2022 QCCA 350, 2022 QCCA 350

Dupras c. Ville de Mascouche 2022 QCCA 350 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029164-209 (705-17-006754-160) DATE : 16 mars 2022 FORMATION : LES HONORABLES JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. GINETTE DUPRAS APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE – demanderesse c. VILLE DE MASCOUCHE INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE – défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DESE DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Mme Ginette Dupras (« l’appelante ») se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Judith Harvie), du 12 août 2020 [1] , lequel accueille en

partie sa demande, déclare que son terrain a été l’objet d’une expropriation déguisée par la Ville de Mascouche (« l’intimée ») et condamne cette dernière à lui verser 436 000 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle depuis le 18 décembre 2015, en plus de rembourser les taxes acquittées sur l’immeuble depuis le 15 avril 2015. [ 2 ] Dans son appel incident, l’intimée prétend à l’inexistence d’une expropriation déguisée en l’espèce et au fait que le recours de l’appelante était prescrit. **** [ 3 ] Le 23 juin 1976, l’appelante acquiert de sa tante, pour le prix de 1 $, un lot boisé d’environ 1 100 000 de pieds carrés (« le terrain ») situé sur le territoire de l’intimée.

À cette époque, la réglementation municipale permet un usage résidentiel sur environ 70 % du terrain, le reste étant zoné « conservation » [2] . L’acquisition de ce terrain ayant un but d’investissement à très long terme, ce n’est qu’en 2008, puis en 2015, que l’appelante et son conjoint, André Bergeron (« Bergeron »), visitent les lieux. [ 4 ] En 1985, l’appelante autorise l’intimée à aménager une piste de ski de fond sur le terrain pour la période comprise entre le 15 novembre 1985 et le 15 avril 1986.

Cette entente est renouvelable automatiquement, chaque année, à moins d’avis contraire. [ 5 ] Au début des années 2000, l’intimée développe le parc du Grand-Coteau, lequel est en

partie adjacent au terrain et y crée graduellement un réseau de sentiers pédestres et de ski de fond pour sa population, auprès de laquelle elle en fait la promotion. [ 6 ] Le 5 septembre 2006, l’intimée adopte le règlement de zonage 1103, lequel fait passer la totalité du terrain en zonage « conservation ».

Au terme de cette modification, toute construction est interdite et n’est essentiellement permis que l’usage pour une activité sylvicole ou acéricole ou encore de récréation extensive. [ 7 ] Ce n’est qu’au printemps 2008, alors qu’elle s’enquiert auprès de l’intimée du potentiel d’utilisation de son terrain, que l’appelante prend connaissance de la modification de zonage.

Elle entame alors, par l’entremise de son conjoint Bergeron, des discussions avec l’intimée afin que celle-ci modifie le zonage de son terrain ou encore acquiert celui-ci. [ 8 ] Les parties offrent des versions différentes de ces pourparlers, lesquels durent plusieurs années.

Elles admettent toutefois toutes deux qu’il y est discuté différents scénarios, dont celui de la modification du zonage ou encore celui de l’achat du terrain par l’intimée. [ 9 ] Au terme d’une rencontre avec Pascal Dubé, « chef de l’environnement » de l’intimée, l’appelante et Bergeron réalisent en décembre 2014 qu’un des sentiers du réseau, soit un tronçon de la piste « la Persévérante » ainsi qu’une piste cyclable traversent le terrain. La première est la piste faisant l’objet de l’entente de 1985, alors que la seconde, qui empiète dans la

section sud-ouest du terrain à l’intérieur de l’assiette d’une servitude d’Hydro-Québec, a été aménagée et autorisée par la Régie de l’aqueduc intermunicipale des

Moulins et entretenue par l’intimée. [ 10 ] Le 23 mars 2015, l’intimée adopte le règlement 834-3, lequel autorise un sentier canin sur le parcours de la Persévérante, et ce, du 15 avril au 15 novembre de chaque année sans obtenir le consentement de l’appelante. [ 11 ] L’appelante fait évaluer son terrain en 2015, lequel est estimé à 4 550 000 $. L’intimée procède à son tour à une évaluation à l’été 2015, mais le résultat de celle-ci ne figure pas dans le dossier. [ 12 ] Les parties se rencontrent à l’automne 2015 afin de discuter de la vente du terrain, mais ne peuvent s’entendre.

Le 8 février 2016, l’intimée informe l’appelante qu’elle n’entend pas acquérir le terrain et qu’elle relocalisera la piste cyclable. Le 24 mars 2016, l’appelante intente une poursuite pour expropriation déguisée. * * * [ 13 ] La juge de première instance s’attarde d’abord à la question de la prescription du recours de l’appelante. Sur ce point, elle écarte la prétention de cette dernière selon laquelle l’expropriation déguisée aurait eu lieu lors de l’adoption du règlement concernant le sentier canin en 2015.

Selon la juge, c’est plutôt l’adoption du règlement 1103, en 2006, conjugué à l’appropriation du terrain par l’intimée, déjà consommée à cette époque, qui constitue l’expropriation déguisée. Conformément au principe établi dans l’arrêt Benjamin [3] , c’est donc le 5 septembre 2006 que l’expropriation déguisée s’est concrétisée. [ 14 ] Se pose alors la question de la prescription du recours puisque celui-ci a été intenté le 24 mars 2016.

Sur ce point, la juge estime que lorsque « […] le contexte donne des motifs raisonnables de croire que le dommage ne se matérialisera pas – par exemple dans le cas de pourparlers avec le défendeur – le droit d’action ne prend pas naissance vu l’absence d’intérêt à entreprendre un recours pouvant raisonnablement s’avérer inutile » [4] .

Elle conclut que ce n’est que le 8 février 2016, date à laquelle il devient clair que la Ville n’achètera pas le terrain, que la prescription a pu commencer à courir. [ 15 ] Concernant le fond du litige, même si le règlement de 2006 ne proscrit pas toute forme d’usage, la juge conclut que l’appelante a rempli son fardeau d’établir que ce règlement la prive de toute « utilisation raisonnable » du terrain. De même, elle constate que, comme dans l’arrêt Benjamin , la Ville s’est appropriée le terrain comme s’il faisait

partie du parc du Grand-Coteau. Elle conclut donc que, bien que l’intimée ait agi de bonne foi « […] l’effet conjugué des restrictions découlant du règlement de zonage et de l’appropriation du Terrain entraîne l’expropriation déguisée » [5] de celui-ci. [ 16 ] La juge fixe ensuite au 5 septembre 2006 le moment où doit s’effectuer l’évaluation de l’indemnité. Selon elle, l’appelante « […] ne peut prétendre maintenant qu’elle a droit à une indemnité plus importante que la valeur du Terrain au moment de l’expropriation si cette tentative [de négociation] échoue.

Cela reviendrait à modifier la nature même du recours qui permet le versement d’une indemnité équivalente à la valeur du Terrain au moment de son expropriation déguisée » [6] . [ 17 ] Quant au quantum , la juge rejette le rapport d’expertise déposé par l’appelante en raison de ses nombreuses lacunes qui « entachent irrémédiablement [s]a crédibilité » [7] et du fait que le terrain y est évalué en date du 19 janvier 2015, date qui diffère de celle qu’elle retient.

La juge opte plutôt pour l’expertise déposée par l’intimée au motif qu’elle est plus crédible, qu’elle est faite en date de l’adoption du règlement 1103 et qu’elle prend en compte plusieurs contraintes essentielles, notamment l’aire de la zone susceptible de glissement de terrain et l’acquisition d’un lot limitrophe afin de desservir le terrain.

Faisant siennes les conclusions de ce rapport, la juge fixe le montant de l’indemnité à 436 000 $. [ 18 ] Concernant les taxes acquittées depuis l’expropriation, en raison de l’absence de preuve soumise par l’appelante antérieurement au 15 avril 2015 et des conclusions en ce sens dans ses procédures –qu’elle n’a pas modifiée malgré qu’elle en ait eu l’opportunité– la juge fixe le remboursement à cette date. [ 19 ] Pour ce qui des intérêts et de l’indemnité additionnelle, la juge considère qu’il n’y a pas lieu de s’écarter de la règle voulant que le créancier y ait droit à compter de la mise en demeure, soit le 18 décembre 2015. [ 20 ] Quant aux frais d’expertise, la juge refuse le remboursement des frais associés au rapport d’évaluation déposé par l’appelante, car celui-ci n’a pas été utile.

Elle lui accorde toutefois le remboursement des honoraires de l’arpenteur-géomètre. [ 21 ] Enfin, la juge rejette la demande de l’appelante relative au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires au motif que l’intimée n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans la conduite de sa défense et qu’il existait un fondement juridique objectivement valable à sa contestation. * * * [ 22 ] L’appel principal porte sur la valeur de l’indemnité et de certains autres frais.

L’appelante fait valoir que la juge aurait dû se placer au moment de l’audition afin de déterminer l’indemnité à laquelle elle avait droit et ainsi retenir la valeur de 4 550 000 $ proposée par son expert. Elle fait aussi valoir qu’elle a droit au remboursement de ses frais d’expertise, de même que de ses honoraires extrajudiciaires. [ 23 ] Dans l’éventualité où la Cour confirmerait la date de l’expropriation déguisée retenue par la juge de première instance, l’appelante fait subsidiairement valoir qu’elle a droit au remboursement des taxes municipales à compter de cette date, soit le 5 septembre 2006.

Elle plaide enfin que la juge ne pouvait lui ordonner de passer

titre puisque son offre était conditionnelle à l’obtention d’une indemnité de 4 550 000 $. [ 24 ] Dans son appel incident, l’intimée fait quant à elle valoir que la juge a erré en concluant à l’expropriation déguisée du terrain de l’appelante et que le recours de cette dernière n’était pas prescrit. [ 25 ] Puisqu’il porte sur le fondement même de la responsabilité de l’intimée, la logique suggère de traiter l’appel incident en un

premier temps pour ensuite traiter l’appel principal, lequel soulève différentes questions liées à l’indemnisation du préjudice. I – L’appel incident [ 26 ] L’intimée fait valoir que la juge erre en concluant à une expropriation déguisée et en concluant que le recours de l’appelante n’était pas prescrit. - L’existence d’une expropriation déguisée [ 27 ] Rappelons d’abord que l’expropriation déguisée résulte d’un acte « qui a pour effet de déposséder un particulier ou une entreprise d’un bien ou d’enlever pratiquement toute possibilité d’usage d’un bien » [8] .

Un simple changement de zonage pas plus que la seule diminution de la valeur de l’immeuble ou une perte de valeur potentielle ne suffisent pour conclure à une expropriation déguisée [9] .

Le geste de la Ville doit équivaloir à une « négation absolue » de l'exercice du droit de propriété ou une « véritable confiscation de l'immeuble » [10] , le critère généralement retenu pour évaluer son existence étant que les restrictions imposées « doivent avoir pour effet de supprimer toute utilisation raisonnable de l’immeuble » [11] . [ 28 ] L’expropriation déguisée peut résulter du seul fait d’un règlement restrictif ou de la conjugaison d’un tel règlement et d’une appropriation physique [12] .

Chaque cas repose sur les circonstances propres de l’espèce [13] et, en ce sens, l’existence d’une expropriation déguisée constitue une question de fait ou au mieux une question mixte. Notre Cour n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [14] . [ 29 ] Par ailleurs, la bonne ou la mauvaise foi de la municipalité – le caractère fautif de son comportement – n’est pas pertinente à l’analyse [15] , c’est « l’effet même du règlement » qui importe [16] .

C’est ainsi que lorsque la Cour suprême utilise la notion d’abus pour qualifier l’expropriation déguisée, elle réfère à l’exercice abusif du pouvoir de réglementer afin de procéder, de facto , à une expropriation sans verser l’indemnité exigée notamment par l’

article 952 du Code civil du Québec [17] . La validité du règlement restrictif d’usage n’est, par conséquent, pas un obstacle à l’existence d’une expropriation déguisée [18] . [ 30 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 31 ] L’intimée plaide que ce n’est que par la conjugaison de l’appropriation qu’elle aurait fait du terrain de l’appelante et de l’effet restrictif du règlement que la juge conclut à l’existence d’une expropriation déguisée.

Or, selon l’intimée, ni l’un ni l’autre de ces éléments, de manière indépendante ou concertée, ne permet ici de tirer une telle conclusion. [ 32 ] Quant au premier aspect, les parties réitèrent ce qu’elles avaient fait valoir en première instance. C’est ainsi que l’intimée avance qu’elle ne s’est jamais approprié le terrain de l’appelante, le seul sentier passant sur celui-ci étant la piste de ski de fond prévue dans l’entente de 1985.

L’appelante, quant à elle, fait valoir que ce n’est que lors de l’adoption du règlement concernant le sentier canin, en 2015, lequel emprunte le même parcours que celui de la piste de ski de fond, mais pour un usage estival non autorisé dans l’entente de 1985, que l’intimée s’est approprié le terrain. [ 33 ] Dans le jugement entrepris, la juge s’écarte de ces deux positions pour en adopter une troisième, selon laquelle l’intimée s’est approprié le terrain avant même l’adoption du règlement de 2006.

Pour tirer cette conclusion, la juge se repose sur divers éléments tels que la création, l’entretien ou la signalisation de différents sentiers et pistes passant sur le terrain, la cartographie du parc du Grand- Coteau qui inclut certains de ceux-ci et le témoignage d’un fonctionnaire selon lequel les employés de la Ville ont été surpris d’apprendre en 2015 que le terrain n’appartenait pas à l’intimée. Bref, selon la juge, la Ville agissait comme si le terrain lui appartenait, raison qui explique pourquoi elle adopte le règlement sur le sentier canin en 2015, sans même en avoir discuté avec l’appelante.

Pour la juge, ce règlement ne constitue pas en soi l’appropriation du terrain par l’intimée, mais est plutôt l’illustration d’une appropriation déjà consommée. [ 34 ] Cette conclusion factuelle relève de la discrétion de la juge de première instance, laquelle demande un haut degré de déférence de la part de notre Cour. L’intimée n’ayant su convaincre qu’il y avait dans le raisonnement de la juge une erreur manifeste et déterminante, ce premier argument doit échouer.

Ajoutons que l’appropriation par la Ville, comme nous l’avons vu, n’est pas un prérequis à une expropriation déguisée, celle-ci pouvant résulter du seul effet d’un règlement restrictif. Or, s’il est vrai que la juge écrit que « […] l’effet conjugué des restrictions découlant du règlement de zonage et de l’appropriation du Terrain entraîne l’expropriation déguisée » [19] , une lecture attentive de ses motifs laisse à penser qu’elle serait parvenue à la même conclusion sur le seul fondement du règlement restrictif.

Voyons ce qui en est, donc, de ce deuxième élément. [ 35 ] Sur ce point, l’intimée plaide que le règlement de 2006 ne constitue pas une expropriation déguisée tant parce qu’il n’empêche pas tout usage du terrain –ni ne lui fait perdre l’entièreté de sa valeur commerciale– que parce qu’une telle conclusion aurait pour effet de nier la volonté du législateur quant à la mise en œuvre des orientations gouvernementales en matière d’aménagement du territoire et de la protection de l’environnement, plus spécifiquement quant à la protection du couvert forestier. [ 36 ] Même s’il est vrai, comme le soulève l’intimée, que le zonage « conservation » ne supprime pas toute utilisation privée du terrain, le potentiel résiduel d’utilisation est si limité que la juge pouvait conclure, sur la base de la preuve, que le règlement de 2006 prive l’appelante de toute « utilisation raisonnable » de son terrain.

L’intimée insiste beaucoup sur le fait que l’appelante peut toujours, selon le règlement, exercer certaines activités de sylviculture ou d’acériculture.

Or, référant notamment au témoignage de Sylvain Chevrier, directeur général de l’intimée, qui admet que le zonage conservation « ne permet pas grand-chose dans les faits », la juge prend bien en compte ces usages résiduels dans son analyse, mais, eu égard aux limites imposées par le règlement de 2006, notamment l’impossibilité de toute construction ou d’installation d’infrastructure quelconque, elle conclut que ceux-ci ne suffisent pas pour constituer une utilisation raisonnable du terrain.

Faute d’une erreur manifeste et déterminante, il n’y a pas lieu d’intervenir sur cette conclusion [20] . [ 37 ] L’intimée fait ensuite valoir qu’il ne peut pas y avoir expropriation déguisée en l’espèce puisque le règlement de 2006 s’inscrit dans ses pouvoirs et obligations de mise en œuvre de la volonté du législateur de protéger le couvert forestier. Or, sur ce point, il importe de distinguer la conformité du règlement à l’habilitation législative, d’une part, de l’obligation de la Ville d’indemniser le propriétaire

qui se voit de facto exproprié par l’effet du règlement, d’autre part. Comme l’écrivent des auteurs, c’est une erreur de conclure qu’il ne peut y avoir d’expropriation déguisée lorsque la ville a le pouvoir d’adopter le règlement restrictif [21] . En l’espèce, l’appelante ne conteste pas que le règlement de 2006 respecte l’environnement législatif applicable.

Elle ne fait que plaider qu’en raison des effets restrictifs du règlement de 2006 elle a été, de facto , expropriée et qu’elle a donc droit à une indemnité. [ 38 ] L’intimée rétorque qu’en l’espèce le législateur a instauré un régime lui permettant d’intervenir sans avoir à indemniser le propriétaire. Elle appuie son argument sur l’arrêt Ville de Saint-Rémi [22] où notre collègue, le juge Sansfaçon, évoquait cette hypothèse lorsque le législateur le prévoyait explicitement. Or, tout comme dans cet arrêt, la question n’est pas déterminante ici puisque l’

article 113 (12.1

o) de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [23] concernant la protection du couvert forestier ne permet pas à la municipalité de prohiber tout usage du sol. Il ne peut ainsi constituer, si tant est que cela soit possible, une disposition écartant l’obligation légale d’indemniser. [ 39 ] Il est indéniable que les villes, notamment par leur pouvoir de zonage, jouent un rôle de plus en plus névralgique dans la gestion de l’environnement, qu’il s’agisse, par exemple, de la protection des milieux humides ou, comme ici, du couvert forestier.

Il est également incontestable que la protection de l’environnement, dans toutes ses dimensions, constitue une cause d’utilité publique qui, comme notre Cour l’a déjà affirmé, peut avoir pour effet d’imposer une charge supplémentaire au propriétaire [24] . Il demeure que, sous réserve d’une éventuelle habilitation législative spécifique en ce sens qui n’existe pas en l’espèce, lorsque de ces efforts requis découle une expropriation déguisée, le coût de cette mesure ne peut revenir au seul propriétaire, lequel a droit à une indemnisation suffisante. C’est le fondement même du principe retranscrit à l’

article 952 C.c.Q . [ 40 ] Ainsi les conclusions de la juge quant à l’existence d’une expropriation ne pouvant être écartées, l’appelante avait le droit à une juste indemnité. Ce moyen doit donc échouer. - La prescription du recours [ 41 ] Les parties s’entendent sur le fait que le recours pour expropriation déguisée est soumis à la prescription triennale de l’article 2925 C.c.Q. C’est sur le point de départ de la prescription que les avis divergent.

Pour l’intimée, la prescription a commencé à courir dès l’adoption du règlement le 5 septembre 2006 ou, au plus tard, au moment où l’appelante en a eu connaissance en 2008. Or, dans les deux cas, son recours serait prescrit.

L’appelante, quant à elle, plaide que le point de départ est celui retenu par la juge, soit le 8 février 2016, moment où l’appelante apprend que la Ville n’achètera pas son terrain et qu’elle est donc victime d’une expropriation déguisée. [ 42 ] La détermination du point de départ constitue une question éminemment factuelle sur laquelle notre Cour n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [25] .

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. [ 43 ] La juge se fonde sur les faits particuliers du dossier pour conclure que la prescription n’a pu commencer à courir avant le 8 février 2016, c’est-à-dire au moment où l’intimée annonce à l’appelante qu’elle ne fera pas l’acquisition du terrain.

De la preuve testimoniale qu’elle retient, appréciation sur laquelle il n’y a aucun motif d’intervenir, la juge conclut que dès 2008, au moment où l’appelante prend connaissance du zonage conservation, jusqu’à l’adoption du nouveau schéma d’aménagement de la MRC en 2013, on l’informe de ne pas s’inquiéter, la Ville rétablira le zonage ou achètera le terrain. Puis, lorsqu’à la fin de 2013, il est su que le parc du Grand-Coteau demeure une zone de conservation, on l’informe, sans discontinuité jusqu’à la lettre du 8 février 2016, que la Ville se portera acquéreuse du terrain. [ 44 ] Mais il y a plus.

Non seulement ce sont là les déclarations que l’appelante et son conjoint reçoivent de différents fonctionnaires de l’intimée, et même du maire, mais la volonté d’acquérir le terrain s’exprime publiquement dès 2014 dans une série de plans stratégiques publics, le dernier datant de janvier 2016.

Et plus encore, en mars 2015, l’intimée annonce la création du sentier canin sans demander l’autorisation à l’appelante et le renouvelle à l’automne de la même année. [ 45 ] Ce sont toutes là des circonstances fort particulières qui, bien que différentes, participent du même esprit que dans l’arrêt Ville de Lorraine où notre Cour a pu conclure qu’en raison des gestes posés par la Ville, lesquels avaient entretenu l’espoir raisonnable, voire une attente légitime, d’un changement de zonage ou d’une expropriation en bonne et due forme, la cause d’action n’avait pu se cristalliser avant que les propriétaires ne réalisent que tel ne serait pas le cas [26] . [ 46 ] Il ne faut pas comprendre du présent arrêt que de simples négociations, pour régler un litige actuel ou à venir, ont pour effet de suspendre le calcul de la prescription.

Tel n’est pas le cas, en l’espèce, où l’intimée par ses agissements décrits plus haut a eu pour effet de retarder la cristallisation même de la cause d’action. Ce qui, nous y reviendrons, aura une conséquence importante dans le cadre de l’appel principal et, plus spécifiquement, sur la date d’évaluation de l’indemnité. [ 47 ] La prescription ayant commencé à courir le 8 février 2016, le recours n’était pas prescrit et l’appel incident doit être rejeté.

II – L’appel principal [ 48 ] L’appelante fait valoir que la juge de première instance erre dans la détermination du montant de l’indemnité, dans la fixation de la date du recouvrement des taxes, de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle, dans le fait d’ordonner le transfert de propriété, dans son refus d’ordonner le remboursement des frais de son expert en évaluation et dans le rejet de la réclamation pour les honoraires de ses avocats. - Le montant de l’indemnité [ 49 ] L’appelante reproche ici à la juge d’avoir fixé la date d’évaluation de l’indemnité au 5 septembre 2006 et d’avoir mal exercé son pouvoir d’appréciation des expertises produites par les parties. [ 50 ] Sur le premier aspect, elle prétend que, par analogie avec la procédure d’expropriation, l’évaluation aurait dû s’effectuer au

moment du transfert de propriété du terrain, en l’occurrence le jour du jugement ou, pour les fins de l’administration de la preuve, celui de l’audience. Il s’agit d’une position différente de celle soutenue en première instance, soit que l’expropriation déguisée s’était cristallisée lors de l’adoption du règlement concernant le sentier canin le 23 mars 2015 et que c’est à ce moment-là que l’indemnité devait être fixée. L’intimée, quant à elle, fait valoir que la juge a eu raison d’évaluer l’indemnité au jour de l’expropriation déguisée, soit le 5 septembre 2006. [ 51 ] L’

article 952 C.c.Q. prévoit que le propriétaire, contraint de céder sa propriété pour une cause d’utilité publique, doit recevoir une juste et préalable indemnité, c’est-à-dire qui doit viser une réparation intégrale de la perte de l’exproprié [27] sous l’angle le plus avantageux pour celui-ci [28] .

Dans le cas d’une expropriation déguisée découlant d’une réglementation restrictive, ce principe implique que l’évaluation doit s’établir non pas en fonction du nouveau zonage, mais de celui dont bénéficiait le terrain sous le règlement antérieur, « […] une municipalité ne [pouvant] pas, dans une première étape, causer une dépréciation à la valeur d’un immeuble par un « zonage restrictif » et, dans une deuxième étape, en tirer profit en l’expropriant à moindre coût » [29] . [ 52 ] Il est généralement reconnu que l’évaluation doit se faire au moment où l’expropriation déguisée a lieu.

C’est ainsi que, dans l’arrêt Benjamin , notre Cour a conclu que l’expropriation déguisée découlant de la conjugaison du zonage restrictif et de l’appropriation du terrain et a fixé au moment de cette dernière, étape chronologiquement la plus tardive, la valeur de l’indemnité [30] . [ 53 ] Il n’y a pas lieu, contrairement à ce que plaide l’appelante, de s’écarter de ce principe pour adopter une règle selon laquelle l’évaluation devrait être faite en date de l’audience.

S’il est vrai que ce n’est que par le jugement que s’opère le transfert de propriété et que donc, en cette matière, il est constitutif de droit, il demeure que l’effet confiscatoire a déjà eu lieu et que c’est celui-ci qui fait l’objet de l’indemnisation. [ 54 ] En l’espèce, la difficulté se présente du fait que si le règlement restrictif dont découle l’expropriation déguisée date de 2006, la prescription a pu commencer à courir, en raison du comportement de l’intimée, que le 8 février 2016. L’on fait alors face à un dilemme.

Soit, comme l’a fait la juge, on fixe l’indemnité en 2006, faisant ainsi perdre l’équivalent de près de 10 ans d’intérêts au taux légal et d’indemnité additionnelle –lesquels ne peuvent courir avant la mise en demeure– soit on fixe l’indemnité en 2016, imposant alors à l’intimée de verser l’équivalent de la plus-value calculée en fonction de l’ancien zonage, en raison du retard de l’action en justice.

S’il n’y a pas, à vrai dire, de solution parfaite, il paraît plus opportun, eu égard aux circonstances exceptionnelles de la présente espèce, de fixer la valeur de l’indemnité au 8 février 2016. [ 55 ] C’est d’abord la solution qui apparaît la plus logique puisque c’est à ce moment-là, pour reprendre l’expression de notre Cour dans l’arrêt Ville de Lorraine , que la « […] cause d’action (une expropriation déguisé

e) s’est cristallisée […] » [31] . Le temps écoulé entre 2006 et 2016 ne résulte pas, nous l’avons vu, de simples négociations entre les parties afin de trouver un terrain d’entente et d’éviter un litige, ce qui serait insuffisant en soi pour retarder la prescription, mais d’affirmations, privées et publiques, que la Ville rétablira le zonage résidentiel ou verra à acheter le terrain.

Tout cela a donc pour conséquence de neutraliser de manière temporaire l’effet restrictif du règlement adopté en 2006 et de reporter d’autant la réelle cristallisation de l’expropriation déguisée au 8 février 2016. [ 56 ] C’est ensuite la solution qui apparaît la plus équitable pour l’expropriée, ici l’appelante, et la plus conforme au principe selon lequel l’indemnité doit tenir compte de l’entièreté de sa perte [32] .

Certes, bien que l’absence de preuve concluante sur ce point nous empêche d’en être certains, il n’est pas impossible que la plus-value acquise par le terrain entre 2006 et 2016 soit supérieure au montant de l’intérêt légal et de l’indemnité additionnelle sur cette même période, surindemnisant alors d’autant l’appelante. Il n’est toutefois pas dit que l’inverse ne puisse tout autant se produire, cette fois au désavantage de l’expropriée. Cette imperfection est inhérente à la séquence fort particulière des faits de l’espèce.

Elle ne doit pas empêcher la détermination d’une date d’évaluation qui, en l’espèce, doit être le 8 février 2016, moment où s’est donc cristallisée l’expropriation déguisée. [ 57 ] Ce premier argument suffit pour accueillir ce moyen d’appel sans qu’il soit nécessaire de traiter du second.

Étant donné que le dossier, tel que constitué, ne permet pas à la Cour de fixer la valeur du terrain en zonage résidentiel en date du 8 février 2016, il convient de renvoyer le dossier devant la juge de la Cour supérieure pour qu’une preuve à ce sujet soit administrée. [ 58 ] Compte tenu de cette conclusion, il n’est pas opportun de trancher les questions liées au remboursement des taxes et à la date de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle qu’il convient également de renvoyer à la juge de la Cour supérieure. - L’ordonnance de transfert du terrain [ 59 ] Eu égard à la conclusion de la Cour quant à l’évaluation de l’indemnité, ce moyen est essentiellement devenu sans objet.

Il apparaît toutefois opportun d’en dire un mot afin d’écarter d’éventuelles difficultés dans le déroulement futur du dossier. L’appelante fait valoir que la juge de première instance erre en lui ordonnant de passer

titre à l’intimée en contrepartie d’une indemnité bien inférieure à celle réclamée. Selon elle, compte tenu de sa conclusion quant au quantum de l’indemnisation, la juge aurait dû rejeter sa demande et réserver ses droits d’exercer un recours en expropriation déguisée. [ 60 ] Or, le recours intenté par l’appelante dans le présent dossier, comme en attestent les conclusions de sa demande introductive d’instance, constitue précisément un recours pour expropriation déguisée.

Dès qu’est établie l’existence d’une expropriation déguisée, le transfert de la propriété contre le paiement d’une juste indemnité fixée par le juge en résulte naturellement. L’appelante ne pouvait donc, après avoir eu gain de cause sur l’existence de l’expropriation déguisée, contester la passation de

titre au motif que l’indemnité n’était pas suffisante.

Le moyen qui se présentait à elle était de porter en appel la décision de la juge sur le montant de l’indemnité, ce qu’elle a aussi fait, avec succès. - Les frais d’expert [ 61 ] Si la juge a accordé à l’appelante le remboursement des honoraires de son expert arpenteur-géomètre, elle a refusé celui des frais d’experts concernant l’évaluation du terrain au motif que le rapport ne lui a pas été utile. [ 62 ] L’attribution des frais d’experts, comme composante des frais de justice, relève du pouvoir discrétionnaire du juge de première instance et notre Cour n’interviendra que lorsque celle-ci est exercée de manière déraisonnable entraînant une injustice réelle et

manifeste [33] . Or, en l’espèce, la juge s’est longuement expliqué sur les raisons qui l’amènent à écarter l’évaluation de l’expert de l’appelante qui ne repose pas uniquement sur la mauvaise période de référence, mais également sur plusieurs éléments méthodologiques, notamment l’omission de prendre en compte qu’une

partie significative du terrain est affectée d’une contrainte liée au risque de mouvement de sol. [ 63 ] L’exercice par la juge de son pouvoir discrétionnaire ne laisse donc apparaître aucune faiblesse et ce moyen doit être rejeté. - Les honoraires d’avocats [ 64 ] L’appelante fonde sa demande sur ce qu’elle qualifie être la nature intrinsèquement abusive de l’expropriation déguisée.

Ce faisant, elle confond un éventuel abus de droit sur le fond avec l’abus de procédure aux termes des articles 51 et 54 du Code de procédure civile , seul ce dernier pouvant justifier une ordonnance de remboursement des honoraires extrajudiciaires. L’existence d’un tel abus est une question de fait dont l’appréciation relève du juge de première instance [34] . Or, non seulement la juge ne commet-elle pas d’erreur manifeste et déterminante, mais son analyse est irréprochable. Le seul fait de contester, sans succès, une réclamation ne constitue pas en soi un abus.

Rien dans le dossier ne permettant de conclure à une conduite abusive de l’intimée, dont la position soulevait des questions sérieuses, la juge a eu raison de rejeter cette réclamation. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 65 ] ACCUEILLE EN

PARTIE l’appel principal, avec les frais de justice; [ 66 ] INFIRME EN

PARTIE le jugement de la Cour supérieure du 12 août 2020 dans le dossier 705-006754-160 pour la seule fin de biffer les paragraphes [184] et [185] et de modifier le paragraphe [186] pour qu’il soit dorénavant rédigé comme suit : [186] ORDONNE à la demanderesse Ginette Dupras de passer

titre à la défenderesse Ville de Mascouche, sur la réception des sommes qui sera déterminée par la Cour supérieure, de l’immeuble désigné au paragraphe [183] aux frais de la défenderesse la Ville de Mascouche; [ 67 ] RENVOIE le dossier à la juge de la Cour supérieure pour que soit déterminée la valeur de l’indemnité devant être payée par la Ville de Mascouche en date du 8 février 2016 ainsi que pour statuer sur le remboursement des taxes, l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle; [ 68 ] REJETTE l’appel incident, avec les frais de justice. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.

Me Sylvain Bélair DE GRANDPRÉ CHAIT Pour l’appelante Me Steve Cadrin Me Jean-François Girard DHC AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 14 février 2022