2017 QCCQ 7204, 2017 QCCQ 7204

Immeubles Trans-Unis inc. c. Talbot 2017 QCCQ 7204 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036179-167 DATE : 20 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GÉRALD LOCAS , J . C . Q . ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES TRANS-UNIS INC. et MARC-ANDRÉ RAFFA

Partie demanderesse c. LUCIE TALBOT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament à la défenderesse la somme de 7 296,61 $ représentant la commission que cette dernière s’est engagée à leur payer par contrat de courtage exclusif signé le 25 juin 2016. [ 2 ] Ce contrat de courtage exclusif fut suivi d’une promesse d’achat signée le 14 juillet 2016 sur un immeuble situé au […] à Candiac, par l’entremise du courtier Francis Mc Kenzie, rendant ainsi exécutoire la clause 6.1 du contrat de courtage exclusif signé le 25 juin 2016 par lequel la défenderesse s’engageait à payer aux demandeurs une commission de 2 % sur tout achat d’immeuble effectué avec ou sans l’intermédiaire des demandeurs. [ 3 ] La défenderesse refuse de payer la somme réclamée au motif qu’elle n’a jamais consenti sciemment à accorder aux demandeurs le contrat de courtage exclusif à la source de leur réclamation.

Le Tribunal lui donne raison pour les motifs qui suivent. [ 4 ] La défenderesse témoigne qu’à la suite de la vente de sa propre maison, elle se mit à la recherche d’une nouvelle propriété et en visita un grand nombre, particulièrement aux mois de mai et de juin 2016, seule ou avec d’autres courtiers immobiliers incluant les demandeurs ainsi que Francis Mc Kenzie, Josée Tremblay et Martin Cajolais. [ 5 ] Elle affirme que tout au long de ses relations avec ces différents courtiers représentant différentes bannières, elle a toujours exprimé clairement à ceux-ci qu’elle ne désirait pas être liée par un contrat de courtage exclusif afin d’augmenter ses opportunités. [ 6 ] Tous les courtiers en étaient parfaitement conscients, dit-elle, incluant les demandeurs, mais elle reconnaît que Jennifer Raffa lui a mentionné son désir d’agir comme courtière exclusive, ce qui fut refusé par la défenderesse. [ 7 ] Plusieurs démarches ont eu lieu au cours des mois de mai et juin, y compris des négociations avancées pour l’achat d’une propriété, mais aucune ne fut réalisée jusqu’au 25 juin où une offre d’achat sérieuse fut présentée par la défenderesse avec l’aide des demandeurs pour un immeuble situé au 275 Louis-Bariteau à LaPrairie.

Une dizaine de courriels furent échangés entre les parties ce jour- là entre 10 h et 18 h pour conclure la promesse d’achat. [ 8 ] Or, tous les courriels et documents envoyés par les demandeurs avaient pour objet : Promesse d’achat + Annexes, 275, Louis-Bariteau, LaPrairie [ 9 ] Il s’agit effectivement de l’adresse de la maison visée par la promesse d’achat, mais en aucun cas la correspondance fait-elle mention de l’existence d’un contrat de courtage exclusif.

Cependant, avec les autres documents (Promesse d’achat et Déclaration du vendeur) se trouvait un troisième document intitulé « Contrat de courtage exclusif » qu’on lui demanda signer électroniquement par un « clic » hors la présence de Jennifer ou Marc-André Jaffa. [ 10 ] Ce document, que la défenderesse croyait être relatif à l’immeuble de la rue Louis-Bariteau, était titré « Formulaire

obligatoire » tout comme les deux autres documents. [ 11 ] La défenderesse avait donc la certitude que ce contrat de courtage exclusif ne concernait que l’immeuble de la rue Louis- Bariteau et aucun autre.

Elle ignorait, dit-elle, qu’en le signant elle s’engageait envers les demandeurs à leur payer une commission sur tout autre achat qu’elle pourrait effectuer par la suite, même sans leur concours, au cas d’échec de la transaction actuelle et c’est ce qui s’est effectivement produit. [ 12 ] En effet, la transaction de la rue Louis-Bariteau avorta et elle acheta par la suite une autre propriété par l’intermédiaire du courtier Francis Mc Kenzie. [ 13 ] Elle précise que lors de l’échange de correspondance et de documents du 25 juin, les demandeurs ne lui ont jamais expliqué que la signature des documents incluait son engagement dans un contrat de courtage exclusif. [ 14 ] Il est important de noter que la totalité de son témoignage n’a aucunement été contredit par les demandeurs, sauf sur un point.

En effet, le demandeur Marc-André Raffa témoigne que lors des échanges du 25 juin, il a parlé au téléphone avec la défenderesse et lui a mentionné ce à quoi elle s’engageait en signant le contrat de courtage exclusif, ce qui est par ailleurs nié catégoriquement par celle-ci.

Elle insiste sur le fait qu’en tout temps les demandeurs savaient très bien qu’elle refusait d’être liée par un contrat exclusif. [ 15 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut que la défenderesse n’a jamais su ni soupçonné qu’en signant les documents du 25 juin, elle s’engageait pour le futur à payer aux demandeurs une commission pour tout achat qu’elle pourrait effectuer plus tard jusqu’à expiration du contrat. [ 16 ] Ce défaut de consentement est une cause valable d’annulation de ce même contrat.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 17 ] ANNULE le contrat de courtage exclusif signé par les parties le 25 juin 2016; [ 18 ] REJETTE la réclamation des demandeurs; [ 19 ] LE TOUT, avec frais. __________________________________ GÉRALD LOCAS, J.C.Q. Date d’audience : 30 mai 2017