2019 QCCQ 8454, 2019 QCCQ 8454

Jardins Vegibec inc. c. Godin 2019 QCCQ 8454 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Terrebonne LOCALITÉ DE ST-Jérôme « Chambre civile » N° : 700-22-039489-181 DATE : 17 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES JARDINS VEGIBEC INC.

Partie demanderesse c.

SYLVIE GODIN Et BENOÎT RONDEAU Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT rectifié * ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Jardins Vegibec inc. (« Vegibec ») réclame des défendeurs la remise de la somme de 50 000,00$ donnée en acompte d’une vente éventuelle qui n’a jamais eu lieu. [ 2 ] La défenderesse Godin plaide qu’il n’y a aucun lien de droit entre elle et Vegibec. [ 3 ] Quant à monsieur Rondeau, propriétaire de la terre devant être vendue, il invoque qu’il n’a pas à remettre cette somme de 50 000,00$ en raison de l’entente verbale intervenue entre les parties. [ 4 ] À l’audition, il ajoute que cette somme lui a été versée par Vegibec à

titre de « dédommagement » et/ou de « compensation » pour les retards encourus dans la recherche infructueuse de financement de Vegibec et l’avortement de la vente envisagée. LES QUESTIONS EN LITIGE : QUESTION 1 : Vegibec a-t-elle droit au remboursement de la somme de 50 000,00$ réclamée ? Était-ce un « acompte remboursable » ou un « dédommagement non remboursable »? QUESTION 2 : Quelles sont les personnes responsables du remboursement, le cas échéant ? LE CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Les faits et les dates sont de la plus haute importance pour la compréhension de la présente affaire.

C’est pourquoi le Tribunal dressera la chronologie des évènements importants à partir de la preuve prépondérante entendue. [ 6 ] En 2006, le défendeur Rondeau, propriétaire d’une terre située à St-Joseph, loue cette dernière à Vegibec pour qu’elle puisse y pratiquer la culture maraîchère. Monsieur Rondeau est pompier et ne cultive pas. La superficie louée est de 43,5 arpents. [ 7 ] Le 30 janvier 2014, un nouveau bail intervient entre les parties pour une durée de 15 ans (du 1 er janvier 2014 au 1 er février 2029) [1] . Le bail contient une clause de priorité d’achat en faveur de Vegibec.

Les dirigeants de celle-ci sont les frères Pascal et Berchmans Lecault. C’est Pascal qui a témoigné à l’audition pour Vegibec. Vegibec exploite plusieurs terres agricoles. [ 8 ] À l’été 2016, Vegibec décide d’acheter la terre de monsieur Rondeau. [ 9 ] L’offre d’achat [2] est rédigée par madame Godin, codéfenderesse, courtière immobilière chez Remax VRP inc. et conjointe de monsieur Rondeau. [ 10 ] L’offre d’achat est signée par les parties le 2 septembre 2016 et elle prévoit notamment ce qui suit :

• Le prix de vente sera de 450 000,00$ (paragraphes 4 et 5); • La vente est conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 350 000,00$ et l’acheteur doit fournir l’engagement du prêteur dans les 90 jours (2 décembre 2016) ; • L’acte de vente devra être signé le 25 janvier 2017 (paragraphe 11); [ 11 ] La raison pour reporter la vente à la fin janvier 2017 est que Vegibec a besoin de connaître ses résultats d’opération pour l’année 2016 au complet car c’est un élément majeur dans la décision du créancier hypothécaire de prêter.

Ici, le prêteur est la Financière agricole du Canada (« F.A.C. ») [ 12 ] Finalement, F.A.C. décide de ne pas prêter, fondamentalement pour deux raisons, tel que corroboré par la notaire Audrey Lachapelle : • La rentabilité pour l’année 2016 n’est pas au rendez-vous; • Desjardins refuse de céder son premier rang à F.A.C. sur les biens mobiliers (hypothèque de 2 000 000,00$); [ 13 ] Monsieur Lecault en informe les défendeurs à la fin de l’année 2016 ou au début de l’année 2017.

Pendant ce temps, les défendeurs subdivisent la terre pour en exclure la maison et les bâtiments qui demeurent la propriété du vendeur [3] . [ 14 ] Monsieur Rondeau est fort déçu car il attendait cet argent pour réaliser des travaux majeurs sur sa maison (fondation, etc.) [ 15 ] De son côté, Vegibec n’entendait pas lâcher prise aussi facilement. [ 16 ] Monsieur Lecault témoigne que pour démontrer sa bonne foi et gagner du délai supplémentaire pour obtenir son financement et « réserver la terre », il offre de verser une somme de 50 000,00$ à monsieur Rondeau à

titre d’acompte sur le prix de vente. Cette somme est empruntée à un ami producteur et le chèque visé de ce montant est remis à monsieur Rondeau le 26 janvier 2017 [4] . Monsieur Rondeau l’encaisse le jour même. [ 17 ] Pour sa part, monsieur Rondeau allègue que ce chèque n’est pas un acompte mais plutôt un « dédommagement », une « compensation » non remboursable versée par Vegibec pour les troubles, ennuis et pertes de temps qui lui sont causés par le retard de Vegibec à s’exécuter. [ 18 ] Ces prétentions contradictoires sont le cœur du débat dont nous disposerons dans la

section « Analyse et décision ». [ 19 ] La rentabilité agricole en 2017 n’est pas meilleure qu’en 2016 et il ne faut donc pas compter sur F.A.C. Vegibec propose alors de faire acheter la terre par le Groupe Renaud (Ferme Gérard Renaud inc.) reconnu pour beaucoup transiger des terres agricoles et la racheter éventuellement de ce dernier lorsque sa rentabilité sera meilleure. [ 20 ] De fait, le 30 octobre 2017, le Groupe Renaud formule une offre d’achat de 500 000,00$ à monsieur Rondeau [5] , conditionnelle à l’obtention d’une hypothèque de ce montant.

Dû à un trop grand nombre de transactions réalisées en 2017, le financement hypothécaire est refusé. [ 21 ] Monsieur Rondeau en a assez d’attendre et décide de remettre la terre en vente par l’entremise de son épouse sur Centris. [ 22 ] Pour faciliter une vente éventuelle, monsieur Rondeau demande et obtient de Vegibec de renoncer à son bail, valide jusqu’en 2029. Un document à cet effet est signé le 12 février 2018 [6] . Monsieur Lecault explique qu’il ne pouvait plus retarder monsieur Rondeau davantage et c’est pourquoi il a consenti à résilier le bail.

Des modalités sont prévues dans ce document mais aucune mention du 50 000,00$. [ 23 ] Monsieur Lecault affirme que monsieur Rondeau s’est engagé verbalement à lui remettre cette somme et qu’il avait pleine confiance en ce dernier : « inquiète-toi pas, je n’ai rien qu’une parole » (monsieur Rondeau). [ 24 ] Madame Godin aurait ajouté : « Quand la terre sera vendue, on va tout régler ». [ 25 ] Le 21 mars 2018, monsieur Rondeau vend la terre à monsieur Dominic Lemire, un producteur du coin, au prix de 475 000,00$ [7] .

Cela faisait suite à une offre d’achat déposée le 16 février précédent. [ 26 ] Par la suite, Vegibec reçoit de monsieur Rondeau les compensations mentionnées dans l’entente de résiliation de bail du 12 février 2018 mais pas le 50 000,00$. [ 27 ] Après avoir fait sans succès des démarches auprès des défendeurs pour se faire rembourser ce montant, Vegibec se résigne à transmettre une mise en demeure le 8 juin 2018 [8] . Les procédures judiciaires à l’étude sont déposées le 27 juillet 2018. ANALYSE ET DÉCISION QUESTION 1 : Vegibec a-t-elle droit au remboursement de la somme de 50 000,00$ réclamée ?

Était-ce un « acompte remboursable » ou un « dédommagement non remboursable »? [ 28 ] Dans toute la preuve documentaire, aucun écrit ne fait mention de la qualification de la somme de 50 000,00$. Le chèque du 26 janvier 2018 ne comporte aucune mention à cet égard. C’est donc à l’aide de la Loi et de la preuve prépondérante qu’il faut décider de la nature de ce paiement.

[ 29 ] La preuve démontre que l’offre d’achat du 2 septembre 2006 qui expirait le 25 janvier 2017 a verbalement été reconduite par les parties du 26 janvier 2017 jusqu’à la fin de l’automne 2017 pour permettre à Vegibec de trouver son financement.

Malgré le fait que l’offre d’achat mentionne un prix de 450 000,0, il est clair que le prix convenu était de 500 000,00$ et que ce prix faisait l’affaire de monsieur Rondeau, d’où son intérêt à attendre. [ 30 ] On a par le fait même prolongé le délai d’obtention du prêt hypothécaire qui avait expiré le 2 décembre 2016. [ 31 ] La somme de 50 000,00$ versée dans le cadre de l’offre d’achat reconduite le 26 janvier 2018 constituait véritablement un acompte sur le prix de vente convenu, tel qu’en témoigne avec sincérité monsieur Lecault. [ 32 ] De plus, tel que prévu à l’

article 1711 du Code civil du Québec … « Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix , à moins que le contrat n’en dispose autrement » L’acompte a été effectivement versé « à l’occasion de la promesse d’achat » reconduite pour l’année 2017 et aucun document « n’en dispose autrement ». [ 33 ] D’abondant, la thèse avancée au procès par monsieur Rondeau selon laquelle monsieur Lecault lui avait « donné » cette somme d’argent à

titre de « dédommagement » et/ou de « compensation » pour les troubles et retards encourus ne résiste pas à l’analyse pour plusieurs raisons : 1) La défense écrite produite au dossier de la Cour le 21 septembre 2018 allègue que la somme réclamée « n’est pas régie par la promesse d’achat P-3 mais plutôt par une « entente verbale » conclue entre le défendeur Benoît Rondeau et la

partie demanderesse dont la preuve sera faite lors de l’instruction de cette affaire » ; « En vertu de cette entente verbale, la somme versée par la demanderesse est réclamée à sa demande introductive d’instance n’était pas remboursable ». Or, nulle part dans cette défense n’est-il mention de « dédommagement et/ou de compensation », tel qu’invoqué à l’audition. 2) Monsieur Rondeau ajoute que ce dédommagement de 50 000,00$ a été versé « sans savoir combien de temps ça prendrait » pour finaliser la vente.

Cela ne tient pas la route car si Vegibec avait obtenu son financement au bout d’un mois, monsieur Rondeau aurait conservé 50 000,00$ en « cadeau », ce qui aurait été pour le moins déraisonnable; 3) Les défendeurs reprochent à Vegibec de ne pas avoir fait mention du 50 000,00$ dans un écrit. Or, selon l’

article 1711 du Code civil du Québec , c’est aux défendeurs qu’il appartenait de mettre les choses au clair par écrit pour contrer l’effet de la présomption, si telle avait été la volonté réelle des parties. 4) D’abondant, c’est madame Godin qui a pris l’initiative de rédiger l’offre d’achat initiale P-3. C’est donc elle qui était le mieux placée pour rédiger une offre d’achat modifiée (elle qui est courtière immobilière alors que monsieur Lecault a peu d’instruction) pour tenir compte de la prolongation de l’offre jusqu’à l’automne 2017 et du versement de la somme de 50 000,00$.

Cela n’a pas été fait. 5) Dans son interrogatoire au préalable [9] , monsieur Lecault a toujours été constant à l’effet que le 50 000,00$ était un acompte sur le prix de vente, remboursable en cas d’échec. [10] Quant aux défendeurs, jamais ils ne font référence dans leur préalable que le 50 000,00$ aurait été versé à

titre de dédommagement et/ou de compensation. Bien au contraire, ils mentionnent qu’il s’agissait d’un « investissement » de Vegibec : Madame Godin [11] : « Votre entente avec les Lecault, ça tient encore? J’ai dit « oui, et monsieur Lecault a un montant d’ investi de 50 000,00$, ça fait que moi je me dois de respecter mon entente jusqu’en septembre ».

Monsieur Rondeau [12] : « C’est que Pascal nous a bel et bien dit que lui ne voulait pas le perdre le 50 000,00$, il avait déjà investi 50 000,00$, il ne voulait pas le perdre ». [ 34 ] Somme toute, la présente affaire présente beaucoup de similitudes avec la décision de la Cour d’appel dans 9205-3594 Québec inc. c. Gestion Yquem inc. [13] dans laquelle la Cour écrit : [ 13 ] : « Dans le contexte où la promesse d’achat demeure, le juge a eu raison de qualifier les montants versés d’acomptes, soit un paiement partiel à valoir sur une somme dûe, même si le mot « quittance » était sujet à interprétation.

En effet, « Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement » (

article 1711 CcQ ). [ 14 ] : Les mots « À l’occasion d’une promesse de vente » de l’

article 1711 CcQ ne ciblent pas le moment où se conclut la promesse. La présomption doit recevoir application dans un cas où, comme ici, la somme est versée avec comme objectif d’assurer la survie de la promesse et de trouver les argents requis pour la mettre en œuvre. [ 15 ] : « L’acompte doit être restitué comme le rappellent les auteurs Lamontagne et Larochelle : « Si une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre contractant ne peut garder l’acompte; il peut poursuivre en exécution du contrat (action passation de titres) ou obtenir des dommages-intérêts. Il ne peut en aucun cas s’approprier la somme déposée et la garder à

titre de dommages-intérêts liquidés, sauf stipulation spéciale à cet effet. » [ 35 ] Ici, il n’y a aucune preuve de dommage qui aurait été encourue par les défendeurs ni de demande reconventionnelle à cet effet. [ 36 ] Dans le même sens, on peut lire le jugement dans Wang c. 9321-0599 Québec inc. [14] et Hazzab c. Lamothe Baillargeon [15] . QUESTION 2 : Quelles sont les personnes responsables du remboursement, s’il y a lieu ?

[ 37 ] L’acompte de 50 000,00$ a été versé dans le compte conjoint de madame Godin et de monsieur Rondeau. Ceux-ci sont sous le régime de la société d’acquêts. [ 38 ] Par conséquent, ils sont tous les deux responsables du remboursement de la somme en question. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE solidairement madame Sylvie Godin et monsieur Benoît Rondeau à payer à Les Jardins Vegibec inc. la somme de 50 000,00$ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil depuis le 8 juin 2018; LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ Richard Landry, J.C.Q. Date d’audience : 4 novembre 2019 Me Christian Ladouceur *

Partie demanderesse Me Marie-Claude Perreault * Parties défenderesses