2018 QCCQ 9101, 2018 QCCQ 9101

Provost c. Duval 2018 QCCQ 9101 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700997-176 DATE : 7 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-PHILIPPE PROVOST Demandeur c.

GABRIEL DUVAL Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Reprochant à Gabriel Duval de ne pas avoir exécuté la promesse à laquelle il s’était engagé d’acheter son logement, et d’avoir tardé, voire omis de l’aviser qu’il ne donnerait pas suite à son engagement, Jean-Philippe Provost lui réclame 10 000 $ pour les dommages et les inconvénients que cela lui a causés. [ 2 ] Au soutien de sa contestation de la réclamation, M. Duval invoque qu’il n’avait pas à aviser M.

Provost qu’il n’achetait pas sa propriété, la promesse d’achat étant devenue nulle du fait qu’il n’avait pas fourni l’engagement du créancier hypothécaire dans le délai de dix jours prévu à la promesse ou par le seul écoulement du temps. [ 3 ] Il ajoute qu’il ne peut être tenu responsable du fait que M. Provost a choisi de vendre sa propriété à un prix moindre que celui qu’il s’était engagé à payer. [ 4 ] Estimant que la réclamation de M. Provost est mal fondée, M.

Duval fait une demande reconventionnelle afin d’être remboursé des frais d’avocats de 316,18 $ qu’il a payés pour répondre à la mise en demeure qu’il a reçue en lien avec la réclamation. I. LES QUESTIONS EN LITIGE

a) La promesse d’achat est-elle devenue caduque du fait que M. Duval n’a pas fourni la confirmation requise quant aux modalités de paiement du prix d’achat dans le délai prévu à la promesse ?

b) Monsieur Duval avait-il un motif valable pour se dédire de sa promesse d’acheter ?

c) M. Provost a-t-il droit aux montants qu’il réclame ?

d) La demande reconventionnelle de M. Duval est-elle bien fondée ? II. LE CONTEXTE [ 5 ] À l’automne 2015, Jean-Philippe Provost et sa conjointe décident de fonder une famille et, à cette fin, de déménager en banlieue et de se rapprocher de leurs parents. [ 6 ] M. Provost met donc en vente son appartement par le biais du service DuProprio, un service de vente immobilière sans intermédiaire, à une date et à un prix qui ne sont pas précisés. [ 7 ] Le 2 octobre 2015, M. Duval communique avec M.

Provost afin d’organiser une visite de la propriété, laquelle se tient le 3 octobre 2015. [ 8 ] Très rapidement après son arrivée, M. Duval exprime son grand intérêt pour l’appartement, qu’il offre d’acheter pour 210 000 $. Les parties s’entendent sur le prix et certains autres détails de la vente projetée, dont la date d’occupation qui est fixée au 1 er décembre

2015 à la demande de M. Duval. [ 9 ] M. Provost explique qu’avec sa conjointe ils accèdent à la demande de M. Duval quant à la date d’occupation, se disant que s’ils n’ont pas acheté une propriété d’ici là, ils emménageront temporairement chez les parents de l’un d’eux. [ 10 ] M. Duval rassure M. Provost quant à ses capacités financières en affirmant qu’il a beaucoup d’argent, compte aussi s’acheter un chalet, et a un emploi très payant, propos que M.

Duval nie avoir tenus. [ 11 ] Il explique à l’instructionavoir été sur l’assurance-emploi quelque temps avant de trouver l’emploi qu’il occupe en octobre 2015, ce qui le forçait à faire financer son achat par ses parents. Rien toutefois ne laisse penser que cette information ait été transmise à M. Provost, et compte tenu des commentaires qui suivent, le Tribunal retient le témoignage de M. Provost quant aux représentations que M. Duval lui a faites sur ses capacités financières. [ 12 ] M. Duval informe M.

Provost qu’il repart travailler à la Romaine sur la Côte-Nord du Québec dans les jours qui suivent, en précisant qu’ils pourront finaliser le transfert du condominium à son retour à Montréal, dans quelques semaines. [ 13 ] Les parties conviennent qu’elles s’échangeront les informations nécessaires pour finaliser la promesse d’achat et organiser la signature de l’acte de vente par courriel et messages texte dans l’intervalle, à défaut de pouvoir se joindre par téléphone. [ 14 ] Le 4 octobre 2015, M. Duval envoie un message texte à M.

Provost pour l’informer que le notaire Daniel Morin instrumentera la vente (P-4). [ 15 ] M. Provost transmet l’offre d’achat à M. Duval par courriel le 5 octobre 2015 pour qu’il la complète et la signe, avec le message suivant : • Acompte : Effectivement, ce n’est pas une mise de fonds (i.e. cash down), ce n’est qu’un dépôt que tu pourrais me donner pour démontrer ton sérieux • Documents à fournir : Par défaut, je dois te fournir les documents suivants. Si tu veux en recevoir plus, tu peux l’inscrire sans problème à la

section 6.2.3 : 1. Certificat de localisation 2. Déclaration de copropriété 3. Certificat de copropriété • Date Notaire : C’est vraiment pour toi et ton notaire. DuProprio m’a dit que ça prend environ 30 jours au notaire pour prépare un dossier, mais je te laisse valider avec ton notaire. […] [ 16 ] Le 6 octobre 2015, M. Duval répond ceci à M.

Provost (P-6) : Si ca de vas, quand je vais revenir le 23 octobre, on ira directement voir le notaire (je préfère réglé ca d’un coup plutôt que de mêler un acompte avec un cash down et l’hypotheque) stress pas avec ca, je le prend le condo Merci (Reproduction intégrale) [ 17 ] Il signe l’offre d’achat à la Romaine, qu’il transmet par courriel à M. Provost quelques minutes après son message au sujet de l’acompte (P-5). [ 18 ] M.

Provost signe à son tour la promesse d’achat le 7 octobre 2015, qu’il transmet le même jour par courriel à M, Duval, sans commenter la demande de celui-ci d’être dispensé de verser un acompte et ni le fait qu’il n’a pas précisé laquelle des clauses 6.1 ou 6.2 relatives au mode de paiement de l’achat s’appliquait. Il signifie ainsi qu’il accepte d’attendre le retour de M.

Duval dans 16 jours pour exécuter en une seule fois les modalités nécessaires au transfert de l’appartement. [ 19 ] Il signe la Déclaration du vendeur le même jour, dans laquelle il indique, entre autres, qu’il y a déjà eu des puces de lit dans la résidence en 2013, problème qui a rapidement été réglé par un exterminateur. Il transmet la déclaration à M. Duval avec l’offre d’achat qu’il a signée (P-2, P-3), retire sa demeure du marché et refuse dès lors les demandes de visites qu’il reçoit d’acheteurs potentiels. [ 20 ] M. Duval fait procéder à une inspection préachat de la propriété le 9 octobre 2015.

Le rapport d’inspection qui lui est remis le 13 octobre 2015 ne contient aucun élément pouvant justifier l’annulation de l’offre (P-21). [ 21 ] Il ne donne pas de nouvelle à M. Provost vers la fin du mois d’octobre comme il s’y est engagé, lequel, n’arrivant pas à la joindre par téléphone, lui envoie le courriel suivant le 2 novembre 2015 (P-6) : J’espère que tu vas bien. Je voulais juste faire un suivi avec toi concernant le condo. Est-ce que tout est beau de ton côté, et as-tu pensé à une date pour le notaire ?

[ 22 ] Comme M. Duval ne répond pas à ce courriel, M. Provost lui envoie un message texte le 6 novembre 2015, dans lequel il lui demande si « tout est ok pour le condo (inspection, etc.) » (P-4). [ 23 ] Inquiet de ne pas recevoir de réponse, M. Provost va sur Facebook pour voir si M. Duval y est actif, et constate qu’il a mis à jour la photo de sa page d’accueil le 7 novembre 2015 (P-8). Il ne comprend donc pas pourquoi M.

Duval ne répond pas à ses messages. [ 24 ] Il lui envoie un autre courriel le 9 novembre 2015, pour lui demander de le contacter le plus rapidement possible, en précisant qu’il a plusieurs rendez-vous d’ici la fin du mois et souhaite « régler le rendez-vous avec le notaire rapidement » (P-9). [ 25 ] Comme M. Duval ne lui répond toujours pas, M. Provost appelle la mère de M. Duval le 12 novembre 2015, laquelle lui apprend que son fils n’a non seulement plus l’intention d’acheter le condominium, mais qu’il en a acheté un autre. [ 26 ] Le lendemain, soit le 13 novembre 2015, M. Duval écrit six mots à M.

Provost : « Je ne prendrai pas le condo » (P-10). [ 27 ] Le 23 novembre 2015, M. Provost met M. Duval en demeure de lui verser 5 000 $ à

titre d’indemnité pour les inconvénients qu’il lui a causés en ne l’avisant pas qu’il ne respecterait pas son engagement d’acheter son condominium, et l’avise qu’il se réserve le droit de lui réclamer la différence entre le prix convenu entre eux et celui auquel il vendra sa propriété, advenant qu’il la vende à un prix moindre. [ 28 ] M. Duval transmet un courriel à M. Provost le même jour, dans lequel il lui répond ceci (P-12) : Comme mentionné à monsieur provos bien avant, mon prêteur (sois mes parents) ont refusé le prêt suite à l’inspection du condo effectué par Legault-Dubois.

Voici les problème majeur : Problème antérieur de puce de lit, ce qu’il m’a caché lors de ma visite. Donc un vice caché. Poutre porteuse mal enligné, sujette à un affaissement ? Un autre vice caché qui diminue la valeur d’un condo. Moisissure du bâtiment révélé par un

article de Radio-Canada. Pour toutes ces raison déjà divulgué à monsieur provost, le condo ne passe pas l’inspection et donc mes prêteurs refuse de me prêter l’argent avec raison. Merci de lire ces articles suivant (6,1 et 6,2) concernant la non réception de document qui prouve que je peux le payer 6,1 et 6,2, aucun avis n’a été envoyé par le vendeur suite à la non réception de document, de ce fait l’offre d’achat est nul et non-avenue.

De plus j’ai recu un message vocal d’un notaire qui me confirme que monsieur provost à commencé à faire affaire avec sans mon autorisation (pour information, le notaire est à la discrétion de l’acheteur), un notaire avec lequel je ne suis jamais rentrer en contact. Ce qui nous prouve que monsieur provost est de mauvaise foi et tente de se débarrasser de son condo plein de vices cachés au plus vite de toute évidence (c’est lui qui voulait vendre rapidement alors que moi je voulais prendre mon temps car je travail dans le nord).

Merci et bonne journée. (Reproduction intégrale) [ 29 ] Il fait transmettre une deuxième réponse à M. Provost par le biais d’un avocat le 7 décembre 2015, essentiellement au même effet (P-13). [ 30 ] Après avoir remis sa propriété sur le marché, M. Provost accepte une offre d’achat le 30 janvier 2016 pour 205 000 $, avec prise de possession par le nouveau propriétaire le 15 juin 2016. [ 31 ] Puisque M. Duval avait accepté de payer 210 000 $ pour la propriété, le 29 juillet 2016, M.

Provost le met en demeure de lui payer la différence entre le prix qu’il avait convenu payer et ce qu’il a reçu, 5 000 $ (D-6). [ 32 ] Au sujet des motifs qu’il invoque au soutien de sa défense, tel qu’énoncés dans sa réponse du 23 novembre 2015, M. Duval admet n’avoir posé aucune question à M. Provost au sujet de l’article de journal de 2013 qui fait état d’un problème de moisissure dans l’immeuble sur lequel il se fonde pour ne pas avoir acheté la propriété.

Il n’a pas non plus demandé à voir les procès-verbaux des réunions du syndicat des copropriétaires pour savoir si et comment le problème a été réglé. [ 33 ] M. Duval explique qu’il ne pouvait pas acheter l’appartement de M.

Provost parce que ses parents, qui devaient financer l’achat, ont refusé de lui faire après avoir pris connaissance de l’article en question. [ 34 ] Interrogé à ce sujet, il confirme n’avoir fait aucune démarche afin d’obtenir un prêt d’une institution, prétextant qu’aucune banque ne l’aurait financé parce qu’il avait reçu des prestations d’assurance-emploi par le passé. [ 35 ] Enfin, il soutient qu’il n’avait pas à aviser M.

Provost qu’il n’achetait pas sa propriété parce que la promesse d’achat était devenue nulle après l’expiration du délai de 10 jours prévu aux clauses 6.1.1 et 6.1.2 relatives aux modalités de paiement de l’achat, soit le 17 octobre 2015, le libérant des obligations qui découlaient de la promesse. [ 36 ] Les clauses en question se lisent comme suit (P-1) : 6.1.1 Financement de l’Acheteur par un créancier hypothécaire

a) Modalités La présente offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur obtienne un emprunt hypothécaire d’au moins_______________________ $ (inscrire le montant en chiffres) garanti par une hypothèque de premier rang. Le taux d’intérêt de l’emprunt ne devra pas dépasse ________ % l’an et le prêt sera amorti sur une période maximale de _____ ans pour un terme d’une durée minimale de _____ ans.

b) Engagement du créancier hypothécaire : L’Acheteur devra, dans les dix (10) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat, remettre au Vendeur une copie de l’engagement du créancier hypothécaire à lui consentir un tel emprunt sans condition. La réception par le Vendeur de cet engagement dans le délai prévu aura pour effet de satisfaire à la présente condition.

c) Défaut : À défaut par l’Acheteur de fournir une copie de cet engagement au Vendeur dans le délai prévu au paragraphe 6.1.1

b) ou en cas de refus du créancier hypothécaire, le Vendeur pourra, dans les cinq (5) jours consécutifs suivant l’expiration de ce délai, aviser par écrit l’Acheteur :

i) qu’il rend la présente offre d’achat nulle et non avenue, sans autre recours de part et d’autre ; OU ii) que l’acheteur doit immédiatement faire une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire [ … ] À défaut par le vendeur d’envoyer un avis à l’Acheteur, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration de ce délai de cinq (5) jours. [ … ] 6.1.2 Preuve de disponibilité des fonds en cas d’achat comptant

a) Modalités : La présente offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur fournisse au vendeur, dans les dix (10) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat, tout document démontrant :

i) qu’il dispose des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat ; ou ii) qu’il a accepté, pour un immeuble dont il est propriétaire, une offre d’achat dont toutes les conditions sont réalisées [ … ] [ … ]

e) Défaut : À défaut par l’Acheteur de fournir ces documents au Vendeur dans le délai prévu, la présente offre d’achat deviendra nulle et non avenue à l’expiration du délai. [ … ] [ 37 ] Considérant la demande de M. Provost mal fondée, M. Duval demande qu’il soit condamné à lui rembourser les honoraires d’avocat qu’il a payés pour répondre à sa mise en demeure. Il ne soumet toutefois ni la facture ni la preuve de paiement au soutien de sa demande. III. LE DROIT [ 38 ] Les dispositions du Code civil du Québec [1] qui s’appliquent à la présente instance sont les suivantes : 6.

Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1 378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation. […] 1388. Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. 1396.

L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé , dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé ; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat , à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement. 1433 .

Le contrat crée des obligations et quelquefois les modifie ou les éteint. […] 1434 . Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui

en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi. 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés .

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice […] moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice ; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. (Nos soulignements) [ 39 ] Pour avoir gain de cause, celui qui fait valoir un droit ou un moyen de défense doit prouver les faits qui sous-tendent sa prétention par le biais d’une preuve qui rend l’existence des faits à l’origine de sa réclamation ou de ses prétentions plus probable que leur inexistence [2] . [ 40 ] La preuve offerte n’a pas à conduire à une certitude absolue ou mathématique des faits allégués, mais doit être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités [3] . [ 41 ] Dans le cadre d’une poursuite pour inexécution contractuelle ou exécution fautive des obligations contractuelles, celui qui poursuit doit démontrer selon ces règles de preuve, les manquants de la personne qu’il poursuit, les dommages que cela lui a occasionnés, et le lien de causalité entre les manquements et le montant réclamé. [ 42 ] Si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre le tribunal du bien-fondé de sa réclamation perdra, en tout ou en

partie [4] . IV. L’ANALYSE

a) La promesse d’achat est-elle devenue caduque du fait que M.

Duval n’a pas fourni la confirmation requise quant aux modalités de paiement du prix d’achat dans le délai prévu à la promesse ? [ 43 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal répond par la négative à cette question. [ 44 ] L’acceptation par le vendeur d’une offre d’acheter son immeuble transforme l’offre en promesse [5] , par laquelle les parties s’obligent à signer l’acte par lequel l’immeuble sera transféré à l’acheteur , à la date et au prix convenus [6] . [ 45 ] Le promettant-acheteur ne peut valablement refuser de signer l’acte de vente que pour un motif sérieux, par exemple, s’il n’a pas obtenu le financement nécessaire pour payer l’achat après avoir faire de réelles tentatives pour l’obtenir, ou si un problème sérieux affectant l’immeuble ou sa valeur a été découvert après l’acceptation de l’offre [7] .

Dans ce dernier cas, il doit informer le vendeur du défaut qu’il invoque pour lui permettre d’y remédier, mais pourra se dédire de sa promesse d’acheter si le vendeur n’offre pas de remédier au défaut ou en est incapable [8] . [ 46 ] Le promettant-vendeur, quant à lui, n’est plus libre de vendre sa propriété à un tiers tant que le promettant-acheteur n’a pas répudié sa promesse [9] . [ 47 ] La bonne foi doit guider la conduite d’une personne à l’égard d’une autre envers laquelle elle s’est engagée, de sorte que les parties à une promesse d’achat doivent coopérer l’une avec l’autre pour s’assister mutuellement et s’aviser de tout événement qu’elles ont intérêt à connaître pour leur permettre d’exécuter le contrat [10] . [ 48 ] Même lorsque la rédaction de la promesse semble imposer des conditions strictes et fatales aux parties, les tribunaux tiennent compte de la bonne foi qui doit les animer dans leurs actions jusqu’à l’exécution du contrat pour déterminer si elles ont respecté leurs engagements. [ 49 ] Ils ne permettront donc pas à une

partie d’utiliser une condition prévue à une promesse d’achat comme prétexte pour échapper à son obligation, d’acheter pour le promettant-acheteur ou de vendre pour le promettant-vendeur. [ 50 ] Dans le même esprit, alors que les parties doivent tenter de respecter les délais prévus à la promesse d’achat, elles doivent accepter de les prolonger lorsque les circonstances le justifient [11] . [ 51 ] En l’instance, lorsque le 7 octobre 2015 M. Provost signe l’offre pour indiquer qu’il l’accepte, M.

Duval et lui deviennent tous les deux liés par l’obligation de vendre l’appartement pour l’un, et de l’acheter pour l’autre, pour le prix de 210 000 $ avec prise de possession par l’acheteur le 1 er décembre 2015, l’offre acceptée étant devenue une promesse. [ 52 ] Il n’est toutefois pas possible à la lecture de la promesse d’achat de savoir comment M. Duval devait payer le prix d’achat. [ 53 ] M. Provost avait coché la case sous chacune des deux clauses 6.1.1 qui traite du financement de l’acheteur, et 6.1.2 qui traite de la preuve de la disponibilité des fonds en cas d’achat comptant. [ 54 ] Comme M.

Duval n’a pas complété la clause 6.1.1

a) pour préciser le montant qu’il comptait emprunter pour payer son achat et qu’il a écrit à M. Provost qu’il comptait finaliser la vente à son retour moins de trois semaines plus tard, tenant compte de ce qu’il a dit à l’occasion de sa visite de l’immeuble sur ces capacités financières, une personne non avisée que ses parents lui prêteraient l’argent aurait même pu penser qu’il paierait comptant.

[ 55 ] Or, rien dans la preuve ne permet de retenir que M. Duval avait avisé M. Provost que ses parents le finançaient. [ 56 ] Tant le jour de la visite que par le message qu’il transmet à M. Provost le 6 octobre 2015, M. Duval laisse entendre qu’il paiera le prix de vente à son retour à Montréal dans trois semaines, et demande à être dispensé de fournir un acompte, demande à laquelle M.

Provost acquiesce. [ 57 ] Les parties à une promesse d’achat peuvent, de façon tacite ou express, prolonger ou renoncer au délai qu’a l’acheteur pour fournir la preuve de disponibilité des fonds nécessaires pour payer le prix de vente [12] . C’est ce qui s’est passé en l’instance. [ 58 ] Lorsque M. Provost accepte l’offre d’achat de M. Duval sans savoir comment il paiera son achat, et sans s’opposer à son refus de payer un acompte sur le prix de vente sous prétexte qu’il règlerait tout dès son retour à Montréal, les parties renoncent au délai de 10 jours prévu à la promesse pour que M.

Duval communique l’information relative aux modalités du paiement du prix de vente, au délai à l’intérieur duquel le M. Provost pouvait mettre M. Duval en demeure de fournir l’information, et empêchait par le fait même que la promesse devienne nulle avant le retour de M. Duval à Montréal à une date non précisée, mais avant le 1 er décembre 2015, si tant est qu’il envisageait payer le prix comptant. [ 59 ] C’est donc à tort que M. Duval reproche à M.

Provost de ne pas lui avoir transmis l’avis prévu à la clause 6.1.1 de la promesse d’achat après l’expiration du délai de 10 jours à l’intérieur duquel il devait communiquer les informations relativement au financement. [ 60 ] De même, alors que la clause 6.1.2 de la promesse prévoyait qu’elle devenait nulle par le seul écoulement du temps en cas de paiement comptant, les parties avaient convenu de tout régler à retour de M. Duval à Montréal. [ 61 ] La promesse d’acheter est donc encore valide le 13 novembre 2015 lorsque M. Duval écrit à M. Provost qu’il ne prend pas son condominium.

b) Monsieur Duval avait-il un motif valable pour se dédire de sa promesse d’acheter ? [ 62 ] Le Tribunal répond par la négative à cette question, pour les raisons qui suivent. [ 63 ] Il découle de la preuve entendue que M. Duval n’avait pas de motif pour se dédire de son engagement et qu’il a tout simplement agit comme s’il n’avait pas signé une promesse d’achat. [ 64 ] Non seulement il n’a pas avisé M. Provost qu’il ne voulait plus acheter son condominium lorsqu’il a changé d’idée, mais il a carrément ignoré les messages de M.

Provost qui étaient clairs quant au fait qu’il comptait passer chez le notaire rapidement, comme M. Duval le lui avait demandé et s’y était engagé. [ 65 ] Le Tribunal est convaincu que M. Duval a agi sans égard aux conséquences pour M. Provost parce que, celui-ci l’ayant dispensé de payer un acompte comme le veut l’usage, il n’avait rien à perdre. [ 66 ] Ce n’est que lorsque sa mère l’avise de sa conversation avec M. Provost du 12 novembre 2015, que M. Duval lui écrit qu’il n’achètera pas sa propriété.

Il ne lui donne alors aucune raison pour ne pas donner suite à son engagement et tout tend à croire que les motifs qu’il invoque en réponse à la mise en demeure de M. Provost du 23 novembre 2015 ne sont que des prétextes qu’il a élaborés aux fins de faire rejeter une réclamation éventuelle. [ 67 ] En effet, si la présence passée de puces de lit dans le condominium avait réellement été un motif pour lui de se désister de sa promesse d’acheter, il en aurait avisé M.

Provost dès la réception de la déclaration du vendeur le 7 octobre 2015 et n’aurait pas mandaté un inspecteur pour procéder à une inspection préachat de l’immeuble le 9 octobre 2015 en lui remettant ladite déclaration. [ 68 ] Si tant est qu’il n’ait pris connaissance de la déclaration du vendeur et du rapport d’évaluation préachat qui fait mention de la présence passée de puces de lits dans l’appartement qu’après avoir reçu la mise en demeure de M.

Provost, il n’a qu’à s’en prendre à lui- même. [ 69 ] Quoi qu’il en soit, il ne peut valablement invoquer ce motif pour ne pas avoir respecté les obligations qui découlaient de sa promesse d’achat puisqu’il n’a rien fait pour savoir s’il y avait encore des puces de lit dans l’appartement ou dans l’immeuble. [ 70 ] De même, si sa décision de ne plus vouloir acheter l’appartement de M. Provost était motivée par le contenu du rapport d’évaluation préachat, il avait l’obligation d’en aviser M.

Provost, conformément à la clause 6.2.1 de l’offre, qui se lit comme suit : 6.2.1 Inspection (Cochez seulement si applicables) Cette offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur puisse faire inspecter la propriété par un expert en bâtiment dans les sept (7) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence de vices ou facteurs affectant la propriété lesquels sont susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses de la propriété, l’Acheteur devra en aviser le Vendeur par écrit et devra lui remettre dans les quatre (4) jours consécutifs suivant l’expiration du délai ci-haut mentionné, une copie du rapport d’inspection ainsi que sa décision soit : 1) d’acheter selon les termes de la présente offre d’achat ; ii) de propose une modification è la présente offre d’achat ; ou iii) de déclarer la présente offre d’achat nulle et non avenue.

À défaut de procéder à l’inspection ou d’aviser le Vendeur selon les termes ci-haut dans le délai prévu, l’Acheter sera réputé avoir renoncé à la présente condition . (Notre soulignement) [ 71 ] Or, non seulement en ne le faisant pas il renonçait à invoquer cette clause, mais contrairement à ce qu’il laisse entendre dans son message du 23 novembre 2015, le rapport d’inspection préachat ne fait pas état d’une poutre mal enlignée qui rend la propriété susceptible de s’affaisser ni d’un quelconque autre problème sérieux qui le justifiait de ne pas donner suite à sa promesse d’acheter.

[ 72 ] Si, enfin, un ancien problème de moisissure dans un appartement du sous-sol de l’immeuble causé par des infiltrations par les murs de fondation (dont il a eu connaissance en lisait un

article de journal de 2013) l’inquiétait malgré que le rapport d’inspection préachat n’en fasse pas mention, il devait s’en enquérir auprès de M. Provost. [ 73 ] Le Tribunal ne retient pas l’argument de M. Duval qu’il n’avait aucune possibilité de communiquer avec M. Provost lorsqu’il était à la Romaine, les échanges intervenus entre les parties au début du mois d’octobre prouvant le contraire, ainsi que le fait que sa mère savait qu’il avait changé d’avis au sujet du condominium.

De même, puisqu’il a déjà acheté une autre propriété en date du 12 novembre 2015, force est de conclure qu’il a trouvé moyen de communiquer avec les personnes concernées ou qu’il est venu à Montréal avant cette date, et qu’il aurait pu aviser M. Provost de ses intentions. [ 74 ] La mauvaise foi ou la négligence de M. Duval est d’autant plus évidente que, alors qu’il a ignoré les messages de M. Provost jusqu’au 13 novembre 2015, lorsqu’il lui écrit à cette date pour l’informer qu’il n’achètera pas sa propriété il ne lui donne aucune raison. [ 75 ] Si M.

Duval avait agi en toute bonne foi, en personne responsable et respectueuse des droits de M. Provost, il l’aurait avisé à la première occasion qu’il avait changé d’idée pour lui permettre de remettre sa propriété sur le marché, de profiter des acheteurs potentiels qui se sont manifestés après le 5 octobre 2015 et de réduire les inconvénients liés au fait qu’il s’est dédit de sa parole. [ 76 ] Puisqu’il a fait fi de ses obligations, il devra indemniser M. Provost.

c) M. Provost a-t-il droit aux montants qu’il réclame ? [ 77 ] En matière d’inexécution d’obligation, le Tribunal peut accorder au contractant frustré, les dommages directs et prévisibles qui compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé [13] . [ 78 ] Ce n’est pas faute d’avoir essayé d’avoir des nouvelles de son acheteur, mais ce n’est que le 13 novembre 2015 que M. Provost est avisé que M. Duval ne respectera pas son engagement. L’argument de M.

Provost que les semaines qui précèdent et suivent la période de Noël ne sont pas propices à la vente d’une propriété n’est pas sans fondement, il ne réussit à vendre son appartement que deux mois et demi plus tard, soit le 30 janvier 2016, avec prise de possession le 15 juin 2016 (P-23). [ 79 ] La preuve n’a pas démontré que l’appartement de M. Provost était affecté d’un vice quelconque en octobre 2015 et, dans la mesure où il l’a vendu pour un prix qui se rapproche du prix que M. Duval était prêt à payer (donc probablement à sa valeur marchande), il n’avait pas l’obligation d’attendre d’obtenir le prix que M.

Duval s’était engagé à payer pour vendre sa propriété à une autre personne. Lui imposer cette obligation reviendrait à lui faire supporter la charge financière du non-respect par M. Duval de son engagement, l’empêcher de déménager et d’aller de l’avant avec son projet de déménager et de fonder une famille. [ 80 ] M. Provost a donc droit à l’indemnité de 5 000 $ qu’il réclame correspondant à la différence entre le prix que M. Duval s’était engagé à payer pour la propriété et le montant qu’il a obtenu d’un autre acheteur. [ 81 ] M. Provost a vécu du stress pendant les semaines où il attendait des nouvelles de M.

Duval et tentait en vain d’en obtenir. Lié par la promesse d’achat de M. Duval qu’il avait acceptée, il devait refuser toute demande de visite d’acheteurs potentiels. [ 82 ] Le 13 novembre 2015, M. Provost et sa conjointe ont déjà commencé à empaqueter leurs affaires et les entreposer à divers endroits en vue de libérer la résidence pour le 1 er décembre 2015. Parce que M. Duval n’a pas respecté sont engament, ils vivent plusieurs mois avec des effets emballés et non disponibles, qu’ils doivent récupérer aux endroits où ils sont entreposés lorsqu’ils emménagent dans leur nouvelle résidence. [ 83 ] M.

Provost a assumé 5 084,69 $ de dépenses pour occuper sa propriété jusqu’au 15 juin 2016 (taxes municipales et scolaires, intérêts sur le remboursement de son emprunt hypothécaire, services de téléphone, internet et câblodistribution, frais de condo et d’électricité), qu’il n’aurait pas assumées si M.

Duval avait pris possession de l’immeuble le 1 er décembre 2015, puisqu’il prévoyait emménager chez ses beaux-parents gratuitement en attendant de trouver une nouvelle maison . [ 84 ] Il réclame d’être indemnisé de ces dépenses, ainsi que des 948,41 $ qu’il a payés pour obtenir les conseils d’un avocat (P-14 et P- 15). Il réclame enfin 1 000 $ pour le stress et les inconvénients que lui a causés M. Duval en ne respectant pas son engagement et en ne l’en avisant pas à la première occasion, montants qu’il réduit à 5 000 $, pour une réclamation totale de 10 000 $. [ 85 ] Bien que M. Duval ne pouvait prévoir que M.

Provost ne vendrait pas sa maison avant le 15 juin 2016, il savait qu’il prévoyait habiter chez ses beaux-parents pendant le temps qu’il lui faudrait pour trouver une nouvelle demeure. [ 86 ] Il est tout à fait concevable qu’il ait coûté moins cher à M. Provost de vivre chez ses beaux-parents que dans sa maison. L’économie étant en

partie compensée par le fait qu’il a vécu chez lui, dans ses affaires, plutôt que chez sa belle-famille, le Tribunal lui accorde 1 000 $ pour l’indemniser à ce titre. [ 87 ] Le Tribunal ne fait pas droit à la réclamation des frais d’avocats, chaque

partie devant assumer ces frais, sauf en cas d’abus dans le cadre des procédures de justice, ce qui n’est pas le cas ici, et fait droit au montant de 750 $ réclamé à

titre de dommages moraux.

d) La demande reconventionnelle de M. Duval est-elle bien fondée ? [ 88 ] Compte tenu du sort de la réclamation de M. Provost, la demande reconventionnelle de M. Duval est rejetée. Elle l’aurait été de toute façon, pour le même motif que celui pour lequel le Tribunal a rejeté la demande de M. Provost d’être remboursé des frais de consultation d’un avocat [14] . Les frais de justice [ 89 ] L’article 340 du Code de procédure civile prévoit que la

partie qui a gain de cause a droit aux frais de justice, composés en

l’occurrence du montant du timbre judiciaire que M. Provost a payé pour déposer son recours (185 $) et des frais d’huissiers de 52,70 $ pour faire signifier la mise en demeure (P-14). POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 90 ] ACCUEILLE la réclamation en

partie ; [ 91 ] CONDAMNE Gabriel Duval à payer 6 750 $ à Jean-Philippe Provost, avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 novembre 2015 sur un montant de 5 000 $, et à compter du 29 juillet 2016 sur un montant de 1 750 $, plus 237,70 $ à

titre de frais de justice ; [ 92 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ MAGALI LEWIS, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018