2015 QCCQ 8823, 2015 QCCQ 8823

Vincent & Fils Immo inc. c. 9207-4590 Québec inc. 2015 QCCQ 8823 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-139498-135 DATE : 10 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER ______________________________________________________________________ VINCENT & FILS IMMO INC. Demanderesse c. 9207-4590 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Vincent & Fils Immo Inc. ( Immo ) réclame à 9207-4590 Québec Inc. ( Québec Inc. ) 7 000 $, représentant le coût des travaux nécessaires afin de remédier aux problèmes de non-conformité à la règlementation municipale en matière de prévention d’incendie ( Problèmes de non-conformité ), des propriétés qu'elle lui vend ( Propriété

s) en lui représentant ne pas avoir reçu d’avis des autorités municipales à ce sujet. [ 2 ] Québec Inc. nie devoir quelque somme que ce soit à Immo. Selon elle, Immo déclare dans l’acte de vente qu’elle vérifie auprès des autorités compétentes que la destination qu’elle entend donner aux Propriétés est conforme aux lois et règlements en vigueur, ce qui dégage Québec Inc. de toute responsabilité quant aux coûts de remédiation. [ 3 ] De plus, Québec Inc. plaide qu’Immo se déclare satisfaite de l’inspection des Propriétés acceptant ainsi les Problèmes de non- conformité. Questions en litige [ 4 ]

a) Québec Inc. peut-elle s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la déclaration de satisfaction d’Immo à la suite de son inspection préachat des Propriétés ?

b) Québec Inc. induit-elle en erreur Immo en déclarant dans la promesse d’achat et l’acte de vente ne pas avoir reçu d’avis de non- conformité des autorités municipales ?

c) Québec Inc. est-elle tenue à la garantie du droit de propriété malgré l’absence de vérification d’Immo auprès de la ville ?

Analyse et discussion [ 5 ] Le 4 juillet 2012, Immo achète les Propriétés de Québec Inc. et peu de temps après, Immo reçoit un avis relatif aux Problèmes de non-conformité. [ 6 ] Vu le refus de Québec Inc. de donner suite à ses appels, Immo fait une demande d’accès auprès de la ville au dossier des Propriétés. [ 7 ] Immo découvre que la ville délivre des avis d’infraction à Québec Inc. ainsi qu’au propriétaire précédent relativement aux Problèmes de non-conformité depuis 2009, problèmes auxquels ni l’une ni l’autre ne remédie. [ 8 ] Immo n’est pas au courant des Problèmes de non-conformité avant de recevoir elle-même un avis de la ville après l’achat des Propriétés. [ 9 ] Le Tribunal conclut que la déclaration de satisfaction d’Immo après l’inspection préachat, dans le cadre de la promesse d’achat, ne constitue donc pas une renonciation quant aux Problèmes de non-conformité dont elle ignore l’existence. [ 10 ] Québec Inc. connait les Problèmes de non-conformité depuis qu'elle est propriétaire des Propriétés en 2009.

Elle avise la ville à peine quelques mois avant la vente à Immo, que les réparations mineures et visibles aux extincteurs de feu mentionnés sont effectuées. [ 11 ] Québec Inc. n’effectue aucuns autres travaux exigés par la ville. [ 12 ] Québec Inc. est toutefois toute à fait consciente que des dépenses additionnelles importantes sont nécessaires pour se conformer aux exigences de la ville.

[ 13 ] Québec Inc. ne se contente pas de tenir sous silence ce fait important, elle déclare dans la promesse d’achat et le répète dans l’acte de vente, ne pas avoir reçu d’avis auquel elle ne se conforme pas. [ 14 ] L'

article 1401 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 15 ] Plutôt que de lui révéler les Problèmes de non-conformité, Québec Inc. induit en erreur Immo et la rassure par ses déclarations. [ 16 ] Selon le témoignage du représentant d’Immo, il ne procède pas aux vérifications auprès de la ville, se fiant aux déclarations de Québec Inc. quant à l’absence d’avis de non-conformité. [ 17 ] Le Tribunal conclut que l'erreur de ne pas vérifier auprès de la ville est excusable, car elle est provoquée par le dol résultant du silence et la réticence de Québec Inc. de lui révéler les Problèmes de non-conformité, de sorte qu'elle vicie le consentement d'Immo au contrat. [ 18 ] Compte tenu du contexte particulier du présent dossier, le Tribunal conclut qu’Immo se conduit comme un acheteur prudent et diligent, puisque l’inspecteur d’Immo ne peut constater les Problèmes de non-conformité lors de son inspection préachat, car les aspects visibles des Problèmes de non-conformité sont corrigés par Québec Inc. [ 19 ] Le Tribunal conclut qu'Immo rencontre donc son fardeau de preuve qu’elle est victime d’un dol et repousse la présomption de bonne foi de Québec Inc. [ 20 ] Dans les circonstances, Québec Inc. ne peut donc pas s'exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause selon laquelle Immo déclare avoir vérifié auprès des autorités compétentes que la destination qu'elle entend donner aux Propriétés est conforme aux lois et règlements en vigueur. [ 21 ] Pour que la garantie du droit de propriété s’applique, trois conditions sont nécessaires en vertu de l’alinéa 2 de l’

article 1725 C.c.Q. [1] : 1. Omission de déclaration par le vendeur; 2. Absence d’inscription au bureau de la publicité des droits lors de la vente; 3. Limitation cachée, c’est-à-dire inconnue de l’acheteur ou occulte. [ 22 ] Les limitations de droit public existent avant la vente et ne font pas l'objet d'une inscription au registre foncier.

Elles sont véritablement cachées et occultes. [ 23 ] Les trois conditions d’application de la garantie du droit de propriété sont donc satisfaites, de sorte que Québec Inc. est responsable envers Immo du coût pour y remédier. [ 24 ] Immo prouve par prépondérance de preuve qu'elle minimise le coût des travaux en faisant faire des soumissions par plusieurs entrepreneurs et en retenant les services du moins coûteux. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc qu’Immo a droit au remboursement du coût des travaux de 7 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE 9207-4590 Québec Inc. à payer à Vincent & Fils Immo Inc. 7 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure du 9 mai 2013 ainsi que les frais judiciaires de 218 $. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 15 juillet 2015 [1]

Article 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et

diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits.