2011 QCCA 991, 2011 QCCA 991

Blair c. Gariépy 2011 QCCA 991 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-006858-093 (200-17-010624-088) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 26 mai 2011 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT DAVID F. BLAIR Me PIERRE C. BELLAVANCE (Heenan, Blaikie)

PARTIE INTIMÉE AVOCATE CLAIRE GARIÉPY Me LUCIE PARISEAU (Norton, Rose)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC

En appel d'un jugement rendu le 19 octobre 2009 par l'honorable Frank G. Barakett de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété Greffière : Michèle Blanchette (TB3352) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 32 Observations de la Cour; Observations de Me Bellavance; 10 h 21 Observations de Me Pariseau; Observations de la Cour; 11 h 06 Réplique de Me Bellavance; Observations de la Cour; 11 h 07 Suspension; 11 h 25 Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 19 octobre 2009 par la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Frank G.

Barakett), qui a déclaré caduque une servitude de passage sur la propriété de l'intimée, a interdit à l'appelant et à tout propriétaire du lot 1 212 457 (457) d'utiliser le lot 1 212 456 (456), propriété de l'intimée, et a ordonné à l'appelant de nettoyer et de remettre en état les lieux en cause. [ 2 ] L’appelant reproche au juge de première instance plusieurs erreurs. [ 3 ] Il soutient d’abord que le juge a erré en déclarant caduque et nulle la servitude de passage puisque aucun des motifs qu’il invoque pour en venir à cette conclusion ne se retrouve à l’

article 1191 C.c.Q. ou ne constitue une cause d’extinction des droits réels.

[ 4 ] Dans l’acte du 26 février 1987, la servitude en faveur du lot 457 est ainsi décrite : 2. SERVITUDES 2.1.1 Société Trois Mille accorde un droit de passage par tout mode de locomotion permettant l'accès de la rue Ste-Geneviève à la

partie des lots 2574 4-D et 2574-4-E (fonds dominant) cédée par LES ANCIENS CANADIENS à Monsieur Simard aux termes des présentes. L'assiette du fonds servant de cette servitude peut être décrite ainsi : DÉSIGNATION Un morceau de terrain situé à l'extrémité sud-ouest de la subdivision QUATRE-E du lot originaire numéro DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE-QUATORZE (2574-4-E Ptie) du cadastre officiel pour le Quartier St-Louis, division d'enregistrement de Québec, mesurant neuf pieds et soixante-quinze centièmes (9.75') de largeur dans sa ligne sud-est, soit la largeur entre le lot 2574-4-A et la ligne nord-est du lot 2574-3, et allant en s'élargissant par la suite jusqu'à la

partie du même lot cédée à Monsieur Benoît Simard, soit dix pieds (10') dans sa ligne nord-ouest, en longeant la ligne de division entre le lot 2574-4-E et 2574-3, borné au sud-est par l'Avenue Ste-Geneviève, au sud-ouest par le lot 2574-3, au nord-ouest à la

partie du lot 2574-4-E cédée à Monsieur Benoît Simard et au nord-est par une autre

partie du lot 2574-4-E et le lot 2574-4-A. 2.1.2 Conditions d'exercice La servitude qui précède est consentie aux conditions suivantes :

a) Le propriétaire du fonds dominant ne sera en aucune façon obligé de déneiger ou autrement entretenir le dit passage.

b) aucun stationnement ne pourra se faire dans ce passage qui doit rester libre de tous obstacles afin de permettre la circulation en tout temps. [1] [notre soulignement] [ 5 ] Le juge de première instance justifie l'annulation de la servitude par les motifs suivants : la modification de la vocation initiale de la servitude de passage, l’aggravation de la situation du fonds servant et l'utilisation illégale de la servitude. [ 6 ] Le Code civil du Québec énonce, à son

article 1191 , les modes d'extinction d'une servitude : 1191. La servitude s'éteint : 1º Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant; 2º Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant; 3º Par l'arrivée du terme pour lequel elle a été constituée; 4º Par le rachat; 5º Par le non-usage pendant dix ans. [ 7 ] Le professeur Lafond explique qu’à ces causes d'extinction, il faut ajouter celles des droits réels, comme l'annulation rétroactive du droit du constituant ou la réalisation d'une condition résolutoire prévue dans l'acte constitutif.

Il mentionne en outre qu’une servitude ne cesse pas d’exister parce que le motif qui a justifié sa création n’existe plus ou encore qu’elle n’est plus utile ou nécessaire [2] : 2130 – À moins d'une condition résolutoire dans l'acte constitutif, une servitude ne cesse pas d'exister parce que le motif qui a justifié sa création ne vaut plus ou que la servitude cesse d'être utile ou nécessaire. Ainsi, la cessation de l'enclave ne constitue par une cause d'extinction d'une servitude accordée conventionnellement. L'

article 1001 C.c.Q. ne s'applique qu'à la servitude de passage établie par le Code. [ 8 ] L’intimée reconnaît à l'audience que les motifs invoqués par le juge pour annuler la servitude de passage ne pouvaient mener à cette conclusion. Elle soutient toutefois que la servitude est prescrite par non-usage pendant dix ans. [ 9 ] Cet argument ne peut être retenu. La servitude de passage permet d’accéder au lot 457 et l'appelant ainsi que ses auteurs l'ont utilisée sans interruption. L’appelant peut décider d’y stationner son véhicule ou encore de se rendre sur le lot 1 212 459 (459).

Dans les deux cas, il fait usage de la servitude de passage conformément aux stipulations de l'acte constitutif et l'on ne peut donc lui opposer l'argument de la prescription. [ 10 ] Aucune cause d’extinction des servitudes n’ayant été établie, le juge a commis une erreur en annulant la servitude de passage.

Par ailleurs, en présence d’une modification de la vocation initiale de la servitude, de l’aggravation de la situation du fonds servant ou d’une utilisation illégale de la servitude, ce qui n’est pas le cas en l’espèce pour les motifs qui seront exposés plus loin, le juge n’aurait pu, de toute façon, qu’encadrer l’exercice de la servitude. Il ne pouvait pas l’annuler. [ 11 ] En effet, l'action négatoire de servitude peut mener à deux types de conclusion. Lorsque quelqu’un prétend à tort bénéficier d’une servitude, le propriétaire du fonds servant peut obtenir que le fonds en soit libéré.

Par ailleurs, elle permet également d’obtenir que le propriétaire du fonds dominant exerce son droit conformément à l’acte constitutif. Toutefois, elle ne peut donner ouverture à

l’extinction de la servitude, même en cas d’abus. Le professeur Lafond s’exprime ainsi : 2121 – Le propriétaire du fonds servant dispose de l'action négatoire de servitude contre celui qui prétend, à tort, avoir droit à une servitude sur ce fonds. 2122 – Le but de cette procédure est de faire déclarer le fonds libre de la prétendue servitude faisant l'objet du litige et d'ordonner au défendeur de cesser de troubler la jouissance du demandeur. Elle peut être accompagnée d'une demande d'injonction. 2123 – L'action négatoire peut aussi être exercée contre le propriétaire du fonds dominant qui exerce sa servitude au-delà des conditions de son

titre ou de l'assiette fixée dans le titre. En ce cas, elle cherche à forcer ce dernier à exercer son droit conformément à l'acte constitutif. […] 2126 – […] Le droit québécois ne donne pas ouverture à l'extinction de la servitude en cas d'abus . [3] [notre soulignement] [ 12 ] L’appelant soutient ensuite que le juge a erré dans son interprétation des limites de la servitude de passage. En présence d’un texte clair à l'acte constitutif, il ne pouvait l’interpréter.

L’appelant a raison. [ 13 ] Le juge détermine en effet que la servitude de passage créée en 1987 avait une utilisation limitée, c’est-à-dire qu’elle devait servir pour aller stationner un véhicule sur le lot 457, le fonds dominant, qui était enclavé. Selon le juge, la vente du lot 457 intervenue en 2004 en faveur de l’appelant, a fait en sorte de modifier sa vocation initiale (stationnement enclavé), puisqu’elle dessert maintenant un autre lot [4] que celui utilisé à des fins d’espace de stationnement [5] (qui n’est d’ailleurs plus enclavé) [6] . [ 14 ] Pourtant, l’acte constitutif de la servitude est clair.

Il accorde un « droit de passage par tout mode de locomotion permettant l’accès de la rue Ste-Geneviève à la

partie des lots 2574-4-D et 2574-4-E (fonds dominant) » [7] . Il ne restreint donc aucunement la destination de la servitude. Par ailleurs, le mode de locomotion et le nombre de personnes pouvant utiliser la servitude ne sont pas mentionnés. Si les parties avaient voulu limiter l’usage de la servitude, elles l’auraient stipulé, comme elles l’ont fait à la clause 2.4.1 de l’acte constitutif pour une servitude de passage occasionnelle accordée Aux Anciens Canadiens , propriétaire du lot voisin. [ 15 ] L’intimée soutient également que la servitude consentie serait un droit personnel plutôt qu’un droit réel.

La Cour est d’avis qu’il ressort clairement des termes utilisés à la clause 2.1.1 de l’acte constitutif qu’il s’agit d’un droit réel. [ 16 ] Le juge a donc commis une erreur de droit en passant outre la règle préliminaire à toute interprétation, soit l'existence d'une ambiguïté.

Il devait appliquer les termes clairs de l'acte constitutif de servitude. [ 17 ] L’appelant plaide en outre que le juge a erré en concluant à la modification de la vocation initiale de la servitude, à l’aggravation de la situation du fonds servant, de même qu’à l’utilisation illégale de celle-ci. [ 18 ] Le juge considère que l’utilisation de la servitude de passage a été modifiée, car elle dessert maintenant un autre lot, soit le lot 1 212 459 (459). Il mentionne ceci [8] : 29.

Cela dit, force est de conclure que la vente intervenue en faveur du défendeur le 28 octobre 2004 a modifié la vocation initiale (stationnement enclavé) de la servitude de passage créée en 1987 alors que cette dernière dessert maintenant un autre lot que celui servant d'espace de stationnement (qui n'est plus enclavé), soit le lot 1 212 459 (Adresse

A) et qu'elle ne bénéficie plus au seul propriétaire du [Adresse B], son utilisation (stationnement devenu une voie de circulation) ayant été considérablement étendue depuis. [ 19 ] Or, il faut distinguer la vocation initiale du fonds dominant (le stationnement) et la vocation initiale de la servitude de passage, qui servait et sert toujours à se rendre au fonds dominant, ce que le jugement entrepris ne reflète pas. La vocation de la servitude n’a pas changé.

Dans l’acte constitutif, il était prévu que l’assiette de servitude serait une voie de passage et les travaux entrepris par l’appelant n’ont rien changé à cette réalité. Il n’y a pas eu de modification de la vocation initiale. En somme, il ne s'agit pas d'une servitude de stationnement, mais bien d'une servitude de passage. [ 20 ] La Cour ne retient pas non plus l’argument de l’intimée selon lequel il y aurait aggravation de la situation du fonds servant. Le juge mentionne ceci : 36.

Or, en étendant le bénéfice de la servitude à d'autres fonds lui appartenant et en en changeant unilatéralement la vocation et la destination, en somme, en n'utilisant pas la servitude dans la limite des besoins pour lesquels elle a été établie, c'est-à-dire pour l'accès et le stationnement d'une seule et unique voiture à la fois, le défendeur a certainement rendu la charge plus onéreuse pour la propriétaire du fonds servant. 37.

En effet, cette dernière ne peut plus, entre autres, jouir de la quiétude que lui offrait sa cour privée, laquelle a été transformée, au risque de se répéter, en voie de circulation quasi publique. [9] [ 21 ] Comme le souligne le professeur Lamontagne, « les améliorations ou changements dans l'exploitation ou la destination du fonds dominant ne constituent pas des aggravations de la servitude établie autrement que pour un usage exclusif » [10] . [ 22 ] Tel que déjà mentionné, la servitude n'a pas été établie pour un usage exclusif ou restrictif.

Par conséquent, le juge ne pouvait conclure, en l'espèce, que l'augmentation de la circulation pouvant résulter de la conversion du stationnement en voie de circulation constituait une aggravation de la situation du fonds servant.

[ 23 ] En outre, l’argument selon lequel la servitude de passage ne bénéficie plus au lot 457, mais qu’elle sert plutôt le lot 459, n’est pas fondé. En effet, pour atteindre le lot 459, l’appelant doit utiliser le droit de passage pour se rendre d’abord au lot 457, tel que déjà mentionné. Il peut décider d’y stationner son véhicule ou de se rendre sur le lot 459. Il ne s’agit pas ici d’une aggravation au sens de l’

article 1186 C.c.Q. [ 24 ] Enfin, considérant les conclusions de la Cour à l’égard de l’interprétation de l’acte constitutif de servitude ainsi que celles concernant l’absence de modification de sa vocation initiale et l’absence d’aggravation de la situation du fonds servant ( art. 1186 C.c.Q. ), il n’y eut aucune utilisation illégale de la servitude. L’appelant l’a utilisée dans les limites permises par l’acte constitutif.

Quant aux inconvénients engendrés par l’exécution des travaux à l’été 2008, ils ont été temporaires et l’appelant a nettoyé et remis le lot 456 ainsi que la porte cochère y donnant accès dans le même état qu’ils étaient avant le début des travaux. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] ACCUEILLE l’appel avec dépens; [ 26 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 27 ] REJETTE la requête introductive d’instance réamendée en négation de servitude, avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.