2022 QCCQ 8096, 2022 QCCQ 8096

Nganki c. Law 2022 QCCQ 8096 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre Civile » N° : 505- 32-702194-185 DATE : 4 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALDEN AMOUNA NGANKI et Tchewa Konde

Partie demanderesse c. JULIEANNA LAW et HUYNH TAN TAI

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , les demandeurs affirment que l’immeuble qu’ils achètent des défendeurs, le 29 août 2014, est alors affecté, à leur insu et malgré leur diligence, de vices qui le rendent impropre à l’usage auquel ils le destinent ou qui diminuent tellement son utilité qu’ils n’en auraient pas donné le prix convenu de 315 000 $ [1] s'ils avaient été connus. [ 2 ] Les défendeurs nient l'existence et la gravité des vices allégués.

Ils estiment aussi que les demandeurs connaissaient les caractéristiques dont ils se plaignent ou qu'ils auraient dû en soupçonner l'existence à la lumière des constats contenus au rapport d'inspection qu'ils obtiennent avant la vente. [ 3 ] Ils soutiennent, par ailleurs, qu'ils ont été privés de l'occasion de vérifier les allégations de défaut de qualité et de la possibilité d'offrir de réaliser des travaux correctifs.

Les demandeurs auraient modifié l'état des lieux, avant la visite de la défenderesse qui suit la dénonciation, au point de rendre impossible l'exercice de ses droits. [ 4 ] Pour eux, la situation ne justifie pas une diminution du prix de vente. Les demandeurs avaient prévu des travaux au sous-sol qui auraient été similaires à ceux qui devraient être réalisés pour corriger les vices allégués et leurs conséquences. Pour les défendeurs, les travaux qui fondent la réclamation emportent des avantages qui doivent être considérés dans l'appréciation, le cas échéant, de toute diminution du prix de vente.

Questions en litige [ 5 ] Les demandeurs ont le fardeau de démontrer, par une preuve prépondérante, l'existence d'une situation qui donne lieu à la garantie de qualité et aussi qu'ils ont exercé leurs droits conformément aux exigences de la loi.

Les questions suivantes doivent être examinées : ▪ L'immeuble est-il affecté au moment de la vente de vices dont la gravité, par le déficit d'usage qui en découle, justifie une diminution du prix de vente ? ▪ Les demandeurs pouvaient-ils soupçonner l'existence des vices dont ils se plaignent et ont-ils agi avec la prudence et l'attention requise avant la vente ? ▪ Les défendeurs ont-ils été privés de la possibilité de vérifier les allégations des demandeurs et, le cas échéant, en ont-ils souffert un

préjudice qui constituerait une fin de non-recevoir à la réclamation ? ▪ Quel est le montant de la réduction du prix de vente qui s'imposerait, le cas échéant, en tenant compte notamment des avantages que les demandeurs pourraient obtenir du fait de leur réalisation ? 1.

L'immeuble est-il affecté, au moment de la vente, de vices qui justifient une diminution du prix de vente ? 1.1 Existence et nature des vices allégués [ 6 ] Les demandeurs soutiennent que la méthode inadéquate de mise en place d'un isolant rigide, à proximité des murs de fondation du sous-sol de l'immeuble, favorise la croissance de moisissuress. [ 7 ] Ils affirment aussi qu'au moment où ils acquièrent l'immeuble, des moisissuress sont, par conséquent, nécessairement présentes sur les murs de fondation, derrière les finis, et qu'elles se sont propagées ou étaient susceptibles de se propager dans les parties habitées du sous-sol. [ 8 ] Selon leur expert, le petit espace laissé entre le mur de fondation et l'isolant permet l'accumulation d'humidité et la croissance de moisissuress. [ 9 ] Les règles de l'art, notamment à l'époque de la construction, prescrivaient que l'isolant doit être en contact direct et constant avec le mur de fondation.

La poussière et la colle, dans cette cavité, servent autrement de substrats organiques au développement des moisissuress qui se propagent ensuite dans l'immeuble. [ 10 ] Le contact requis entre les matières inorganiques que constituent le mur de béton et le panneau de mousse de polystyrène n'aurait pas permis cette situation si la méthode dictée par les règles de l'art, telles qu'elles sont confirmées par la version du Code national du bâtiment correspondant à l'époque de la construction, avait été utilisée. [ 11 ] Personne ne conteste que l'enlèvement des finis et de l'isolant permet de constater la présence de zones, que les deux experts estiment significatives, de moisissuress sur les murs de fondation. [ 12 ] L'entrepreneur dont les défendeurs proposent le rapport à

titre d'expertise le constate lors de sa visite de décembre 2015 et l'indique dans son rapport. : The home exhibits presence of a mold like substance on the interior concrete walls as well as some structural elements [2] […] [ 13 ] Il explique l'origine de la moisissures sur les murs de fondation ainsi : First, let’s deal with the issue of the mold like substance in the basement. The existing wall construction shows us that the walls were covered completely with foam board. The exterior shows us that the surface water surrounding the home drains toward the foundation.

It is probable that the exterior surface of the foundation absorbs this water and then it travels to the drier side, ie. the interior of the home. Once the interior side of the wall is moist, the humidity is trapped between the concrete surface and the foam insulating board. Humidity levels of 65% are the general accepted thresholds for germination of mold spores. So the spores germinate and grow, then the wall will eventually dry out as the exterior surface releases its humidity and the moisture in the wall travels back to the exterior.

This cycle repeats endlessly as the moisture levels change inside and out. [ 14 ] Cette description confirme plusieurs des constats de l'expert des demandeurs. L'auteur, contrairement à l'expert des demandeurs, ne témoigne pas. [ 15 ] Il faut donc constater que la preuve offerte par les demandeurs et notamment le témoignage détaillé de leur expert indiquent que de la moisissures s'est formée en quantité significative sur les murs de fondation. Ceci est confirmé par des prélèvements effectués par une firme spécialisée qui en constate la présence anormale et en quantité significative.

Le vice existe au moment de la vente et ses conséquences, en termes de moisissuress, sont en place à ce moment, à tout le moins en germe. 1.2 Moisissuress et garantie de qualité [ 16 ] De nombreux exemples en jurisprudence établissent que la présence de moisissuress et le potentiel de contamination fongique qui en découle peuvent être considérés comme des vices donnant lieu à la garantie de qualité [3] . [ 17 ] Les rapports des firmes qui prodiguent des conseils en qualité de l'air aux demandeurs font état, ici, de risques qui sont conformes à ceux que la jurisprudence retient comme constituant le déficit d'usage qui est une condition essentielle du recours. [ 18 ] L'expert des défendeurs tient implicitement pour acquis que la présence de moisissuress affecte l'usage normal des lieux.

Les demandeurs sont particulièrement préoccupés des risques liés à la présence de moisissuress du fait que la demanderesse est alors enceinte, au point où elle quitte les lieux pendant un temps. [ 19 ] La situation dont se plaignent les demandeurs, soit précisément le défaut d'espacement entre les panneaux d'isolant et le mur de fondation et ses conséquences sur le développement de moisissuress ont déjà été considérés comme une situation donnant lieu à la garantie de qualité [4] . [ 20 ] D'autres décisions ont également confirmé que, même si le développement et la propagation de moisissuress survient derrière les finis [5] ou, par exemple, sous le plancher d'un sous-sol, [6] il doit être considéré [7] comme donnant lieu à la garantie.

[ 21 ] La preuve prépondérante qui, à plusieurs de ces égards n'est pas réellement contestée, établit donc l'existence au moment de la vente du vice sur lequel les demandeurs fondent principalement leur réclamation. 1.3 Vices affectant l'ossature des aménagements intérieurs [ 22 ] Les parties ont beaucoup débattu des conséquences et de l'origine d'un défaut connexe.

Pour les raisons qui suivent, on constate que ses conséquences s'avèrent moins significatives et que sa correction se confond dans la réalisation des travaux qui seraient nécessaires pour corriger la problématique principale. [ 23 ] En effet, tous conviennent que l'ossature de bois qui reçoit les finis de gypse du sous-sol est appuyée directement sur le mur de fondation.

Ceci entraîne un contact direct entre une matière organique et un apport d'humidité provenant de la condensation sur le mur de béton des fondations. [ 24 ] Une barrière formée par un papier goudronné (selon la technologie de l'époque ou par une pellicule de plastique selon les méthodes plus récentes) aurait dû séparer ces deux composantes pour empêcher la dégradation du bois par l'humidité. [ 25 ] Les experts sont cependant, pour l'essentiel, en accord que de fait les dégradations qui affectent l'ossature de bois sont circonscrites à une zone particulière où une infiltration d'eau les a détruites. [ 26 ] Il faut en effet noter que même si l'expert en demande décrit le risque du contact bois-béton, il constate que de manière générale l'ossature de bois n'a pas subi de dégradation.

La pourriture est constatée dans une seule zone qui découle d'une infiltration. [ 27 ] Les demandeurs l'attribuent à une fissure dans le parement de brique, alors que l'expert des défendeurs explique l'origine par des déficiences, connues selon les défendeurs, de la toiture. The brick's face is spalled or broken off through the actions of water absorbtion and freezing. The brick has absorbed water much like a sponge from its unglazed sides, then subject to freeze/thaw cycles which blow off the front of the brick.

The most likely cause is water running down the air cavity between the brick veneer of the home and the rain screen or wall covering. This water originates at the eaves of the roof of the home. The most common cause is improper ventilation of the roof which leaves too much warm air trapped in the attic at the eaves. The snow covering in the winter provides an insulating blanket. [ 28 ] L'origine des dégradations localisées à l'ossature a peu d'impact sur l'issue du litige.

Les défendeurs ne contestent pas, en effet, les constatations de l'expert en demande voulant que si des travaux sont requis pour éviter la formation de moisissuress par la disposition de l'isolant, l'ossature de bois doit dans tous les cas être reprise. [ 29 ] Il n'est pas possible de laisser le bois en contact avec l'humidité du mur de fondation. Ainsi, la correction des dommages localisés à l'ossature se confondrait avec les travaux nécessaires pour résoudre les défauts d'installation de l'isolant et la présence de moisissuress qui est manifestement la plainte principale des demandeurs.

Même si la zone affectée par l'infiltration d'eau n'avait pas subi ces dommages, elle aurait dû, comme tous les autres éléments d'ossature sur les murs périphériques, être remplacée. Les conséquences de cette situation sont traitées plus loin. 2. Les demandeurs pouvaient-ils soupçonner l'existence des vices dont ils se plaignent et ont-ils agi avec la prudence et l'attention requise ? 2.1 Prudence requise de l'acheteur [ 30 ] Le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent.

Les défendeurs estiment que les demandeurs, à même les informations qu'ils ont pu constater et qu'ils ont obtenues de la personne dont ils ont retenu les services pour procéder à une inspection préachat, connaissaient ou devaient soupçonner la situation dont ils se plaignent. [ 31 ] Cette question doit être examinée en appréciant objectivement l’inspection du bien faite par l’acheteur lors de l’achat, à la lumière de ce qu’un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait constaté [8] . [ 32 ] Si les problèmes et vices mentionnés dans le rapport préachat d’un inspecteur professionnel doivent être considérés comme connus de l’acheteur [9] , la mention d'anomalies mineures qui peuvent être corrigées par des réparations peu coûteuses n'emporte pas d'obligation de vérification additionnelle [10] . [ 33 ] Les informations dont disposent les demandeurs doivent cependant être appréciées en s'abstenant d’examiner la situation avec la vision parfaite que permet le recul et en se plaçant « dans les souliers » d’un acheteur normalement prudent et diligent au moment de la vente [11] . 2.2 Démarche d'inspection par les demandeurs [ 34 ] Les demandeurs ont retenu les services d'un inspecteur pour compléter et approfondir leur inspection.

L'inspecteur constate ce qu'il qualifie de fissures fines dans les murs de fondation sur le côté gauche et à l'arrière de la propriété. Il ne recommande pas d'intervention à leur égard. Il conseille la réparation d'une fissure dans le béton dans le coin arrière gauche. [ 35 ] Les demandeurs sont également conscients de la présence de dommages causés par l'eau et d'indication localisée de moisissuress dans une zone circonscrite du sous-sol. Ils sont en effet informés qu'une fuite d'un chauffe-eau a endommagé le plancher à son périmètre. Le plancher est dégradé et il présente des signes de pourriture. Une

section limitée du mur est endommagée. [ 36 ] Ils savent aussi que la toiture doit être remplacée puisqu'elle présente des vallonnements et aurait été réalisée sans respecter les

règles de l'art. 2.3 Constats concernant la diligence des demandeurs [ 37 ] Les défendeurs ne démontrent pas néanmoins que ces commentaires ou le comportement des demandeurs à leur égard permettraient de conclure que ces derniers connaissent ou peuvent soupçonner la situation qui fait l'objet de la réclamation.

Les situations décrites sont sans lien avec la nécessité de démanteler l'essentiel des aménagements du sous-sol. [ 38 ] La preuve ne démontre pas de manière prépondérante que les demandeurs, même s'ils étaient conscients de la nécessité de travaux sur la toiture, connaissaient ou devaient connaître ce qui, pour l'expert des défendeurs, constitue la source des dommages localisés à l'ossature. La preuve n'indique pas non plus qu'ils pouvaient connaître la situation et sa cause. [ 39 ] Les demandeurs font état d'une démarche de vérification de l'immeuble qui est conforme à leur obligation.

L'examen de l'immeuble par l'expert leur a paru rigoureux et rien n'indique le contraire. Le Tribunal conclut que les demandeurs ont honoré leur obligation de prudence et de diligence pour comprendre l'état de l'immeuble avant de s'en porter acquéreurs et qu'ils ignoraient les vices qui l'affectaient. 3. Les défendeurs ont-ils été privés de la possibilité de vérifier les allégations des demandeurs et ont-ils souffert un préjudice en conséquence ? [ 40 ] Les défendeurs estiment que les demandeurs les ont privés de la possibilité de vérifier l'état des lieux pour comprendre et apprécier les allégations de vices.

Ils auraient été aussi privés de la possibilité d'offrir, s'ils l'avaient jugé approprié, de faire réaliser les travaux correctifs à moindres frais.

Ils demandent que la réclamation soit rejetée pour ces raisons. 3.1 Obligations de dénonciation et de permettre l'examen [ 41 ] L'obligation de dénoncer la découverte d'un vice donnant lieu à l'application de la garantie de qualité est une condition de fond à l'exercice du recours [12] . [ 42 ] Elle vise à éviter que le débiteur de la garantie de qualité se trouve à la merci du témoignage de l'acheteur, alors qu'il n'a pu lui- même s'assurer que la chose vendue se trouvait à l'époque même de la vente déjà atteinte du vice [13] . [ 43 ] Le vendeur doit pouvoir examiner l'état de l'immeuble pour vérifier les prétentions de l'acheteur, le faire examiner par un expert [14] et prélever des éléments de preuve qu'il estime utile à une éventuelle contestation [15] . [ 44 ] La dénonciation doit, à cette fin, être transmise avant que les réparations ne soient effectuées [16] pour que le débiteur de l'obligation de garantie de qualité ait aussi le choix de s'exécuter [17] et ainsi, réduire les coûts auxquels il peut être exposé [18] . [ 45 ] Cependant, pour qu'un hypothétique défaut de dénonciation ait un effet sur le recours, il doit en découler un préjudice réel [19] et non un simple préjudice de droit pour le vendeur .

Le recours ne doit pas être rejeté du fait de l'insuffisance de dénonciation si le but visé par celle-ci est autrement atteint [20] . L’absence d’avis de dénonciation ou son insuffisance n’entraîne pas automatiquement le rejet du recours . [ 46 ] Il appartient au Tribunal d’apprécier concrètement les conséquences du défaut de dénonciation à la lumière de la preuve pour vérifier l'existence de ce préjudice.

Le vendeur ne doit pas échapper à sa responsabilité du simple fait qu’il n’a pas été avisé du vice lorsque l’absence de dénonciation ne lui cause aucun préjudice [21] . 3.2 Démarches menant à la dénonciation [ 47 ] Vers la fin août 2015, le demandeur constate que de l'eau s'écoule sur le mur à proximité d'une fenêtre et sur le plancher à l'occasion d'un épisode de fortes pluies. Il informe son assureur de la situation, lequel après une visite des lieux, refuse de l'indemniser. [ 48 ] Le demandeur retire d'abord une seule

section de gypse située immédiatement sous la fenêtre. Il veut comprendre les conséquences de l'infiltration et en identifier la source pour son propre bénéfice et ensuite, en vue de la visite de l'assureur [22] . [ 49 ] Informés du refus de l'assureur de les indemniser, les demandeurs agrandissent les ouvertures exploratoires pour mieux comprendre les conséquences de l'infiltration. Ils constatent la présence de taches sur les murs et craignent qu'il s'agisse de traces de moisissuress.

Elles ne leur paraissent pas liées directement à l'infiltration qui concerne le voisinage de la fenêtre. [ 50 ] Le 17 septembre 2015, les demandeurs confient mandat à la firme d'inspection et d'expertise en bâtiment Legault, Dubois d'examiner la situation et de les conseiller.

Au-delà des problèmes qui affectent la fenêtre, l'expert confirme que les murs de fondation présentent ailleurs des traces de moisissuress et recommande que les ouvertures effectuées soient agrandies. [ 51 ] Les demandeurs dénoncent verbalement cette situation aux défendeurs par téléphone le 17 septembre 2015 et transmettent une dénonciation écrite le 21 septembre 2015 [23] que les défendeurs affirment n'avoir reçu que le 30 septembre 2015. [ 52 ] La défenderesse visite l'immeuble le 29 septembre 2015 en compagnie de son courtier immobilier. [ 53 ] Elle reconnaît, à tout le moins implicitement, qu'au moment de sa visite, les défendeurs sont conscients que les demandeurs se plaignent de la présence de moisissuress. [ 54 ] Suite à cette visite

sommaire, les défendeurs adoptent rapidement une position voulant que la situation des lieux a été

radicalement modifiée par la démolition de l'ensemble des murs. Ils s'affirment privés de toute possibilité de vérifier les prétentions des demandeurs.

Ils indiquent en conséquence qu'ils considèrent que la réclamation des demandeurs est irrecevable et expriment leur intention de n'y donner aucune suite. [ 55 ] Ils expriment cette position par une lettre de leur avocat datée du 13 octobre 2015 adressée aux demandeurs : Le 29 septembre, Mme Law a procédé à une visite sur place afin de constater vos dires, c'est toutefois avec grand étonnement que cette dernière a découverte que des travaux avait déjà été réalisés à la grandeur du sous-sol et que tous les murs étaient maintenant démolis.

Le fait d'entreprendre des travaux, avant la constatation effective par mes clients d'un présumé vice caché, est assimilable à une dénonciation tardive. Au vu de ce défaut majeur de votre part, la responsabilité civile de mes clients ne peut en aucun cas être entraînée. [ 56 ] Les demandeurs tiennent à corriger l'affirmation voulant que tous les murs étaient déjà démolis au moment de la visite du 29 septembre.

Ils mandatent une avocate pour clarifier la situation et obtenir des défendeurs qu'ils complètent les vérifications utiles de manière à leur permettre de compléter les travaux de démantèlement et de décontamination. [ 57 ] Les demandeurs soutiennent donc que bien qu'ils ont effectué d'importantes ouvertures exploratoires, d'abord de leur propre initiative et ensuite sur les conseils de leur expert, des portions suffisantes des murs sont toujours dans leur état original au moment de la visite du 29 septembre 2015. [ 58 ] Selon eux, les défendeurs exagèrent l'ampleur des travaux effectués pour justifier leur refus de proposer une solution. [ 59 ] La soumission que les demandeurs obtiennent le 28 octobre 2015 prévoit des montants importants pour des travaux de démolition de murs, plafonds et planchers dans la propriété qui paraissent incompatibles avec l'affirmation que la démolition est à ce point importante en septembre 2015 qu'elle empêche toute vérification.

Ce document tend à confirmer que des portions significatives des aménagements au sous-sol sont toujours en place à la fin octobre. [ 60 ] En effet, l'expert des défendeurs visite les lieux le 3 décembre 2015 et constate la présence de moisissuress.

Il se prononce aussi sur l'origine de cette situation et confirme essentiellement les affirmations de l'expert des demandeurs voulant que des caractéristiques de mise en place de l'isolant favorisent l'accumulation et ultimement, la diffusion de moisissuress. [ 61 ] Cet expert ne soutiendra jamais qu'il est empêché de comprendre la situation par les ouvertures réalisées par les demandeurs. Il pose au contraire un diagnostic qui correspond à plusieurs égards à celui des demandeurs.

Il ne formule aucune réserve ou commentaire qui indiquerait qu'il a été privé de la possibilité de réaliser sa mission, malgré les travaux qui ont pu être réalisés. [ 62 ] Afin de permettre l'examen de la situation par l'expert des défendeurs, les demandeurs expliquent qu'ils ont retardé le nettoyage des lieux pour laisser en place les plaques de moisissuress au mur du sous-sol. Cela leur causait des inconvénients et requérait que la demanderesse, qui est alors enceinte, se loge ailleurs.

Les factures et soumissions produites confirment que la décontamination ne s'effectue de fait qu'après la visite de décembre. [ 63 ] Cette étape étant finalement franchie, les demandeurs donnent le 10 décembre 2015 mandat à une firme de procéder à la décontamination des lieux.

Ils font effectuer le 17 décembre 2015 de nouveaux tests afin d'évaluer la qualité de l'air intérieur du bâtiment après les travaux, pour vérifier l'état général des lieux après les travaux de décontamination et de vérifier si les travaux ont été effectués selon le protocole établi. [ 64 ] Dans l'intervalle, les demandeurs ont continué leur démarche pour comprendre la situation et déterminer les travaux à réaliser. Leur expert effectue une seconde visite le 26 novembre 2015 pour examiner les taches de moisissuress dans les portions des murs dégarnis par les demandeurs selon ses recommandations.

Une firme spécialisée procède à des prélèvements le 26 novembre 2015 et confirme la présence de moisissuress. [ 65 ] Les parties proposent donc des versions différentes de l'état des lieux en temps utile, mais la défenderesse qui visite d'abord en septembre l'immeuble en compagnie de son courtier immobilier, n'explique pas pourquoi elle a tardé à assurer la visite d'une personne qu'elle présente comme un expert,ce qui ne survient qu'en décembre. [ 66 ] La preuve photographique ne permet pas de comprendre avec certitude l'état des lieux au moment de la visite, mais celle proposée par les demandeurs, bien qu'elle indique que plusieurs sections avaient été dégarnies, permet de constater que d'autres demeurent en place, du moins pendant un certain temps.

Les défendeurs, qui fondent pourtant une bonne

partie de leur position sur cet élément, ne produisent pas de photographie qui permettrait de constater l'état des lieux dans leur ensemble. 3.3 Constats [ 67 ] Les défendeurs n'ont pas démontré qu'ils ont été privés de l'occasion d'examiner la situation, d'autant que le délai pour obtenir l'intervention de leur expert n'est pas expliqué. Au contraire, la preuve confirme que leur expert a pu confirmer le constat le plus significatif, soit la présence de moisissures.

La preuve prépondérante indique que les demandeurs ont agi d'une manière qui permettait aux défendeurs l'exercice de leurs droits et que ceux-ci ont choisi de ne pas donner suite à la réclamation. [ 68 ] Les défendeurs ne démontrent pas qu'ils ont subi un préjudice par suite de travaux qui seraient intempestifs de la part des demandeurs et qu'ils ont été empêchés de comprendre les éléments pertinents de la situation. [ 69 ] Les défendeurs ne soutiennent pas qu'ils auraient été disposés à réaliser les travaux de correction et ont eu l'occasion de le proposer, le cas échéant, les travaux de réfection n'étant réalisés que l'année suivant la dénonciation et plusieurs mois après la visite de leur expert. [ 70 ] Les défendeurs ont pu par l'intermédiaire de leur expert comprendre et vérifier la situation dont les demandeurs se plaignent.

Ils

n'ont pas démontré qu'ils ont envisagé la possibilité d'offrir de procéder aux travaux correctifs ou que ceux-ci pouvaient être réalisés à moindre coût [24] . [ 71 ] Le comportement des demandeurs à l'égard de la dénonciation et de la séquence de réalisation des travaux ne constitue donc pas une fin de non-recevoir à la réclamation. 4.

Quel est le montant de la réduction du prix de vente qui s'impose? 4.1 Critères de détermination de la diminution de prix de vente [ 72 ] L’évaluati on de la diminution du prix de vente peut « varier selon une foule de circonstances qui n'ont pas pour unique barème le montant des réparations ».

Il n’y a pas toujours équivalence entre le montant des réparations de l'objet et le montant de diminution du prix de vente qui ne constitue pas toujours la juste diminution du prix de vente, les éléments de preuve considérés pour la détermination de prix de vente vont nécessairement varier selon les circonstances [25] . [ 73 ] La mesure de la diminution applicable est fonction du prix que les acheteurs auraient offert aux vendeurs, lors de l’achat, s’ils avaient connu l’état réel du bien, mais aussi en considérant si, dans ces circonstances, les vendeurs auraient accepté l’offre.

« Il appartient au Tribunal de pondérer les facteurs connus pour en inférer une réduction théorique sur laquelle les parties se seraient entendues [26] » . [ 74 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir d'appréciation du juge et les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier [27] . [ 75 ] Le Tribunal doit prendre en considération tous les éléments pertinents pour conclure à une diminution de prix qui d'ailleurs, ne peut « être déterminée de façon parfaitement précise, mais qui (doit) l'être de façon globale, relative et discrétionnaire en fonction des éléments en preuve [28] ». 4.2 Facteurs considérés dans la détermination du quantum [ 76 ] Compte tenu de la multiplicité des sites de propagations de moisissuress qui ont été révélés après que les murs de fondations ont été mis à nu, il faut constater que le démantèlement des finis de gypse et le retrait de l'isolant étaient nécessaires pour comprendre l'ampleur de la contamination fongique, pour en identifier les causes et pour permettre la correction de la situation. [ 77 ] La preuve confirme que la situation devait être corrigée et que les travaux réalisés étaient nécessaires. [ 78 ] Bien que les dégradations de l'ossature étaient circonscrites, cette dernière devait être remplacée vu la nécessité d'une membrane entre le mur et les éléments de bois. [ 79 ] En pratique, les demandeurs ont conclu qu'il était possible de corriger les conséquences du contact entre le mur de fondation et le bois en optant pour la mise en place d'un isolant d'uréthane giclé et que cette solution permettait aussi d'éviter tout espace entre l'isolant et le mur de fondation [29] . [ 80 ] Le démantèlement des cloisons formant les divisions intérieures n'était cependant pas nécessaire, mais la preuve ne permet pas de distinguer précisément les coûts liés à cette opération. 4.3 Coût des travaux de réfection et autres éléments de réclamation [ 81 ] La preuve offerte par les demandeurs pour établir le coût qu’ils ont encouru pour les travaux de démolition, de décontamination et de reconstruction des aménagements au sous-sol est principalement appuyée sur l’affirmation de leur expert voulant que les travaux de rénovation ont clairement excédé le seuil de 15 000 $ qui est permis par la réclamation. [ 82 ] Cette affirmation qui donne une certaine mesure de l'ampleur des travaux ne permet pas de procéder à toutes les distinctions qui s'imposent pour tenir compte des éléments à exclure du calcul et de la mesure des avantages pour les demandeurs des travaux.

Elle ne permet pas non plus au Tribunal de vérifier les éléments qui sont considérés. [ 83 ] Les demandeurs produisent par ailleurs une soumission qui proposait des frais de près de 14 000 $ pour la seule démolition des aménagements et la décontamination. [ 84 ] Les travaux de décontamination ont de fait donné lieu à une dépense de 1 608,50 $. Un ouvrier a reçu un montant de 2 550 $ pour des travaux dont la nature n’est pas clairement identifiée. [ 85 ] Les demandeurs ont encouru des frais de 3 200 $ pour la mise en place d’isolant par jet.

Une somme de 1 000 $ aurait, selon l’affirmation des demandeurs, été consacrée à la correction de l’infiltration.

Selon le résumé des demandeurs, des matériaux pour un prix de 2 246,85 $ auraient été utilisés pour l'ensemble des travaux. [ 86 ] L’appréciation de la valeur des travaux est aussi compliquée du fait que c’est le demandeur qui aurait réalisé l’essentiel des travaux et qu’aucun relevé des heures qui ont été nécessaires pour ce faire n’est produit. [ 87 ] Il demeure que les photographies produites permettent de constater que les demandeurs ont procédé à la démolition et à la reconstruction complète des aménagements du sous-sol. 5. Avantages résultant des travaux

5.1 Âge et état des aménagements intérieurs au sous-sol. [ 88 ] L'immeuble a été construit en 1978, il est constitué d'un seul étage et d'un sous-sol contenant une seule unité de logement. Les parties ne s'entendent pas sur le moment où la finition du sous-sol a été réalisée. [ 89 ] Les demandeurs affirment que leur apparence leur donne à penser qu'ils sont récents.

Leur expert confirme cependant que leurs caractéristiques indiquent plutôt qu'ils seraient presque contemporains à la construction de l'immeuble. [ 90 ] Les défendeurs affirment qu'ils sont en place au moment où ils achètent l'immeuble et que leur apparence est quelque peu désuète.

Le gypse sur les murs est texturé et une garniture de bois ou de simili-bois dans la moitié inférieure des murs est typique des goûts d'une autre époque. 5.2 Les demandeurs avaient-ils prévu la réfection du sous-sol ? [ 91 ] Il paraît peu probable que, comme l’affirme les défendeurs, que les demandeurs aient exprimé l’intention de refaire à court terme l’aménagement complet du sous-sol. Ces derniers nient avoir envisagé de tels travaux. [ 92 ] Ils affirment qu'ils étaient sous l'impression que la réfection du sous-sol était récente au moment de l'achat. C'est la

partie de l'immeuble qui a la meilleure apparence selon leur appréciation.

La restauration de la cuisine et de la toiture sont des priorités qui ne laissent pas de place, compte tenu des limites du budget des demandeurs, à des interventions au sous-sol. [ 93 ] Les demandeurs reconnaissent cependant qu'ils entendaient agrandir les ouvertures des fenêtres et effectuer certaines ouvertures pour permettre le passage de canalisation desservant la nouvelle fournaise qu'ils entendaient mettre en place. 5.3 Avantages résultant des travaux [ 94 ] Il demeure cependant que même s'ils affirment que le sous-sol avait une bonne apparence, les travaux qu’ils ont réalisés leur procurent des avantages. [ 95 ] Les finis des murs en gypse texturé et la décoration de bois au bas des murs sont remplacés par des finis plus contemporains.

Les structures intérieures qui auraient pu être préservées ont été enlevées inutilement, selon l’expert des demandeurs. L’isolation a été refaite en entier et il faut présumer que les technologies actuelles offrent une meilleure performance que celles de l’époque de la construction. [ 96 ] Même si les aménagements intérieurs se dégradent peu et que l’apparence de ceux en place pouvait être acceptable, il demeure que le résultat améliore l’apparence de la propriété et sa valeur. Des ajustements ont pu être faits aux dimensions d’une pièce.

La salle de bain a été remise à neuf. [ 97 ] Les travaux incluent ceux que les demandeurs avaient prévu par ailleurs. [ 98 ] En tenant compte de tous ces éléments le Tribunal estime qu'une réduction du prix de vente d'un montant de 10 000 $ constitue une mesure adéquate de la réduction de prix qui s'impose dans les circonstances. 6.

Garantie de qualité malgré la bonne foi [ 99 ] Les défendeurs insistent beaucoup sur leur bonne foi et paraissent croire que leur ignorance probable des défauts devrait les empêcher d’être impliqués dans une réclamation. [ 100 ] Il faut rappeler pour leur bénéfice qu'un vice donnant lieu à la garantie n'est pas nécessairement un vice que le vendeur a dissimulé activement. C'est l'état du bien en lui-même que le vendeur garantit, et ce, même pour les problématiques qu’il ignore et qu’il ne peut connaître. [ 101 ] Le vendeur, même s'il est tout à fait de bonne foi, est tenu à cette garantie.

Un jugement qui condamne un vendeur à indemniser son acheteur en vertu de la garantie de qualité ne signifie donc pas que cette personne ait mal agi. [ 102 ] Sa connaissance du défaut, le cas échéant, ou sa mauvaise foi ne joue un rôle qu’en ce qu’elle ajoute, si elle est établie par une preuve prépondérante dont le demandeur assume le fardeau, une responsabilité, en sus, pour les dommages que l’acheteur a pu subir.

Elle n’est pas une condition de la réduction du prix de vente auquel l’acheteur peut prétendre [30] . [ 103 ] Les demandeurs incluent dans leur réclamation les honoraires qu'ils ont versés à leur avocat pour la préparation de leur dénonciation et mise en demeure et pour les assister dans les premières étapes du dossier, alors que les conditions d'une telle réclamation n'existent pas ici. [ 104 ] Les dommages réclamés d'une somme de 800 $ encourus pour reloger la demanderesse temporairement auraient exigé la preuve de la connaissance du vice par les défendeurs qui n'est pas alléguée ni démontrée. [ 105 ] Les demandeurs sont par ailleurs bien fondés à réclamer les frais d'expertise qu'ils ont encourus pour comprendre la situation et pour assurer le témoignage de leur expert qui a été utile à la compréhension de la situation de l'immeuble.

Des frais de 1 497,50 $ ont été encourus à ce

titre dans un premier temps, auxquels s'ajouterait un montant additionnel de 2 127,04 $ pour la préparation d'un rapport formel et la présence de l'expert lors de l'audition. [ 106 ] Ces frais ont été augmentés du fait que la personne qui avait réalisé la visite initiale des lieux et conseillé les demandeurs s'est déclarée incapable de rendre compte de son travail et de témoigner, ce qui a occasionné l'ajournement de l'enquête et la préparation d'un

rapport par la personne qui avait supervisé les opérations d'expertise initiale. Il ne serait pas approprié que les défendeurs supportent l'ensemble des coûts encourus, étant donné qu'un certain dédoublement de travail est ainsi survenu.

Un montant de 2 497,50 $ sera donc accordé à ce titre. [ 107 ] Des frais de 661,12 $ pour les vérifications de l'état de la contamination fongique après les travaux étaient nécessaires, compte tenu des circonstances [ 108 ] Étant donné que la preuve n'indique pas que les défendeurs ont été informés du montant de la réclamation et qu'ils n'ont pas été mis en demeure de l'acquitter avant l'introduction de l'instance le 15 août 2018, le Tribunal estime, conformément à l'

article 1619 du Code civil du Québec , qu'il est approprié que les intérêts et l'indemnité additionnelle ne courent qu'à compter de cette date. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 109 ] CONDAMNE la défenderesse Julieanna Law et le défendeur Huynh Tan Tai, solidairement, à payer à la

partie demanderesse la somme de 13 158,62 $ avec intérêts au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 15 août 2018, de même que les frais de justice au montant de 202 $. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q.