2010 QCCQ 19382, 2010 QCCQ 19382

Guay c. Charron 2010 QCCQ 19382 JT1474 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N°: 700-32-021046-089 DATE : 30 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IMELDA GUAY et CLAUDE PINTO , […], St-Jérôme (Québec) […] Demandeurs c.

CLAUDE CHARRON , […], St-Jérôme (Québec) […] Défendeur JUGEMENT [ 1 ] Les réclamants (ci-après appelés : « Pinto ») se plaignent que les quatre espaces de stationnement dont traite la déclaration de copropriété de l’immeuble dont ils ont fait l’acquisition, ne leur sont pas disponibles. Selon eux, l’usage exclusif de ces cases de stationnement a été cédé à des copropriétaires.

Ils réclament donc de leur vendeur la somme de 5 000 $ en diminution de valeur de leur unité d’habitation. [ 2 ] Le défendeur (ci-après appelé : « Charron ») affirme n’avoir vendu qu’une part de copropriété ne comportant qu’une seule case de stationnement. LES FAITS [ 3 ] Le 25 février 2004, une déclaration de copropriété est déposée par 9117-4623 Québec inc. pour le lot 692 du cadastre officiel du village de St-Jérôme. Cette déclaration de copropriété fait état de l’existence de huit unités d’habitation. [ 4 ] La déclaration dénonce également l’existence de douze espaces de stationnement extérieurs (article 5).

Ces stationnements sont des parties communes (article 9). Les stationnements réservés aux visiteurs ne sont pas cependant des parties communes à usage restreint (article 12). Ces espaces sont situés à l’endroit déterminé par le déclarant (9117-4623 Québec inc.) ou par le syndicat de copropriété. [ 5 ] Pinto achète une unité en copropriété le 20 juin 2008 pour la somme de 125 500 $. Charron était alors représenté par un agent d’immeuble. Cependant, Pinto sollicite une visite de l’unité en vente et rencontre alors Charron.

Pinto prétend que Charron lui a montré les quatre cases de stationnement pour les visiteurs dans le prolongement de la bâtisse où son unité existe. Charron nie avoir discuté de cette question et prétend que les cases de stationnement sont disponibles, mais à proximité d’un autre bâtiment. [ 6 ] Pinto affirme que ces cases ont été vendues à des occupants de la copropriété qu’ils détiennent alors plus d’un espace, d’où sa réclamation de 5 000 $. Il prétend qu’il est essentiel pour lui d’obtenir des cases additionnelles pour les visiteurs qui le fréquentent régulièrement.

QUESTIONS EN LITIGE 1 ère question : Pinto a-t-il droit à la disponibilité de quatre cases de stationnement pour ses visiteurs? 2 e question : Charron répond-il de l’absence des espaces de stationnement pour les visiteurs si c’est le cas? 3 e question : Quelle est l’indemnité, le cas échéant, à laquelle Pinto a droit? ANALYSE ET DÉCISION 1 ère question : Pinto a-t-il droit à la disponibilité de quatre cases de stationnement pour ses visiteurs?

[ 7 ] Pinto a acquis une quote-part de copropriété qui comporte à

titre d’accessoires une case de stationnement. [ 8 ] La déclaration de copropriété fait état de l’existence de cases de stationnement dont l’usage est réservé pour les visiteurs.

Ces espaces de stationnement excédentaires sont attribués par le déclarant aux acquéreurs des fractions; ce droit de jouissance exclusive dans les espaces de stationnement excédentaires est par la suite cessible et transmissible au bénéfice des copropriétaires seulement. [ 9 ] La preuve est incomplète quant à l’existence ou non des cases de stationnement excédentaires et de la possibilité que certaines de celles-ci ou la totalité aient été cédées à des copropriétaires.

Des officiers du syndicat de copropriété auraient dû être assignés avec le registre de copropriété afin de déterminer clairement l’existence et la localisation des cases de stationnement pour les visiteurs et le traitement que ces espaces ont pu subir au cours des dernières années par le syndicat de la copropriété. [ 10 ] En l’absence d’une telle preuve, le Tribunal ne peut avec certitude confirmer aux demandeurs leur droit à l’usage de telles cases de stationnement pour leurs visiteurs. 2 e question : Charron répond-il de l’absence des espaces de stationnement pour les visiteurs si c’est le cas? [ 11 ] Le recours intenté par les demandeurs reproche au vendeur de ne pas leur avoir assuré l’existence des quatre cases mentionnées à l’acte de copropriété et en conséquence, ils réclament une somme de 5 000 $ directement à leur vendeur Charron. [ 12 ] Il est vrai qu’en vertu de l’

article 1718 du Code civil du Québec le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente avec tous ses accessoires. Cet

article se lit comme suit : 1718.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l'état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 13 ] La consultation de la déclaration de copropriété indique au Tribunal que l’unité d’habitation achetée par Pinto comporte une case de stationnement qui lui est disponible pour ses propres fins. [ 14 ] Quant à l’existence des autres cases de stationnement pour les visiteurs des copropriétaires de la bâtisse, celles-ci sont gérées par le syndicat de copropriété qui pourrait les vendre sur décision de l’assemblée des copropriétaires. [ 15 ] Le Tribunal est donc d’avis que Charron a cédé ce qu’il représentait soit une unité d’habitation, avec une case de stationnement exclusive et le droit de revendiquer l’usage de cases de stationnement ou à un compte rendu des décisions les affectant par le syndicat de copropriété. [ 16 ] En conséquence, l’action telle qu’intentée contre Charron doit être rejetée. 3 e question : Quelle est l’indemnité, le cas échéant, à laquelle Pinto a droit? [ 17 ] Vu les conclusions aux deux premières questions, il est inutile de traiter d’une compensation pour l’absence, s’il y a lieu, des cases de stationnement réservées aux visiteurs de l’immeuble où Pinto a acquis une unité d’habitation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action intentée par madame Imelda Guay et monsieur Claude Pinto contre monsieur Claude Charron; CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur la somme de 144 $ à

titre de frais judiciaires. JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 12 octobre 2010