2014 QCCQ 823, 2014 QCCQ 823

Duchene c. Services immobiliers Bond inc. 2014 QCCQ 823 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-027390-146 DATE : 17 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE ______________________________________________________________________ SOPHIE DUCHENE Locataire/requérante c. SERVICES IMMOBILIERS BOND INC.

Locateur/intimé et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi de la requête pour permission d’appeler de la décision rendue par la Régie du Logement (la Régie ), le 30 octobre 2013 par laquelle, la Régie résilie le bail, à la suite d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

LES MOTIFS D’APPEL [ 2 ] La locataire/requérante, Sophie Duchene ( Duchene ), soutient que la décision de la Régie comporte des erreurs de droit et une appréciation erronée et déraisonnable des faits, notamment parce que la régisseure, Me Linda Boucher, n’a pas exigé la preuve du loyer impayé. [ 3 ] Duchene soutient également avoir été empêchée de fournir une preuve, donc d’avoir été privée de son droit à une défense pleine et entière.

Elle reproche aussi à la régisseure d’avoir refusé d’accepter, à l’audition, son chèque en paiement du loyer, évitant ainsi la résiliation du bail. [ 4 ] Finalement, Duchene reproche à la régisseure de ne pas lui avoir apporté un secours équitable et impartial, contrevenant ainsi à l’article 63(3) de la

Loi sur la Régie du Logement (la Loi ). LES FAITS [ 5 ] Les parties sont liées par un bail couvrant la période du 1 er avril 2013 au 31 mars 2014, au loyer mensuel de 744 $. [ 6 ] Duchene dépose à la Régie une demande afin de forcer le locateur/intimé, Services immobiliers Bond Inc. ( SIB ), à faire certaines réparations à son logement, d’où sa réclamation en dommages-intérêts pour les inconvénients subis et en diminution de loyer. [ 7 ] Le 4 septembre 2013, la Régie accueille la demande de Duchene et condamne SIB à lui payer 500 $ à

titre de diminution de loyer et 1 000 $ en dommages-intérêts, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle. [ 8 ] Dans sa décision, la régisseure Boucher note que Duchene, est en défaut de payer

partie du loyer d’avril (55 $) et les loyers de mai, juin et octobre 2013. Elle précise que Duchene a retenu son loyer jusqu’à ce que la décision du 4 septembre 2013 soit rendue et a par la suite, opéré compensation. SIB soutient que Duchene ne pouvait procéder de cette façon. [ 9 ] La régisseure note que Duchene a admis n’avoir pas payé les loyers des mois de mai, juin et octobre 2013. Quant au solde de 55 $, sur le loyer du mois d’avril, Duchene soutient l’avoir acquitté, mais ne pas être en mesure d’en faire la preuve.

La régisseure conclut donc de la preuve que Duchene doit 2 287 $, soit les trois mois de loyer et le solde d’avril de 55 $. [ 10 ] Elle ne retient pas les arguments soulevés par SIB quant à la compensation et conclut que les exigences des articles 1672 et 1673 C.c.Q. ont été rencontrées et que Duchene était justifiée d’opérer compensation entre les sommes qui lui avaient été octroyées par le jugement de septembre 2013 et les loyers de mai et juin 2013. [ 11 ] La régisseure Boucher conclut néanmoins que le solde du loyer du mois d’avril ainsi que le loyer du mois d’octobre 2013 demeurent toujours impayés.

Dans sa décision, elle ajoute que le loyer dû, les intérêts et les frais payés avant le jugement, permet à

Duchene d’éviter la résiliation, conformément aux prescriptions de l’

article 1883 C.c.Q. [ 12 ] Insatisfaite de cette décision, Duchene en demande la rétractation et le 19 décembre 2013, la Régie, sous la plume de la régisseure, Me Claudine Novello, rejette cette demande au motif que la preuve révèle que Duchene n’a pas été empêchée de fournir une preuve par surprise, fraude ou autre cause jugée suffisante et que son insatisfaction de la décision peut être un motif d’appel mais non de rétractation. L’ANALYSE [ 13 ] S’agit-il d’une question qui devrait être soumise à la Cour, exigence que doit rencontrer Duchene, conformément aux dispositions de l’article 91 de la Loi.

Pour répondre à cette question, le Tribunal doit examiner si la ou les questions soulevées par la locataire Duchesne sont sérieuses, si les motifs d’appel allégués sont importants, si la question est nouvelle, controversée ou est d’intérêt général. La décision attaquée présente-t-elle une faiblesse apparente ou une erreur déterminante dans l’administration de la preuve ou a-t- elle porté atteinte aux règles de justice naturelle ? [ 14 ] Tout d’abord, le Tribunal note que, lors de l’audition devant la régisseure Boucher, Duchene soutenait, en ce qui concerne le solde du mois d’avril (55 $), qu’elle l’avait payé.

Quant au loyer du mois d’octobre 2013, de 744 $, elle a reconnu le devoir. [ 15 ] Or, dans sa requête pour permission d’appeler, Duchene reproche plutôt à la régisseure Boucher de ne pas avoir exigé du locateur/intimé qu’il fasse la preuve que le solde de 55 $ était dû.

Quant au loyer d’octobre, elle soutient maintenant avoir été empêchée de remettre son chèque de loyer, bien qu’elle l’avait en sa possession. [ 16 ] En appel, Duchene reproche à la régisseure Boucher d’avoir manqué à l’obligation qui lui est imposée par l’article 63(3) de la Loi, soit de lui apporter un secours équitable et impartial, notamment parce que la régisseure l’a empêché de remettre son chèque de loyer et parce qu’elle ne lui a pas précisé qu’elle pouvait déposer son loyer, tel que prévu à l’

article 1972 C.c.Q. [ 17 ] Les arguments soulevés par Duchene sont invraisemblables. [ 18 ] Ces arguments varient entre les prétentions faites devant la régisseure Boucher, celles faites devant la régisseure Novello et celles énoncées à la requête pour permission d’appeler. [ 19 ] Il est clair que Duchene cherche un argument qui lui permettrait d’éviter la résiliation du bail, alors que les questions soulevées ne rencontrent aucune des exigences de l’article 91 de la Loi. [ 20 ] Quant à son argument que la régisseure Boucher aurait enfreint les règles de justice fondamentale, en n’apportant pas un recours équitable et impartial à Duchene, cet argument est non fondé. [ 21 ] Duchene allègue qu’elle n’était pas représentée par avocat.

Or, ceci est fréquent devant la Régie. C’est un choix que les parties font pour éviter les frais, ce qui est compréhensible. Cependant, rien n’empêche une

partie d’obtenir les conseils quant à ses droits et obligations et l’assistance pour la préparation de son audition devant la Régie. [ 22 ] La

partie ne peut prétendre à un droit automatique à l’appel parce qu’elle se représente seule. [ 23 ] Dans la présente affaire, Duchene saisissait parfaitement le cœur du litige. Il ne faut pas oublier que Duchene s’est présentée à la Régie quelques mois auparavant et qu’elle a pu plaider sa cause avec succès. D’ailleurs, devant la régisseure Boucher, n’était pas non plus représentée par avocat. [ 24 ] Les obligations énoncées à l’article 63 de la Loi doivent être examinées à la lueur de la nature du dossier entendu par la Régie ou en considérant les qualités ou les faiblesses particulières des parties.

Il s’agit d’un exercice qui se fait au cas par cas. [ 25 ] Ici, le litige devant la régisseure Boucher ne comportait aucune complexité particulière. D’ailleurs, Duchene avait très bien saisi les règles de la compensation et sur ce point, la régisseure lui a donné raison. [ 26 ] Le Tribunal conclut que Duchene n’a pas démontré la faiblesse apparente de la décision ni que celle-ci comportait une erreur manifeste donnant ouverture à l’appel. [ 27 ] À l’audience, SIB demande au Tribunal d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel.

Le Tribunal est d’opinion, à la lueur des faits, tout comme la Régie en avait décidé, que le préjudice causé au locateur ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel de la locataire/requérante; AVEC FRAIS . _________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. M. William Enriques, stagiaire Représentant de la locataire-requérante

Me David Ghavitian Procureur du locateur/intimé Date d’audience : 15 janvier 2014