2016 QCCQ 6645, 2016 QCCQ 6645

Rousseau c. Nobert 2016 QCCQ 6645 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D’OR « Chambre civile » N° : 615-32-003820-154 DATE : 11 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENISE ROUSSEAU […], Beauceville, Québec, […] Demanderesse c.

MARIO NOBERT […], Québec, […] et GUILLAUME BARIBEAU NOBERT […], Barraute, Québec, […] Défendeurs et demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse introduit un recours par lequel elle réclame 6600 $ aux défendeurs représentant principalement ce qu’elle a versé pour faire l’acquisition d’une maison propriété de ceux-ci.

Outre de déposer une contestation, ces derniers produisent également une demande reconventionnelle par laquelle ils réclament 5000 $ alléguant rupture de contrat, le non-paiement de certaines sommes et le fait que la demanderesse a endommagé la maison en cause. [ 2 ] La première question que pose cette affaire est de déterminer avec précision la nature des ententes contractuelles conclues entre les parties. Tributaire de la réponse à celle-ci, il y a lieu de décider si tout ou

partie du litige est bien de la compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec ou s’il ne s’agit pas d’un recours qui aurait dû être introduit devant la Régie du logement. [ 3 ] Encore une fois, sujet à la réponse donnée à la question précédente, la tâche du Tribunal consistera alors à déterminer si une

partie ou l’autre a droit aux conclusions qu’elle réclame. [ 4 ] Voici ce qu’il y a lieu de retenir de la preuve présentée constituée principalement d’une entente écrite, de la version des parties et enfin d’un échange de lettres. [ 5 ] En tout temps pertinent, les défendeurs sont copropriétaires d’une maison située dans la municipalité de Barraute qu’occupe le codéfendeur Guillaume Baribeau Nobert. Celui-ci souhaitant s’établir à Amos, il met en vente la résidence, mais elle ne semble pas susciter l’intérêt d’éventuels acheteurs sauf quant à la demanderesse qui la visite une première fois à l’été 2013.

Cependant à cette époque, celle-ci n’est pas en posture de l’acheter, mais souhaite la louer dans l’optique de possiblement s’en porter acquéreur plus tard. [ 6 ] Sur le moment, les discussions n’évoluent pas davantage puisque l’intention bien arrêtée des défendeurs est de vendre et non pas de louer la résidence. [ 7 ] À l’automne, aucun acheteur ne s’étant présenté, la demanderesse rapplique et les négociations reprennent. Les parties conviennent d’une entente qu’elles couchent sur papier et qui se lit comme suit :

[ 8 ] D’ores et déjà, le Tribunal souligne que, compte tenu des termes employés dans le document rédigé par la demanderesse, il est plutôt difficile de cerner avec précision quelle était alors l’intention des parties. [ 9 ] Revenant aux faits, la demanderesse verse effectivement 5000 $, et après que monsieur Baribeau Nobert ait vidé les lieux et entreposé ses meubles elle s’y installe. [ 10 ] Le 15 avril 2014, Guillaume Baribeau Nobert fait parvenir à la demanderesse une lettre par laquelle il lui rappelle que l’entente convenue le 11 octobre 2013 prendra fin le 31 mai 2014 et qu’en conséquence celle-ci devra, si elle est toujours intéressée, faire les démarches nécessaires pour devenir propriétaire de la maison.

À défaut d’agir de la sorte, il lui demande de quitter les lieux et lui écrit : « je me verrai obligé de reprendre possession de ma maison le 1 er juin 2014 à 00 h 05, vide de tous effets vous appartenant et sans obligation de ma part ». [ 11 ] À ceci la demanderesse répond, le 9 mai suivant, qu’elle ne peut acquérir la maison et que par surcroît elle ne désire pas s’engager financièrement dans une telle aventure compte tenu du fait qu’elle est maintenant âgée de 54 ans.

Elle réclame par la même occasion le remboursement du premier versement de 5000 $, fait l’automne précédent, en plus des 1600 $ représentant les huit versements mensuels de 200 $ destinés au paiement des taxes. [ 12 ] Fait à souligner, l’une comme l’autre

partie dans la correspondance, tant à la rubrique Objet que dans le corps de leurs lettres, utilise l’expression « Location avec option d’achat » lorsqu’elle réfère à l’entente du 11 octobre 2013. De la même manière, toujours concernant la nature de celle-ci, tous emploient cette même expression dans leurs témoignages. [ 13 ] N’étant pas en mesure ni désireuse d’acheter la résidence, madame Rousseau la quitte avant la fin du mois sans avoir payé les 800 $ dus pour le mois de mai 2014.

Elle explique que ceci est dû au fait qu’à ce moment elle n’a plus de revenus. [ 14 ] Pour leur part, les défendeurs ajoutent simplement aux propos de la demanderesse que lors des échanges de l’automne 2013 il est bien spécifié que si une garantie par le versement d’une somme d’argent est demandée, c’est pour s’assurer que madame Rousseau achète bien la maison et ne fasse pas seulement la louer. [ 15 ] Monsieur Mario Nobert précise également qu’à la fin d’avril 2014, à la suite de la lettre expédiée à la demanderesse, celle-ci le convoque dans un restaurant d’Amos et lui demande verbalement de récupérer son dépôt de 5000 $ à défaut de quoi elle n’entendait pas verser le loyer dû pour le mois de mai. [ 16 ] En ce qui a trait maintenant à la demande reconventionnelle, monsieur Baribeau Nobert témoigne que le 1 er juin, lorsqu’il reprend possession de la maison, il constate que la porte qui mène au sous-sol est abîmée, que l’ouvre-porte électrique du garage ne fonctionne plus et qu’il y a des trous dans les murs, possiblement en raison des cadres qui y étaient accrochés.

Il doit donc remplacer la porte ainsi que réparer et repeindre les murs. Il réclame en conséquence ce que cela lui a coûté. [ 17 ] Par surcroît, il reproche à madame d’avoir mal effectué certaines réparations. Enfin, il lui réclame des frais d’entreposage pour ses meubles, la perte de jouissance de sa maison ainsi que des dommages à la suite du défaut par elle d’avoir conclu la vente. [ 18 ] Pour l’ensemble de ces éléments, il exige 5000 $. [ 19 ] À l’égard de ceci, la demanderesse admet que la porte qui mène au sous-sol a été endommagée par un chien, mais ne reconnaît

pas les autres bris au logement. [ 20 ] Pour ce qui est de l’allégation selon laquelle elle n’a pas respecté le contrat conclu, évidemment elle est d’avis que tel n’est pas le cas et qu’elle a toujours le droit de récupérer non seulement son dépôt d’origine, mais également ce qu’elle a versé pour couvrir les taxes. [ 21 ] Voici donc la preuve dont dispose le Tribunal pour décider de cette affaire. Tel qu’il est mentionné plus avant, la première étape consiste à déterminer la nature du lien contractuel unissant les parties. [ 22 ]

Malgré les termes ambigus employés dans l’écrit du 11 octobre 2013, on peut raisonnablement penser que leur volonté alors n’était pas de conclure un contrat de vente de la maison avec transfert du droit de propriété en mai 2014, mais plutôt une location assortie d’une option d’achat. Non seulement ces termes sont employés dans ledit document, mais tant la demanderesse que les défendeurs se sont comportés comme si c’était là la vraie nature de leur convention.

En effet, à l’audience ils n’hésitent pas à employer un tel qualificatif et le font également dans leur correspondance. [ 23 ] Cependant, soulignons qu’il est essentiel de garder à l’esprit que ce n’est pas parce que les parties à un contrat le nomment d’une certaine manière qu’il s’agit là, sans l’ombre d’un doute, de sa vraie nature. C’est bien davantage les conditions qu’il renferme plutôt que le

titre qu’il porte qui révèleront sa véritable identité. [ 24 ] Ici, lorsqu’on s’arrête au contenu de la lettre du 11 avril 2014 que monsieur Baribeau Nobert envoie à madame Rousseau, on voit bien qu’il la considère comme sa locataire et qu’elle n’est pas obligée d’acquérir la maison à l’arrivée du terme convenu, soit le 31 mai 2015.

En effet, l’usage des mots « si vous êtes toujours intéressée » dénote davantage l’existence d’une faculté pour la demanderesse de se prévaloir d’une option d’achat plutôt que d’une obligation d’acheter qui lui incomberait. [ 25 ] Le contenu de la réponse de madame ne dément d’aucune façon cette manière de percevoir les choses, bien au contraire, celle- ci voyant dans l’entente prise la possibilité pour elle de se porter acquéreur, mais non pas une obligation de le faire. [ 26 ] La conséquence est donc que l’entente conclue le 11 octobre 2013 est hybride en ce qu’elle porte tant sur la location de la maison à des fins résidentielles que sur la possibilité, à l’arrivée de l’échéance prévue le 31 mai 2014, pour la locataire de se porter acquéreur de celle-ci pour un prix convenu de 115 000 $ sur lequel elle a déjà versé une avance. [ 27 ] Si les questions relatives à la convention d’option d’achat sont du ressort de la Cour du Québec, il en est autrement en ce qui concerne celles en lien avec la location à proprement parler. [ 28 ] En effet, ce dernier domaine est de la compétence exclusive de la Régie du logement.

En conséquence, le Tribunal serait fort mal avisé de s’immiscer dans celle-ci et de trancher les questions concernant notamment le loyer ou encore la réclamation des dommages qui résulteraient de l’occupation des lieux par une personne qui est en fait une locataire.

Le cas échéant, ce sera donc ce dernier Tribunal qui devra être saisi de ce sujet. [ 29 ] La question du ressort de la Cour du Québec est donc de décider de l’étendue des obligations contractées par chacune des parties, et voir si le fait pour la demanderesse de ne pas exercer l’option d’achat fait en sorte qu’elle ne peut récupérer la somme versée qui devait servir d’acompte.

Il pourrait en être ainsi si, tel que l’avance les défendeurs, il y avait rupture de l’entente contractuelle de sa part et que l’on puisse considérer que les sommes versées, en tout ou en partie, constituent un dédommagement adéquat. [ 30 ] Immédiatement, le Tribunal répond à ce dernier argument en disant que, tel que mentionné plus avant, la demanderesse disposait, vu la nature de la convention, de la faculté de se porter acquéreur ou non de l’immeuble. En conséquence, en choisissant de ne pas l’exercer elle ne renie pas ses obligations contractuelles.

En d’autres termes, madame Rousseau n’avait pas l’obligation d’acheter la maison à l’issue de la période se terminant le 31 mai 2014. Donc, elle ne brisait d’aucune façon les engagements pris en agissant de la sorte.

Conséquemment, la demande reconventionnelle doit être rejetée. [ 31 ] Pour autant, peut-elle réclamer qu’on lui rembourse les 5000 $ versés à la conclusion de l’entente et les 1600 $ pour couvrir les taxes? [ 32 ] Quant à ce dernier montant, bien qu’encore ici l’intention des parties ne soit pas de la plus grande clarté, il semble bien qu’il s’agissait là d’une obligation contractée en vertu de l’occupation des lieux et non pas en vue de l’achat de la résidence. De l’avis du Tribunal, ce montant faisait plutôt

partie des sommes à payer en sus du loyer comme le seraient les frais d’électricité ou d’entretien. En conséquence, il n’est pas du ressort du présent Tribunal de décider s’il doit être remboursé ou non. [ 33 ] Reste les 5000 $ versés à la signature du contrat à l’automne 2013. [ 34 ] Pour en disposer, il y a lieu de revenir et de s’attarder plus attentivement à la nature exacte de l’entente conclue entre les parties et aux règles qui lui sont applicables. [ 35 ] Il s’agit en fait d’une promesse de vente unilatérale, les offrants étant les défendeurs, et la bénéficiaire la demanderesse. L’

article 1396 C.c.Q. , qui régit ce type d’entente, énonce ce que voici : L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui

dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. [ 36 ] On retient principalement que l’option consentie par messieurs Nobert et Baribeau Nobert est en fait une promesse faite par ceux-ci de vendre la résidence au prix déterminé de 115 000 $ à madame Rousseau.

Un délai est par contre accordé à cette dernière pour se prévaloir de celle-ci, soit jusqu’au 31 mai 2014. À défaut par elle de se porter acquéreur dans le délai prévu, elle cesse d’avoir effet et les prometteurs-vendeurs sont relevés de leur engagement. [ 37 ] De la même manière, madame Rousseau par l’entente est bénéficiaire du droit d’acheter la maison suivant les modalités convenues, mais n’en a pas l’obligation.

Elle peut, comme elle l’a fait, décider de se retirer. [ 38 ] Cependant, le document signé alors ne prévoit d’aucune façon ce qu’il advient de cette somme si la bénéficiaire de la promesse décide de battre en retraite. La seule chose que l’on peut lire est que le prix de vente de 115 000 $ comprend un versement comptant (cash) de 5000 $. Il n’est aucunement prévu que dans l’éventualité où l’option n’est pas levée, la somme demeurera acquise aux vendeurs à un

titre ou à un autre. [ 39 ] Sous un autre angle, peut-on présumer que l’entente comportait une faculté de dédit de la part de madame Rousseau et que celle-ci pouvait s’exercer à la condition que les 5000 $ demeurent aux vendeurs ? [ 40 ] L’auteur Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage La vente [1] , résume bien le fonctionnement et l’usage qui est généralement fait de ce type de clause dans la pratique. La faculté de dédit comprend très souvent le versement d’une somme d’argent par une

partie à l’autre. Dans le cas le plus courant, le promettant-acheteur, bénéficiaire d’une faculté de dédit, verse une somme au promettant-vendeur à

titre d’acompte sur le prix et renonce à en demander la restitution dans l’éventualité où il exercerait sa faculté de dédit. L’obligation du promettant-acheteur de procéder à la vente se présent alors comme une obligation facultative, le promettant-acheteur pouvant se libérer en renonçant au remboursement de l’acompte. [2] [ 41 ] On doit souligner de nouveau que les parties n’ont d’autre choix que de vivre avec l’entente partielle et incomplète qu’elles ont conclue à l’automne 2013. [ 42 ] Celle-ci ne comporte à proprement parlé aucune mention pouvant être assimilée à une clause de dédit.

En conséquence, il est plutôt hasardeux pour le Tribunal d’inférer que l’intention alors était d’incorporer une telle stipulation. [ 43 ] Dans les circonstances, l’

article 1711 C.c.Q. confirme que la somme versée doit être considérée comme simplement un acompte à moins d’une mention contraire.

Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement. 1991, c. 64, a. 1711. [ 44 ] Toujours dans le même ouvrage, le professeur Jobin commente de la façon suivante la pratique largement répandue de verser une somme d’argent lors de la conclusion d’une promesse d’achat ou de vente. […] Il arrive assez souvent, en effet, que le promettant-acheteur donne un acompte sur le prix uniquement pour prouver sa volonté ferme; il n’y a alors ni convention d’arrhes, ni faculté de dédit, ni clause pénale, et si la vente ne se réalise pas, l’acompte doit être remboursé au promettant-acheteur. […] [3] [ 45 ] Donc, en l’absence d’une stipulation claire comme quoi les parties ont voulu que ladite somme constitue une convention d’arrhes, une faculté de dédit ou encore une clause pénale, alors on se doit de la considérer strictement comme un acompte sur le prix qui doit être remboursé au bénéficiaire de la promesse d’achat si la vente ne se réalise pas. [ 46 ] Puisque c’est exactement ce qui s’est produit dans le cas présent, alors madame Rousseau a le droit de récupérer les 5000 $ qu’elle a versés à l’automne 2013 et qui devaient, le cas échéant, être appliqués sur le prix d’achat de la maison si elle s’en portait acquéreur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] ACCUEILLE la demande; [ 48 ] CONDAMNE les défendeurs à verser à la demanderesse la somme de 5000 $ avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 9 mai 2015, date de la mise en demeure; [ 49 ] DÉCLINE compétence quant à la

partie de la réclamation et de la demande reconventionnelle qui relèvent de la Régie du logement et RÉSERVE aux parties leur droit à cet égard conformément à l’

article 2895 C.c.Q. ; [ 50 ] CONDAMNE les défendeurs à verser à la demanderesse le montant du timbre judiciaire qui s’élève à 171 $.

__________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 12 avril 2016