2022 QCCQ 9824, 2022 QCCQ 9824

Grimard c. Lepage 2022 QCCQ 9824 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-701697-211 DATE : 12 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ STEVE GRIMARD

Partie demanderesse c. SOPHIE LEPAGE et MARTINE GIGUÈRE et MARIE OUELLET

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’un litige relatif à l’obligation de délivrance du vendeur d’un immeuble, plus particulièrement à la question de la contenance de cet immeuble. [ 2 ] À l’occasion de la rénovation cadastrale subséquente à la vente, M. Steve Grimard, l’acheteur, apprend que l’immeuble ne comporte pas la superficie qu’il croyait avoir achetée.

Il réclame à Mesdames Lepage, Giguère et Ouellet, les venderesses, une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie réelle de l’immeuble. [ 3 ] Les venderesses s’opposent. Elles soutiennent que la vente s’est conclue sans égard à la contenance, qu’elles ont subi un préjudice en payant des taxes sur une

partie d’immeuble inexistante alors que l’acheteur ne subit pas de réel préjudice considérant l’accroissement substantiel de la valeur de l’immeuble. [ 4 ] La vente est-elle faite en considération de la contenance ou non? La réponse à cette question règle le sort du litige. Analyse [ 5 ] L’immeuble en litige est une vaste terre à bois connue de M.

Steve Grimard comme ayant une superficie d’une centaine d’acres [1] . [ 6 ] Il s’y intéresse depuis un certain temps lorsqu’il contacte Mme Sophie Lepage, qui y habite et est l’une des copropriétaires de l’immeuble. [ 7 ] Toutes les discussions préachat interviennent entre Mme Lepage et M. Grimard. Les autres copropriétaires n’y participent pas. [ 8 ] Seul M. Grimard témoigne des discussions intervenues puisque Mme Lepage est absente à l’audience. M. Grimard offre un témoignage sincère, nuancé et précis. Le Tribunal estime son témoignage crédible et fiable. [ 9 ] Il en ressort que M.

Grimard dispose de 100 000 $ pour son achat. Mme Lepage lui remet le certificat d’évaluation municipale pour le rôle de 2012-2013-2014 qui indique une superficie de 43,92 hectares, soit 108,53 acres [2] . [ 10 ] Mme Lepage désire conserver une

partie de l’immeuble sur laquelle se trouve son chalet. [ 11 ] Ils conviennent que Mme Lepage conservera huit acres, laissant cent acres à 1 000 $ l’acre pour la vente à M. Grimard. [ 12 ] Le 22 mai 2012, ils signent une promesse d’achat devant notaire [3] . Ils y désignent l’immeuble par sa seule adresse civique. Ils indiquent le prix global de 100 000 $, sans mentionner le prix à l’acre. Nulle mention n’est faite de la

partie de l’immeuble que Mme Lepage conserve. [ 13 ] Le 22 janvier 2013, M. Grimard et les copropriétaires se présentent chez le même notaire pour signer l’acte de vente. Ce n’est qu’à ce moment que l’on informe le notaire que Mme Lepage conserve huit acres. [ 14 ] Le notaire modifie son projet de contrat et en prépare un second illico. Ainsi, un contrat intervient entre Mme Lepage et ses

copropriétaires par lequel elle acquiert l’entière propriété de la parcelle qu’elle conserve. La parcelle est notamment décrite par ses mesures, soit 192 pieds sur 1 536 pieds, ce qui correspond à 6,77 acres [4] . [ 15 ] La preuve ne révèle pas d’où proviennent ces mesures ni pourquoi elles ne correspondent pas à huit acres. [ 16 ] Puis, M. Grimard et les copropriétaires concluent la vente du résidu, décrit par ses tenants et aboutissants, dont une

partie est bornée par l’immeuble maintenant propriété de Mme Lepage, et sans mention de sa contenance. [ 17 ] En septembre 2019, au cours d’une séance d’information dans le cadre de la rénovation cadastrale, M. Grimard apprend que comme conséquence de la rénovation, son immeuble aura dorénavant une superficie diminuée à 82,02 acres. [ 18 ] Il réclame aux venderesses une réduction du prix de vente de 1 000 $ l’acre perdu, somme qu’il réduit à 15 000 $ pour bénéficier de l’admissibilité à la division des petites créances.

Le droit applicable [ 19 ] Le Tribunal réfère aux articles 1720 et 1737 du Code civil du Québec dont voici le texte : 1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. 1737.

Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente. Toutefois, l’acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l’excédent ou de remettre celui-ci au vendeur. [ 20 ] Ainsi, un vendeur doit délivrer la contenance convenue, à moins qu’il ne soit évident que la vente est faite sans égard à la contenance.

Le Tribunal doit rechercher la commune intention des parties pour en décider. [ 21 ] La contenance indiquée dans le contrat ou l’absence de toute indication à ce sujet ne constitue qu’un indice de l’intention commune des parties. [ 22 ] Le Tribunal doit apprécier l’ensemble des circonstances pour rechercher la commune intention des parties et déterminer si la vente a été faite sans égard à la contenance ou non [5] . [ 23 ] Il revient au vendeur de prouver qu’il est « évident » que l’immeuble a été acheté sans égard à la contenance pour faire échec au recours en diminution de prix de l’acheteur [6] . [ 24 ] En l’espèce, le Tribunal retient que M.

Grimard s’est entendu avec Mme Lepage pour acheter une terre de cent acres. En effet, il ne disposait que de 100 000 $, ils ont discuté d’un prix à 1 000 $ l’acre, et convenu de réserver le résidu, huit acres, pour Mme Lepage. Avant la rénovation cadastrale, l’immeuble indiquait réellement une superficie de 108 acres au rôle municipal, ce qui appuie la logique des parties telle qu’exposée par M. Grimard au Tribunal. [ 25 ] On peut comprendre que sans certificat de localisation, le notaire ne pouvait préparer des actes de vente avec des descriptions précises.

Au moins, l’immeuble conservé par Mme Lepage est décrit par ses mesures, probablement les seules indications fiables entre les mains des parties lorsqu’elles se sont présentées au bureau du notaire. [ 26 ] Le contrat aurait pu indiquer la contenance convenue, même approximative, mais cela n’est pas fatal, puisque l’ensemble des circonstances montrent une intention commune claire de vendre cent acres à M. Grimard. [ 27 ] Puisque les venderesses n’ont pu délivrer un immeuble de cent acres à M. Grimard, elles contreviennent à leur obligation de délivrance. [ 28 ] Le recours en diminution de prix est ouvert à M.

Grimard. Ce recours doit être distingué d’un recours en dommages-intérêts où la question du préjudice subi par l’acheteur devient pertinente. [ 29 ] En l’espèce, la superficie perdue n’est pas minime ni insignifiante. [ 30 ] La diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie, en fonction du prix payé de 1 000 $ l’acre, correspond à une somme de 19 740 $ [7] . M. Grimard renonce à une

partie de sa réclamation pour ne réclamer que 15 000 $, somme raisonnable dans les circonstances. Répartition pour valoir entre les défenderesses [ 31 ] Mesdames Giguère et Ouellet témoignent que de concert avec Mme Lepage, au fil du temps, elles ont consenti « des parts » à d’autres personnes, dans l’immeuble en litige. D’ailleurs, le prix de vente a été réparti selon un tableau qui indique la « part » de chaque personne. [ 32 ] Elles demandent au Tribunal de déclarer que la condamnation, le cas échéant, échoit ultimement à toutes ces personnes, conformément au tableau de la répartition des « parts ».

[ 33 ] Le Tribunal ne peut accorder cette demande parce que la loi ne lui permet pas de prononcer une conclusion à l’égard de personnes qui ne sont pas parties au litige [8] . [ 34 ] Il reviendra aux défenderesses de régler cette question après s’être conformées au présent jugement en payant les sommes dues à M. Grimard. Elles sont toutes trois tenues solidairement, au bénéfice de M. Grimard. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE la demande introductive d’instance; [ 36 ] CONDAMNE solidairement les défenderesses à payer à M. Steve Grimard, la somme de 15 000 $ avec l’intérêt légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la réception de la mise en demeure le 5 février 2021; [ 37 ] CONDAMNE solidairement les défenderesses aux frais de justice de 211 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience : 17 novembre 2022 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.