2023 QCCA 1355, 2023 QCCA 1355

Séquestre de Société immobilière Notsag ltée 2023 QCCA 1355 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010684-238 (200-11-028287-228) DATE : 27 octobre 2023 DEVANT L'HONORABLE GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. DANS L’AFFAIRE DU SÉQUESTRE DE: SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE NOTSAG LTÉE REQUÉRANTE – débitrice c. BANQUE ROYALE DU CANADA INTIMÉE – requérante et RESTRUCTURATION DELOITTE INC.

MISE EN CAUSE – séquestre L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS PERSONNELS ET RÉELS MOBILIERS MIS EN CAUSE – mis en cause JUGEMENT [ 1 ] Je suis saisie d’une demande de permission d’appeler d’un jugement rendu le 2 octobre 2023 par l’honorable Guy de Blois de la Cour supérieure, district de Québec qui accueille la requête pour l’émission d’une ordonnance d’approbation et de dévolution d’actifs par la créancière [« requête en dévolution »] et approuve la transaction à intervenir entre la mise en cause et Gestion CPW pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à la débitrice [1] . [ 2 ] La requérante, qui est la débitrice, allègue que plusieurs pièces [2] au cœur du litige ont été produites sous scellés sans qu’elle puisse en prendre connaissance compromettant par le fait même son droit à une défense pleine et entière.

Ces pièces ont été communiquées à ses avocats, mais à la condition expresse qu’elles ne lui soient pas transmises. [ 3 ] Le 27 septembre 2023, lors de la présentation de la requête en dévolution, elle conteste la mise sous scellés des pièces par l’intimée. Son représentant, M. Gaston Couture est invité à quitter la salle d’audience pendant les observations portant sur le maintien sous scellés des documents.

Le juge l’interroge ultérieurement sur les informations auxquelles il souhaite avoir accès. [ 4 ] Le jugement suivant est rendu séance tenante : Compte tenu de la jurisprudence applicable en semblable matière, le Tribunal AUTORISE la divulgation du prix d’achat, sans autre information, et ordonne à Monsieur de le garder confidentiel. Compte tenu que le Tribunal permet la divulgation à M. Gaston Couture du montant de la soumission retenue par le séquestre Restructuration Deloitte inc., le Tribunal ORDONNE à M.

Couture de conserver cette information confidentielle jusqu’à la clôture de la transaction si le Tribunal l’autorise. [ 5 ] Le débat sur la requête en divulgation se poursuit. Le séquestre, sans révéler d’autres informations nominales, confirme que l’offre soumise pour approbation est la plus élevée et qu’elle s’approche de la valeur marchande de l’immeuble.

La requérante ne fait valoir aucun autre motif de contestation de la requête en dévolution et ne s’oppose pas à la demande visant l’exécution provisoire du jugement advenant un appel. [ 6 ] Le 2 octobre 2023, le juge, dans une décision motivée par quatre considérants, accueille la requête en dévolution. [ 7 ] La requérante désire appeler de ce jugement. Elle estime qu’elle bénéficie d’un appel de plein droit en vertu de l’ alinéa 193

b) ou

c) de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [3] (« LFI »). Elle plaide que le fait de n’avoir pu prendre connaissance des pièces sous scellés, l’a privée de la possibilité de contester la requête en dévolution en donnant des instructions éclairées à ses avocats en plus de placer ces derniers dans une situation délicate au niveau de leur responsabilité professionnelle.

Elle ajoute qu’elle a ainsi été potentiellement privée des revenus découlant de l’exploitation de l’immeuble pendant la période où celui-ci était sous la responsabilité du séquestre et de la possibilité de maximiser les revenus tirés de la vente de l’immeuble. [ 8 ] En réalité, les motifs invoqués semblent davantage viser la décision interlocutoire rendue par le juge lorsqu’il refuse de lever les scellés, laquelle n’a par ailleurs pas été spécifiquement portée en appel.

La requérante estime en effet que le juge a erré en omettant de motiver sa décision et d’appliquer le test énoncé aux arrêts Dagenais [4] et Mentuck [5] .

Elle ajoute cependant que la décision est une entorse importante au principe de justice naturelle et à ses droits garantis par la Charte ce qui justifie l’appel de la décision sur la requête en dévolution. [ 9 ] La requérante demande également la suspension de l’exécution du jugement puisqu’un actif important est sorti de son patrimoine sans que le caractère raisonnable de la contrepartie offerte ait été analysé par la Cour. [ 10 ] Il convient de revenir brièvement sur le contexte du litige. La requérante est une entreprise qui exploite des bâtiments non- résidentiels.

La Banque Royale du Canada, qui est par ailleurs la seule créancière garantie, lui a consenti des facilités de crédits qui sont garanties par une hypothèque mobilière et immobilière. [ 11 ] Dans sa requête en dévolution, le séquestre énonce que la requérante est endettée de 4 450 000 $ envers la créancière. Elle est en retard de plusieurs mensualités et le prêt est échu depuis le mois d’août 2021. La créancière a transmis un avis de retrait de l’autorisation de percevoir les loyers en avril 2022. Les taxes municipales et scolaires sont impayées depuis le 1 er décembre 2022.

L’immeuble n’est plus assuré depuis le 7 décembre 2022. [ 12 ] C’est dans ce contexte que Deloitte est nommée séquestre aux actifs de la débitrice aux termes d’une ordonnance rendue le 9 décembre 2022. Le séquestre, qui administre l’immeuble, allègue que les revenus tirés de l’immeuble sont insuffisants pour payer les charges. [ 13 ] La requérante a bénéficié d’une certaine période afin de tenter de vendre l’immeuble de gré à gré.

En l’absence de vente dans les délais convenus, le séquestre, en s’appuyant sur les pouvoirs liés à la disposition et à la vente des actifs, entame un processus d’appel d’offres. [ 14 ] Le séquestre reçoit quatre soumissions et après analyse, demande l’autorisation de conclure une transaction avec le plus haut soumissionnaire, Gestion CPW. La créancière, dont la créance est bien supérieure à l’offre reçue, accepte les termes et conditions de la vente.

Il n’existe par ailleurs aucune équité pour la masse. [ 15 ] Outre le fait qu’elle n’a pas eu accès aux documents sous scellés, la requérante ne fait valoir aucun motif de s’opposer à la transaction. Elle insiste cependant sur le fait qu’il en aurait possiblement été autrement si elle avait eu accès à l’ensemble des pièces déposées au soutien de la requête. 1. Demande de permission d’appeler [ 16 ] La requérante estime qu’elle possède un droit d’appel de plein droit, que ce soit en vertu de l’ alinéa 193

b) ou

c) LFI . L’intimée soumet que ce droit est sujet à permission en vertu de l’ alinéa 193

e) LFI . [ 17 ] Dans le doute, la requérante présente une demande de permission d’appeler. [ 18 ] L’ alinéa 193

b) LFI confère un droit d’appel de plein droit « lorsque l’ordonnance ou la décision influera vraisemblablement sur d’autres causes de nature semblable en matière de faillite ». [ 19 ] Cette disposition a cependant été interprétée restrictivement : « la décision soulève un point important à décider et qu'il s'agisse d'un point récurrent dans plusieurs dossiers d'une même faillite » [6] . [ 20 ] Plus récemment, le juge Moore, siégeant seul, s’exprimait ainsi dans l’affaire Séquestre de Media5 Corporation [7] : [10] Elle invoque donc que le jugement entrepris aura un impact sur d’autres dossiers de faillite lorsque se présentera une demande de nomination d’un séquestre aux termes de l’

article 243 LFI . En ce sens, il serait assujetti à un appel de plein droit aux termes de l’

article 193 (

b) LFI . [11] Je ne suis pas d’accord. Afin de justifier un appel de plein droit aux termes de l’

article 193 (b), la « […] décision ou l'ordonnance en cause doit pouvoir influer vraisemblablement sur d'autres causes dans le même dossier de faillite ». [12] Or, la requérante invoque plutôt ici l’importance de la question sur le développement du droit et sur d’autres dossiers de faillite. Ces arguments seront utiles dans la décision d’accorder ou non la permission d’appeler, mais ne suffisent pas sous 193(

b) LFI . Celui-ci ne s’applique donc pas. [ 21 ] Le même raisonnement s’applique ici. Lors de l’audience, la requérante soutient que les mêmes questions sont susceptibles de se reposer dans le dossier puisque le séquestre souhaite présenter une requête pour modifier l’ordonnance d’approbation et de dévolution des actifs. Cet argument ne peut être retenu. La requête en question ne vise qu’à prévoir la possibilité que Gestion CPW achète plutôt par l’intermédiaire d’une société liée à être créé. Les autres modalités de la transaction demeurent inchangées.

La question des scellés n’est donc pas pertinente à cette requête. [ 22 ] Par ailleurs, j’estime que la requérante dispose d’un appel de plein droit selon l’ alinéa 193

c) LFI puisque « les biens en question

dans l’appel dépassent en valeur la somme de dix mille dollars ». [ 23 ] La jurisprudence sur la portée de cette disposition est contradictoire. La Cour n’a pas encore eu l’occasion de se pencher sur la question. [ 24 ] La Cour d’appel de l’Ontario préconise une interprétation restrictive fondée sur l’impact économique de l’ordonnance. [31] Under BIA s. 193(c), an appeal as of right lies “if the property involved in the appeal exceeds in value ten thousand dollars.” There is no dispute that the sale price for both units exceeds $10,000.

However, the jurisprudence on BIA s. 193(c), as summarized by this court in Hillmount Capital Inc. v.

Pizale , 2021 ONCA 364 ,462 D.L.R. (4th) 228, at paras. 36-39 , identifies three types of orders that do not fall within the ambit of that section: • an order that does not result in a loss or does not “directly involve” property exceeding $10,000 in value; • an order that does not bring into play the value of the debtor’s property; or • an order that is procedural in nature. [32] To determine whether an order sought to be appealed falls within BIA s. 193(c), a court must analyze the economic effect of the order: Hillmount , at para. 41.

As stated in Hillmount , at para. 42: What is required in any consideration of whether the appeal of an order falls within BIA s. 193(

c) is a critical examination of the effect of the order sought to be appealed. Such an examination requires scrutinizing the grounds of appeal that are advanced in respect of the order made below, the reasons the lower court gave for the order, and the record that was before it. The inquiry into the effect of the order under appeal therefore is a fact-specific one; it is also an evidence-based inquiry, which involves more than merely accepting any bald allegations asserted in a notice of appeal: Bending Lake [infra], at para. 64. [ MNP Ltd. v.

Wilkes , 2020 SKCA 66 , 449 D.L.R. (4th) 439 ] concurs on this point, holding, at para. 64, that the loss claimed must be “sufficiently grounded in the evidence to the satisfaction of the Court determining whether there is a right of appeal,” a point repeated in the subsequent chambers decision in Re Harmon International Industries [ Inc ., 2020 SKCA 95 , 81 C.B.R. (6th) 1 ], at para. 32. [8] [ 25 ] La juge Newbury de la Cour d’Appel de la Colombie-Britannique prône une interprétation plus large : [54] […] To impose a three-part test like that described in Bending Lake would in my view be to overwhelm the simple phrase “amount involved” with contextual baggage much of which is no longer relevant.

Had the phrase been intended by Parliament to refer only to “the amount by which the bankrupt estate may be affected”, it would have been an easy matter to so state. [9] [ 26 ] Aux fins du présent appel, tant la valeur de l’actif visé que l’impact pour le débiteur excèdent 10 000 $. J’estime donc que cela donne ouverture à un appel de plein droit en vertu de l’alinéa 193

c) LFI du jugement sur la requête en dévolution. 2. La requête en suspension [ 27 ] Le juge de première instance ordonne l’exécution provisoire du jugement accueillant la requête en dévolution. Cette demande n’est pas contestée en première instance. La vente doit avoir lieu dans les 30 jours du jugement, soit le ou vers le 30 octobre 2023. [ 28 ] Afin de trancher la demande de suspension de l’exécution, je dois examiner les critères suivants : 1) la faiblesse apparente du jugement de première instance, 2) le risque d’un préjudice sérieux si l’exécution provisoire est maintenue et 3) le poids relatif des inconvénients penche en faveur de la

partie qui requiert la suspension [10] . [ 29 ] Force est de constater que la teneur des jugements, tant sur la levée des scellés que celui rendu sur la requête en dévolution, ne permet pas un examen sérieux en appel.

La première décision se limite à invoquer, sans autre précision, « la jurisprudence applicable en semblable matière » alors que la seconde prend la forme de quatre considérants. [ 30 ] La remise en cause de la pratique « systématique » [11] en matière d’insolvabilité qui consiste à déposer automatiquement sous scellés certaines pièces, sans égard aux droits du débiteur, soulève cependant une question intéressante.

Cela étant, je ne suis pas convaincue que la réponse à cette question serait ici de nature à influer sur le résultat de la requête en dévolution. [ 31 ] La requérante ne fait pas valoir, même dans l’abstrait, comment le résultat aurait pu être différent. [ 32 ] S’il est certain que la vente de l’actif cause potentiellement un préjudice à la requérante qui se voit priver d’un actif, ce préjudice me paraît ici théorique considérant la situation financière dans laquelle elle se trouve.

Le juge a pris connaissance de la preuve qui établissait les multiples défauts, l’absence de succès des démarches de la débitrice afin de vendre l’immeuble de gré à gré, le nombre d’offres reçues, le fait que l’offre proposée était la plus élevée et qu’elle s’approche de la valeur marchande de l’immeuble. [ 33 ] Elle estime avoir été privée de la possibilité de profiter des revenus de l’immeuble pendant la période de mise sous séquestre. Or, un avis de retrait de l’autorisation de percevoir les loyers a été transmis en avril 2022.

Quant à la possibilité de maximiser le prix de vente de l’immeuble, la requérante a tenté, en vain, de vendre l’immeuble. [ 34 ] Par ailleurs, si le processus de vente est suspendu, l’intimée subira nécessairement un préjudice. Sa créance continuera de s’accroître. Les coûts d’administration de l’immeuble par le séquestre également.

L’acheteur, dont les démarches de financement sont complétées, se retrouve dans l’incertitude. [ 35 ] Pour l’ensemble de ces raisons, j’estime, malgré le caractère laconique du jugement de première instance, que le risque de préjudice et les inconvénients pour les parties, justifient le rejet de la demande en suspension.

POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 36 ] DÉCLARE SANS OBJET la demande de permission d’appeler du jugement rendu le 2 octobre 2023 par l’honorable Guy de Blois de la Cour supérieure, district de Québec, portant le numéro 200-11-028287-228; [ 37 ] PREND ACTE du dépôt de la déclaration d’appel; [ 38 ] REJETTE la requête en suspension de l’exécution du jugement rendu le 2 octobre 2023 par l’honorable Guy de Blois de la Cour supérieure, district de Québec, portant le numéro 200-11-028287-228 avec les frais de justice. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.

Me Daniel Des Aulniers Me Frédérick-Alexandre Yao LACOURSIÈRE AVOCATS Pour la requérante Me Smaranda Mihalachi GILBERT, SÉGUIN Pour l’intimée Date d’audience : 26 octobre 2023