2010 QCCQ 11845, 2010 QCCQ 11845

Joannides c. Syndicat des copropriétaires du 1470 Van Horne 2010 QCCQ 11845 JL2514 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-117474-090 DATE : Le 9 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKAËL JOANNIDES […] Montréal (Québec) […]

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1470 VAN HORNE […] Montréal (Québec) […]

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mikaël Joannides, le demandeur, réclame au Syndicat des copropriétaires du 1470 Van Horne (ci-après désigné le Syndicat) la somme de 1 260,79$ à

titre de remboursement pour charges abusives durant la période de septembre 2008 à août 2009 selon le principe d'utilisateur-payeur. [ 2 ] Le Syndicat conteste pour les motifs suivants: "La déclaration de copropriété indivise établie en 2007 prévoyait que tous les copropriétaires sans exception participent à l'ensemble des dépenses communes de l'immeuble en fonction de leurs quotes-parts respectives. Lors de l'assemblée générale du 21 nov. 2008, la majorité des copropriétaires se sont prononcés contre la demande de M. Joannides d'être exempté de certaines dépenses communes.

Bien que la nouvelle déclaration de copropriété divise, soumise au code civil, et entrée en vigueur le 1 er mai 2009, prévoit l'exemption de ces dépenses pour les commerces, ces exemptions ne sont pas applicables rétroactivement." [ 3 ] De plus, le Syndicat réclame la somme de 702,00$ ainsi détaillée: "Frais de contestation de 134 $ Frais de demande reconventionnelle de 68 $ Frais de gestion assumée (sic) par Scarlett Mount de 500 $ Total: 702 $ Je réclame également les frais, les intérêts de 5% ainsi que l'indemnité additionnelle ." FAITS [ 4 ] Le 7 septembre 2007, Mikaël Joannides a acquis une

part indivise d'un immeuble portant les numéros […] Avenue Van Horne.

[ 5 ] L'unité utilisée par le demandeur est située au […] Van Horne et est une

partie commerciale de l'édifice. Il n'utilise ni la conciergerie, ni l'électricité des parties communes de l'édifice, ne consomme pas le gaz de la copropriété, ni l'eau chaude et l'ascenseur n'est pas accessible à l'unité et le téléphone-intercom n'est d'aucune utilité pour son unité. [ 6 ] Le demandeur n'a pas son acte d'acquisition et la convention de copropriété indivise lors de l'audition.

Il n'a pas fait parvenir les actes bien que dûment requis. [ 7 ] Scarlett Mount, trésorière de la défenderesse, a fait parvenir la déclaration de copropriété indivise datée du 21 juin 2007. [ 8 ] Elle appuie sa prétention sur le paragraphe 16 de la déclaration qui se lit comme suit: " APPORTS FINANCIERS 16. Chacune des parties s'engage à verser tous les mois, à

titre d'apport, au compte conjoint, une somme permettant de payer sa part du paiement des taxes générales et spéciales, municipales et scolaires, et autres impositions quelconques affectant ou pouvant affecter ledit immeuble, ainsi que les assurances généralement nécessaires, les frais d'entretien de l'immeuble, les frais d'électricité, de chauffage et de gaz naturel, s'il y a lieu. De plus, les parties s'engagent à constituer un fonds de réserve afin de parer aux éventualités futures de la copropriété. Les montants devant être versés à

titre de contribution audit fonds de réserve seront établis au début de chaque année, avec un minimum de cinq pour- cent des frais communs. La

partie qui fera défaut d'effectuer ainsi son versement mensuel à la société (contribution mensuelle ou fonds de réserve), en sera débitrice et paiera sur cet apport mensuel impayé un intérêt au taux de l'hypothèque de la Banque du Canada en vigueur à l'époque, majorée de cinq pour-cent (5%). Les copropriétaires conviennent de modifier en plus ou moins, l'apport mensuel ci-dessus établi selon les nécessités comptables.

Lors de la vente de sa partie, un copropriétaire ne pourra recevoir de remboursement à même l'actif du fonds de dépenses communes, mais sa part deviendra la propriété de l'acheteur avec qui il fera les ajustements nécessaires. Nonobstant ce qui précède, l'ancien copropriétaire demeure tenu au paiement de toutes ses dettes qui, à la date du transfert sont liquidés et exigibles. L'ancien copropriétaire ne peut exiger la restitution, même partielle, des sommes qu'il a payées en tant qu'avances ou paiements provisoires.

Le nouveau copropriétaire est tenu à toutes les contributions qui étaient dues lors de la cession de propriété. Nonobstant toute autre disposition aux présentes, l'ancien et le nouveau copropriétaires demeureront conjointement et solidairement responsables, sans bénéfice de division ou de discussion, pour toutes les contributions qui étaient en défaut au moment de la cession de propriété. Lors de la vente d'une

partie privative, le nouvel acquéreur s'engage à remettre directement au notaire instrumentant, un chèque au nom de la ville de Montréal, daté quarante-cinq (45) jours après la date de la vente, afin d'assurer que les taxes de mutation sont acquittées à échéance." [ 9 ] De 2007 à 2008, le demandeur était exempté du paiement de ces frais. [ 10 ] Lors d'une réunion en date du 21 novembre 2008, les copropriétaires ont décidé, en l'absence du demandeur, de faire payer au demandeur des dépenses qu'il n'utilise pas. [ 11 ] Il a payé ces frais qui représentent la somme de 137,31$ par mois et ce, à compter de septembre 2008 pour un période de 9 mois. [ 12 ] À compter du mois de mai 2009, l'immeuble qui était indivise est devenu divise et le demandeur a été exempté du paiement des frais réclamés.

Droit s'appliquant [ 13 ] L'

article 1012 C.c.Q. se lit comme suit: " 1012. L'indivision peut résulter d'un contrat, d'une succession, d'un jugement ou de la loi." [ 14 ] L'

article 1037 C.c.Q. se lit comme suit: " 1037. L'indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation. Si on procède au partage, les dispositions relatives au partage des successions s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires. Néanmoins, l'acte de partage qui met fin à une indivision autre que successorale est attributif du droit de propriété." [ 15 ] Enfin, l'article 1064 est à l'effet: " 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires

qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent." ANALYSE [ 16 ] La défenderesse ne peut invoquer le paragraphe 16 de la déclaration de copropriété indivise pour contester la demande du demandeur. [ 17 ] En effet, le premier paragraphe se termine par les mots «s'il y a lieu». [ 18 ] Dans le présent cas, il n'y a pas lieu comme l'a décidé le juge Raoul Barbe dans la cause de Rollande Beaudet c.

Syndicat des copropriétaires 1121-1127 Place Henri-Gauthier.( [1] ) [ 19 ] La réclamation du demandeur est donc justifiée. [ 20 ] Dans ces circonstances, la demande reconventionnelle doit être rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande principale; CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du 1470 Van Horne à payer à monsieur Mikaël Joannides la somme de MILLE DEUX CENT SOIXANTE DOLLARS ET SOIXANTE-DIX-NEUF CENTS (1 260,79$) avec intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er septembre 2008 et les frais judiciaires de 99,00 $. REJETTE la demande reconventionnelle sans frais. __________________________________ GILSON LACHANCE, j.c.q. Date d’audience : Le 2 novembre 2010