2018 QCCQ 7978, 2018 QCCQ 7978

Uccello c. Cruz 2018 QCCQ 7978 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-238697-174 DATE : 19 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHELE UCCELLO et RE/MAX ALLIANCE INC. Demandeurs c.

CARLOS CRUZ et GLORIA CLAROS DE CRUZ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Michele Uccello (« Uccello ») et Re/Max Alliance inc. ( « Re/Max ») poursuivent les défendeurs Carlos Cruz et Gloria Claros De Cruz (conjointement « Cruz »), en dommages, pour faute extracontractuelle, suite à une transaction immobilière inachevée.

LES FAITS [ 2 ] Le 2 juin 2013, un contrat de courtage exclusif intervient entre Uccello et les propriétaires d’un immeuble à logements sur le boulevard Gouin (« l’immeuble Gouin ») (contrat, pièce P-1). [ 3 ] Le 29 mai 2014, Cruz offre d’acheter l’immeuble Gouin pour 1 370 000,00 $.

L’offre est conditionnelle à l’obtention de financement (par. 6) et à l’examen de documents (par. 9). [ 4 ] La promesse d’achat P-3 contient la clause suivante: « 7.6 DOMMAGES – Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne soit signé pour l’IMMEUBLE, l’ACHETEUR s’engage à dédommager directement le courtier, lié au VENDEUR par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le VENDEUR aurait autrement eu à lui payer. » [ 5 ] Entre le 29 mai et le 14 juin 2014, il y a offre et contre-offres (pièces P-3 à P-7).

Cruz et les vendeurs s’entendent finalement

sur un prix de 1 380 000,00 $. [ 6 ] La date de clôture est prévue pour le 22 juillet 2014 (pièce P-3, par. 11). [ 7 ] Cependant, la clôture n’aura pas lieu, car Cruz n’a pu obtenir le financement requis. [ 8 ] Ernst Saintelmy, Directeur développement des affaires et représentant de la Banque Nationale (« Banque »), a expliqué à la Cour pourquoi la Banque a refusé de financer le prêt demandé par Cruz au mois de juin 2014 (dossier de demande de prêt, pièce D-2). [ 9 ] Essentiellement, Cruz comptait sur le refinancement d’un autre immeuble lui appartenant (« immeuble Martial »), pour obtenir le financement requis pour acheter l’immeuble Gouin. [ 10 ] Cependant, le refinancement s’est avéré impraticable pour des motifs relevant de la non-conformité environnementale de l’immeuble Martial (extrait du répertoire des terrains contaminés, pièce D-5). [ 11 ] Selon Cruz, il a avisé Uccello verbalement qu’il ne pouvait obtenir le financement requis, une semaine avant la date prévue pour la clôture.

Ceci est nié par Uccello. [ 12 ] Les vendeurs ont accepté la situation et n’ont pas forcé Cruz à acheter ni à les dédommager. [ 13 ] Quant aux demandeurs, il n’y a pas de preuve qu’ils ont mis Cruz en demeure avant d’intenter le recours le 2 mai 2017, soit presque 3 ans après les faits. [ 14 ] Selon Cruz, qui a témoigné de façon franche et crédible, Uccello savait « dès le début » que le financement requis pour acheter l’immeuble Gouin dépendait en

partie du refinancement d’une autre propriété. Il est intéressant de noter qu’Uccello, qui a rédigé les offres et contre-offres, n’en ait pas fait mention dans les documents.

ANAYLYSE [ 15 ] Dans « Le droit du courtage immobilier au Québec : Droits et obligations des courtiers immobiliers, des agences et de leurs dirigeants » [1] , l’auteur Alexandre Dumas écrit ceci sur la responsabilité de l’acheteur : « […] De plus, il est clairement établi depuis fort longtemps par la juris​prudence que le courtier conserve son droit à la rétribution si c’est par le fait du vendeur que la vente ou l’opération immobilière envisagée n’a pas lieu ou qu’il ne peut pas y donner suite, même lorsque le mandat est complété sur simple acceptation de la promesse d’achat.

Aussi, si tel est le cas, c’est-à-dire que le vendeur est de mauvaise foi ou qu’il ne fait pas preuve de collaboration (ex. : refus de recevoir notification de document), il sera considéré avoir empêché la transaction. À l’inverse, un acheteur qui se révélera défaillant parce qu’étant incapable de remplir une condition de son offre, telle l’obtention d’un financement, et cela malgré des démarches faites en toute bonne foi, ne sera pas tenu au paiement de la rétribution, même si le financement n’était pas une condition de la promesse d’achat.

Ainsi, dans un tel cas, un refus de l’institution financière exonère l’acheteur défaillant. […] Quant au fardeau de preuve dans le cadre d’un recours alléguant la défaillance d’une

partie à une promesse d’achat acceptée, il repose sur les épaules du courtier qui a intenté la réclamation judiciaire. […] Le courtier inscripteur dispose d’un recours contre l’acheteur défaillant qui a commis, par ailleurs, une faute à l’égard du vendeur avec qui cet acheteur est lié contractuellement par le biais des promesses d’achat qui ont été dûment acceptées, et ce, même si le paiement de la rétribution est conditionnel à la réalisation de la vente.

Soulignons au passage que le fait qu’un tribunal conclue à la présence d’une faute commise par l’acheteur à l’égard de son vendeur n’entraîne pas de façon automatique la même conclusion à l’égard du courtier, et que le seul fait d’une absence de vente ne l’entraîne pas non plus . Les règles juridiques applicables à ce type de recours du courtier immobilier envers l’acheteur défaillant ont clairement été établies et affirmées dans trois arrêts de la Cour d’appel : d’abord dans l’arrêt Benakezouh c. Immeubles Henry Ho , lequel a été confirmé et approuvé dans Ibrahim c.

Groupe Sutton Immobilia puis dans l’arrêt Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc . Dans les arrêts Benakezouh et Ibrahim, les questions soumises à la Cour étaient les mêmes, lesquels sont résumées de cette façon dans Ibrahim : [29] La juge Danielle Grenier, siégeant ad hoc à la Cour, formule ainsi les questions posées par le pourvoi [références à l’arrêt Benakezouh] : [22] Le présent pourvoi pose à mon avis trois questions impor​tantes en matière de responsabilité civile extracontractuelle. [23] La première, qui concerne la double faute, est la suivante:

a) le promettant-acheteur qui, faute d’avoir obtenu d’une institution prêteuse les fonds nécessaires, ne procède pas à l’achat de la propriété qu’il s’est engagé à acheter, commet-il une faute à l’égard d’un tiers, en l’occurrence le courtier immobilier, qui, faute de vente,

se voit ainsi privé du paiement de sa commission ?

b) le fait d’avoir omis de mentionner que l’offre était conditionnelle à l’obtention d’un prêt constitue-t-il une faute à l’égard du courtier qui, croyant que la propriété est achetée comptant, la retire du marché ? [24] La seconde a trait à l’existence d’un lien de causalité entre la soi-disant faute et le préjudice économique dont l’intimée se prétend victime.

Le préjudice qu’invoque l’intimée est-il une conséquence directe de la faute ou n'est-il pas plutôt la con​séquence indirecte de celui causé à la victime principale, le promettant-vendeur ? [25] La troisième s’analyse en fonction du concept de perte de chance. L’intimée peut-elle être indemnisée pour avoir raté la chance de réaliser un gain, en l’occurrence la commission à laquelle elle aurait eu droit et qu’elle aurait pu réclamer de son cocontractant, le vendeur, si la vente s’était concrétisée ?

Toujours dans l’arrêt Ibrahim , la Cour rappelle ensuite certains principes de base de cette façon : [30] Dans un premier temps, la juge Grenier explique qu'il est mainte​nant reconnu par la doctrine et la jurisprudence qu’un manquement contractuel peut constituer un acte fautif envers un tiers. L’obligation contractuelle et le manquement constituent des faits juridiques, lesquels doivent toutefois remplir les conditions de la responsabilité extracontractuelle pour que le tiers puisse être dédommagé par le contractant. La juge Grenier cite l’arrêt Banque de Montréal c.

Bail [l’arrêt Bail] sur cette question: Pour une tierce partie, l’existence d’une obligation contractuelle de même que le manquement à cette obligation sont des faits juridiques, qui ne génèrent en tant que tel aucun droit de créance en sa faveur. Il faut que ces faits juridiques remplissent par ailleurs, dans les circonstances, les conditions de la responsabilité délictuelle pour que celle-ci puisse se prévaloir contre le contractant qui a manqué à ses devoirs contractuels. Plus que la causalité ou le dommage, parmi ces conditions, c'est le manquement à un devoir envers la tierce

partie qui peut créer ici des difficultés analytiques. La relation contractuelle, le contenu obligationnel du contrat, le manquement aux obligations contractuelles sont autant de circonstances pertinentes à l’évaluation de la faute délictuelle. Il faut déterminer si la

partie recherchée en responsabilité s’est comportée en personne raisonnable à l’égard des tiers, ou autrement dit quelle conduite un contractant raisonnable aurait adoptée face aux tiers. Ainsi, à la lumière de ces principes, les tribunaux considèrent que le fardeau de preuve repose sur le courtier inscripteur pour tous les éléments requis. Outre ce qui va suivre, il doit notamment démontrer que l’acheteur n’a pas été un acheteur prudent et diligent ou que son comportement comme promettant-acheteur, n’a pas été celui d’une personne raisonnable à l’égard des tiers. Dans la décision Century 21 Max-Immo c.

Développements McGill , la Cour supérieure, se fondant sur les arrêts en question, a résumé les autres éléments qui doivent être prouvés par le courtier s’il souhaite obtenir gain de cause contre l’acheteur défaillant : [18] La Cour d’appel a établi, dans le cadre d’une vente avortée, les principes applicables à la réclamation de la rétribution du courtier immobilier à l’encontre du promettant-acheteur qui n’est pas son mandant.

Ces principes incluent, entre autres, les suivants: a. ce recours est de nature extracontractuelle; b. la faute contractuelle du promettant-acheteur envers son pro- mettant-vendeur peut aussi constituer une faute extracontractuelle envers le courtier immobilier du promettant-vendeur, mais il n’y a pas d’automatisme à cet égard (malgré ce que semble sous-entendre l’auteur Henri Richard); c. ainsi, le courtier immobilier doit établir que le promettant- acheteur n’a pas agi en personne raisonnable envers lui, et qu’il est donc aussi fautif à son égard ; d. une telle faute peut être établie si le courtier immobilier prouve, entre autres, la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la désinvolture, l’absence de motif sérieux, l'erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur.

Le quatrième critère de cette décision est essentiellement une question de fait, et le tribunal devra en faire une analyse complète pour tirer ses conclusions. Cela dit, la jurisprudence donne quelques exemples de ce qui peut être inclus dans cette liste, exemples qui, nous croyons, ne doivent pas être pris comme autant d’éléments distincts mais plutôt comme un tout formant une grille d’analyse applicable aux faits, gestes et décisions de l’acheteur poursuivi.

Il ne faudra pas, bien sûr, retrouver tous ces éléments à la fois pour conclure à une faute, mais un seul de ces éléments peut suffire, s’il est suffisamment grave ou important à la lumière des faits.

A ce sujet, la jurisprudence enseigne que si les motifs invoqués par l’acheteur défaillant pour expliquer son refus de donner suite à sa promesse d’achat acceptée par le vendeur se révèlent n’être qu’un simple prétexte ou être de peu d’importance, la Cour pourra conclure à la faute du promettant- acheteur en raison de sa mauvaise foi, de son insouciance, de son incurie, de sa désinvolture, de son absence de motif sérieux, d’une erreur de jugement ou de son manque de perspicacité. […] » (soulignement ajouté) [ 16 ] Il s’agit donc de déterminer si les demandeurs ont satisfait à leur fardeau de preuve.

Ont-ils démontré, selon la prépondérance de la preuve, que les défendeurs ont commis une faute extracontractuelle à leur égard? [ 17 ] Partant, la bonne foi se présume ( art. 2805 du Code civil du Québec ). [ 18 ] De plus, rien dans le témoignage d’Uccello, ni dans celui de Cruz, ne laisse croire que ce dernier aurait agi de mauvaise foi. [ 19 ] Au contraire, le témoignage de Saintelmy corrobore celui de Cruz : il a fait tout ce qu’il pouvait, dans les circonstances, et tout ce qu’aurait fait une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances, pour obtenir les fonds nécessaires pour acheter l’immeuble Gouin.

[ 20 ] Aussitôt l’offre acceptée, il a rencontré le directeur responsable des prêts commerciaux à la Banque avec qui il fait affaire depuis des années, pour présenter sa demande de financement avec documents à l’appui (dossier de demande de prêt, pièce D-2).

Il manquait seulement les rapports environnementaux étant donné que les vendeurs ne les lui avaient pas donnés. [ 21 ] Par la suite, soit le 18 juillet 2014, la Banque a confirmé qu’elle approuvait la demande de financement conditionnellement à la réception de la mise à jour du dernier rapport environnemental. [ 22 ] Cependant, tel que spécifié par Saintelmy, le tout était également conditionnel à ce que Cruz puisse refinancer l’immeuble Martial : « Le dossier Gouin était conditionnel et sujet à l’approbation de la propriété sur la rue Martial », a-t-il déclaré.

Utiliser « l’équité sur une propriété » pour en acheter une autre, « C’est le développement des affaires », a-t-il ajouté.

En d’autres termes, la façon de procéder de Cruz pour financer et acheter l’immeuble Gouin n’avait rien d’inusité. [ 23 ] Saintelmy a expliqué que la Banque a traité les dossiers Gouin et Martial de façon concomitante, et les a soumis à la Société canadienne d'hypothèques et de logement ensemble. [ 24 ] Après l’approbation de la S.C.H.L. et l’autorisation de crédit immobilier, la Banque a avisé Cruz que les dossiers étaient approuvés conditionnellement à ce qu’il obtienne et fournisse des rapports environnementaux sur les deux immeubles, démontrant bien évidemment qu’ils étaient tous deux en règle. [ 25 ] Or, ce n’est que lorsque Cruz et la Banque ont appris que l’immeuble Martial était contaminé, que Cruz a décidé de ne plus aller de l’avant avec l’achat de l’immeuble Gouin, car les coûts de décontamination de l’immeuble Martial étaient trop onéreux.

La Banque a donc avisé Cruz que, dans les circonstances, elle ne pouvait donner suite à sa demande de financement, car les dossiers ne répondaient plus aux normes d’acceptation. [ 26 ] Il est important cependant de noter qu’avant de prendre cette décision, Cruz s’est bien informé sur le processus et les coûts de décontamination. Il n’en avait tout simplement pas les moyens. [ 27 ] Le tribunal ne voit pas là preuve d’agissements déraisonnables, ni de mauvaise foi, insouciance, incurie, désinvolture, absence de motif sérieux, erreur de jugement ou manque de perspicacité.

Après investigation et mûre réflexion, Cruz était libre de prendre une décision d’affaires dans ses meilleurs intérêts, ce qu’il a fait et ce qu’on ne peut lui reprocher. [ 28 ] La situation ne s’est tout simplement pas soldée comme l’aurait espéré Cruz, mais le tribunal ne voit pas là une preuve de faute extracontractuelle, au sens de l’ art. 1457 C.c.Q . [ 29 ] Rappelons que le témoignage du défendeur, tant en interrogatoire en chef qu’en contre-interrogatoire, inspirait confiance et semblait refléter la vérité. [ 30 ] La prépondérance de la preuve ne justifie pas la réclamation d’Uccello, qui semble croire à un automatisme : la transaction n’a pas eu lieu, donc l’acheteur est responsable.

Il oublie qu’il n’y avait aucun lien contractuel entre lui et Cruz et que les règles qui s’appliquent aux vendeurs ne sont pas les mêmes que celles qui s’appliquent aux promettants-acheteurs. [ 31 ] Le par. 7.6 de la promesse P-3 stipule : « Advenant que, par sa faute , aucun acte de vente ne soit signé… », et les demandeurs n’ont pas prouvé faute selon la prépondérance de la preuve (arts. 2803 et 2804 C.c.Q .). [ 32 ] Quant à l’argument des demandeurs voulant que la clause 7.6 du contrat P-3 constitue une stipulation pour autrui, il est rejeté [2] . [ 33 ] CONSIDÉRANT QUE les demandeurs n’ont pas satisfait à leur fardeau de preuve; [ 34 ] VU l’absence de faute; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande avec les frais de justice. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q.

Me Mélanie Dubreuil DOYON IZZI NIVOIX Avocats des demandeurs Me Élaine Bissonnette Avocate des défendeurs

Date d’instruction : 7 septembre 2018