2020 QCCA 1294, 2020 QCCA 1294

Thériault c. Martin 2020 QCCA 1294 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009904-183 (150-17-003329-163) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 8 octobre 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT KEVIN THÉRIAULT Me RÉJEAN MARCEAU (Cantin & Marceau) PARTIES INTIMÉES / APPELANTES INCIDENTES AVOCATS NADIA MARTIN Me DOMINIC RIVERIN (Gagnon avocats) MARIE-PIER BOUCHARD Me MARIE-ÈVE BOUCHARD PARTIES INTIMÉES / INTIMÉES INCIDENTES AVOCATS

JEAN-FRANÇOIS RANNOU Me CHRISTOPHE CLÉMENT (Clément & Trudeau avocats) GUYLAINE GAUTHIER PIERRE-YVES GAGNON Me CHANTALE PLANTE (Justitia, cabinet d’avocats) En appel d'un jugement rendu le 25 octobre 2018 par l'honorable France Bergeron de la Cour supérieure, district de Chicoutimi.

NATURE DE L'APPEL : Vente (obligations du vendeur) (garantie de qualité) (obligations de l’acheteur) Greffière-audiencière : Lauriane Lavoie Salle : 4.33 - VISIOCONFÉRENCE AUDITION 10 h 43 Appel du dossier et identification des parties; 10 h 44 La Cour s’adresse aux parties; 10 h 45 Observations de Me Marceau; Échanges entre la Cour et Me Marceau; Me Marceau poursuit ses observations; 11 h 24 Suspension; 11 h 31 Reprise; La Cour déclare ne pas avoir besoin d’entendre les autres parties; 11 h 31 Arrêt, les motifs seront consignés au procès-verbal; 11 h 32 Fin de l’audition. Lauriane Lavoie, greffière-audiencière

ARRÊT [ 1 ] Le jugement entrepris rejette la demande de l’appelant en annulation de la vente d’une maison sise au 201, chemin du Cran à Saint-Honoré. Bien que le dispositif du jugement ne le précise pas, on comprend qu’il rejette également les demandes en garantie et en arrière-garantie formées contre les propriétaires antérieurs, intimés - intimés incidents en l’instance. *** [ 2 ] En 2016, l’appelant recherche une maison pour y habiter avec sa conjointe.

L’intimée Marie-Pier Bouchard, une connaissance de son père, a une maison à vendre qui correspond à ses critères. [ 3 ] Après quelques rencontres ainsi qu’une visite des lieux le 1 er avril 2016, l’appelant signe une promesse d’achat le jour même, laquelle est acceptée le lendemain par les intimées Nadia Martin et Marie-Pier Bouchard. [ 4 ] L’appelant et sa conjointe emménagent le 22 avril 2016 et entreprennent de refaire la galerie.

Ils découvrent alors que la maison est faite de bois rond (rondins) et qu’il s’agit plutôt d’un chalet converti en maison, en gardant la structure d’origine. [ 5 ] S’ensuit une demande en justice en annulation de la vente pour cause de vices cachés.

Les vices allégués sont de trois ordres : (1) les murs sont faits de rondins, (2) ils sont pourris et (3) le revêtement en déclin de vinyle est posé trop près du sol, ce qui cause un problème d’humidité excessive. *** [ 6 ] Après un résumé des témoignages et du droit applicable en matière de vices cachés, la juge conclut qu’un examen attentif de tout le bâtiment, extérieur et intérieur, aurait amené un acheteur prudent et diligent à s’interroger davantage.

Elle note à cet égard que le rapport d’inspection fait un an et demi auparavant contenait suffisamment d’indices permettant de soupçonner l’existence des vices. L’appelant, selon elle, a agi comme un acheteur pressé et imprudent, notamment en n’obtenant pas le rapport d’inspection avant de présenter son offre d’achat. Enfin, elle estime que la preuve ne supporte pas l’allégation d’erreur provoquée par le dol de l’intimée Marie-Pier Bouchard. [ 7 ] L’appelant soulève plusieurs moyens qui ont trait à l’appréciation de la preuve par la juge.

Pour l’essentiel, il s’agit de décider si la juge a erré en concluant au caractère apparent des vices et en rejetant la thèse de l’erreur provoquée par le dol. *** [ 8 ] Selon l’

article 1726 C.c.Q. , un vice est apparent s’il « peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 9 ] La norme de l’acheteur prudent et diligent s’apprécie de façon objective, le test consistant à se demander « si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente » [1] . [ 10 ] Dans Paulin c.

Gauthier , la Cour résume les obligations de l’acheteur en la matière : ➢ L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice; ➢ Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert; ➢ Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire; ➢ L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle; ➢ L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble ; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. [2] [Renvois omis] [ 11 ] En l’espèce, la juge conclut que l’appelant ne s’est pas livré à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble, notamment en ne faisant pas le tour de la maison à l’extérieur « parce qu’il y [avait] trois pieds de neige » et en n’allant pas dans le vide sanitaire [3] . [ 12 ] Sans nécessairement exiger de l’acheteur qu’il enlève la neige pour voir les fondations, le fait que celles-ci ne soient pas visibles aurait dû inciter l’appelant à prendre d’autres mesures pour vérifier leur état, surtout que l’année de construction de la maison n’était pas connue.

De même, un acheteur prudent et diligent, à défaut de pouvoir accéder facilement au vide sanitaire, se serait enquis de tout élément susceptible de le renseigner sur l’état des principales composantes (isolation, structure, etc.). [ 13 ] C’est là où le bât blesse pour l’appelant. Il savait qu’un rapport d’inspection récent existait, mais n’a pas insisté pour le consulter

avant de présenter une offre d’achat. Ce rapport contenait à lui seul suffisamment d’indices pour inciter un acheteur prudent et diligent à pousser plus loin son examen. [ 14 ] L’appelant insiste sur le fait que ce rapport ne dit pas grand-chose. C’est vrai qu’à plusieurs endroits, on voit les mentions P/V (partiellement vérifié) et N/V (non vérifié). Mais le principal problème résulte de la proximité du nouveau revêtement avec le sol. Ce problème est clairement mentionné dans le rapport d’inspection, avec l’indication « défaut à corriger ».

Le rapport signale également un risque de pourriture à long terme des planchers ainsi que le fait que la structure du bâtiment principal repose sur des troncs d’arbres. À l’instar de la juge, la Cour est d’avis que ces éléments auraient amené un acheteur prudent et diligent à prendre des mesures additionnelles pour connaître l’état réel du bâtiment. [ 15 ] Quant à l’erreur provoquée par le dol de l’intimée Marie-Pier Bouchard, celle-ci ne lui a pas caché l’existence de ce rapport. Au contraire, on lit dans le formulaire « Déclarations du vendeur » qu’un tel rapport existe et qu’il est disponible.

L’appelant aurait pu insister pour l’obtenir ou rendre sa promesse d’achat conditionnelle à ce rapport. La juge n’a donc pas erré en concluant que la preuve ne supportait pas cette allégation. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice; [ 17 ] REJETTE l’appel incident, avec frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.