2011 QCCA 2117, 2011 QCCA 2117

2159-4395 Québec inc. c. Lamarche 2011 QCCA 2117 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020068-094 ; 500-09-020069-092 (500-17-034049-067) DATE : LE 17 NOVEMBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. N o : 500-09-020068-094 2159-4395 QUÉBEC INC. APPELANTE - Défenderesse c.

GÉRARD LAMARCHE INTIMÉ - Demandeur et RICHARD CHARBONNEAU MIS EN CAUSE - Défendeur et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ______________________________________________________________________ N o : 500-09-020069-092 RICHARD CHARBONNEAU APPELANT - Défendeur c. GÉRARD LAMARCHE INTIMÉ - Demandeur et 2159-4395 QUÉBEC INC.

MISE EN CAUSE - Défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient par deux appels contre un jugement rendu le 2 septembre 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Pierre Tessier), qui a accueilli la requête en retrait de l’intimé et rejeté les contestations des appelants; [ 2 ] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent la juge en chef Duval Hesler et le juge Kasirer : LA COUR : [ 3 ] REJETTE les appels, avec dépens.

NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. Me Jean El Masri El Masri Dugal Pour 2159-4395 Québec inc. Me Martin Pichette Lavery, De Billy s.e.n.c.r.l. Pour Richard Charbonneau Me Jean–Pierre Sheppard Robinson Sheppard Shapiro s.e.n.c.r.l. Pour Gérard Lamarche Date d’audience : 14 avril 2011 MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 4 ] Richard Charbonneau et 2159-4395 Québec inc., la personne morale à laquelle le premier a vendu sa

part indivise dans un immeuble, se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure qui oblige la deuxième à céder cette part à son copropriétaire, l'intimé Gérard Lamarche. [ 5 ] Le litige porte sur le droit de retrait prévu à l' art. 1022 C.c.Q. , notamment quant à la conséquence de son exercice pour le retrayant, le retrayé et l'ex-indivisaire qui a vendu la part objet du retrait et l'opposabilité au retrayant d'une clause de déchéance du terme pour le paiement du prix de la part, convenue entre le retrayé et l'ex-indivisaire advenant l'exercice du droit de retrait.

LA DISPOSITION PERTINENTE [ 6 ] Le droit de retrait est prévu à l' art. 1022 C.c.Q. : 1022. Tout indivisaire peut, dans les soixante jours où il apprend qu'une personne étrangère à l'indivision a acquis, à

titre onéreux, la part d'un indivisaire, l'écarter de l'indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l'année qui suit l'acquisition de la part. Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d'indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés. 1022.

Any undivided co-owner, within 60 days of learning that a third person has, by onerous title, acquired the share of an undivided co- owner, may exclude him from the indivision by reimbursing him for the transfer price and the expenses he has paid. This right may be exercised only within one year from the acquisition of the share. The right of redemption may not be exercised where the co-owners have stipulated pre-emptive rights in the indivision agreement and where such rights, if they are rights in an immovable, have been published. LE CONTEXTE

[ 7 ] MM. Lamarche et Charbonneau étaient copropriétaires indivis en parts égales d’un immeuble commercial sis à Saint- Laurent, acquis en 1987. Leurs relations se détériorent, de sorte que le 13 octobre 2006 M. Charbonneau vend sa part à Québec inc. Le prix de vente est de 570 000 $, dont 50 000 $ payés comptant. Quant au solde, il doit être acquitté, sans intérêts, par tranches annuelles croissantes : 60 000 $ le 1 er octobre 2007; 70 000 $ le 1 er octobre 2008; 80 000 $ le 1 er octobre 2009; 90 000 $ le 1 er octobre 2010; 100 000 $ le 1 er octobre 2011; 120 000 $ le 1 er octobre 2012.

Cependant, une clause de l’acte de vente prévoit que le solde deviendra exigible immédiatement en cas d’exercice du droit de retrait par M. Lamarche. Dans les jours qui suivent, M. Lamarche est avisé de la transaction et de ses termes. [ 8 ] Au moment de la vente de la part, l’immeuble est grevé d’une hypothèque au bénéfice de la Compagnie d’assurance Standard Life du Canada garantissant un prêt de 825 510 $, remboursable par mensualités jusqu'au 5 décembre 2007, date où son solde est exigible. Québec inc. devient un coemprunteur en lieu et place de M.

Charbonneau qui n'est cependant pas libéré de son cautionnement par Standard Life. [ 9 ] Le 28 novembre 2006, M. Lamarche fait signifier à Québec inc. une requête en vue d'exercer son droit de retrait où il offre de lui rembourser le prix payé au moment de la vente (50 000 $) et les frais s’y rapportant (21 437,56 $), la somme étant à parfaire, au besoin, et garantie par une lettre de crédit bancaire irrévocable. Il y indique vouloir prendre à sa charge et à l’entière exonération de Québec inc. les engagements de cette dernière envers Standard Life et M.

Charbonneau, selon les modalités prévues aux contrats applicables. [ 10 ] Fin 2007 et début 2008, les indivisaires acquittent le solde du prêt hypothécaire. À ce titre, Québec inc. a payé à Standard Life 327 790,60 $. [ 11 ] Le 23 janvier 2008, Québec inc. avise M. Lamarche qu'elle a payé depuis octobre 2006 un total de 375 312 $, à

titre de frais d'exploitation de l'immeuble et de remboursement du solde du prêt hypothécaire. [ 12 ] M. Lamarche augmente ensuite son offre à 447 312 $ (72 000 $ + 375 312 $), montant garanti par une nouvelle lettre irrévocable de crédit. Québec inc. la refuse d'avis qu'elle est insuffisante en raison de l'exigibilité du solde du prix de vente. M.

Charbonneau se joint à elle en défense. [ 13 ] Le procès débute en 2008 sous la présidence d'un juge de la Cour supérieure qui ne pourra rendre jugement pour des raisons de santé, ce qui obligera le juge en chef de cette cour à désigner en 2009 celui qui rendit jugement sur la foi du dossier constitué, incluant la transcription du procès. LE JUGEMENT ATTAQUÉ [ 14 ] Le juge de première instance souligne d'abord que l' art. 1022 C.c.Q. envisage deux situations : celle où il existe un droit de préemption et celle où faute d'un tel droit le droit de retrait existe.

Ensuite, il distingue ces deux droits, le premier étant un droit de préférence conventionnelle dont les indivisaires restants peuvent se prévaloir avant toute vente à un tiers par l'indivisaire qui veut se retirer, et ce, aux conditions offertes par ce tiers, alors que le deuxième prend naissance après la vente à un tiers et découle de la loi, faute pour les indivisaires d'avoir convenu d'un droit de préemption. [ 15 ] Il retient que, dans le premier cas, l'indivisaire qui se prévaut du droit de préemption bénéficiera des mêmes conditions que le tiers et conclut qu'il ne devrait pas en aller autrement dans le cas du droit de retrait.

Par conséquent, M. Lamarche n'était pas tenu d'offrir à Québec inc. la somme de 570 000 $ au moment du retrait. Cette interprétation est renforcée par le fait que l' art. 1022 C.c.Q. parle de remboursement et non de paiement de la valeur de la part. [ 16 ] En ce qui concerne la déchéance du bénéfice du terme, le juge retient que la clause, selon laquelle en cas de retrait Québec inc. perd le bénéfice du terme et le solde devient immédiatement payable, n'a d'effet qu'entre les parties contractantes, c'est-à-dire Québec inc. et M.

Charbonneau en vertu des art. 1440 et 1443 C.c.Q . [ 17 ] Le juge conclut que les offres de M. Lamarche sont valables et suffisantes pour l'exercice du droit de retrait. Elles couvrent le remboursement de toutes les sommes payées par Québec inc. à M. Charbonneau et au créancier hypothécaire, de même que les frais liés à l'acquisition de la part. La dette hypothécaire étant éteinte, M. Lamarche n'a qu'à assumer le solde du prix de vente selon les échéances prévues à l'acte de vente. Le juge ordonne le retrait de Québec inc. en faveur de M. Lamarche et prononce diverses conclusions à cet effet.

LES MOYENS D'APPEL [ 18 ] Selon Québec inc., l' art. 1022 C.c.Q . requiert le remboursement complet du prix de vente et du prêt hypothécaire au moment de l'exercice du droit de retrait. Elle plaide que le retrayant n'est pas substitué aux droits du retrayé. Elle est aussi en désaccord avec l'analogie opérée avec le droit de préemption. L'esprit de l'art. 1022 C.c.Q. consiste à équilibrer les intérêts du copropriétaire qui désire écarter un tiers et ceux de l'autre copropriétaire.

Elle en déduit que l'indivisaire qui écarte l'acheteur doit payer le prix complet de la vente et obtenir des quittances en faveur de ce dernier, notamment des créanciers hypothécaires. [ 19 ] Selon M. Charbonneau, le second alinéa de l' art. 1022 C.c.Q n'est d'aucune utilité. Il plaide que, en vertu de l'effet relatif des contrats, seul le prix de vente prévu à l'acte de vente est pertinent, et non les modalités de paiement qui ne bénéficieraient qu’à Québec inc.

Le prix de vente de sa part est 570 000 $, plus l'hypothèque. [ 20 ] Quant à la clause de déchéance, les appelants soutiennent qu'elle poursuit un but légitime lié à la relation de confiance qui

peut exister entre un créancier et son débiteur. Finalement, selon les appelants, il n'est pas souhaitable de permettre la prise en charge parle retrayant des dettes sans libérer le retrayé. L'offre de M. Lamarche ne serait donc pas suffisante. L’ANALYSE I. Remarque préliminaire sur la déférence due au premier juge [21] Dans son mémoire, M. Charbonneau soutient qu'aucune déférence n'est due au premier juge quant à l'appréciation des faitspuisqu'il n'a pas entendu la preuve. [22] Cette affirmation est erronée.

Le principe de retenue, énoncé par la Cour suprême et constituant une règle de droitcontraignante pour les cours d'appel, s'applique à l'égard des juges du procès indépendamment des circonstances entourant laprésentation de la preuve. Ainsi, que celle-ci soit faite par une déclaration sous serment ou par un versement de notes sténographiquesd'un interrogatoire réalisé hors cour par opposition à un témoignage viva voce en présence du juge n'a pas d'importance. Voirnotamment : Empire Cold Storage Co. c. Cie de volailles Maxi ltée, J.E. 95-1986 (C.A.) et Cooke c.

Suite, (QC CA),[1995] R.J.Q. 2765 (C.A.). [23] De toute façon, en l'espèce les questions en litige sont essentiellement des questions de droit. II.

Les caractéristiques du droit de retrait d'indivision [24] Le Code civil du Québec proclame l'existence du droit de retrait à la suite de trois cas de cession : la cession du droit à unepart d'héritage qui donne lieu au retrait successoral (art. 848), la cession par un indivisaire de sa part qui donne lieu au retrait d'indivision(art. 1022) et la cession de droits litigieux qui donne lieu au retrait litigieux (art. 1784). [25] Ces trois droits de retrait ont leur origine dans le droit français.

Ils constituent chacun un avantage octroyé par la loi en faveurd'une ou plusieurs personnes considérées suffisamment intéressées par les conséquences d'une cession, le(

s) retrayant(s), faisant obstacleau libre choix du cessionnaire, le retrayé, par le vendeur. [26] Il ressort des dispositions du Code civil créant ces trois cas que le droit de retrait est personnel et non réel, qu'il requiert aupréalable à sa naissance une aliénation à

titre onéreux et qu'il s'exerce par une demande du retrayant au retrayé (il s'agit d'un droit et nond'une obligation) et un paiement par le premier au deuxième. [27] De plus, le caractère exceptionnel du droit de retrait impose une interprétation stricte des conditions d'exercice prévues auCode, notamment en matière de délai comme le reconnaît en matière de retrait d'indivision la Cour dans Alexandre c.

Dufour, (QC CA), [2005] R.J.Q. 1 (C.A.). [28] Ces principes généraux énoncés, passons à l'analyse du droit de retrait d'indivision prévu à l'art. 1022. [29] Le Code civil ne définit pas directement les effets juridiques de ce droit de retrait. Il le fait cependant indirectement et partiellement en parlant du droit de préemption au 2e al. de l'art. 1022. Le rapprochement est intéressant puisque tant le droit de retraitque le droit de préemption ont pour finalité de faire obstacle au libre choix du cessionnaire par le vendeur.

Par contre, il existe unedifférence importante puisque l'exercice du premier n'est possible qu'après la vente, rendant précaire le

titre de l'acquéreur, alors quecelui du deuxième a lieu avant la vente et empêche l'acheteur d'acquérir le titre. [30] Pour le reste, le Code civil se contente de préciser les modalités d'exercice du droit de retrait. [31] Si plusieurs auteurs québécois traitent de ce dernier aspect, notamment le calcul des délais et les moyens de mettre finrapidement à la précarité du

titre du nouveau venu dans l'indivision, aucun ne semble analyser la nature de l'opération juridique qui enrésulte et ses conséquences pour le retrayant, le retrayé, l'ex-indivisaire (le vendeur) et les tiers. On se contente souvent d'affirmer qu'il ya subrogation du retrayé par le retrayant[1] ou substitution du premier par le deuxième[2]. [32] Devant ce silence de la doctrine québécoise, non comblé par la jurisprudence, il m'apparaît opportun de se tourner vers laFrance.

Si le droit de retrait d'indivision est en défaveur, remplacé en 1976 par le droit de préemption (art. 815-14 C.civ.), solution, nonretenue, que proposait aussi l'Office de révision du Code civil du Québec[3], il demeure qu'il s'agit d'une institution ancienne et qui a faitl'objet d'études et de décisions dans le pays d'origine de notre droit privé. [33] Gérard Cornu, dans son dictionnaire Vocabulaire juridique, 8e éd., Presses Universitaires de France, 2000, donne notammentla définition suivante du mot « retrait » : Action de retirer un bien des mains d'une autre personne afin d'en acquérir, soi-même, la propriété.

Plus précisément : acte par lequel unepersonne, le retrayant, se substitue, dans les cas où la loi l'y autorise, à l'acquéreur d'un bien, le retrayé, à charge d'indemniser celui-ci deses frais et débours (not. le prix d'acquisition); désigne aussi bien l'acte par lequel le retrait est exercé que le droit de retrait oul'institution dans son ensemble, considérée comme faveur, privilège pour son bénéficiaire; se distingue traditionnellement du droit depréemption en ce qu'il intervient postérieurement à la conclusion du contrat, ou, au moins, en ce qu'il ne libère pas l'acquéreur. [jesouligne] [34] L'état du droit en France est ainsi résumé par Gabriel Baron dans l'Encyclopédie juridique Dalloz : Répertoire de droit civil,juin 1999, sous la rubrique « Retrait » : § 2. – Effets d’un retrait.

42. Les effets d’un retrait consistent en la création de rapports juridiques, ce qui a donné lieu à des justifications. A. – Rapports juridiques nés d’un retrait. 43. L’exercice d’un retrait donne naissance à trois catégories de rapports juridiques : entre le retrayant et le retrayé, entre le retrayé et le cédant, entre le retrayant et le cédant. a. – Rapports entre le retrayant et le retrayé. 44. Les rapports entre le retrayant et le retrayé sont dominés par une règle essentielle : celle d’après laquelle, à la suite du retrait, s’opère une substitution du retrayé par le retrayant, et cela rétroactivement .

Ce caractère rétroactif n’est précisé dans aucun texte, mais il est évident qu’il s’impose pour l’efficacité du retrait, même quand celui-ci a un caractère de sanction [4] ; à cet égard, Josserand a affirmé que « sans cette rétroactivité rédemptrice, le retrait faillirait à sa mission » ( Cours de droit civil français , t. 3, n o 68). Par suite à cette rétroactivité, la situation juridique née du retrait est identique à ce qu’elle aurait été si l’aliénation avait été consentie d’emblée au retrayant : ses conséquences sont à souligner. 45.

Le retrayant ne peut prétendre à aucune garantie de la part du retrayé, puisqu’il n’est pas son ayant cause, la jurisprudence l’avait affirmé au XIX e siècle à propos du retrait successoral aujourd’hui supprimé; c’est l’application à un cas particulier d’une règle générale dont la réalité demeure. 46. De plus, le retrayant prendra la chose dans l’état où elle se trouvait lors de l’aliénation ayant entraîné le retrait. Donc, s’il existait alors des causes d’éviction, elles seront opposables au retrayant; mais ce dernier profitera des avantages qui auraient pu naître entre l’aliénation et le retrait. 47.

Si le retrayé avait constitué des droits sur la chose avant le retrait, l’exercice de celui-ci entraînera leur disparition. La jurisprudence l’avait expressément affirmé à propos du droit de retrait de l’enregistrement (CA Rion, 5 et 19 déc. 1950, S . 1950.2.157) : la règle demeure. Par ailleurs, lorsqu’à la suite de l’aliénation, des droits réels s’étaient éteints par confusion, le retrait entraînera leur renaissance. 48. Le retrait n’entraîne pas le paiement de droit de mutation (C. rur., art. L.412-13), mais il doit être publié quand il porte sur un immeuble. 49.

Enfin, il est à relever que, malgré la rétroactivité du retrait, les conditions de la vente initiale doivent être prises en considération . Ainsi, lorsque le prix n’était pas exigible immédiatement, le retrayé ne peut pas demander au retrayant la totalité du remboursement; le terme stipulé au contrat continue à profiter au retrayant . b. – Rapports entre le retrayé et le cédant . 50. Quand un retrait n’est pas exercé comme une sanction, le lien contractuel originaire, entre le cédant et le retrayé demeure. Le retrait ne peut ni nuire ni profiter au cédant, pour qui il est res inter alias acta .

En conséquence, le cédant pourra exiger le paiement du prix. Par ailleurs, l’exercice du retrait ne permet pas au retrayé d’exercer une action en garantie contre le cédant; à ce propos, il a été jugé que l’absence d’obligation de garantie profitait également au retrayant lorsqu’il devient héritier du cédant (Cass. 3 e civ. 19 janv. 1972, Bull. civ . III, n o 44) : la règle est logique. 51. Cependant, lorsque le retrait est possible à

titre de sanction, les règles qui viennent d’être exposées doivent, sans doute, être

nuancées. Il serait en effet illogique que le cédant auteur d’une fraude, puisse purement et simplement ignorer le retrait. Ainsi a-t-il étésoutenu en doctrine que, dans cette hypothèse, les rapports nés de l’aliénation frauduleuse entre le cédant et l’acquéreur disparaissent;notamment, le cédant ne pourra pas exiger de l’acquéreur qu’il paye le prix (en ce sens : H. Desbois, note sous T. par. baux rur. Thiers,15 avr. 1948, JCP 1949.II.4665). c.- Rapports entre le retrayant et le cédant. 52. Bien qu’en principe, le retrait soit étranger au cédant, deux précisions sont à apporter.

En premier, il est admis que le cédant doit auretrayant la même garantie que celle qu’il devait au retrayé; cette obligation est justifiée par l’idée que, par suite du retrait, la situation ducédant ne doit pas être améliorée par rapport à celle du vendeur ordinaire.

En second, il apparaît incontestable que, dès lors qu’un retraitest l’expression d’une volonté de sanction, le cédant dispose d’une action en paiement direct contre le retrayant : ce sera le cas pour lebailleur qui n’aura pas respecté le droit de préemption d’un locataire, d’un fermier ou d’un métayer. [je souligne] [35] En l'espèce, si les modalités prescrites ont été satisfaites, quelles sont les conséquences de l'exercice du droit de retrait? [36] D'abord, il en résulte une substitution de Québec inc. par M.

Lamarche, et cela, rétroactivement au 13 octobre 2006.L'exercice du droit de retrait ne remet pas les parties dans l'état antérieur à l'arrivée du retrayé et M. Charbonneau, l'ex-indivisaire, qui avendu à Québec inc, la retrayée, ne redevient pas un copropriétaire. En somme, la situation juridique née du retrait est identique à cequ’elle aurait été si l’aliénation par M. Charbonneau avait été consentie à cette date à M. Lamarche.

En l'espèce, il s'ensuit que leretrayant devient le seul propriétaire de l'immeuble et l'indivision prend fin, et ce, rétroactivement au 13 octobre 2006. [37] Ensuite, le lien contractuel originaire entre M. Charbonneau et Québec inc. demeure. Le retrait ne peut ni nuire ni profiter àM. Charbonneau. Ainsi, s'il y a eu des fausses représentations et que Québec inc. en a subi un préjudice, ses recours contre son vendeurdemeurent. [38] Finalement, face aux tiers, si Québec inc. avait constitué des droits sur sa part avant le retrait, l’exercice de celui-ci entraîneleur disparition. [39] En réalité, le

titre de propriété de Québec inc. était assujetti à une faculté ou option conférée par la loi à M. Lamarche, cequ'elle et toute autre personne ne pouvaient ignorer. En ce sens, son

titre était précaire. Cela signifie que la garantie obtenue du retrayépar un tiers sur sa part ou son intérêt dans l'indivision deviendra sans objet advenant l'exercice du droit de retrait. Pour se prémunir contrecette éventualité, le créancier hypothécaire pourra exiger une renonciation des autres indivisaires avant de prêter à l'acquéreur de la part.En l'espèce, l'immeuble n'est plus grevé d'une hypothèque et aucun droit d'un tiers ne semble en jeu. III. Que doit offrir le retrayant au retrayé dans le retrait d'indivision? [40] Là-dessus l'art. 1022 C.c.Q. est plus précis.

Il énonce que le retrayant doit rembourser à la personne retrayée « le prix de lacession et les frais qu'elle a acquittés ». [41] Le Multidictionnaire de la langue française fournit la définition suivante du verbe « rembourser » : « Rendre à quelqu'unl'argent prêté, dépensé »[5].

Dans le Dictionnaire de droit québécois et canadien, Hubert Reid donne deux définitions du motremboursement : « Remise à une personne, en exécution d'une obligation légale ou conventionnelle, d'une somme d'argent qu'elle avaitdéboursée » et « Restitution à une personne d'une somme d'argent qu'elle avait déboursée »[6]. [42] Dans Alexandre c. Dufour, précité, ma collègue la juge Thibault écrit au par. 45 : [45] Dans le contexte du droit de retrait, le « remboursement » est défini comme comprenant le paiement du prix de la cession et desfrais y afférents.

Ce terme est d’utilisation courante et le contexte dans lequel il est utilisé, clair. La finalité de la disposition estd’échanger les droits récemment acquis par le tiers acquéreur contre une somme d’argent correspondant à celle qu’il a dû payer pourdevenir titulaire desdits droits. [je souligne] [43] Dans Coughtrie c. Labelle, (QC CS), [2006] R.L. 1, par. 14 (C.S.), sans le décider formellement, le jugede Grandpré écrit : « Rien dans l'arrêt[7] ne permet de conclure que la demanderesse doit offrir le montant total de la contrepartie et lesfrais ».

Il ajoute : « en accordant le droit de retrait, il est douteux que le législateur ait voulu imposer au retrayant de payer le montanttotal de la vente au cessionnaire alors que celui-ci n'a déboursé qu'une fraction du prix total ». [44] Je suis pleinement d'accord avec cette compréhension de l'arrêt Alexandre c. Dufour, précité, et de l'art. 1022 C.c.Q. [45] En l'espèce, il serait d'ailleurs illogique d'exiger du retrayant de verser au retrayé le solde de 520 000 $, un montant dû à untiers, l'ex-indivisaire Charbonneau.

S'il en était autrement, on exposerait l'ex-indivisaire au risque de ne pas être payé, par exemple en casde refus du retrayé d'honorer ses obligations ou pire, en cas d'insolvabilité de ce dernier, les montants reçus du retrayant pouvant êtreassujettis à des priorités en faveur d'autres personnes. [46] Québec inc., à ce jour, n'a eu à débourser que 50 000 $ malgré les termes de son contrat d'acquisition de la part. Par ailleurs,elle a assumé la moitié du solde de l'hypothèque en faveur de Standard Life et a assumé diverses autres dépenses dont elle a aussi droitde revendiquer le remboursement.

[ 47 ] L'offre de M. Lamarche, garantie par une lettre de crédit irrévocable, couvre tous ces montants et était donc satisfaisante, comme l'a décidé à bon droit le premier juge. IV. Inopposabilité de la clause de déchéance du terme [ 48 ] La clause de déchéance du bénéfice du terme contenue à l'acte de vente intervenu entre Québec inc. et M. Charbonneau est ainsi formulée : Si l'acheteur dispose de sa portion avant le paiement complet du solde de prix de vente (sauf à une personne physique ou morale lui étant liée ou à ses représentants), ou si le copropriétaire indivis de l'immeuble, M. Gérard Lamarche, acquiert sa portion en application de l'

article 1022 du Code civil , le solde alors dû au vendeur deviendra payable immédiatement , sous réserve par le vendeur d'exonérer l'acheteur face à toute institution financière qui aura consenti un prêt garanti sur l'immeuble, le cas échéant. [je souligne] [ 49 ] Cette clause a clairement pour but de contrecarrer la faculté de M. Lamarche de se substituer à Québec inc. par l'exercice du droit de retrait que lui confère l' art. 1022 . Or ce droit ne peut être réduit ou anéanti sans le consentement de son bénéficiaire, M. Lamarche. Si M. Charbonneau voulait écarter le droit de retrait de M.

Lamarche, il devait convenir avec ce dernier, du temps où ils étaient les deux seuls indivisaires, d'un droit de préemption, dont l'effet serait de faire bénéficier M. Lamarche des avantages que M.

Charbonneau était prêt à consentir à Québec inc., ou encore d'une renonciation à ce droit de retrait, ce qui est possible puisque établi dans l’intérêt de chacun des indivisaires et non pas dans un quelconque intérêt commun distinct (Madeleine Cantin Cumyn, « L’indivision » dans Mélanges Germain Brière , Montréal, Wilson & Lafleur, 1993, p. 335-336). [ 50 ] Il n'y a donc aucune injustice à conclure comme l'a fait le premier juge que M. Lamarche peut se prévaloir des modalités de paiement convenues avec Québec inc. Cela signifie que M.

Charbonneau peut exiger immédiatement du retrayant la somme de 400 000 $ [8] , et le solde de 120 000 $ le 1 er octobre 2012. [ 51 ] Par ailleurs, les délais applicables au droit de retrait, qui sont préfix ( Alexandre c. Dufour , précité), ont été respectés. Quant au montant offert à Québec inc., il couvre la totalité des remboursements exigibles par elle, tel qu'indiqué précédemment. [ 52 ] Fallait-il que ce montant soit consigné au greffe? Je suis d'avis que non. Face au refus de Québec inc. d'accepter les dernières offres de M.

Lamarche, ce dernier n'avait pas comme seule option de consigner au greffe le montant offert comme l'indiquent les art. 1573 et 1574 C.c.Q : Art. 1573. Lorsque le créancier refuse ou néglige de recevoir le paiement, le débiteur peut lui faire des offres réelles. Ces offres consistent à mettre à la disposition du créancier le bien qui est dû, aux temps et lieu où le paiement doit être fait. Elles doivent comprendre, outre le bien dû et les intérêts ou arrérages qu'il a produits, une somme raisonnable destinée à couvrir les frais non liquidés dus par le débiteur, sauf à les parfaire. Art. 1574.

Les offres réelles portant sur une somme d'argent peuvent être faites en monnaie ayant cours légal lors du paiement ou au moyen d'un chèque établi à l'ordre du créancier et certifié par un établissement financier exerçant son activité au Québec.

Elles peuvent aussi être faites par la présentation d'un engagement irrévocable, inconditionnel et à durée indéterminée, pris par un établissement financier exerçant son activité au Québec, de verser au créancier la somme qui fait l'objet des offres si ce dernier les accepte ou si le tribunal les déclare valables . [je souligne] [ 53 ] Il n'est pas plaidé que les offres de M. Lamarche n'ont pas été faites selon la forme prévue par le second alinéa de l' art. 1574 C.c.Q . LE DISPOSITIF [ 54 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter les appels avec dépens. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.