2021 QCCQ 9778, 2021 QCCQ 9778

Groupe Sam's globale (9293-0809 Québec inc.) c.

Debassai 2021 QCCQ 9778 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-32-708496-197 DATE : 8 octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE PHILIPPE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SAM’S GLOBALE (9293-0809 québec inc.) Demanderesse c. yordanos debassai -Et- roberto annecchini Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Yordanos Debassai signe un contrat de courtage [1] pour mandater Groupe Sam’s globale (« Groupe »), afin de vendre sa résidence.

Aucune vente ne survient avant la fin du contrat le 15 janvier 2019. [ 2 ] Le 16 janvier 2019, elle mandate [2] Roberto Annecchini, courtier immobilier, afin de vendre la même résidence, alors toujours invendue. Le 20 janvier 2019, Mme Debassai accepte une offre d’achat pour cette résidence avec l’assistance de M. Annecchini. [ 3 ] Groupe est d’avis qu’elle devrait obtenir la commission reliée à cette vente. Elle prétend que Mme Debassai a mandaté le nouveau courtier, M. Annecchini, avant la fin de son contrat qui se terminait le 15 janvier 2019.

Elle prétend aussi que l’acheteur de la maison est une personne qui avait déjà visité l’immeuble alors qu’elle avait le mandat de courtage et que Mme Debassai a agi de mauvaise foi. Elle réclame en conséquence 15 000 $ à

titre de rétribution pour cette vente. [ 4 ] Mme Debassai et M. Annecchini contestent cette réclamation. Ils indiquent avoir respecté les termes du contrat de courtage liant Mme Debassai à Groupe. Ils sont d’avis qu’ils avaient le droit de procéder à la vente, tel que survenue une fois le contrat de courtage avec Groupe terminé. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Afin de décider de ce litige, le Tribunal doit déterminer si le contrat de courtage signé entre Mme Debassai et Groupe permet à cette dernière d’obtenir la rétribution réclamée pour la vente intervenue, vu le contexte et le comportement des parties.

Advenant que le Tribunal conclue que Groupe a droit à une rétribution, il devra également établir le montant de celle-ci. ANALYSE ET DÉCISION [ 6 ] Le 15 octobre 2018, Groupe et Mme Debassai concluent un contrat de courtage afin de vendre l’immeuble de Mme Debassai [3] . Il est alors prévu entre les parties que ce contrat se termine le 15 janvier 2019 à 23 h 59 [4] . [ 7 ] Quelques visites ont lieu, mais l’immeuble n’est pas vendu avant la fin du contrat de courtage. Mme Debassai choisit de ne pas renouveler le contrat de courtage à son expiration et elle en avise Groupe.

Elle indique avoir perdu confiance en Groupe au courant de leur mandat et qu’elle ne voyait pas comment elle pourrait poursuivre la collaboration. [ 8 ] Elle indique qu’à trois reprises, des visites ont lieu alors qu’elle est au travail et qu’à son retour, elle trouve les portes débarrées et les lumières ouvertes. Elle devient alors préoccupée pour la sécurité des lieux. [ 9 ] Elle indique aussi avoir reçu de la pression le 8 ou 9 janvier 2019 pour se présenter au bureau de Groupe malgré son horaire chargé, afin de discuter d’une offre d’achat reçue.

Elle se libère alors et se rend au bureau de Groupe pour apprendre qu’une offre d’achat de 100 000 $ moindre que le prix demandé a été reçue par Groupe. Elle indique avoir subi de la pression pendant près de 30 minutes afin qu’elle l’accepte, ce qu’elle n’a pas fait. Elle perd alors totalement confiance en Groupe, qui semble à son avis vouloir vendre à tout prix avant la fin du mandat, alors qu’elle sent ses intérêts mis de côté. [ 10 ] Vu ces éléments, elle choisit de ne pas renouveler le contrat de courtage à son expiration. Elle envoie à Groupe un message le 10 janvier 2019 pour l’en aviser.

Elle y indique ce qui suit, en référant aux discussions sur l’offre nettement sous la valeur affichée reçue dans les jours précédents : « Hi Marc hope all is well! Just to give you heads up once the contract expires I will not be interested in renewing it. Tnx. » … « Please

don’t take it personal but knowing the market by you guys accepting the offer led me to believe you guys were careless and didn’t represent me enough as a result it led me to lose confidence on your company. Hope you understand Tnx. » [5] (Reproduction intégrale) [ 11 ] Le 15 janvier 2019 à 8 h 42, Groupe avise Mme Debassai qu’un acheteur potentiel aimerait visiter l’immeuble et demande de prolonger le mandat comme suit : Groupe : « Good morning. Hope all is well. The mandate expire tonight at midnight. I just received a request for a visit for tomorrow afternoon.

Would you like to extend the mandate for at least 48h Or you have other plans? Please let me know Thanks regards Marc. » Mme Debassai : « Hi Marc Sorry I wish you would have told me yesterday. » Groupe : « I received the request this morning. » Mme Debassai : « I see. I signed for the 16 as a result can’t do much. » [6] (Reproduction intégrale) [ 12 ] Vu la réponse de Mme Debassai, la visite en question n’a donc pas lieu avec l’assistance de Groupe. L’agente de ce potentiel acheteur contacte dans les jours suivants le nouvel agent, M. Annecchini.

Une visite a alors lieu le 19 janvier 2019, qui mène ensuite à une offre d’achat le 20 janvier 2019, ultimement acceptée par Mme Debassai. Celle-ci apprendra dans le cadre du présent dossier que cet acheteur est en fait une personne ayant déjà visité l’immeuble une première fois, quelques mois auparavant alors qu’elle était représentée par Groupe et sans que la visite n’ait eu de suite à l’époque. [ 13 ] Groupe admet que le contrat de courtage prévoit clairement qu’elle n’a pas droit à la commission réclamée dans une situation semblable, à moins d’être dans une situation où Mme Debassai a agi de mauvaise foi.

Le contrat prévoit que la commission est payable dans certaines circonstances dont la suivante [7] : « Where a sale takes place within 180 days following the expiry date of this contract with a person who was interested in the immovable during the term of this contract, unless, during this period, the seller concluded in good faith with another agency or another broker a contract stipulated to be exclusive for the sale of the immovable. » [ 14 ] Afin de réussir dans son recours, Groupe doit donc faire la preuve de ses prétentions et convaincre le Tribunal que sa version des faits est la bonne [8] et que Mme Debassai a agi de mauvaise foi. [ 15 ] Groupe prétend que le mandat de courtage entre Mme Debassai et M.

Annecchini a été signé le 14 janvier 2019, vu le message texte de celle-ci du 15 janvier, qui laisse entendre qu’elle a déjà mandaté un autre courtier pour la représenter à compter du 16 janvier. De ce seul fait, elle invite le Tribunal à y voir de la mauvaise foi. [ 16 ] Mme Debassai explique avoir contacté M. Annecchini après avoir décidé de ne pas renouveler le contrat avec Groupe et l’en avoir avisé le 10 janvier 2019. Elle indique avoir convenu alors verbalement avec M.

Annecchini qu’elle le mandaterait dès la fin de son contrat avec Groupe et avoir dans les faits signé le contrat de courtage avec lui le 16 janvier 2019. [ 17 ] Mme Debassai avait le choix de renouveler ou non le contrat de courtage à son expiration.

De plus, rien n’empêchait Mme Debassai de prévoir qui la représenterait après le 15 janvier 2019. [ 18 ] Le Tribunal rappelle d’ailleurs que Groupe était consciente qu’elle ne disposait pas d’un mandat assez long pour faire procéder à la visite demandée pour le 16 janvier 2019 en après-midi, raison pour laquelle elle demande alors à Mme Debassai de prolonger son mandat de 48 heures. Mme Debassai le refuse, ayant déjà confirmé ne pas vouloir renouveler le mandat, puisqu’elle avait perdu confiance en Groupe.

Le Tribunal conclut que Mme Debassai était en droit de le faire. [ 19 ] Quant au moment de la signature du document de courtage entre Mme Debassai et M. Annecchini, il existe deux hypothèses. Le Tribunal retient dans tous les cas que peu importe le moment de la signature, Mme Debassai ne connaissait pas l’intérêt de l’acheteur qui s’est présenté au dernier moment à Groupe.

Elle ignorait aussi qu’il s’agissait d’une personne ayant déjà visité l’immeuble, Groupe n’ayant d’ailleurs pas dévoilé sur le coup cette information à Mme Debassai. [ 20 ] Groupe n’a pas réussi à démontrer que Mme Debassai avait agi de mauvaise foi pour contourner leur entente, tel qu’elle le prétend, en mandatant M. Annecchini.

Le Tribunal rappelle que la bonne foi se présume [9] et il ne dispose d’aucun élément de preuve lui permettant de constater la mauvaise foi dans le présent cas. [ 21 ] Il était permis dans le présent contexte à Mme Debassai de vendre sa maison avec son nouveau courtier une fois son contrat de courtage terminé avec Groupe, sans rétribuer Groupe dans la mesure où elle a agi de bonne foi. Le Tribunal rejette en conséquence la réclamation de Groupe. Il lui sera donc inutile d’évaluer le montant de la rétribution applicable.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Groupe Sam’s Globale (9293-0809 Québec inc.); CONDAMNE Groupe Sam’s Globale (9293-0809 Québec inc.) à payer à Yordanos Debassai et à Roberto Annecchini les frais de justice au montant de 205 $ chacun, représentant le timbre judiciaire sur leur contestation.

__________________________________ JULIE PHILIPPE, J.C.Q. Date d’audience : 28 mai 2021 et mise en délibéré le 22 juin 2021 suite à la réception d’un complément de preuve