2023 QCCQ 9298, 2023 QCCQ 9298

Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest c. Montoni Groupe Pacific inc. 2023 QCCQ 9298 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS N° : 760-80-003488-211 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC COUTURE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CENTRE INTÉGRÉ DE SANTÉ ET DE SERVICES SOCIAUX DE LA MONTÉRÉGIE-OUEST Appelant c. MONTONI GROUPE PACIFIC INC.

Intimée et VILLE DE VAUDREUIL-DORION Intimée et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause et PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC Intervenant ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE D’APPEL [1] ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] L’Appelant, le Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest ( CISSSMO ) a exproprié trois propriétés pour un projet de construction d’un hôpital. [ 2 ] Le Tribunal administratif du Québec (TAQ) a rendu trois décisions fixant les indemnités d’expropriation [2] . [ 3 ] Le CISSSMO s’est vu autorisé à interjeter appel à la Cour du Québec, des trois décisions du TAQ fixant l’indemnité d’expropriation tel qu’il appert des trois jugements du juge Alain Trudel datés du 28 février 2022 [3] . [ 4 ] Le Procureur général du Québec (PGQ) est intervenu en vertu de l’

article 79 du Code de procédure civile ( C.p.c. ) invoquant que l’appel soulève des questions d’intérêt public concernant l’interprétation et l’application des dispositions de la

Loi sur l’expropriation [4] . [ 5 ] Les trois dossiers d’appel du CISSSMO ont été réunis pour une audition commune. Le Tribunal rend trois décisions distinctes. [ 6 ] Le présent jugement vise la demande d’appel du CISSSMO découlant de l’expropriation d’une

partie de la propriété de l’Intimée Montoni Groupe Pacific inc. (Montoni). QUESTIONS [ 7 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

A) Le TAQ a-t-il erré en retenant comme ventes comparables, des ventes spéculatives, de surcroît hors secteur, pour la fixation de l’indemnité immobilière, considérant sa conclusion préalable établissant un UMEPP agricole ?

B) Découlant de la première question :

- Le TAQ a-t-il erré en accordant un dommage au résidu ? - Le TAQ a-t-il erré en ne donnant pas acte à l’offre de l’expropriante d’accorder une servitude de passage à l’expropriée pour avoir accès au terrain résidu ?

C) Le TAQ a-t-il erré en accordant un dommage pour perte d’appréciation de la valeur entre la date d’évaluation fixée à la date de l’avis d’expropriation (considérant l’imposition préalable d’une réserve) et la date de transfert de propriété ? Ou SUBSIDIAIREMENT, le TAQ devait-il réduire l’indemnité pour perte d’appréciation de la valeur d’un montant d’environ 46 000 $ (à parfaire) pour la période comprise entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2018, conformément à l’

article 53.2 de la

Loi sur l’expropriation ? ANALYSE La trame factuelle [ 8 ] Le 16 mars 2016, le gouvernement du Québec décrète un avis de réserve pour une

partie de la propriété de Montoni [5] . [ 9 ] Cet avis de réserve est renouvelé le 5 mars 2018 [6] . [ 10 ] Le gouvernement du Québec décrète l’expropriation d’une

partie de la propriété de Montoni le 17 juillet 2018 [7] . [ 11 ] La date de la signification de l’avis d’expropriation est le 6 août 2018 [8] . [ 12 ] La date d’évaluation est toutefois fixée au 1 er août 2018.

Il s’agit de la date d’évaluation commune convenue par les parties pour les trois dossiers entendus en même temps par le TAQ. [ 13 ] L’avis de transfert de propriété [9] prévoit que le CISSSMO prendra possession de l’immeuble le 1 er novembre 2019. [ 14 ] Le TAQ accorde les indemnités suivantes : - Indemnité immobilière : 2 813 500 $ - Indemnité accessoire : Dommage au résidu : 474 500 $ Perte d’appréciation de la valeur : 230 819 $ Troubles et ennuis : 2 000 $ - Indemnité totale d’expropriation : 3 520 819 $ - Plus les frais de justice, incluant les frais d’expert d’une somme de 198 305 $.

A) Le TAQ a-t-il erré en retenant comme ventes comparables, des ventes spéculatives, de surcroît hors secteur, pour la fixation de l’indemnité immobilière, considérant sa conclusion préalable établissant un UMEPP agricole ? [10] Introduction [ 15 ] Puisque cette question a fait l’objet d’une preuve commune aux trois dossiers entendus le même jour, le Tribunal réfère « aux terrains » des expropriés et non uniquement au terrain de Montoni. [ 16 ] En matière d’expropriation d’un immeuble, « l’usage le meilleur et le plus profitable » (UMEPP) doit être déterminé afin de pouvoir ensuite déterminer la valeur de l’immeuble. [ 17 ] Les terrains visés par l’expropriation sont situés dans la zone agricole permanente de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [11] ( LPTAA ) depuis plus de quarante ans. [ 18 ] L’usage agricole des terrains est également prévu dans les instruments d’urbanisme tant au niveau municipal et régional qu’au niveau de la Communauté métropolitaine de Montréal. [ 19 ] La preuve démontre qu’aucune demande n’a été déposée avant l’imposition de l’avis de réserve afin de faire modifier l’usage agricole prévu à la LPTAA et dans les divers instruments d’urbanisme. [ 20 ] Au cours de l’élaboration de son projet, le ministre de la Santé et des Services sociaux a déposé deux demandes auprès de la Commission de protection du territoire agricole (CPTAQ) pour obtenir sa position quant au projet d’implantation de l’hôpital.

La CPTAQ a émis deux avis défavorables au projet [12] . [ 21 ] Pour autoriser le projet d’hôpital, un décret autorisant un usage autre qu’agricole a donc dû être adopté par le gouvernement du Québec [13] . Ce dernier a également dû adopter des décrets pour que soient modifiés d’une

part le schéma d’aménagement révisé de la Municipalité régionale de comté de Vaudreuil-Soulanges et d’autre

part le Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la

Communauté métropolitaine de Montréal, puisque ces deux instances refusaient de modifier elles-mêmes ces instruments d’urbanisme pour autoriser le projet d’hôpital. [ 22 ] Devant le TAQ, une preuve commune a été présentée pour la valeur des terrains dans les trois dossiers entendus en même temps.

L’avis de l’expert des deux autres dossiers a donc été analysé avec les avis des experts du CISSSMO et de Montoni. [ 23 ] L’expert du CISSSMO soutenait que l’UMEPP était agricole tandis que les experts des parties expropriées soutenaient que l’UMEPP était agricole en y ajoutant « en attente de développement ». [ 24 ] Le TAQ a retenu un UMEPP agricole.

Il met de côté, dans le cadre de la détermination de l’UMEPP, le qualificatif « en attente de développement ». [ 25 ] L’expert évaluateur du CISSSMO, sur la base de l’UMEPP agricole, a présenté dans son rapport principal des ventes de terres agricoles n’ayant aucun horizon de développement et intervenues principalement dans le même secteur. Il conclut que la valeur des terrains correspondait à 4,90 $ le mètre carré [14] . [ 26 ] L’expert évaluateur de Montoni, se base sur un UMEPP agricole, mais, puisque le terrain est en attente de développement, retient plutôt des ventes spéculatives de terres agricoles.

Il conclut que la valeur du terrain de Montoni correspondait à 21,43 $ le mètre carré [15] . [ 27 ] L’expert évaluateur des parties expropriées dans les deux autres dossiers, se base sur un UMEPP agricole, mais, puisque les terrains sont en attente de développement, retient également des ventes spéculatives de terres agricoles.

Il conclut que la valeur des terrains correspondait à 30,00 $ le mètre carré [16] . [ 28 ] En réponse aux expertises des parties expropriées, l’expert du CISSSMO a soumis une évaluation subsidiaire, applicable dans l’éventualité où le Tribunal retenait la qualification de « en attente de développement ». Sur une telle base, la valeur des terrains correspondait à 16,00 $ le mètre carré [17] . [ 29 ] Le TAQ adopte l’approche soutenue par les expropriés et retient les ventes comparatives ayant une localisation avantageuse et acquises par des investisseurs ou promoteurs immobiliers.

Il conclut que la valeur des terrains des expropriés correspondait à 16,50 $ le mètre carré. [ 30 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ ne pouvait se baser sur les ventes de terres spéculatives. Il demande que le Tribunal conclue que le TAQ a commis une erreur et qu’il détermine que la valeur des terrains des expropriés est de 4,90 $ le mètre carré, comme l’a déterminé son expert dans son rapport principal, ou qu’il retourne le dossier au TAQ pour qu’il en détermine la valeur sur la base d’un UMEPP agricole pour des terrains n’ayant aucun potentiel de développement.

La norme de contrôle applicable [ 31 ] Le CISSSMO prétend que le TAQ commet une erreur de droit lorsqu’il retient un UMEPP agricole, mais considère des ventes de terres agricoles ayant un potentiel de développement. Il demande d’abord que toutes les ventes retenues soient rejetées et ensuite que les ventes sélectionnées par son expert dans son rapport principal soient retenues.

Il soutient que la norme de contrôle applicable est celle de la décision correcte. [ 32 ] Puisque c’est le choix des ventes comparables qui est en cause et non la qualification de l’UMEPP, Montoni soutient qu’il s’agit plutôt d’une question de fait. [ 33 ] Le Tribunal doit évaluer si l’erreur invoquée par le CISSSMO soulève une question de droit ou de compétence, une question mixte de fait et de droit ou une question de fait. [ 34 ] La Cour suprême [18] a déterminé que les questions de droit concernent la détermination du critère juridique applicable. [ 35 ] Les questions de fait portent sur ce qui s’est réellement passé entre les parties.

Lorsque les faits ne sont pas contestés, la question qui se pose est une question de droit [19] . [ 36 ] Quant aux questions mixtes de fait et de droit, elles consistent à déterminer si les faits satisfont au critère juridique ou, en d’autres termes, supposent l’application d’une norme juridique à un ensemble de faits.

La Cour suprême mentionne qu’en présence d’une question mixte de fait et de droit, il est possible qu’une question de droit puisse être isolée [20] . [ 37 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ aurait dû choisir des ventes de terres agricoles n’ayant pas de potentiel de développement à court ou moyen terme afin de respecter l’UMEPP préétabli. La question vise donc à déterminer si le TAQ a fait les bons choix de ventes comparables en fonction de l’UMEPP préalablement déterminé. [ 38 ] Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’une question mixte de fait et de droit.

Le TAQ a choisi, pour l’application de l’UMEPP agricole qui est un concept reconnu par la jurisprudence, des ventes comparables de terres agricoles ayant une localisation avantageuse et pour lesquelles des investisseurs sont prêts à payer une prime puisqu’ils croient qu’elles ont un potentiel de développement. Il a calculé la valeur des terrains selon une appréciation des faits mis en preuve. Le choix des ventes comparables est inexorablement lié au dossier de preuve soumis au TAQ où différents experts se sont prononcés. [ 39 ] La

Loi sur les Tribunaux judiciaires [21] mentionne : 83.1. Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, ou en contestation d’une décision prise dans l’exercice d’une fonction administrative, la Cour rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel ou sur toutes

questions concernant la décision qui fait l’objet de la contestation. Cette compétence est exercée par les seuls juges de la Cour que désigne le juge en chef en raison de leur expérience, leur expertise, leur sensibilité et leur intérêt marqués dans la matière sur laquelle porte l’appel ou la contestation.

À moins de disposition contraire et compte tenu des adaptations nécessaires, l’appel est régi par les articles 351 à 390 du Code de procédure civile (chapitre C-25.01 ) et le recours en contestation l’est par les règles du livre II de ce code. [ 40 ] La norme d’intervention applicable pour une question mixte de fait et de droit est celle de l’erreur manifeste et déterminante. [ 41 ] Une erreur manifeste et déterminante est une erreur qui est évidente et qui a une influence sur le sort du litige [22] . Lorsqu’une

partie soulève une erreur manifeste et déterminante, elle doit montrer du doigt la faille ou l’erreur fondamentale qui fait obstacle à la conclusion de fait contestée [23] . [ 42 ] Sur la base de ce critère d’intervention, le Tribunal est d’avis que le TAQ n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante. Par ailleurs, le Tribunal aurait conclu de la même manière si le critère d’intervention avait été celui de la décision correcte. Voyons pourquoi.

Les ventes qui devaient être retenues [ 43 ] Pour déterminer la valeur des terrains, le TAQ devait d’abord déterminer l’UMEPP pour ensuite choisir des ventes comparables. [ 44 ] La jurisprudence reconnaît que c’est l’UMEPP qui sert à déterminer l’usage le plus rentable pouvant être effectué sur un terrain [24] . Le TAQ mentionne, à bon droit, à ce sujet : [37] Selon sa définition, l’UMEPP est celui qui, au moment de l’évaluation, confère à l’immeuble la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément et/ou en commodité d’un lieu.

Pour le démontrer, l’évaluateur doit démontrer que cet usage répond aux conditions suivantes : - il s’agit d’un usage possible sur le plan physique; - il doit être permis par les règlements et par la Loi ; - il doit être financièrement possible; - il doit pouvoir se concrétiser à court terme ; - il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités ; - il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage; - enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable. [38] À ces conditions s’ajoutent les suivantes lorsqu’un bien est visé par une expropriation afin de tenir compte qu’un propriétaire est alors contraint de transiger à un moment qu’il n’a pas choisi : - l’horizon de réalisation peut être élargi ; - le degré de probabilité de réalisation et les contraintes peuvent être moindres . [39] Finalement, les Normes rajoutent qu’en matière d’expropriation, le concept de l’UMEPP vise à faire abstraction d’une situation économique ou juridique temporairement défavorable qui risquerait de pénaliser l’exproprié à un moment qu’il n’a pas choisi pour transiger. [25] (reproduction intégrale, référence omise; nos soulignements) [ 45 ] Dans Ville de Saint-Rémi c. 9120-4883 Québec inc. [26] , la Cour d’appel mentionne de quelle manière l’indemnité doit être établie : [66] En matière d’expropriation, l’indemnité doit être établie selon I’usage le plus rémunérateur et le plus approprié pour le bien exproprié.

Cet usage sera celui qui, au moment de l’évaluation, lui confère la valeur la plus élevée, soit en argent, soit en agrément ou en commodité d’un lieu, aux conditions suivantes, lesquelles doivent être démontrées selon la prépondérance de la preuve par l’exproprié : (1) l’usage est possible, par opposition à n’être que théorique, (2) il existe une probabilité, et non uniquement une possibilité, que cet usage se réalise, (3) l’usage en question est permis par la loi ou les règlements, (4) l’usage doit être financièrement possible, (5) l’usage peut se concrétiser à court terme, et (6) il doit exister une demande pour Ie bien évalué à son meilleur usage. (référence omise) [ 46 ] Le TAQ énonce correctement les critères applicables pour fixer l’UMEPP et le CISSSMO le reconnaît.

Il mentionne que l’UMEPP est agricole et que la possibilité de développement est lointaine :

[54] L’ensemble de la preuve soumise est à l’effet que l’utilisation agricole est la seule permise par la loi et la réglementation et aucun horizon à court ou moyen terme ne permet au Tribunal d’envisager une brèche ou un changement possible à la réglementation et aux contraintes des divers instruments urbanistiques. (…) [57] Elle ne prétend pas pouvoir effectuer un développement, ni à un usage commercial, résidentiel, industriel ou mixte à court terme.

Elle soumet plutôt qu’elle détient un terrain agricole qui, bien qu’en zone agricole permanente, possède une localisation avantageuse lui permettant d’espérer un éventuel dézonage à une date encore indéterminée (encore 12 ans après son acquisition de 2006), qui pourrait se situer, selon les opportunités, entre 2024 et 2031, période correspondant à la révision du PMAD. [58] La

partie expropriante soulève, avec raison, la nécessité de s’assurer que l’UMEPP retenu ne doive pas relever d’une simple possibilité, mais bien plus d’une probabilité réelle de cet usage . Cela étant exposé, le Tribunal prend acte du fait qu’aucun expert ne prétend à un UMEPP autre qu’agricole et toute la preuve soumise est unanime à retenir un UMEPP agricole. [59] Le Tribunal retiendra donc un UMEPP agricole, le tout en conformité avec tous les experts évaluateurs.

Il correspond à l’une des caractéristiques déterminantes de l’UMEPP, soit celle qui est qualifiée de « raisonnablement probable » par la doctrine et la jurisprudence, et ce, même en considérant un horizon de développement plus lointain dans un contexte d’expropriation . (…) [61] En conclusion, le Tribunal retient un UMEPP agricole, puisqu’il correspond au seul usage possible permis par les règlements et la loi, tant à court terme, mais aussi à moyen terme, voire à long terme, et ce, tant dans le contexte d’un horizon de réalisation élargi que dans le contexte d’un degré de probabilité de réalisation ou de contraintes pouvant être moindres . (…) [67] Ainsi, bien que les contraintes légales et réglementaires limitent l’usage de ces terres à court, moyen terme, voire à long terme, à une utilisation agricole , la preuve démontre que des investisseurs et des promoteurs sont prêts à les acquérir dans l’attente ou l’espoir de la modification de ces contraintes légales.

Des promoteurs sont donc prêts, malgré toutes ces embuches, à payer une prime pour ces terrains disposant d’un emplacement avantageux et stratégique. C’est pourquoi, malgré que leur usage soit indéniablement agricole à court, moyen ou même long terme, on dit que ces terres possèdent un potentiel d’urbanisation. (…) [165] L’évolution du marché pour des terrains détenus en attente de développement, dans un contexte de zonage agricole et d’un horizon lointain de dézonage ne peut se comparer à l’évolution de marché d’un secteur où le niveau de risque lié aux possibilités de développement est pratiquement inexistant.

Par ailleurs, avant l’arrivée du projet de l’expropriante, quel était le potentiel de développement des terrains advenant leur dézonage ? Selon la preuve présentée, un usage résidentiel semblait hautement improbable.

Les indications révélées par ce marché peuvent être consultées, mais ne peuvent pas permettre de conclure sur la croissance à retenir en l’occurrence. [27] (références omises, nos soulignements) [ 47 ] Le TAQ met de côté le qualificatif « en attente de développement » parce que ce qualificatif additionnel ne s’applique pas à la détermination de l’UMEPP puisque la probabilité de développement n’est pas à court ou à moyen terme. [ 48 ] C’est dans le cadre de la deuxième étape du processus d’évaluation que le CISSSMO reproche au TAQ de s’être mal dirigé.

Il soutient que le TAQ retient des ventes de terres agricoles ayant un potentiel de développement alors que les terrains des expropriés ne pourront être développés à court et moyen termes. [ 49 ] Selon le CISSSMO ce sont les ventes de terres agricoles hors spéculation, sélectionnées par son expert dans son rapport principal, qui auraient dû être retenues puisque l’UMEPP est agricole et qu’il n’y a aucun potentiel de développement à court et moyen terme. [ 50 ] Le TAQ conclut qu’il ne peut tenir compte des ventes de terres agricoles hors spéculation, retenues par l’expert du CISSSMO (Héroux), parce qu’il considère que la localisation des terrains des expropriés fait en sorte qu’il y a un potentiel de développement au- delà du moyen terme et qu’il doive en tenir compte : [223] Il serait hautement préjudiciable aux expropriées de retenir les indications fournies par les ventes de terres agricoles dans un contexte où les terrains expropriés bénéficient d’une localisation privilégiée qui n’est pas reflétée dans les transactions soumises par l’expert Héroux et que cette localisation privilégiée appelle un phénomène de spéculation auprès des acteurs immobiliers qui envisagent une occasion d’affaires. [28] [ 51 ] Le Tribunal est d’avis que le TAQ n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante en ne retenant pas les ventes de terres agricoles hors spéculation. [ 52 ] Le choix des ventes comparables est important : ces ventes doivent être significatives : 65.

Pour constituer une indication probante de la valeur marchande, la technique de parité doit de toute nécessité procéder de l’analyse de transactions significatives. Pour être significatives, les comparables doivent répondre à trois exigences fondamentales : la pertinence, la comparabilité et le caractère représentatif [29] . [ 53 ] Les ventes retenues par le TAQ visent toutes des terres agricoles situées en zone agricole de la LPTAA . Elles ne sont pas en

contradiction avec l’UMEPP agricole qu’il a déterminé. Le choix de ces ventes fixe une valeur aux terrains des expropriés qui est celle d’une terre agricole bénéficiant d’une localisation qui fait en sorte que certains investisseurs sont prêts à payer une prime pour sa localisation notamment à proximité du périmètre d’urbanisation et de liens routiers importants. [ 54 ] La valeur d’une terre agricole n’est pas uniforme et peut varier selon les circonstances.

Montoni a acquis sa propriété en 2006 en raison de son emplacement stratégique avec un accès facile par les autoroutes 30 et 40 et parce qu’elle est située à la limite de la zone agricole de la LPTAA , limitrophe à la zone non agricole.

La localisation de sa propriété était donc avantageuse et lui permettait d’espérer un dézonage. [ 55 ] Montoni mentionne qu’elle anticipait un développement dans ce secteur « peu importe dans quel horizon temporel » [30] . [ 56 ] La localisation d’une terre agricole peut affecter sa valeur puisqu’elle peut faire en sorte que son propriétaire aura espoir que les contraintes de développements seront retirées même si dans le cadre de la détermination de l’UMEPP, il est établi qu’il n’y a pas de probabilité de développement à court ou moyen terme. [ 57 ] La preuve matérielle et testimoniale présentée par les experts urbanistes, qui n’a pas été produite dans le cadre de l’appel, n’exclut pas tout développement à long terme : [53] Les urbanistes divergent d’opinion quant à l’horizon de temps à retenir pour que le site soit potentiellement exclu de la zone agricole permanente.

De brève échéance, sans plus de précision pour l’expert Aubin, vers 2024 pour l’expert Collins et pas avant 2031 pour l’expert Doyon. Force est de constater que l’horizon envisagé par les différents experts est assez large. [31] (reproduction intégrale) [ 58 ] La valeur d’une terre agricole peut varier compte tenu de ses caractéristiques. Par exemple, la qualité du sol, le fait qu’elle soit défrichée ou en friche, sa proximité des marchés ou la disponibilité des terres dans un secteur peut affecter sa valeur.

De même sa proximité avec les milieux développés peut avoir un impact sur le type de culture ou d’épandage qui peut être effectué et pourra affecter sa valeur. Tenir compte de sa localisation parce qu’elle pourrait impliquer un changement de zonage à long terme est aussi une caractéristique qui peut affecter la valeur d’une terre agricole. [ 59 ] En droit de l’expropriation, l’indemnisation est d’abord basée sur l’UMEPP. Ceci signifie que le choix des ventes comparables doit se faire à même des terrains qui font

partie de la zone agricole. C’est ce que fait le TAQ. Il respecte l’UMEPP et choisit, parmi les terres zonées agricoles, celles qui ont des caractéristiques similaires aux terrains des expropriés.

Il ne contredit pas ou ne rejette pas l’UMEPP qu’il a déterminé, il raffine sa recherche pour trouver les ventes de terrains qui ressemblent le plus possible aux terrains des expropriés. [ 60 ] En choisissant les ventes de terres agricoles ayant une localisation similaire, le TAQ ne modifie pas l’UMEPP. [ 61 ] Un propriétaire doit être indemnisé sur la base de l’usage le plus profitable qu’il aurait pu en faire à court ou moyen terme.

Il est possible que des investisseurs ou des promoteurs immobiliers soient prêts à payer plus cher que la valeur découlant uniquement de l’UMEPP parce qu’ils croient possible de faire modifier les normes d’aménagement ou parce qu’ils sont très patients.

Lorsqu’un marché de spéculation est observé, faisant en sorte que la valeur des terrains est supérieure à la valeur découlant uniquement de l’UMEPP, il doit être pris en considération. [ 62 ] Le TAQ mentionne sur ce point : [65] Mais, comme pour toute analyse de marché immobilier, certaines terres agricoles possèdent des attributs et localisations différents , de sorte que toutes les ventes n’indiquent pas les mêmes taux unitaires, et ce, quelle que soit l’identité de leur propriétaire .

Rien de surprenant dans ce constat puisque, tout comme pour le marché résidentiel, commercial ou industriel, le critère de la localisation demeure l’un des plus importants pour justifier ou soutenir un niveau de valeur .

En l’espèce, la preuve révèle que le secteur de l’emplacement se situe dans la continuité du développement urbain de Vaudreuil-Dorion, ce qui pourrait en faire, advenant une exclusion de la zone agricole permanente, un secteur privilégié pour un développement autre qu’agricole. [66] La preuve démontre clairement qu’un marché existe pour des terrains bénéficiant d’une localisation optimale , possédant des caractéristiques physiques et géographiques comparables à celles dudit site et permettant aux acteurs du marché immobilier d’espérer que les contraintes légales et réglementaires les affectant soient levées plus tôt que tard.

Le Tribunal ne peut ignorer cet aspect, démontrant le comportement des acteurs du marché immobilier, et ce, particulièrement en contexte d’expropriation, où l’on recherche une valeur au propriétaire. Bien entendu, il ne s’agit pas de créer le marché, il s’agit plutôt de le constater. (…) [69] Le Tribunal constate donc là une réalité du marché immobilier qui se veut le reflet du comportement des promoteurs.

Il ne faut pas y voir une vision théorique ou légale du marché immobilier, mais plutôt une photographie bien concrète du comportement de ces promoteurs. (…) [74] En raison des nombreuses caractéristiques des terrains expropriés, le Tribunal constate que la preuve révèle que ceux-ci font

partie de cette catégorie recherchée par les promoteurs, qui sont prêts à payer une prime sur la valeur agricole usuelle en raison de leur localisation stratégique . (…) [77] La preuve révèle que tous les terrains de l’emplacement, bien qu’encore situés en zone agricole permanente, font maintenant

partie

de ces terres qui font l’objet de transactions dites spéculatives, en raison, particulièrement, de leur localisation stratégique. [32] (référence omise, nos soulignements) [ 63 ] S’il n’y avait qu’un seul acheteur prêt à payer un prix plus élevé, la situation serait différente et la vente devrait être écartée. Cependant, ce n’est pas ce qui est observé par le TAQ, plusieurs ventes ont été comparées. [ 64 ] Dans Groupe Dallaire inc . c.

Ville de Québec [33] , le juge Christian Boutin, saisi d’un appel d’une décision du TAQ en matière de révision de la valeur foncière, devait décider si la valeur déterminée pour une terre agricole était adéquate. [ 65 ] Le TAQ avait conclu qu’un changement de zonage était non seulement probable, mais certain, même s’il ne pouvait déterminer à quelle date le changement interviendrait.

Le TAQ avait donc décidé de tenir compte, pour l’évaluation de la terre agricole, même si l’UMEPP retenu était agricole, qu’un changement d’usage était probable et que des investisseurs étaient prêts à payer plus cher pour la terre agricole même si la date était inconnue. [ 66 ] Le juge Boutin mentionne dans le cadre de l’appel : [111] En d’autres termes, et c’est en définitive là que se situe le nœud gordien de l’affaire, il s’est déjà développé un marché spécifique, créé par des acteurs incluant Groupe Dallaire, mais pas exclusivement celui-ci, en ce qui concerne les terres, agricoles certes, mais contigües au périmètre urbain dans la région de Québec.

Ces terres suscitent un intérêt accru, sont plus rares et font l’objet d’une plus grande désirabilité. Bref, un marché générateur d’une valeur réelle, objective, acceptée et payée par différents acquéreurs, au surplus dans deux secteurs présentant de fortes similarités au niveau de l’état des terres concernées. […] [113] Bref, il ressort que les acheteurs, acteurs du marché, paient plus cher pour une terre située aux limites immédiates du périmètre d’urbanisation puisqu’ils anticipent une modification dudit périmètre.

Il ne s’agit pas ici d’une situation où un seul acheteur se livrant à de l’assemblage est impliqué.

D’autres acteurs du marché lui ont emboîté le pas dans le même secteur, tel McKinley Construction, ou ont eu, de façon contemporaine, un comportement semblable dans un secteur offrant des caractéristiques similaires, situé lui aussi en zone agricole protégée aux limites du périmètre d’urbanisation. […] [119] La constatation de l’existence de ce marché spécifique dispose par ailleurs de l’argument de Groupe Dallaire selon lequel le changement de zonage des terrains sujets en l’espèce relève des possibilités et non des probabilités.

En effet, c’est au niveau de la détermination de l’utilité la plus évidente d’une propriété qu’il convient de s’appuyer sur des probabilités réelles, immédiates et évidentes et non de simples possibilités. Or, la détermination de l’UMEPP ne faisait pas litige en l’espèce, les deux parties s’entendant que celui-ci devait être agricole .

Le véritable litige se situe plutôt au niveau de l’application, par les experts, de la méthode de comparaison. […] [126] Dans de telles circonstances, la question théorique relative à la prise en compte d’un événement impossible à localiser dans le temps, soit le moment où surviendra l’élargissement du périmètre urbain, doit ici céder le pas devant le constat sans équivoque de l’existence d’un tel marché spécifique et ouvert à la concurrence puisque résultant de l’application du principe de l’offre et de la demande, soit la base même de la valeur . [34] (références omises, nos soulignements) [ 67 ] Le Tribunal est d’accord avec le juge Boutin.

À l’étape du choix des ventes comparables, il n’est plus nécessaire de s’assurer que le changement d’usage anticipé ou espéré est une probabilité à court ou à moyen terme. À l’étape du choix des ventes comparables, une simple possibilité ou un horizon de changement d’usage à long terme peut être retenu s’il ressort des ventes comparables. [ 68 ] La Cour suprême mentionne dans Metropolitan Toronto c . Valley Improvement Co. [35] : “ In approaching the individual questions on which leave to appeal was granted, it is necessary to bear in mind two well-settled principles.

First, that the duty of the tribunal empowered to determine the amount of compensation is to arrive at the sum of money which the owner, as a prudent man, at the moment of expropriation would have paid for the land taken rather than be deprived of it. On this point it is sufficient to refer to Woods Manufacturing Co. Ltd. v. The King.

Second, that in arriving at that sum it is the duty of the tribunal to take into consideration the probability or even the possibility of the rescission of any by-law restricting the use to which the property may be put. ” (références omises, nos italiques, nos soulignements) [ 69 ] La preuve démontre qu’il y a un marché pour les terres agricoles qui ont une localisation avantageuse. Sur la base d’une possible modification de la réglementation, plusieurs acteurs sont prêts à payer une prime pour cette localisation avantageuse.

Des perspectives lointaines et la spéculation peuvent être considérées dans la valeur d’un terrain [36] . [ 70 ] Le Tribunal considère donc que la décision du TAQ de considérer les ventes qui ont un potentiel de développement, dû notamment à leur localisation, ne constitue pas une erreur manifeste et déterminante. [ 71 ] Quant au fait que le TAQ se soit permis de retenir des ventes comparables qui s’éloignent du secteur des terrains, le Tribunal n’y voit pas d’erreur manifeste et déterminante.

Il n’est pas interdit d’élargir le secteur de recherche lorsque ceci s’avère nécessaire pour déterminer la valeur la plus juste de la propriété expropriée. Le CISSSMO n’a pas montré du doigt une ou des erreurs justifiant

l’intervention du Tribunal. [ 72 ] Le Tribunal rejette donc l’appel sur la première question mais juge utile d’ajouter la précision qui suit. [ 73 ] Le choix des ventes est basé sur les rapports et les témoignages des experts des expropriés et du CISSSMO. Or, la preuve soumise en appel comprend les rapports des experts évaluateurs, mais ne comprend pas la transcription de leurs témoignages.

Elle ne comprend pas non plus les rapports des urbanistes et la transcription de leurs témoignages. [ 74 ] Montoni soumet que le défaut du CISSSMO de produire l’ensemble de la preuve qui porte sur l’importance de la localisation du terrain pour établir sa valeur empêche le Tribunal d’intervenir sur l’erreur soulevée en appel [37] . [ 75 ] La question soumise par le CISSSMO était spécifique à un critère commun retenu pour le choix des ventes comparables. Les pièces nécessaires à cet exercice ont été produites en appel.

Toutefois, si le Tribunal avait dû vérifier le choix des ventes comparables de manière individuelle, il est possible que les éléments de preuves soumis aient été insuffisants.

B) Découlant de la première question : - Le TAQ a-t-il erré en accordant un dommage au résidu ? [ 76 ] Le CISSSMO a exproprié une

partie de la propriété de Montoni. La

partie arrière de sa propriété n’a pas été expropriée. Ce résidu n’a plus front sur une voie publique et est enclavé. [ 77 ] Le TAQ accorde à Montoni un dommage de 474 500 $, selon un différentiel de 3,75 $ le mètre carré, pour la perte de valeur de ce résidu. Le TAQ tient pour acquis que le terrain pourra être développé à long terme. Il considère que l’UMEPP est agricole, mais avec un potentiel de développement à long terme. Il se base notamment sur la décision de la CPTAQ qui mentionne que la superficie du résidu est en soi insuffisante pour pratiquer l’agriculture [38] . [ 78 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ a commis la même erreur pour le résidu que pour la

partie expropriée. Il soumet qu’il n’aurait pas dû considérer les ventes spéculatives et qu’il aurait dû conclure à l’absence de dommage au résidu puisqu’il est voué à un usage strictement agricole. [ 79 ] Montoni soumet que la situation d’enclave limite le développement du résidu, advenant son exclusion éventuelle de la zone agricole [39] . Selon elle, le TAQ n’a commis aucune erreur en accordant le dommage au résidu.

La norme de contrôle applicable [ 80 ] Le CISSSMO soutient qu’il s’agit d’une question de droit. [ 81 ] Montoni mentionne que le TAQ se base sur une multiplicité de facteurs soumis en preuve et non seulement sur la valeur spéculative pour accorder le dommage au résidu.

Elle soutient que la question soumise par le CISSSMO est une question de fait. [ 82 ] Pour attribuer un dommage au résidu, le TAQ se base sur les éléments suivants : [264] Le dommage reconnu tient compte des éléments suivants : - UMEPP retenu est agricole; - L’horizon potentiel de développement est à long terme seulement; - Lots résidus sont enclavés; - Lots résidus n’ont plus front sur une voie publique; - Perte de la façade sur le boulevard de la Cité-des-Jeunes qui est une artère importante située directement face à la bretelle d’accès de l’autoroute 30; - Perte de la visibilité, car deviennent localisés derrière l’hôpital; - Les expropriés doivent consacrer l’entente avec les propriétaires des lots adjacents qui ont front sur une voie publique pour réellement se désenclaver afin de pouvoir prétendre à un développement; - Si une telle entente survenait, l’accès au terrain serait fait par une route secondaire, soit le chemin Harwood, plutôt que par l’artère principale, boulevard de la Cité-des-Jeunes; - Diminution du poids stratégique d’être propriétaire d’un terrain majeur dans un ensemble de terrains à remembrer; - Existence avant l’expropriation d’un partenariat avec les autres propriétaires de lots composant l’emplacement pour planifier son développement optimal, avec la composante de l’hôpital qui était au cœur de ce projet; - Arrivée de l’hôpital qui a un impact positif sur l’horizon de développement à envisager; - Localisation du secteur toujours grandement attrayante. [40]

[ 83 ] Sur la base des principes déjà énoncés, le Tribunal conclut que l’erreur invoquée par le CISSSMO est une question mixte de fait et de droit, puisqu’elle consiste à déterminer si les faits satisfont au critère juridique ou, en d’autres termes, supposent l’application d’une norme juridique à un ensemble de faits. [ 84 ] Le TAQ a choisi des ventes comparables pour l’application de l’UMEPP agricole. La question vise donc en

partie à déterminer si le TAQ a fait les bons choix de ventes comparables en fonction de l’UMEPP préalablement déterminé et des caractéristiques du terrain en cause. [ 85 ] Le critère d’intervention applicable est donc celui de l’erreur manifeste et déterminante. [ 86 ] Le Tribunal est d’avis que le TAQ n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante, voyons pourquoi. L’évaluation du dommage au résidu [ 87 ] Le TAQ évalue le résidu sur la base des ventes de terres agricoles comparables, soit dans un contexte de spéculation fondé sur la localisation avantageuse du terrain de Montoni.

Le Tribunal a déjà conclu que le TAQ n’a pas commis d’erreur en procédant ainsi. [ 88 ] Quant au différentiel de 3,75 $ le mètre carré, pour la perte de la valeur de ce résidu, le TAQ considère plusieurs éléments, dont un potentiel de développement à long terme. [ 89 ] Le CISSSMO soulève la même erreur examinée dans le cadre de la première question d’appel.

Dans le même ordre d’idée, il soutient que le TAQ aurait erré en considérant la possibilité d’un développement à long terme qui ne cadre pas dans les horizons de développement à court ou à moyen terme de l’UMEPP. [ 90 ] Considérant la conclusion du Tribunal à la première question d’appel, les arguments du CISSSMO doivent être rejetés.

Il n’a pointé aucune erreur dans le choix des éléments pertinents. [ 91 ] Montoni réitère que le défaut par le CISSSMO de produire la preuve au complet constitue un obstacle insurmontable à toute intervention du Tribunal sur cette question [41] . [ 92 ] Tel que déjà mentionné dans le cadre de l’étude de la première question, les pièces nécessaires à l’examen de la question ont été produites en appel.

Toutefois, si le Tribunal avait dû vérifier le choix des ventes comparables de manière individuelle, il est possible que les éléments de preuves soumis aient été insuffisants. - Le TAQ a-t-il erré en ne donnant pas acte à l’offre de l’expropriante d’accorder une servitude de passage à l’expropriée pour avoir accès au terrain résidu ? [ 93 ] Le CISSSMO avait offert à Montoni une servitude de passage agricole lui permettant d’accéder à son résidu. [ 94 ] Le TAQ ne traite pas de cette question. [ 95 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ aurait dû prendre acte de son offre et que le Tribunal doit, s’il accueille son appel quant au dommage au résidu, retourner le dossier au TAQ pour qu’il analyse et dispose de son offre de servitude. [ 96 ] Selon Montoni, l’octroi d’une servitude ne lui permettrait pas de construire un bâtiment.

Elle soutient aussi que le TAQ n’avait pas à prendre acte de l’offre du CISSSMO et qu’il ne s’agit pas d’une question de droit. [ 97 ] Considérant que le Tribunal conclut que le TAQ n’a pas commis d’erreur dans la sélection des ventes comparables et qu’il rejette son appel quant au dommage au résidu, le Tribunal n’a pas à traiter de cette question.

C) Le TAQ a-t-il erré en accordant un dommage pour perte d’appréciation de la valeur entre la date d’évaluation fixée à la date de l’avis d’expropriation (considérant l’imposition préalable d’une réserve) et la date de transfert de propriété ? Ou SUBSIDIAIREMENT, le TAQ devait-il réduire l’indemnité pour perte d’appréciation de la valeur d’un montant d’environ 46 000 $ (à parfaire) pour la période comprise entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2018, conformément à l’

article 53.2 de la

Loi sur l’expropriation ? [42] Introduction [ 98 ] Montoni soutient que le délai de quinze mois entre l’avis d’expropriation et la date de prise de possession lui a causé un préjudice et l’a empêchée de pouvoir refaire sa situation dans un contexte où le marché immobilier était en hausse. [ 99 ] Le TAQ décrit comme suit la question des dommages : [298] Dans la majorité des dossiers où un avis de réserve a précédé l’expropriation, l’avis de transfert de propriété suivra l’avis d’expropriation dans un court délai et il n’y a aucun dommage.

Mais qu’en est-il lorsque s’écoule un long délai entre l’avis d’expropriation et l’avis de transfert de propriété et la prise de possession qui suit, particulièrement dans un contexte d’évolution rapide des conditions économiques générales du marché immobilier entre ces deux dates. [43] [ 100 ] Le TAQ conclut que l’indemnité provisionnelle de 786 000 $ versée à Montoni était nettement insuffisante pour lui permettre de refaire sa situation [44] . [ 101 ] Il lui accorde une perte d’appréciation de la valeur de 230 819 $ pour l’indemniser du préjudice causé par les quinze mois d’attente.

Cette valeur est déterminée à partir de l’indemnité principale accordée ajustée à 6,5 % composée annuellement entre le 1 er août

2018 et le 1 er novembre 2019.

Ce pourcentage représente selon le TAQ la progression du marché immobilier, ce qui permet à Montoni, d’être remis dans la situation qui prévalait avant l’expropriation. [ 102 ] Le TAQ justifie l’octroi de cette indemnité : [304] En raison des décisions des tribunaux supérieurs, cette prise en compte de perte d’appréciation due à l’amélioration des conditions économiques générales ne peut se faire par le choix de la date d’évaluation, les tribunaux supérieurs ayant décidé que la date de l’expropriation correspondait à la date de l’avis d’expropriation et non à celle où l’exproprié est véritablement dépossédé de son bien par l’expropriation. [305] D’où cette réclamation à

titre de préjudice résultant directement de l’expropriation. [306] Dans la mesure où cette preuve d’appréciation des conditions économiques du marché n’est pas reliée au projet de l’expropriante, le Tribunal ne peut se résoudre à priver un exproprié de cette perte d’appréciation de valeur, étant convaincu que ce faisant, il ne déterminerait pas une juste indemnité sans enrichissement ni appauvrissement pour aucune des parties. [45] [ 103 ] Le TAQ accorde une indemnité principale représentant la valeur du terrain de Montoni au 1 er août 2018.

Il accorde aussi une indemnité accessoire sous forme de perte d’appréciation de la valeur entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2019. [ 104 ] Le total de ces deux sommes représente la valeur du terrain de Montoni au 1 er novembre 2019. [ 105 ] Ainsi, le total de l’indemnisation principale et de l’indemnisation accessoire pour la perte d’appréciation de la valeur octroyée par le TAQ représente la valeur de l’immeuble exproprié à la date de la prise de possession indiquée dans l’avis de transfert de propriété, soit au 1 er novembre 2019.

La position des parties [ 106 ] Le CISSSMO soutient que le TAQ devait accorder une indemnisation principale selon la valeur immobilière à la date de l’expropriation le 1 er août 2018 et qu’il pouvait accorder d’autres dommages accessoires. [ 107 ] Il prétend que le TAQ accorde une indemnité pour perte d’appréciation de la valeur entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2019 qui serait une indemnisation principale déguisée contraire à l’esprit de la LE et principalement de son

article 69. [ 108 ] Il se base sur les articles 58 et 69 de la LE : 58. L’indemnité est fixée d’après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l’expropriation. 69. La réserve prohibe, pendant sa durée, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble qui en fait l’objet, sauf les réparations.

Si l’immeuble est exproprié avant l’expiration de la réserve, l’évaluation de l’indemnité doit être établie en fonction de la date de l’expropriation, mais sans tenir compte de la plus-value qui est attribuable à l’imposition de la réserve, à l’expropriation ou à l’exécution des travaux publics faisant suite à l’expropriation. La réserve peut aussi avoir pour objet l’imposition d’une servitude de non-accès ou d’une autre servitude réelle.

Dans ce cas les dommages-intérêts résultant du préjudice causé par l’imposition ultérieure de la servitude s’évaluent à la date de l’imposition de la réserve. [ 109 ] Le PGQ soutient les prétentions du CISSSMO. [ 110 ] Quant à Montoni, elle soutient que le TAQ avait le pouvoir d’octroyer la perte d’appréciation de la valeur en vertu de l’article 58 de la LE. Selon elle, tout type de dommage est admissible en matière d’expropriation. Le but étant que la

partie expropriée soit totalement indemnisée. [ 111 ] Elle allègue notamment qu’en vertu des principes énoncés par la Cour suprême dans Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd. [46] , les dommages ne doivent pas être fondés sur des considérations de nature temporelle, mais sur le lien de causalité. La Cour d’appel [47] , référant à cet arrêt, résume bien ces principes : [46] Dans un premier temps, le juge Cory, pour la majorité, rappelle deux règles capitales en matière d’expropriation.

La première veut que dans l’examen des dommages en cette matière la loi s’interprète d’une façon large, libérale et souple. La seconde prévoit, d’une part, qu’il faut se mettre en garde contre la double indemnisation, mais que, d’autre part, « aucun poste légitime de réclamation ne sera oublié ». [47] Puis, le juge Cory souligne que l’acte d’expropriation s’inscrit dans un processus continu. Il en est l’aboutissement. Les dommages survenus avant l’acte d’expropriation, mais au cours du processus d’expropriation sont indemnisables s’ils découlent du processus.

L’approche appropriée pour évaluer ces dommages ne doit pas être fonction du moment où ils surviennent, mais plutôt du lien de causalité. Ainsi, l’indemnisation de tout type de dommages sera ordonnée dans la mesure où il existe un lien de causalité adéquat entre ces dommages et le processus d’expropriation. (références omises) [ 112 ] Montoni soutient que le processus d’expropriation a pris beaucoup de temps et lui a causé un dommage. Elle allègue qu’elle doit être indemnisée afin d’être remise dans l’état où elle était avant l’expropriation.

[113] Le long délai n’est pas remis en question par le CISSSMO. Celui-ci prétend plutôt que le TAQ n’avait pas le pouvoir d’octroyerune perte d’appréciation de la valeur.

La norme de contrôle applicable [114] Le Tribunal doit d’abord déterminer, aux fins de la norme de contrôle applicable, si la question soumise par le CISSSMO est unequestion de droit, une question mixte de fait et de droit ou une question de fait. [115] Le CISSMO soumet que cette question est une question de droit donnant ouverture à la norme de la décision correcte. [116] Montoni soumet quant à elle que la question ne porte pas sur la date d’évaluation de l’indemnité principale, mais sur desdommages et qu’en conséquence, il s’agit d’une question d’évaluation de la preuve. [117] Le PGQ soutient que le TAQ n’a pas appliqué correctement l’article 69 de la LE et qu’il s’agit d’une question de droit. [118] Le TAQ analyse le dommage réclamé et détermine qu’il s’agit d’une indemnité accessoire.

Le CISSSMO et le PGQ prétendentque le dommage n’est en fait qu’une indemnité principale déguisée et que l’article 69 de la LE ne permet pas l’octroi de ce type dedommage. [119] La question a trait à l’application de la loi : l’article 69 de la LE empêche-t-il l’octroi d’une perte d’appréciation de la valeur ?C’est la détermination du critère juridique applicable qui est en cause. Le Tribunal conclut qu’il s’agit d’une question de droit. [120] La norme d’intervention applicable pour une question de droit est celle de la décision correcte.

Les limites imposées par l’article 69 de la LE [121] Le terrain de Montoni a fait l’objet d’un avis de réserve qui a été renouvelé[48].

Puisque l’avis d’expropriation a été signifié avantl’expiration de la réserve, l’évaluation de l’indemnité principale doit être établie en fonction de la date de l’avis d’expropriation, soit le 1er août 2018. [122] Le TAQ respecte le principe énoncé à l’article 69 de la LE en accordant une indemnité principale pour la valeur du terrain de Montoni au 1er août 2018. [123] Parce que le CISSSMO a pris trop de temps à prendre possession de l’immeuble et à verser son indemnité provisionnelle et que lemarché immobilier était en forte hausse, le TAQ croit nécessaire d’indemniser Montoni pour ce délai d’attente.

Il lui accorde, commeindemnité accessoire, la perte d’appréciation de la valeur pendant les quinze mois d’attente. [124] Par l’octroi des indemnités principale et accessoire, il accorde à Montoni une indemnisation représentant la valeur de son terrain au 1er novembre 2019. [125] Le Tribunal est d’accord avec les principes plaidés par Montoni : elle a le droit d’être indemnisée pour tous les dommages qu’ellea subis sans aucune limite temporelle.

Ce dédommagement doit toutefois être effectué en conformité avec l’encadrement législatif mis enplace par le législateur. [126] Le Tribunal doit déterminer si l’article 69 de la LE empêche l’octroi de la perte d’appréciation de la valeur. [127] La LE doit être interprétée selon la méthode moderne d’interprétation des lois : 26. (…) Aujourd’hui, il n’y a qu’un seul principe ou solution : il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sensordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur. (…) 28.

D’autres principes d’interprétation — telles l’interprétation stricte des lois pénales et la présomption de respect des « valeurs de laCharte » — ne s’appliquent que si le sens d’une disposition est ambigu. (…) 29. Qu’est-ce donc qu’une ambiguïté en droit ? Une ambiguïté doit être « réelle » (Marcotte, précité, p. 115). Le texte de la dispositiondoit être [TRADUCTION] « raisonnablement susceptible de donner lieu à plus d’une interprétation » (Westminster Bank Ltd. c. Zang, [1966] A.C. 182 (H. L.), p.222, lord Reid).

Il est cependant nécessaire de tenir compte du « contexte global » de la disposition pour pouvoir déterminer si elle estraisonnablement susceptible de multiples interprétations. Sont pertinents à cet égard les propos suivants, prononcés par le juge Majordans l’arrêt Canadian Oxy Chemicals Ltd. c.

Canada (Procureur général), (CSC), [1999] 1 R.C.S. 743, par. 14 : « C’est uniquement lorsque deux ou plusieurs interprétations plausibles, qui s’harmonisent chacune également avec l’intention dulégislateur, créent une ambiguïté véritable que les tribunaux doivent recourir à des moyens d’interprétation externes » (je souligne),propos auxquels j’ajouterais ce qui suit : « y compris d’autres principes d’interprétation ».[49] (références omises) [128] Le Tribunal est d’avis que l’article 69 ne souffre d’aucune ambiguïté.

La valeur du terrain qui peut être attribuée à Montoni comme indemnité principale se limite à sa valeur au 1er août 2018. Le législateur a choisi d’énoncer dans la LE deux typesd’expropriation, un avec réserve et l’autre sans réserve. Il a déterminé les indemnités principales octroyées dans chaque cas.

[ 129 ] L’article 69 impose une limite à ce qui peut être octroyé comme indemnité principale. Le législateur a le pouvoir de déterminer une telle limite [50] . [ 130 ] Le texte de l’article 69 énonce certains facteurs qui ne peuvent être pris en compte dans le cadre de l’indemnité principale. Il s’agit de la plus-value attribuable à l’imposition de la réserve, de la plus-value attribuable à l’expropriation en tant que telle et de la plus- value attribuable aux travaux publics découlant de l’expropriation.

Le texte de l’article 69, en énonçant la date de l’évaluation de l’immeuble exproprié, fait également en sorte que l’indemnité principale ne peut tenir compte de l’augmentation de la valeur de l’immeuble après la date d’expropriation, que ce soit à cause de l’augmentation des valeurs due à un marché immobilier en progression ou à toute autre cause. [ 131 ] Même en interprétant de manière large, libérale et souple [51] le texte de l’article 69, le Tribunal conclut que l’augmentation de la valeur du terrain de Montoni après le 1 er août 2018 ne peut être octroyée comme indemnité principale.

L’article 69 de la LE est clair, lorsque l’immeuble a préalablement fait l’objet d’une réserve, l’évaluation de l’indemnité principale doit être établie en fonction de la date de l’expropriation. [ 132 ] La Cour d’appel a confirmé que la date d’expropriation, lorsque l’immeuble a préalablement fait l’objet d’un avis de réserve, est la date de signification de l’avis d’expropriation au propriétaire [52] . [ 133 ] Le Tribunal est d’accord avec la juge Gouin lorsqu’elle mentionne, relativement à l’article 69 : [41] Interpréter autrement le texte serait mettre de côté l’intention du législateur d’adopter la réserve comme un des éléments du processus d’expropriation pour prévoir le gel des valeurs [53] . [ 134 ] Le texte de l’article 69 gèle la valeur de l’immeuble exproprié à la date de signification de l’avis d’expropriation et il ne peut y avoir d’indemnité principale après cette date. [ 135 ] L’indemnité principale que le TAQ pouvait accorder est celle prévue à l’article 69, soit la valeur du terrain au 1 er août 2018.

C’est ce qu’il a fait. [ 136 ] Le TAQ accorde d’abord une indemnité principale au 1 er août 2018 et ensuite une indemnité accessoire pour la perte d’appréciation de la valeur entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2019. [ 137 ] L’indemnité accessoire est accordée en vertu de l’article 58 de la LE qui permet l’indemnisation du préjudice directement causé par l’expropriation. Le TAQ accorde cette indemnité pour le long délai qu’a pris le CISSSMO à finaliser le processus d’expropriation alors que le marché immobilier était fortement à la hausse.

Il s’agit donc d’une indemnité reliée au processus d’expropriation du CISSSMO et non d’une indemnité immobilière proprement dite. [ 138 ] La perte d’appréciation de la valeur octroyée respecte le cadre législatif de l’indemnisation prévue à la LE parce que l’indemnité octroyée ne vise pas à modifier la date d’évaluation prévue à son

article 69. [ 139 ] Le TAQ n’accorde pas une indemnisation principale déguisée contraire à l’esprit de la LE en accordant une indemnité pour la perte d’appréciation de la valeur entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2019 qui représente l’augmentation de la valeur du terrain pendant cette période. [ 140 ] Le TAQ ne s’écarte pas du texte de la LE et de son objectif. L’article 69 de la LE constitue une exception au principe général voulant que la date d’évaluation se situe à la date de prise de possession.

Le législateur a spécifiquement prévu une date d’évaluation et le TAQ ne change pas cette date. [ 141 ] En vertu de l’article 58 de la LE, Montoni pouvait présenter toutes sortes de réclamation pour être indemnisée du préjudice causé par le long délai qu’a pris le CISSSMO pour finaliser l’expropriation. Elle pouvait réclamer une perte de profit, une perte de rendement ou même un pourcentage de son indemnité pour être adéquatement dédommagée [54] . Montoni pouvait aussi demander, à

titre de dommage accessoire, d’être indemnisée pour la perte d’appréciation de la valeur. [ 142 ] Une telle interprétation s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur qui est d’indemniser pleinement un exproprié, mais sans l’enrichir ni l’appauvrir. [ 143 ] Pour identifier quelle était l’intention du législateur en adoptant la LE en 1973, tant le PGQ que le CISSSMO soumettent dans leurs autorités des extraits du Rapport Alary.

Ce rapport, datant de décembre 1968, constitue des recommandations adressées au gouvernement par le Comité d’étude sur l’expropriation et a mené à l’adoption de la LE. Le Tribunal est d’avis qu’il peut consulter ce document soumis comme autorité et non en preuve [55] . [ 144 ] Le Tribunal retient notamment que le système des réserves était un des moyens principaux de lutte contre la spéculation foncière attribuable à l’objet de l’expropriation et que la date d’évaluation proposée est la date d’imposition de la réserve [56] .

Il ressort aussi de ce rapport qu’il est important que les expropriés soient indemnisés rapidement et de manière intégrale. [ 145 ] Quant aux débats parlementaires soumis par le PGQ, la Cour d’appel a décidé qu’une telle preuve était recevable [57] . Ces documents peuvent être produits comme des autorités [58] . Dans Air Canada c. Québec (Procureure générale) [59] , la Cour d’appel mentionne : [166] L’on sait que les débats parlementaires sont un outil interprétatif dont l’utilisation nécessite quelques précautions, vu sa nature.

L’on sait aussi que le recours à un tel élément n’est pas toujours déterminant et ne saurait contredire un texte sans ambiguïté. Néanmoins, l’outil a depuis longtemps gagné ses galons jurisprudentiels et la Cour suprême elle-même le rappelait encore récemment dans l’arrêt Mouvement laïque québécois c. Saguenay (Ville), où elle réitère que de tels débats (ainsi que d’autres éléments), lorsqu’ils sont sans

ambiguïté , font

partie des indices permettant d’établir l’objectif du législateur, et donc son intention. (références omises, notre soulignement) [ 146 ] Le Tribunal retient notamment des débats parlementaires qu’il est essentiel qu’un exproprié soit entièrement dédommagé et qu’il obtienne rapidement son indemnité.

Cependant, aucun passage ne présente une position « sans ambiguïté » du législateur. [ 147 ] Les extraits du Rapport Alary et les débats parlementaires soumis ne sont pas d’un grand secours pour aider le Tribunal à déterminer l’intention réelle du législateur relativement à la question soumise dans le cadre du présent litige. [ 148 ] En vertu de l’article 48 de la LE, c’est Montoni qui avait le fardeau de preuve pour toutes indemnités autres que l’indemnité principale : 48. L’expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la

partie de l’indemnité afférente à la valeur de l’immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L’exproprié, le locataire ou l’occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre

partie de l’indemnité . [ 149 ] Dans le cadre de l’expropriation, le CISSSMO se devait d’agir avec équité, avec diligence, en tentant de minimiser les dommages subis par Montoni. Si le CISSSMO, par ses agissements, lui a porté préjudice, Montoni a le droit d’être indemnisée. C’est Montoni qui avait le fardeau de prouver ses dommages dans le cadre législatif applicable. [ 150 ] Montoni a fait la preuve qu’elle ne peut être indemnisée uniquement par l’indemnité principale.

Cette indemnisation ne serait pas suffisante pour qu’elle soit replacée dans la même situation qu’elle était au moment de l’expropriation. [ 151 ] Montoni doit être indemnisée de manière à obtenir, à la date de prise de possession, la somme nécessaire pour pouvoir se refaire. Pour elle, ceci signifie qu’elle doit avoir la somme nécessaire pour acheter un autre terrain équivalent.

Pour y arriver, elle doit obtenir, vu le long délai qu’a pris le CISSSMO pour réaliser l’expropriation et la hausse du marché immobilier, la somme nécessaire pour acquérir un terrain similaire à la date de prise de possession. [ 152 ] La seule manière d’indemniser complètement Montoni, avec la preuve au dossier, est de lui accorder la perte d’appréciation de la valeur comme indemnité accessoire. [ 153 ] Le TAQ a décidé d’accorder la perte d’appréciation de la valeur et le Tribunal conclut que le TAQ pouvait octroyer à Montoni cette perte d’appréciation de la valeur entre l’avis d’expropriation et la prise de possession. [ 154 ] Puisque le Tribunal confirme que le TAQ avait le pouvoir d’accorder une indemnité pour la perte d’appréciation de la valeur, l’examen de la question subsidiaire s’impose.

Elle se lit comme suit : Le TAQ devait-il réduire l’indemnité pour perte d’appréciation de la valeur d’un montant d’environ 46 000 $ (à parfaire) pour la période comprise entre le 1 er août 2018 et le 1 er novembre 2018, conformément à l’

article 53.2 de la

Loi sur l’expropriation ? [ 155 ] Le CISSSMO demande de réduire la période de la perte d’appréciation de la valeur pour tenir compte du délai de 90 jours prévu à l’article 53.2 de la LE : 53.2. L’avis de transfert de propriété doit être préalablement signifié à l’exproprié.

Il ne peut être inscrit que 90 jours ou, dans le cas de l’expropriation d’un démembrement du droit de propriété, que 30 jours après l’inscription de l’avis d’expropriation, à la condition que l’indemnité provisionnelle visée à l’article 53.11 ou à l’article 53.13 ait été versée. [ 156 ] Le PGQ propose de modifier la question subsidiaire pour tenir compte d’un autre délai, celui-ci de 15 jours prévu à l’article 53.3 de la LE : 53.3.

L’avis de transfert de propriété doit indiquer le montant de l’offre de l’expropriant faite en vertu de l’article 46, reproduire le texte contenu à l’annexe II et indiquer la date à laquelle l’expropriant prendra possession du bien. Cette date doit être d’au moins 15 jours postérieure à la date de l’inscription de l’avis. [ 157 ] Le PGQ propose donc la question suivante : Le TAQ devrait-il réduire l’indemnité pour perte d’appréciation de valeur en excluant de l’évaluation la période pendant les délais prévus aux articles 53.2 et 53.3 de la

Loi sur l’expropriation ? [ 158 ] Montoni soutient que cette question n’a pas été soulevée en première instance et que le CISSSMO est forclos de soumettre cet argument nouveau dans le cadre de l’appel. [ 159 ] La Cour d’appel [60] mentionne sur ce point : [43] Il s’agit d’un nouvel argument que l’appelante tente de faire valoir en appel. Le droit applicable, à cet égard, est clair. Une

partie ne peut soulever en appel un argument entièrement nouveau n'ayant pas été soulevé en première instance lorsque cet argument, s'il avait été soulevé, aurait pu donner ouverture à des éléments de preuve additionnels, ce qui est le cas en l’espèce. Il ne s’agit pas d’un cas où, en appel, le nouvel argument en est un purement de droit qui peut être résolu sans nécessiter le dépôt de preuve additionnelle. En effet, en l’espèce, le débat est particulièrement factuel puisqu’il tourne autour de la question de savoir si les policiers ont, oui ou non, donné à l’appelante l’occasion d’être entendue. (références omises)

[160] L’argument nouveau du CISSSMO, s’il avait été soulevé devant le TAQ, aurait possiblement donné ouverture à une nouvelleévaluation du terrain de Montoni à la nouvelle date proposée ou à une autre preuve. Montoni n’ayant eu l’opportunité de faire une tellepreuve, son raisonnement est valable. [161] Cependant, la question a été autorisée par le juge Trudel dans le cadre de la demande pour permission d’appeler. C’est à cemoment que Montoni aurait dû soulever son moyen concernant l’argument nouveau.

Son moyen est soumis de manière tardive. [162] Montoni soutient également que les articles 53.2 et 53.3 de la LE n’empêchent pas qu’un dommage puisse être subi par unexproprié pendant ces délais et qu’une indemnisation puisse être accordée. [163] Le Tribunal est d’accord avec ce second moyen. De plus, le TAQ est présumé connaître les dispositions de la LE[61] et estprésumé avoir considéré ces articles 53.2 et 53.3 avant d’accorder l’indemnité. [164] Pour ces motifs, le Tribunal rejette l’appel sur cette question subsidiaire.

CONCLUSION [165] Dans l’octroi des indemnités faisant suite à une expropriation, le TAQ doit « éviter toute injustice envers l’exproprié et veiller à ceque le public ne soit pas lésé par le paiement d’indemnités excessives »[62]. L’indemnité doit compenser le préjudice subi parl’exproprié de manière à rétablir sa situation sans l’enrichir ni l’appauvrir[63]. [166] Dans Laval c.

Dubois[64], le juge Landry mentionne : [131] […] - il ne s’agit pas d’une indemnité prévue pour permettre au décideur de faire preuve de « générosité », d’empathie ou decompassion à l’égard de l’exproprié, mais pour compenser un préjudice réel causé par l’expropriation, dont l’exproprié a le fardeau de lapreuve : - « Before concluding, I would again protest against « generosity » being an element entering into the arbitrator's or judge'sconsideration when fixing the compensation to be allowed for compulsory purchase.

I am quite unable to find how much the learnedjudge added to the market value of the land taken in this case for generosity…the element of « generosity » is not one which should enterinto consideration in determining the compensation. If allowed, it would simply mean the addition to the market value of the land suchsum as the arbitrator or judge might, in the goodness of his heart, think it desirable to add, and penalizing the party expropriating tothat amount. » (His Majesty the King c.

Magloire Larivée (SCC), [1918] 56 RCS 376).(…) (références omises) [167] L’indemnité principale accordée par le TAQ respecte les principes applicables en matière d’expropriation. [168] La LE permet au TAQ d’accorder, comme indemnité accessoire, une perte d’appréciation de la valeur entre le 1er août 2018 et le 1er novembre 2019 afin d’indemniser Montoni pour le délai de quinze mois qu’a pris le CISSSMO pour finaliser le processusd’expropriation alors que le marché immobilier était en forte hausse. [169] L’article 952 du Code civil du Québec mentionne le principe de base applicable en matière d’expropriation : 952.

Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une caused’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. [170] Le Tribunal considère qu’il ne serait pas juste qu’un propriétaire, qui veut conserver son bien, mais qui se le fait enlever aubénéfice de la collectivité, doive attendre quinze mois pour obtenir son indemnité et, qu’au moment où cette indemnité est versée, il nepuisse se procurer un bien équivalent.

La collectivité doit indemniser l’exproprié de manière intégrale. [171] Le Tribunal est d’avis que l’octroi de l’indemnité principale et de l’indemnité accessoire pour perte d’appréciation de la valeurpermet à Montoni de refaire sa situation de façon équivalente à ce qu’elle était avant l’expropriation.

L’intérêt et l’indemnitéadditionnelle accordés par le TAQ permettent à Montoni d’obtenir l’indemnisation intégrale des préjudices qui lui ont été causés, le toutconformément aux principes énoncés par la Cour suprême et la Cour d’appel[65]. [172] Le Tribunal est d’avis que Montoni, avec les indemnités octroyées, n’est ni enrichie ni appauvrie par l’expropriation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel du Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest; LE TOUT avec les frais de justice.

_____________________ ÉRIC COUTURE, J.C.Q . Dates d’audience : 11 et 12 octobre 2023 Avocat de l’appelant Me Jean-François Gagné Avocat de l’intimée Me Nikolas Blanchette Me Mina Bakkioui Avocats de l’intervenant Me Stéphan Nadeau Me Mathieu Jacques [1] Le même jour, le Tribunal rend un jugement dans un autre dossier qui implique une question commune : Procureur général du Québec c . Les Développements St-Antoine inc ., 500-80-042083-213.

Le Tribunal rend aussi jugement dans deux autres dossiers qui impliquent une question commune distincte : Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest c. Roy , 760-80- 003489-219 et Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest c. Blouin , 760-80-003490-217. [24] Voir notamment Boisbriand (Ville de) c. Gestion Roucha Itée , 2011 QCCQ 8187 . (Demande en révision judiciaire rejetée Rousseau c. Cour du Québec , 2012 QCCS 6204 et demande pour permission d’appeler rejetée Rousseau c. Boisbriand , 2013 QCCA 670 .).