2019 QCCQ 8178, 2019 QCCQ 8178

Léveillé c. Péloquin 2019 QCCQ 8178 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TÉMISCAMINGUE LOCALITÉ DE VILLE-MARIE « Chambre civile » N° : 610-32-700057-192 DATE : 20 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK LÉVEILLÉ et LYNE DÉNOMMÉ [...], Moffet, QC, [...]

Partie demanderesse c. ÉRIC PÉLOQUIN et GINETTE ALAIN [...], Saint-Édouard-de-Fabre, QC, [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs soutenant qu’après le départ de ceux-ci de la maison qu’ils leur ont louée, plusieurs travaux de nettoyage et des réparations ont été nécessaires. [ 2 ] Ceci est vigoureusement contesté, ces derniers soutenant plutôt avoir laissé les lieux dans un état convenable et que, si dommages il y a au bâtiment, ils ne leur sont aucunement imputables. [ 3 ] Avant toute chose, il incombe au Tribunal de décider si le forum choisi soit la division des petites créances de la Cour du Québec est approprié ou plutôt si le litige relève de la Régie du logement.

Cette question est d’autant plus importante ici du fait qu’en 2016, ce dernier tribunal a lui-même décliné compétence compte tenu de la nature de la relation contractuelle existant entre les parties.

Contexte [ 4 ] Voici donc, pour décider de cette question, les principaux éléments à garder à l’esprit. [ 5 ] L’histoire débute en 2015, alors que les demandeurs sont propriétaires d’une résidence située en milieu rural dans la municipalité de Moffet, dont on souhaite se départir. [ 6 ] Les défendeurs intéressés par celle-ci, mais ne pouvant, selon toute vraisemblance, s’en porter acquéreurs sur-le-champ, concluent une entente par laquelle ils occupent les lieux à partir du 1 er décembre 2015, et versent un montant mensuel de 600 $ dont 100 $ seront appliqués en réduction du prix d’achat qui lui est de 60 000 $. [ 7 ] On signe alors un bail de location sur le formulaire usuel, un autre document intitulé «Promesse d’achat» et une

annexe à ce dernier qui précise certaines des modalités. [ 8 ] On retient donc essentiellement à la lecture de ceux-ci qu’on entend qu’il y ait occupation dès décembre 2015. Ce que l’on qualifie de promesse d’achat comporte en réalité plusieurs conditions qui s’apparentent davantage à une option pour monsieur Éric Péloquin d’acheter la maison selon les termes convenus.

Il est clair cependant que si la vente n’est pas complétée avant le 1 er juillet 2017, ce droit s’éteindra et les montants reçus demeureront acquis aux demandeurs. [ 9 ] Quant au bail en tant que tel, on y lit qu’il est consenti pour une durée de vingt mois couvrant la période mentionnée plus avant. [ 10 ] À ce sujet, il est utile de souligner que malgré la mention comme quoi il y aurait un usage mixte pour fins d’habitation et agricole, les propos des parties suggèrent que par celle-ci on ne tenait qu’à préciser que les lieux se trouvaient dans un territoire soumis à un zonage particulier.

Rien n’a été présenté à l’effet qu’on y pratiquait l’agriculture de façon active. [ 11 ] Ceci étant dit, monsieur Péloquin, la défenderesse et leur famille prennent possession de l’endroit à la date prévue, mais rapidement les relations se gâtent entre les parties. [ 12 ] Les demandeurs se plaignant de retards fréquents dans le paiement du loyer s’adressent donc à la Régie du logement afin

d’obtenir la résiliation du bail. [ 13 ] À la suite de l’audition, la juge administrative, Francine Jodoin, décline compétence voyant à l’époque que par leurs divers contrats «les parties ont voulu donner préséance à la promesse d’achat» [1] . S’appuyant sur ceci, ainsi que sur les propos de l’honorable Claude Bouchard, J.C.S., dans Bédard c. Drolet [2] , elle conclut que le tribunal qu’elle préside n’est pas celui qui doit décider du litige.

Le raisonnement s’appuie essentiellement sur la prémisse «que l’intention première est non pas de louer, mais de vendre l’immeuble et que s’il n’y avait pas eu de promesse d’achat, il n’y aurait pas eu de bail» [3] . [ 14 ] Les demandeurs n’entreprendront alors aucun autre recours devant une instance différente. Cependant, à compter du mois de mai 2016, et les parties, d’un côté comme de l’autre en conviennent sans réserve, nous sommes maintenant en présence d’une entente qui ne concerne que la location de la maison, le vendeur ayant renoncé à vendre et les acheteurs à acheter.

On continuera donc l’occupation en payant le loyer mensuel convenu jusqu’en juin 2017 inclusivement, pour libérer les lieux le trentième jour du dit mois. [ 15 ] C’est en reprenant possession de la maison que les demandeurs disent avoir constaté le piètre état dans lequel elle a été laissée, tant en termes d’entretien que de propreté. [ 16 ] Voici donc ce qu’il en est quant au fil des événements. Quel est alors le tribunal compétent à entendre ce litige? Analyse [ 17 ] Réitérons que la Cour du Québec ne saurait se saisir d’une affaire qui en vertu de la loi est dévolue de manière exclusive à la Régie du logement.

L’article 28 de la loi [4] qui la concerne prévoit ce qui suit. 28. La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n’est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (chapitre C - 25.01 ). 1979, c. 48, a. 28; 1987, c. 63, a. 11; 1987, c. 77, a. 1; 1988, c. 21, a. 66; 1999, c. 40, a. 247 ; N.I. 2016-01-01 (NCPC). [ 18 ]

Le paragraphe 1 de celui-ci lui confère donc une compétence exclusive lorsque la question est en lien ou résulte du bail d’un logement d’habitation. [ 19 ] L’extrait suivant de la décision Plante c. Colizza [5] décrit bien ce que l’on doit comprendre de cette expression. [9] En effet, une demande relative au bail en est une qui " englobe tous les aspects du contrat de bail " [5] . Or, les aspects du bail ne se limitent pas qu'à ceux qui sont stipulés au bail, mais doivent s'étendre aux devoirs et obligations qui sont légalement prévus par la loi au quatrième

chapitre du livre des obligations intitulé " Du louage ". [ 20 ] La gamme de sujets couverts est par conséquent très large et n’englobe pas seulement ce qui est expressément prévu au bail comme la réclamation du loyer impayé, mais également tout ce qui découle de ce contrat par exemple le recours d’un locateur suite à des dommages causés au logement [6] . [ 21 ] Maintenant, que se passe-t-il lorsque coexiste une option ou une promesse d’achat ainsi qu’une entente permettant une occupation des lieux en attendant d’en devenir propriétaire? [ 22 ] Les différents tribunaux qui ont eu à se pencher sur cette question ont pour la plupart jugé que la créance résultant de cette forme de convention devait être qualifiée comme découlant d’un bail de logement ou non à la lumière des circonstances propres à l’affaire et des termes du ou des contrats. [ 23 ] En d’autres mots, il s’agit de déterminer si, à la lumière des faits particuliers d’un dossier, les parties ont voulu faire du droit d’occupation un accessoire à une promesse d’achat ou ont plutôt choisi de donner préséance au bail que les locataires se portent acquéreurs ou non de l’immeuble. [ 24 ] L’honorable Normand Bonin, J.C.Q., propose dans la décision Lévesque c.

Chiasson une démarche d’analyse qui est toujours d’actualité [7] . Voici l’analyse qu’il propose. [10] Le Tribunal est d'avis que lorsqu'une juridiction exclusive d'un Tribunal spécialisé est en cause, l'analyse de la compétence et du forum appropriés devrait tendre à exclure les théories de concomitance ou de chevauchement des recours auprès de différents tribunaux par l'examen d'attributs externes au litige lui-même. Il vaux mieux se concentrer sur l'essence du litige. (sic) [11]

Malgré la grande prudence nécessaire avant d'appliquer un enseignement au monde propre du droit du travail au droit civil, le Tribunal croit que la meilleure façon pour décider du forum judiciaire approprié est de suivre l'enseignement de la Cour suprême, en le paraphrasant pour l'adapter à la présente situation: «Il s'agit dans chaque cas, de savoir si le litige, dans son essence, relève de l'interprétation, de l'application, de l'administration ou de l'inexécution (d'un bail résidentiel entre les parties ou de la loi qui confère juridiction exclusive à un tribunal.)» [4]

[12] Ainsi, la source de responsabilité, qu'elle soit contractuelle ou extra contractuelle, ne devrait pas déterminer le forum approprié. De la même façon, si un locataire, par sa négligence, met le feu à un divan dans son appartement, l'essence du litige demeure un manquement aux obligations du locataire. Le seul fait que les dommages causés à l'immeuble par la fumée soient plus importants à l'extérieur du loyer, ne déplace pas le forum juridictionnel approprié.[5] [13] De la même façon, pourquoi alors la qualification juridique que les parties donnent à un contrat en déterminerait le forum?

Il est loin d'être toujours évident de qualifier quel contrat est l'accessoire de l'autre. Deux parties dans un même contrat peuvent très bien ne pas s'entendre sur cette question. [14] En l'espèce, l'essence des manquements invoqués par les parties se rapporte immédiatement au bail résidentiel et non à sa

partie accessoire qu'est l'option d'achat. À la rigueur, la qualification de contrat accessoire ou principal n'est-elle pas superflue? Il s'agit d'avantage de savoir s'il y a un manquement au bail ou à l'offre d'achat.

Y a t-il, par exemple, un refus de payer le loyer ou un refus d'acheter l'immeuble?Seraient alors compétents, dans le premier cas la Régie du logement; dans le second la Cour du Québec ou la Cour supérieure. (sic) [ 25 ] En somme, la Régie du logement aura compétence si, après analyse, il s’avère que la question en jeu relève avant tout du bail et des règles régissant la relation locateur-locataire plutôt que du contrat prévoyant l’achat éventuel de l’immeuble. [ 26 ] Ceci étant dit, voici ce que l’on peut retenir dans le présent dossier. [ 27 ] Il est tout à fait exact qu’à l’origine l’intention première des parties est de conclure à l’intérieur d’un temps déterminé la vente de la maison.

L’occupation de celle-ci par les défendeurs et leur famille est faite dans ce contexte et le bail de location n’est alors qu’un accessoire de la convention principale. [ 28 ] C’est donc sur la base de ceci que la juge administrative, en 2016, a décidé que la Régie du logement n’avait pas compétence pour entendre un litige les opposants. [ 29 ] Cependant, la situation a depuis changé en ce que toutes les parties impliquées ont choisi de mettre de côté l’option et la promesse d’achat, mais de maintenir en vigueur l’entente de location.

Donc, monsieur Péloquin a continué à occuper les lieux en payant un loyer et les demandeurs à le percevoir jusqu’à la fin du bail. [ 30 ] Il n’y a alors aucune ambiguïté dans l’esprit de tous comme quoi la relation en est strictement une locateur-locataire. [ 31 ] Ajoutons à ceci qu’il n’est pas inhabituel que, tributaire des circonstances et des événements, la nature du lien contractuel qui unit les individus se modifie en cours de route. [ 32 ] Une illustration jurisprudentielle en est l’affaire D’Amours c.

Lemay [8] où, dans un contexte semblable à celui-ci, une entente visant l’achat d’une résidence avec occupation dans l’intervalle a été mise de côté pour être remplacée par une convention de location. [ 33 ] Voici comment l’honorable Paul Dunnigan, J.C.Q., résume la situation. [30] La séquence des faits est ici déterminante.

Les réclamations de D' Amours couvrent une période où les parties avaient déjà, manifestement, convenu qu'elles n'étaient plus liées par une promesse d'achat, mais bien par un bail de logement concomitant, mais non accessoire à un mandat de vente de l'immeuble concerné. [31] La relation entre les parties à la base des réclamations réciproques au dossier correspond à celle existant entre un locataire et un locateur d'un logement; dans les circonstances, c'est la Régie qui doit trancher le litige. [ 34 ] Tout comme dans cette affaire, la conclusion qui s’impose ici est donc que le tribunal compétent à entendre le litige qui oppose les parties est la Régie du logement et non pas la division des petites créances de la Cour du Québec.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLINE juridiction quant à la présente affaire; ORDONNE que le présent dossier soit transféré au greffe du tribunal compétent soit la Régie du logement; ORDONNE au greffe de cette Cour de rembourser, tant à la

partie demanderesse qu’à la

partie défenderesse, le montant du timbre judiciaire versé par elles. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 5 septembre 2019