n'a rien déclaré dans sa déclaration du vendeur. [ 12 ] En début janvier 2014, Pierre Delisle et Carole Pépin font appel aux services de Martin Lafrenière, inspecteur en bâtiment.

Lors de sa visite des lieux, il note des cernes à certains endroits au bas des murs. Il constate un espacement entre la couche de ciment des murs et le mur de fondation : de l'eau y stagne à certains endroits pouvant provoquer des odeurs, de la moisissure et des champignons. [ 13 ] À son avis, Antoine Desgagné aurait dû mettre un drain pour évacuer l'eau provenant de l'extérieur et la rediriger vers l'extérieur. [ 14 ] Quelques discussions suivent entre les parties pour tenter de régler le problème. [ 15 ] En juin 2014, Antoine Desgagné obtient une estimation de Transport R.

Lahaie & Fils inc. pour creuser le long d'un seul mur à quatre pieds de profondeur et poser une membrane d'étanchéité, ce qui coûterait 3 000,00$ plus taxes. [ 16 ] Les demandeurs refusent cette solution qui n'est que très partielle et ne règle rien, à leur avis. [ 17 ] Le 5 juin 2014, leur procureur écrit à Antoine Desgagné rappelant les événements et lui reprochant ses fausses déclarations à l'effet que l'immeuble n'avait jamais connu d'infiltration d'eau au sous-sol.

Il l'informe que ses clients entendent le tenir responsable du prix des travaux correctifs dont il sera informé dès qu'ils en auront obtenu l'évaluation. [ 18 ]

Malgré les échanges entre les avocats des parties, aucun règlement n'intervient. [ 19 ] Le 10 septembre 2014, Pierre Delisle et Carole Pépin obtiennent une soumission de Drains A9 au montant de 18 338,00$ qui inclut tous les travaux relatifs à la pose d'un drain français et d'une membrane imperméabilisante sur la fondation, incluant le remblaiement, le nettoyage du terrain et le terrassement. [ 20 ] À cette réclamation, les demandeurs ajoutent un montant de 1 264,71$ pour le remplacement de la douche de la salle de bain principale.

Ils prétendent qu'elle est fissurée lorsqu'ils ont pris possession de la maison alors qu'elle ne l'était pas quand ils l'ont visitée en novembre 2013. [ 21 ] Antoine Desgagné aurait avoué à Pierre Delisle qu'entre l'acceptation de la promesse d'achat et la vente, il est tombé et l'a brisée. Antoine Desgagné nie avoir fait cette déclaration. [ 22 ] Ils réduisent la réclamation concernant la douche à 800,00$ et celle des travaux de pose de drain et d'imperméabilisation de la fondation à 15 000,00$.

Le montant total de 15 800,00$ est réduit à 15 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances. Droit applicable [ 23 ] L'

article 1726 C.c.Q. énonce ce qui suit : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

" [ 24 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 25 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal analyse généralement quatre critères :

1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3.

Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 26 ] La jurisprudence constante est à l'effet que l'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre les mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser [1] . [ 27 ] La vérification de l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence [2] . L'

article 1726 C.c.Q. écarte spécifiquement l'obligation de l'acheteur d'avoir recours à un expert. [ 28 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme non apparent si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [3] . [ 29 ] Ainsi, les tribunaux qualifient de vices cachés les problèmes qui pourraient être considérés apparents en raison des indices les signalant, lorsqu'il y a agissements dolosifs ou fausses déclarations, déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées des vendeurs [4] . [ 30 ] Ainsi, des fausses déclarations ou les agissements dolosifs vicient le consentement des acheteurs, lorsque le vendeur cache le véritable état des lieux [5] .

Celui-ci doit faire preuve de bonne foi selon les articles 7 et 1375 C.c.Q. : " 7 . Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. " [ 31 ] En présence de vices cachés, le montant accordé à l'acheteur vise à l'indemniser et non à l'enrichir.

Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [6] , les auteurs Baudouin et Deslauriers précisent ce qui suit quant à l'indemnisation : " La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale.

" [ 32 ] Ils ajoutent [7] : " Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subis, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances… " [ 33 ] Cependant, en présence de dol et de fausses représentations de la part du vendeur, celui-ci ne peut opposer la dépréciation réelle du bien et de ses composantes en raison de leur vétusté et de leur usure. L'acheteur a alors droit au montant des travaux correctifs pour mettre le bien à un niveau conforme au dol ou aux fausses représentations du vendeur [8] , puisque s'il avait connu l'état réel du bien acheté, il n'aurait pas payé le prix convenu sur la foi de ces représentations.

Analyse et décision [ 34 ] Le Tribunal analysera séparément les questions relatives à la douche de la salle de bain principale et à la fondation. A. Douche de la salle de bain principale [ 35 ] La preuve présentée ne permet pas de conclure que la douche est affectée d'un vice caché ou a fait l'objet de fausses représentations de la part du vendeur. B. Fondation [ 36 ] La preuve non contredite révèle que la fondation de la maison, construite en 1958, est en blocs de béton assemblés par des joints de mortier.

Il n'y a pas de drain français. [ 37 ] Selon l'inspecteur en bâtiment Martin Lafrenière et Benoît Potvin, spécialiste des problèmes de fondation depuis plus de 10 ans, l'eau s'infiltre de l'extérieur à travers les murs de béton soit parce qu'il n'y a pas de drain français soit parce que certains joints de mortier sont usés, ou par un effet combiné de ces deux éléments. Dans son rapport écrit, Benoît Potvin précise : " Nous avons effectué une inspection avec excavatrice au […] afin de constater qu'il n'y a aucun drain et que l'eau ne circule pas autour

de la maison. La fondation de cette maison est en mur de blocs de béton. Des murs ont été ajoutés à l'intérieur de la maison, mais cela n'empêche pas l'eau de pénétrer; celle-ci s'infiltre par les blocs de béton. Cela peut causer des fissures, de la moisissure, de l'infiltration d'eau et peut faire en sorte que la maison se soulève dû aux gels et dégels puisque les blocs ne se vident jamais de toute l'eau. Nous suggérons une pose d'imperméabilisation et d'un drain français afin de faire circuler l'eau. Cela exige des travaux d'excavation, de déplacement de galerie, de terrassement et pose de margelle.

" [ 38 ] Selon Martin Lafrenière, à l'intérieur, il y a un espacement entre le mur " doublé " de ciment et le mur original de fondation où l'eau stagne à certains endroits, ce qui peut provoquer odeurs, moisissure et champignons. [ 39 ] L'absence de drain français et l'usure des joints de mortier ne sont pas un défaut de construction de l'immeuble, mais néanmoins ont permis la survenance d'infiltrations d'eau.

En doublant le mur de fondation par un mur de ciment et en ne révélant pas la survenance des infiltrations, Antoine Desgagné a empêché Pierre Delisle et Carole Pépin de convenir en tout état de cause du prix d'achat. [ 40 ] Aucun indice ne pouvait permettre à Pierre Delisle et Carole Pépin de suspecter l'existence de tels problèmes lors de leurs visites préachat. Pierre Delisle était certes curieux de savoir pourquoi un mur de ciment recouvrait les fondations. Or, Antoine Desgagné indique qu'il a fait ce mur parce que le mur original était taché, noirci par le chauffage en place, il a voulu faire plus propre.

Cette affirmation n'est pas vraisemblable compte tenu de toutes les circonstances, notamment en raison de l'absence de tout système de chauffage pouvant occasionner les taches et le noircissement invoqués par Antoine Desgagné. [ 41 ] Lorsque Antoine Desgagné double le mur de fondation par un mur de ciment, il croit empêcher les infiltrations d'eau, mais sans succès. [ 42 ] Selon la preuve prépondérante, il connaît le problème d'infiltration d'eau avant la vente, bien qu'il réponde par la négative à une question à ce sujet dans le formulaire " Déclaration du vendeur " qui est remis aux acheteurs et que ceux-ci considèrent avant de faire leur offre. [ 43 ] Dans son témoignage, Antoine Desgagné nie d'abord avoir eu connaissance des infiltrations d'eau.

Mais il affirme plus loin en avoir dénoncé la survenance à ses acheteurs avant la signature du contrat de vente. Ceux-ci auraient tout de même consenti à signer le contrat et à aller voir sur place après seulement. [ 44 ] Cela est hautement improbable.

Le Tribunal préfère le témoignage de Pierre Delisle à l'effet que Antoine Desgagné ne lui fait cette déclaration qu'après la signature du contrat de vente. [ 45 ] Par conséquent, tenant compte des enseignements de la jurisprudence citée plus haut lorsque par ces déclarations ou agissements, le vendeur a caché le véritable état des lieux, et compte tenu de la preuve prépondérante quant au coût des travaux correctifs, le Tribunal accorde à Pierre Delisle et Carole Pépin la somme de 15 000,00$ , soit le montant de la soumission de Drains A9 réduite vu la limite monétaire de la Division des petites créances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] ACCUEILLE l'action des demandeurs; [ 47 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 15 000,00$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 13 novembre 2014, date de la mise en demeure; [ 48 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 200,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.