2018 QCCQ 8562, 2018 QCCQ 8562

Thiffault c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame 2018 QCCQ 8562 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700569-178 DATE : 23 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOANNE THIFFAULT Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR NOTRE-DAME Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Joanne Thiffault est propriétaire, depuis 2003, d’une unité de condominium (ci-après le Condo ) localisée à l’intérieur d’une imposante tour située sur le territoire de la Ville de Gatineau. [ 2 ] Il n’est pas contesté que son Condo, et plusieurs autres d’ailleurs tel qu’il appert de la preuve soumise, furent affligés, à quelques reprises, d’infiltrations d’eau, plus particulièrement en 2004 ainsi qu’en 2007.

De la moisissure est d’ailleurs découverte en novembre 2005 au niveau de certaines sections du plancher de bois flottant localisées à l’intérieur du Condo. [ 3 ] Mme Thiffault indique que les représentants – de l’époque – du Syndicat des copropriétaires – lui soumettent que des travaux importants seront effectués au niveau des fenêtres de la tour à condos.

Ces travaux affecteront également son Condo. [ 4 ] Lesdits représentants du Syndicat lui demandent donc, si elle est d’accord, d’attendre la réalisation desdits travaux quant aux fenêtres avant que le Syndicat procède aux correctifs relatifs à son plancher de bois flottant. [ 5 ] Après tout, lui soumet-on, le fait de remplacer les planchers de bois flottant ne servira, ultimement, à très peu de choses, si la réelle cause de la problématique n’est pas, en amont, corrigée. [ 6 ] Cette proposition formulée, entre autres à Mme Thiffault, est d’ailleurs confirmée, devant le Tribunal, par la Présidente du Syndicat de l’époque (Mme Andrée Lachaîne), par le Gestionnaire de l’Immeuble (M.

Pierre Girard) ainsi que par une autre membre du Conseil d’administration de l’époque (Mme Nicole Coulombe). [ 7 ] Mme Thiffault accepte cette proposition et décide donc de mettre en veilleuse sa demande quant au remplacement du plancher de bois flottant. [ 8 ] Des questions budgétaires et un changement de garde au sein du Conseil d’administration du Syndicat, ainsi que divers remplacements au poste de Gestionnaire de l’Immeuble, feront en sorte que les travaux correctifs quant aux fenêtres ne débuteront, finalement, qu’en 2014. [ 9 ] Les travaux en question se termineront, ce qui n’est pas contesté, que le ou vers le 1 er juillet 2015. [ 10 ] Dès cette date, Mme Thiffault relance à nouveau, notamment par courriels [1] , les représentants du Syndicat ainsi que le nouveau Gestionnaire.

Après diverses relances, discussions et tergiversations, ceux-ci l’informent officiellement, en février 2017 [2] , que sa demande est rejetée. [ 11 ] Mme Thiffault procède finalement aux travaux de remplacement du plancher de bois flottant en novembre 2015. Le coût de ceux-ci : 1 628,40$. [3] Elle en réclame le remboursement, en plus d’une somme de 8 300$ pour dommages moraux, ainsi que les frais de justice.

[ 12 ] Lors du Procès, le Syndicat, par l’entremise de son actuel Gestionnaire M. Marc St-Amour, prend, essentiellement, la position que la demande de Mme Thiffault est prescrite [4] . Le Syndicat soumet également qu’il a agi avec diligence et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Subsidiairement, il est soumis au Tribunal que la réclamation formulée est exagérée, en ce que les travaux ajoutent une plus-value au Condo et que la réclamation pour dommages moraux est sans fondement, la demanderesse ayant contribué à ceux-ci considérant qu’elle a accepté, soumet-on, de collaborer avec le Syndicat dans l’attente des travaux. [ 13 ] Qu’en est-il donc vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) La demanderesse démontre-t-elle, par prépondérance de preuve, l’existence d’une entente avec le Syndicat quant au remplacement du plancher de bois flottant dans le Condo? ii) La réclamation de la demanderesse est-elle prescrite? iii)

En cas de responsabilité du Syndicat, quel est le préjudice subi valablement démontré, par prépondérance de preuve, par la demanderesse? ANALYSE DE LA PREUVE ET PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES [ 15 ] La réclamation de la demanderesse est de nature civile. Il lui revenait donc ainsi d’en démontrer le bienfondé, et ce, par prépondérance de preuve. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) établissent d’ailleurs ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 16 ] Le Tribunal se penchera tout d’abord sur la preuve soumise quant à l’existence, ou non, d’une entente relativement à la réalisation des travaux correctifs en deux temps, soit tout d’abord les travaux quant aux fenêtres, et par la suite, ceux quant au plancher de bois flottant situé à l’intérieur du Condo. [ 17 ] Certes, en l’espèce, aucune résolution écrite n’est produite afin de confirmer l’existence de cette entente.

Ceci étant, nous ne sommes aucunement dans le cadre d’un litige où un demandeur invoque, envers et contre tous, et en l’absence d’un écrit, [5] l’existence d’une telle entente qui est niée par les représentants, de l’époque, d’un Syndicat de copropriétaires. [ 18 ] En fait, la preuve va totalement en sens contraire.

Non seulement la demanderesse témoigne de manière claire, crédible et nuancée, mais son propos quant à l’existence de cette entente est corroborée par la Présidente du Syndicat de l’époque, par une autre membre du Conseil d’administration ainsi que par le Gestionnaire de l’Immeuble. [ 19 ] La preuve démontre, au surplus, que le Gestionnaire de l’Immeuble, soit M. Pierre Girard, confirme à la demanderesse, en 2009, que « l’entente tient toujours ». [ 20 ] Tous sont unanimes.

Un mot d’ordre fut établi par le Conseil d’administration de l’époque, à l’effet de tenter de convaincre les différents Copropriétaires affectés, du bien fondé, pour eux, d’attendre la réalisation des travaux quant aux fenêtres avant d’insister outre-mesure quant à la réalisation des travaux liés aux planchers. [ 21 ] En effet, il tombe sous le sens que le fait de remplacer les planchers de bois flottant alors que la cause réelle des infiltrations (soit l’enveloppe et les fenêtres de la Tour) n’est pas corrigée aurait pu s’avérer coûteux, inutile et contre-productif. [ 22 ] La Présidente du syndicat de l’époque, Mme Andrée Lachaîne, qui a d’ailleurs occupé ledit poste de 2006 à 2010, confirme spécifiquement les dires de la demanderesse.

Elle confirme que le mandat avait été donné au Gestionnaire de l’Immeuble, soit M. Pierre Girard (Groupe conseil Pierda) de rencontrer les copropriétaires avec cette proposition de procéder en deux temps. [ 23 ] Bref, l’objectif était de « faire patienter » lesdits copropriétaires. [ 24 ] D’ailleurs, Mme Lachaîne précise qu’elle a présenté la situation, à la demande de Mme Thiffault, aux nouveaux membres du Syndicat en 2016. Il apparait d’ailleurs qu’un chèque, fait à l’ordre de Mme Thiffault, au montant de 1 628$ avait été préparé en conséquence de cette rencontre.

Ledit chèque, cependant, ne sera pas remis à la demanderesse. [ 25 ] Une autre membre du Conseil d’administration (C.

A) de l’époque, soit Mme Nicole Coulombe, confirme également le tout. Elle siégera audit C.A. de 2006 à 2010. [ 26 ] Quant au Gestionnaire de l’époque, soit M. Pierre Girard, il témoigne également, très clairement d’ailleurs, devant le Tribunal. Les infiltrations d’eau, en question, étaient importantes. Tellement importantes en fait que « chaque fois qu’il y avait une quantité importante de pluie, et du vent, cela faisait en sorte qu’une trentaine, une quarantaine de Condos étaient affectés ».

[ 27 ] M. Girard confirme que le Condo de Mme Thiffault faisait

partie de ce groupe malheureux. [ 28 ] Éventuellement, le mot d’ordre antérieur du C.A., soit de « corriger à la pièce », sera mis au rancart. Le « nouvel adage », pour reprendre l’expression utilisée par M. Girard, était plutôt de trouver le problème, de corriger celui-ci, de faire patienter les copropriétaires affectés et de procéder aux correctifs à l’intérieur des condos immédiatement après ceux relatifs aux fenêtres. [ 29 ] M. Girard précise d’ailleurs qu’il a obtenu un mandat clair du Conseil d’administration de l’époque.

Il n’en était que « l’exécutant », comme bon Gestionnaire. [ 30 ] Il se dit persuadé qu’une trace écrite existe dans les résolutions ou dans les Procès-verbaux de l’époque, mais ne peut produire une telle documentation considérant qu’il n’a plus accès aux dossiers depuis 2010, soit lors du changement de garde au C.A. ainsi qu’au poste de Gestionnaire. [ 31 ] À l’inverse, le Syndicat est représenté, lors du Procès, par son nouveau Gestionnaire, soit M. Marc St-Amour. Celui-ci occupe ce poste depuis 2017. Il n’était nullement impliqué dans la gestion de la Tour Notre-Dame avant ce moment. [ 32 ] M.

St-Amour a brièvement témoigné, de manière transparente, professionnelle et courtoise. Il appert de son témoignage qu’il a tenté de repérer une résolution, ou un Procès-verbal, de l’époque, qui confirmerait, par écrit, l’existence de l’entente alléguée. Il n’a pas réussi à repérer un tel document. [ 33 ] Or, la preuve clairement prépondérante en l’espèce démontre l’existence de l’entente alléguée, entente qui est survenue 11 ans avant l’arrivée en poste de M.

St-Amour. [6] [ 34 ] La situation pourrait certainement être différente dans l’optique où l’absence de production d’une résolution était accompagnée d’une preuve faible, éparse ou déficiente en demande. Tel n’est pas le cas ici. [ 35 ] En fait, une série d’intervenants spécifiquement impliqués à l’époque pertinente confirment l’existence de cette entente. [ 36 ] De surcroit, rien dans la preuve ne laisse entendre que M. Girard, soit le Gestionnaire/Gérant, n’avait pas l’autorité de soumettre une telle proposition d’entente à Mme Thiffault. L’article 1085 CCQ énonce à cet égard : 1085.

L’administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à

titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration. [7] [nos soulignements] [ 37 ] Pour sa part, et au même effet, l’article 335 CCQ énonce : 335. Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs.

Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l’assemblée qui suit. [nos soulignements] [ 38 ] La preuve soumise démontre donc l’existence spécifique de ce mandat donné à M.

Girard, l’exécution, par ce dernier, de celui- ci et le contenu de l’entente intervenue en 2006 avec Mme Thiffault, puis reconfirmée en 2009. [ 39 ] D’ailleurs, la jurisprudence a établi que le remplacement, voire la relocalisation, de fenêtres fonctionnant de manière inadéquate constituent des réparations relevant de l’administration courante d’une Copropriété. [8] À plus forte raison pourrait-on soumettre, dans les circonstances de l’espèce, quant au remplacement d’un plancher de bois flottant dans un Condo. [ 40 ] Ainsi donc, la preuve entendue démontre que M.

Girard avait l’autorité de procéder comme il l’a fait [9] . Mme Thiffault ayant accepté ladite proposition, qui demandait d’elle, il faut le noter, une bonne dose de patience, le Tribunal considère qu’un échange de consentement valable est ici intervenu. [10] LA RÉCLAMATION EST-ELLE PRESCRITE? [ 41 ] Ceci étant, la réclamation de Mme Thiffault est-elle prescrite? [ 42 ] De fait, le délai afin de faire valoir, devant les Tribunaux, un droit personnel, comme celui faisant l’objet du présent litige, est de trois ans. L’article 2925 CCQ énonce d’ailleurs : 2925.

L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 43 ] La question qui se pose ne concerne pas le délai applicable, mais bien son point de départ.

En effet, s’il fallait considérer que la prescription a commencé à courir en 2004 (lors de la première infiltration d’eau), cela signifierait que la réclamation de Mme Thiffault est prescrite depuis 2007 – et ainsi de suite quant à la découverte de la moisissure (en 2005) ou la seconde infiltration (en 2007). [ 44 ] Plusieurs dispositions du CCQ, en matière de prescription, méritent ici d’être citées :

2875. La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: laprescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. 2880. La dépossession fixe le point de départ du délai de la prescription acquisitive. Le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive. 2883. On ne peut pas renoncer d’avance à la prescription, mais on peut renoncer à la prescription acquise et au bénéfice du temps écoulépour celle commencée. 2885.

La renonciation à la prescription est soit expresse, soit tacite; elle est tacite lorsqu’elle résulte d’un fait qui suppose l’abandon dudroit acquis. Toutefois, la renonciation à la prescription acquise de droits réels immobiliers doit être publiée au bureau de la publicité des droits. 2889. La prescription peut être interrompue naturellement ou civilement. 2892.

Le dépôt d’une demande en justice, avant l’expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cettedemande soit signifiée à celui qu’on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l’expiration du délai deprescription. La demande reconventionnelle, l’intervention, la saisie et l’opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est demême de l’avis exprimant l’intention d’une

partie de soumettre un différend à l’arbitrage, pourvu que cet avis expose l’objet du différendqui y sera soumis et qu’il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice. 2898. La reconnaissance d’un droit, de même que la renonciation au bénéfice du temps écoulé, interrompt la prescription. 2931. Lorsque le contrat est à exécution successive, la prescription des paiements dus a lieu quoique les parties continuent d’exécuterl’une ou l’autre des obligations du contrat. [nos soulignements] [45] La Cour Suprême du Canada, dans l’arrêt récent de Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l. c.

Guindon[11], sous la plume de l’HonorableJuge Clément Gascon, s’exprime comme suit quant au point de départ de la prescription : A. Le point de départ de la prescription [10] La prescription extinctive « est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir àune action » (art. 2921 C.c.Q.). Elle est « considérée comme indispensable à l’ordre social » en raison des deux rôles cruciaux qu’elle estappelée à jouer (P. Martineau, La prescription (1977), par. 235).

D’une part, elle permet d’éviter « les contestations judiciaires qui, àcause de l’ancienneté des faits qui s’y rapportent, seraient caractérisées par la confusion et l’incertitude » (ibid.). Cette considération estparticulièrement importante « [d]ans une société moderne, basée sur la rapidité et la stabilité des échanges économiques », où « [l]e droitdoit, au bout d’un certain temps, acquérir une certitude permettant de cristalliser la situation juridique et de consolider le droit des partieset des tiers » (J.-L. Baudouin, P. Deslauriers et B. Moore, La responsabilité civile (8e éd. 2014), no 1-1294).

D’autre part, elle permet desanctionner la négligence du titulaire de droit, dont le silence « équivaut à un abandon » (P.-B. Mignault, Le droit civil canadien (1916),t. 9, p. 336).

(1) La naissance du droit d’action [11] Le point de départ de la prescription extinctive se situe au « jour où le droit d’action a pris naissance » (art. 2880 al.2 C.c.Q.). Comme l’a déjà affirmé notre Cour, « la prescription d’une action ne saurait commencer à courir avant que ne soit né le droitd’y recourir » (Morin c. Canadian Home Assurance Co., (CSC), [1970] R.C.S. 561, p. 565).

La naissance du droitd’action et le point de départ du délai de prescription sont des questions hautement factuelles, dont la solution dépend des circonstancespropres à chaque cas et à l’égard desquelles les cours d’appel doivent faire preuve d’une grande déférence (C. Gervais, La prescription(2009), p. 106; Mignault, p. 522; Beaulieu c. Paquet, 2016 QCCA 1284 , par. 20 ; Dupuy c. Leblanc, 2016 QCCA 1141, par. 22 ; sur la norme de contrôle, voir également Benhaim c.

St-Germain, 2016 CSC 48 , [2016] 2 R.C.S.352, par. 36-39). [12] En matière contractuelle, le droit d’action du créancier prend naissance dès que l’obligation de son débiteur est néeet exigible (Re 9022-8818 Québec inc., 2005 QCCA 275 , par. 51 ; J.-L. Baudouin et P.-G. Jobin, Les obligations (7eéd. 2013), par P.-G. Jobin et N. Vézina, no 1127; Martineau, par. 247). Ce moment varie selon les circonstances, et plusparticulièrement, selon les modalités du contrat en cause.

Par exemple, une obligation assortie d’une condition suspensive ne naît qu’àl’accomplissement de cette condition, et une obligation assortie d’un terme suspensif n’est exigible qu’à l’arrivée de ce terme (Baudouinet Jobin, no 1127). Dans le premier cas, la prescription ne commence à courir que lorsque la condition s’accomplit et dans le second cas,lorsque le terme arrive. C’est d’ailleurs ce qu’indiquait expressément l’art. 2236 C.c.B.-C. et que reprend dans une formulation généralel’art. 2880 al. 2 C.c.Q. (ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice, t.

II, Le Code civil du Québec — Un mouvementde société (1993), p. 1808). [46] En l’espèce, dans tous les cas de figure, le Tribunal ne peut en arriver à la conclusion que le recours est prescrit. Voicipourquoi. [47] D’une part, le Tribunal considère qu’une entente valable, comme nous l’avons vu, fut conclue entre les parties. Cette entente

était claire et prévoyait la réalisation des travaux correctifs en deux phases. [ 48 ] Il n’est pas contesté que la seconde phase fut complétée le ou vers le 1 er juillet 2015. [ 49 ] La Demande de Mme Thiffault fut, pour sa part, introduite devant la Division des petites créances, en date du 22 novembre 2017, soit donc à l’intérieur du délai de 3 ans. [ 50 ] En fait, il serait particulier de reprocher à Mme Thiffault d’avoir laissé au Syndicat l’opportunité de respecter l’entente intervenue, et d’avoir accordé un délai pour ce faire en raison des difficultés budgétaires et du changement de garde auprès du Conseil d’administration. [ 51 ] Une telle situation, où le débiteur d’une obligation requiert, et obtient, de son créancier, un délai afin de procéder aux correctifs, n’est pas unique.

L’Honorable Juge Gabriel de Pokomandy, J.C.Q., dans l’affaire Baron et Gabriel c. Servant et autre [12] , soit une décision fréquemment citée, s’exprimait d’ailleurs comme suit : [200] Est-ce à dire que dans l'affaire sous examen, le délai du début de la prescription devrait remonter en 1985, date à laquelle on a décelé l'instabilité de la cheminée?

Le Tribunal ne le croit pas. [201] Le comportement de Beauchemin ltée à l'époque en demandant d'attendre que la cheminée ait fini de travailler, et par la suite procéder à des réparations, constitue une reconnaissance du droit de son cocontractant. [ 52 ] L’Honorable Juge Chantal Châtelain, J.C.S., dans l’affaire 147780 Canada inc c.

Entrepreneurs généraux Lambda inc [13] , abonde dans le même sens et rappelle, dans le cadre d’une réclamation à l’encontre d’un entrepreneur, mais dont les enseignements sont assurément pertinents ici, ce qui suit : [92] Therefore, in the Court’s opinion, Plaintiffs were legitimately entitled to believe that Lambda and Vick would correct the problems and, more importantly, that these problems could be corrected. (…) [94] In any event, even if prescription had begun to run prior to July 30, 2011 as alleged by Lambda, prescription was interrupted by virtue of

article 2898 C.C.Q. in light of Lambda’s and Vick’s various attempts and assurances that they would solve the leakage problems.

Article 2898 provides: 2898. Acknowledgement of a right, as well as renunciation of the benefit of the time elapsed, interrupts prescription. [95] In Gosselin v. Centre du camping Rémillard inc., the Court of Appeal noted that a professional salesman who accepts for more than three years to correct a defect acknowledges his obligation to do so, and thereby acknowledges his debt. This recognition has the effect of interrupting prescription.

The same principle applies here: 8. […] La preuve établit d'une façon incontournable, tel que l'indique l'extrait du jugement cité plus haut, que pendant plus que trois ans l'appelant se plaignait de la défectuosité et que l'intimée tentait de la réparer. La dernière tentative de corriger le problème a eu lieu en octobre 1995 lorsque l'intimée a pris possession de la voiture pour tout l'hiver. Ces tentatives de réparations par le vendeur constituent une interruption de la prescription.

La prescription a commencé à courir à partir de la date à laquelle l'intimée a refusé de continuer ses tentatives de réparer les vices, soit au printemps 1997. Il s'ensuit que l'action intentée en mars 1998 n'était pas prescrite. […] [11] Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin, dans leur ouvrage Les Obligations enseignent : 1023 – Reconnaissance de dette – La reconnaissance par le débiteur de son obligation envers le créancier et la renonciation au bénéfice du temps écoulé interrompent la prescription. Il s'agit donc, en fait, d'un aveu par lui que la dette est effectivement due.

Cette reconnaissance n'est soumise à aucune formalité impérative de la loi. Elle peut être expresse ou tacite. Pour être valide, lorsqu'elle est tacite, elle doit cependant montrer clairement la volonté du débiteur de reconnaître sa dette. Le versement, ou l'offre de paiements partiels ou d'acomptes, vaut ainsi reconnaissance et entraîne interruption.

Il en est de même lorsque le débiteur paye au créancier les intérêts, puisqu'il se trouve alors implicitement à admettre l'existence de l'obligation, lorsqu'il réclame un délai de grâce à son créancier ou lorsqu'il accepte de lui fournir des garanties supplémentaires (caution, hypothèque). [97] One cannot blame a client for not having brought an action against a contractor who has expressed his intention to fulfill his obligation: 1383.

Enfin, il importe de mentionner que dans certains cas exceptionnels, le délai de prescription peut être interrompu ou le point de départ de ce délai peut être reporté à une date postérieure à la découverte du vice. Il en est ainsi lorsque, suite à une mise en demeure, l’entrepreneur ou un autre intervenant en construction visé par l’

article 2118 C.c.Q. , offre au client de réparer le vice et de rendre l’ouvrage conforme. Il peut arriver que, suite à l’intervention de ce dernier, le problème ne sera pas réglé ou que les travaux de réparation seront mal exécutés ou le client ne découvrira la mauvaise exécution de ces travaux de réparation qu’après un certain temps suite à une telle intervention. Dans semblable situation, le délai de prescription de trois ans pour intenter une action en responsabilité selon ce dernier

article ne court pas à partir de la date de la première découverte, mais plutôt à partir de la date de découverte de la mauvaise exécution des travaux de réparation, ou de la constatation que le vice persiste ou existe toujours. 1386. Ce délai, cependant, commence à courir lorsque l’entrepreneur revient sur son offre de faire les travaux ou la modifie de façon insatisfaisante pour le client . Il commence aussi à courir lorsque l’entrepreneur se présente sur le chantier et exécute les travaux requis partiellement ou de façon insatisfaisante.

On ne peut reprocher à un client de ne pas avoir intenté son recours à l’encontre d’un entrepreneur qui a exprimé son intention de remplir son obligation.

[nos soulignements] [ 53 ] Ainsi donc, de deux choses l’une. [ 54 ] Soit l’entente intervenue entre les parties a fait en sorte que la prescription fut interrompue, en 2006, puis en 2009, et ce, jusqu’au moment où les travaux quant aux fenêtres ont été complétés, soit en juillet 2015 [14] . Dans un tel cas, le recours, institué en novembre 2017, n’est manifestement pas prescrit considérant que c’est à ce moment (soit le 2 juillet 2015 en particulier, voir ci-aprè

s) que Mme Thiffault est informée du fait que le Syndicat ne souhaite pas payer pour les dommages au plancher flottant. [ 55 ] Soit donc la prescription a commencé à courir en 2009, soit lors de la confirmation de l’entente, auquel cas la réclamation, à première vue, serait prescrite depuis 2012. Mais dans une telle situation, force est d’admettre que le Syndicat a, de fait, réalisé les travaux correctifs quant aux fenêtres en 2014 et en 2015. [ 56 ] La réalisation de ces travaux ne peut que constituer, pour le Tribunal, qu’une reconnaissance du droit de la demanderesse, de manière expresse sinon tacite.

Il y a eu, en l’espèce, renonciation à la prescription qui aurait été, dans ce scénario, acquise. La preuve est prépondérante à cet égard. [ 57 ] Comme le rappelle l’Honorable Juge Céline Gervais, J.C.Q., dans son ouvrage maintes fois cité sur La Prescription [15] : La reconnaissance d’un droit est un acte unilatéral. Si elle peut être faite de façon expresse ou tacite, elle n’est soumise à aucune formalité particulière . Elle peut autant se retrouver dans un contrat entre les parties que dans un acte intervenu avec un tiers.

Elle doit cependant manifester la reconnaissance du droit par le débiteur d’une façon claire et non équivoque. [nos soulignements] [ 58 ] Quant à la renonciation à la prescription, la Juge Gervais écrit ceci [16] : La renonciation à la prescription peut prendre une forme expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte donc de tout fait qui suppose l’abandon du droit d’invoquer la prescription, et peut s’induire de tout fait qui, implicitement, manifeste l’intention de renoncer. [ 59 ] Or, l’entente intervenue, et valablement prouvée, se déclinait, comme nous l’avons vu, en deux étapes.

La preuve est non contredite à cet égard. [17] Cette entente, ce contrat, ne pouvait être modifié que dans certaines circonstances, notamment du consentement des parties. L’article 1439 CCQ est d’ailleurs ainsi libellé : 1439. Le contrat ne peut être résolu, résilié, modifié ou révoqué que pour les causes reconnues par la loi ou de l’accord des parties . [nos soulignements] [ 60 ] Or, la preuve d’un tel consentement, de Mme Thiffault, à modifier les termes de l’entente intervenue fait ici défaut.

Le Tribunal est convaincu, en fait, que cette dernière n’a nullement accepté la réalisation de la première étape des travaux (fenêtres) en renonçant ou en modulant la seconde (plancher). [ 61 ] En fait, la preuve soumise démontre clairement le contraire.

Comme nous l’avons vu, le 1 er juillet 2015, à 17 :29, soit quelques heures (voire quelques minutes) à peine après la fin de la première phase de travaux, Mme Thiffault relance, par écrit, le Gestionnaire en lui rappelant la seconde phase de travaux à effectuer. [ 62 ] La tentative de modification « des règles du jeu » semble d’ailleurs apparaitre d’un courriel, du 2 juillet 2015, sous la plume de M. Roger Martin, soit le Gestionnaire de l’époque.

Celui-ci s’exprime comme suit : Madame Thiffault, Selon les règles du nouveau conseil d’administration, le syndicat ne paye pas pour les dommages faits par les anciennes fenêtres. [notre soulignement] [ 63 ] Or, l’article 1561 (2) CCQ rappelle bien que le créancier d’une obligation, soit ici la demanderesse, ne peut, non plus, être contraint de recevoir le paiement [18] partiel de l’obligation. [ 64 ] En conséquence de ce qui précède, la réalisation des travaux, par le Syndicat, ceux-ci se terminant en 2015, ne pouvait vouloir dire qu’une seule chose, soit que la seconde phase de travaux serait effectuée conformément à l’entente intervenue, soit « immédiatement après ». [ 65 ] Or, tel ne fut pas le cas. [ 66 ] La réalisation de la première étape des travaux (soit la première portion du paiement [19] à effectuer) était indissociable de la seconde étape.

Ainsi donc, le « paiement » quant à la première étape ne pouvait que constituer en l’espèce, de manière prépondérante, la reconnaissance du droit de la demanderesse. [ 67 ] S’en suivirent de nombreux échanges, ainsi qu’une présentation de Mme Thiffault, accompagnée en particulier de Mme Lachaîne, devant les nouveaux membres du Conseil d’administration. Mais sans succès. Elle se résigna donc à introduire sa Demande devant la Cour du Québec en novembre 2017. [ 68 ] La prescription est, ultimement, une sanction de la négligence [20] , ou du trop long délai pris par un demandeur afin de faire

reconnaitre le droit qui pourrait être le sien. En l’espèce, et pour l’ensemble des motifs déjà évoqués, le Tribunal ne considère pas être dans ni l’un ni l’autre de ces scénarios. [ 69 ] En fait, Mme Thiffault a fait preuve d’une bonne foi et d’une transparence particulièrement louables.

En effet, il fut démontré, qu’en 2009, suite à un « dégât d’eau » survenu dans la salle de bain située au 21 ième étage de l’édifice, soit donc à deux étages au-dessus de son Condo, que des travaux afin de réparer une partie, conséquente, de son plancher de bois flottant, étaient dans les cartons. [ 70 ] C’est Mme Thiffault, qui suggérera aux intervenants impliqués de retirer cette portion des travaux quant à son Condo , vu l’entente intervenue et vu que le plancher pourrait être endommagé de nouveau tant et aussi longtemps que les travaux relatifs aux fenêtres n’auraient pas été complétés. [ 71 ] Ainsi donc, Mme Thiffault, en tous moments pertinents, a agi de manière conséquente avec l’entente intervenue.

Il serait particulier, à présent, de lui reprocher. [ 72 ] Le Tribunal considère donc que le recours de Mme Thiffault n’était pas prescrit au moment de son introduction. LE BIENFONDÉ, OU NON, DE LA DEMANDE ET LE PRÉJUDICE VALABLEMENT DÉMONTRÉ, LE CAS ÉCHÉANT [ 73 ] Ceci étant dit, cela ne signifie pas que la Demande en question doit être automatiquement accueillie, et encore moins en totalité. [ 74 ] C’est ce que nous analyserons à présent. [ 75 ] Le point de départ de la responsabilité potentielle du Syndicat est certes l’entente intervenue quant à la réalisation des travaux correctifs.

Mais il y a plus. [ 76 ] L’article 1077 CCQ énonce : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 77 ] En l’espèce, le témoignage de M. Girard fut très utile.

En fait, la preuve démontre de manière non contredite, qu’il fut reconnu, au fil des mois, que la problématique quant aux infiltrations d’eau s’expliquait par l’état de l’enveloppe de la Tour, ainsi que par l’état des fenêtres. [ 78 ] Il est évidemment anormal qu’une simple bourrasque de pluie en vienne à causer, à répétition d’ailleurs, des dommages à l’intérieur d’une trentaine, voire d’une quarantaine de Condos. [ 79 ] Cette responsabilité n’est pas en soi contredite par M. St-Amour.

Ce dernier précise qu’aucune faute n’est démontrée de la part du Syndicat, le tout en admettant clairement, et à bon droit d’ailleurs, que la responsabilité quant à cette enveloppe de la Tour, ainsi que relativement à l’état des fenêtres, appartenait au Syndicat. [21] [ 80 ] Ce qui va d’ailleurs dans le sens de l’entente intervenue. [ 81 ] Ainsi donc, la démonstration est ici faite, par prépondérance de preuve, que la problématique d’infiltration résulte soit de l’enveloppe du bâtiment, soit de ses fenêtres, soit des deux.

Dans les deux cas, la responsabilité est assurément celle du Syndicat [22] . [ 82 ] Comme le mentionne l’auteur Me Yves Papineau [23] : Le Code civil du Québec prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers suite à un vice de conception ou de construction des parties communes. [24] Même si le syndicat n’a rien à voir avec la construction de l’immeuble, il en est responsable vis-à-vis le copropriétaire et les tiers, mais seulement quant aux parties communes. Les dommages causés par le défaut d’entretien aux parties communes est aussi de la responsabilité du syndicat.

C’est donc une autre raison pour le conseil d’administration d’assumer ses responsabilités et de faire vérifier l’immeuble. [ 83 ] L’Honorable Juge Micheline Paradis, J.C.Q., dans l’affaire Potvin c. Syndicat de la copropriété Les condominium St- Michel [25] , rappelle les principes applicables en matière de responsabilité potentielle d’un Syndicat de copropriétaires, et ce, en ces termes : [83] Les auteurs et la jurisprudence ont à maintes reprises rappelé les critères applicables en l'espèce.

Ils se résument ainsi: 1- Le syndicat des copropriétaires est responsable en cas de dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.[1] 2- Les motifs pour lesquels la responsabilité du syndicat doit être retenue sont différents de la responsabilité des vendeurs. Les vendeurs sont responsables en vertu de leur contrat de vente et des obligations spécifiques que la loi leur impose (art. 1726 ss. CCB).

L'obligation du vendeur est donc à la fois contractuelle et extracontractuelle, ce qui donne ouverture aux recours en diminution du prix de vente ou en annulation de celle-ci. La responsabilité du syndicat découle plutôt des dispositions du Code civil sur la copropriété ( art. 1077 C.c.Q.).

C'est ainsi que le recours se limite aux dommages directs résultant du vice de construction ou de conception ou au défaut d'entretien. Il s'agit d'une obligation extracontractuelle. 3- La responsabilité ainsi encourue par le syndicat est absolue. Elle s'applique de plein droit lorsque les préalables sont établis. En effet, l'

article 1077 est d'ordre public et le syndicat ne peut y déroger .[2] 4 - La responsabilité découlant de l'

article 1077 C.c.Q. s'applique aussi aux parties communes, y compris celles dont la jouissance est exclusive à certains propriétaires. [26] [3] 5.- Cette obligation s'avère fort exigeante à l'égard du syndicat de copropriété, tel qu'en témoigne la jurisprudence en la matière .[4] 6- Quant à l'étendue de l'obligation du syndicat, elle peut, le cas échéant, couvrir la réfection des vices de construction. Au cas de défaut de régler un problème (entretien, conception ou construction), le syndicat peut être tenu responsable des dommages secondaires causés, par exemple, à un copropriétaire.[5] 7- La

partie commune à usage restreinte, notamment les portes, fenêtres, murs extérieurs et balcons, demeurent une

partie commune et son remplacement est la responsabilité du syndicat .[6] Et ce particulièrement si cela découle directement d'un vice de construction et/ou de conception.[7] [nos soulignements] [ 84 ] En l’espèce, il apparait donc clairement que la responsabilité du Syndicat peut être retenue. [ 85 ] Pour quelle somme ceci dit? [ 86 ] Quant à l’évaluation du préjudice subi, les articles 1607 et 1611 CCQ nous enseignent ceci : 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [ 87 ] Le coût des travaux correctifs, effectués en 2015, est établi, pièces justificatives à l’appui [27] , à une somme de 1 628,40$.

Ce coût inclut notamment celui du plancher flottant, des joints de finition, d’une plinthe, de la main d’œuvre et de la peinture. [ 88 ] Mme Thiffault témoigne à l’effet que la qualité du plancher flottant n’est pas supérieure à celle qui se retrouvait dans son Condo avant les dommages. [ 89 ] Ceci étant, il n’est pas contesté que le plancher en question datait déjà de quelques années lors des premiers dommages en 2004. [ 90 ] M. St-Amour propose, pour sa part, qu’une certaine dépréciation devrait être appliquée, en cas de responsabilité du Syndicat, à ladite réclamation.

Il propose, à ce sujet, une dépréciation variant « entre 7 et 10% ». [ 91 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Côté c.

Laflèche [28] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements : Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 92 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [29] , rappelle ce qui suit : Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts.

C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite. Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 93 ] En l’espèce, le coût des matériaux réclamés représente une somme totale de 1 103,40$.

Le coût de la main-d’œuvre représente la différence, soit 525$. [ 94 ] Le Tribunal considère qu’une dépréciation, de l’ordre de 10% est raisonnable dans les circonstances eu égard au coût des matériaux. Aucune dépréciation, ceci dit, ne sera appliquée au coût de la main d’œuvre. [ 95 ] Ainsi donc, ce chef de réclamation sera accordé partiellement, soit pour une somme totale de 1 518,06$.

[ 96 ] Quant aux autres déboursés réclamés, il y en a deux, soit 11,50$ [30] quant aux frais relatifs à l’envoi de la mise en demeure, et 60$ quant aux frais de photocopie. Le premier déboursé sera accordé, mais non le second, vu l’absence de pièce justificative le supportant. [ 97 ] Ceci dit, le déboursé de 11,50$ sera alloué à même la Conclusion (voir ci-aprè

s) accordant à la demanderesse les frais de justice. LES DOMMAGES MORAUX ET LE TEMPS DE PRÉPARATION [ 98 ] Qu’en est-il du reste de la réclamation de Mme Thiffault, se chiffrant à une somme de 8 300$? [ 99 ] Mme Thiffault, en toute honnêteté intellectuelle, précise, dans le cadre de son témoignage, qu’elle n’est pas naïve et qu’elle sait fort bien que cette somme est exagérée dans les circonstances. [ 100 ] Quant à M.

St-Amour, il la conteste avec vigueur, précisant que les dommages en question auraient pu être réduits considérablement, voire éliminés totalement, si la demanderesse avait procédé directement aux travaux liés au plancher, et ce, d’une manière plus rapide. [ 101 ] En fait, cette réclamation pour dommages moraux fut détaillée, en pièce P-8, par la demanderesse. [ 102 ] Essentiellement, cette portion de la demande vise à la compenser de trois items, à savoir :

i) Le temps qu’elle a dû passer à se préparer, notamment au niveau juridique, dans le cadre du Procès; ii) L’empêchement à long terme quant à la pleine jouissance des lieux habités [31] ; iii) Le stress subi depuis le 1 er juillet 2015, les énergies dépensées en raison des délais pris par le Syndicat afin de l’informer de sa position finalisée [32] ; [ 103 ] Or, bien que le Tribunal ait conclu au bienfondé de la quasi-totalité du premier chef de réclamation, force est d’admettre que la preuve quant à ce second chef fut beaucoup plus succincte et, à certains égards, beaucoup moins convaincante. [ 104 ] En fait, Mme Thiffault, qui est apparue au Tribunal comme étant une personne très raisonnable (tout comme M.

St-Amour d’ailleurs), a réalisé que ce second chef était particulièrement « gonflé ». [ 105 ] En fait, il faut ramener le dossier dans sa juste perspective. Mme Thiffault a précisé qu’elle ne s’est pas inquiétée outre mesure de la moisissure – relativement ciblée – du plancher de bois flottant car sa localisation lui permettait de l’occulter.

En d’autres termes, les dommages en question étaient circonscrits, et pouvaient «facilement être cachés ». [ 106 ] D’ailleurs, Mme Thiffault précisera qu’elle pouvait recouvrir les zones en question sans trop de difficultés, notamment par l’entremise d’un sofa stratégiquement placé, etc. [33] . [ 107 ] Par ailleurs, quant au temps passé à la préparation du dossier [34] , les Tribunaux ont déjà eu l’occasion de préciser qu’il ne s’agit pas normalement d’un préjudice qui soit indemnisable.

En effet, les deux parties ont des impératifs de préparation, et donc des désagréments liés à un processus judiciaire. [ 108 ] À ce sujet, et comme le mentionne, par analogie, la Cour Supérieure, dans l’affaire Provost c. Curnew [35] : [52] Le requérant réclame comme perte de revenus le temps qu'il a mis à la préparation du dossier et à sa participation aux activités judiciaires (interrogatoire hors cour, assistance au procès). Le requérant explique que le temps consacré au dossier lui a soutiré du travail d'anesthésiste pour lequel il aurait été rémunéré.

À ce titre, il réclame la somme de 14 051,20 $ soit l'équivalent de huit jours de travail. [55] Comme tel, le temps que le justiciable consacre à la préparation de son dossier pour procès n'est pas compensable. (…) [ 109 ] Au même effet, l’Honorable Juge Maurice Abud, J.C.Q., dans l’affaire récente de Roberge c. LSM Son et lumière inc [36] , rappelle ceci : [130] Le fait de devoir se défendre [37] à un recours judiciaire entraîne nécessairement des démarches, des inconvénients, des déplacements et du temps de préparation.

Tout ceci est inhérent à l'exercice de ses droits devant les tribunaux et ne constitue pas un préjudice susceptible d'indemnisation. [ 110 ] Ceci dit, il n’y a pas de doute que la demanderesse a subi certains désagréments – et un certain stress – liés à toute cette situation, et aux délais pris par le Syndicat pour corriger la situation. [ 111 ] Par ailleurs, le délai pris par le Syndicat afin de faire connaitre sa position finalisée, suite au 1 er juillet 2015, est également assez longue (février 2017) bien que le Gestionnaire de l’époque, dès le 2 juillet 2015, indique à Mme Thiffault que le nouveau syndicat ne compte pas assumer les dommages causés au plancher. [ 112 ] Ceci étant, à la lumière de l’ensemble de la preuve entendue, et la preuve étant assez imprécise à cet égard [38] , le Tribunal considère qu’une somme de 300$ est raisonnable, proportionnelle et proportionnée au préjudice subi, et valablement démontré en l’espèce, par Mme Thiffault.

[ 113 ] Ainsi donc, la demande de celle-ci sera accueillie partiellement, soit pour une somme totale de 1 818,06$. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1 818,06$, avec l’intérêt au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 26 avril 2017, soit la date de réception [39] de la mise en demeure; LE TOUT, avec les frais de justice, y incluant la somme de 11,50$ quant au frais d’envoi de la mise en demeure [40] ; __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 8 novembre 2018