2023 QCCQ 8090, 2023 QCCQ 8090

Bilodeau c. Chapelet 2023 QCCQ 8090 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-702144-226 DATE : 6 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANTOINE BILODEAU Demandeur c. CHRISTOPHE CHAPELET Défendeur / Demandeur en garantie c. SUZIE L’ARCHEVÊQUE Défenderesse en garantie c.

PATRICE CÔTÉ Et LOUIS-JACQUES NORMANDIN Défendeurs en arrière garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 14 décembre 2021, le demandeur achète la maison du défendeur et découvre quelques mois plus tard la présence d’un trou de grande dimension dans le mur de fondation en pierre séparant la maison d’origine, construite en 1977, d’un agrandissement subséquent. [ 2 ] Alléguant que le trou dans la fondation constitue un vice de construction dont le défendeur avait connaissance et qu’il a omis de l’en informer, le demandeur lui réclame le coût des travaux correctifs estimés à 11 267,55 $. [ 3 ] Le défendeur conteste la réclamation et nie responsabilité.

Il appelle en garantie Suzie L’Archevêque de qui il a acquis l’immeuble le 9 décembre 2009. [ 4 ] La défenderesse en garantie Suzie L’Archevêque conteste la réclamation et appelle en arrière garantie Patrice Côté, avec qui elle a acheté l’immeuble en copropriété le 28 septembre 2007 de l’autre défendeur en arrière garantie Louis-Jacques Normandin. [ 5 ] Au jour de l’instruction, les défendeurs en arrière garantie sont absents.

ANALYSE Règles et principes de droit applicables [ 6 ] En matière civile, c’est à celui qui veut faire valoir un droit, c’est-à-dire le demandeur, que revient le fardeau de démontrer, par prépondérance de preuve, l’existence des faits qu’il invoque au soutien de ses prétentions [1] . [ 7 ] La garantie légale de qualité fait en sorte qu’en principe, un vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés [2] .

Les parties peuvent toutefois convenir d’exclure cette garantie légale de qualité ou d’en diminuer les effets [3] . [ 8 ] Dans le présent dossier, le contrat de vente notarié intervenu entre le demandeur et le défendeur contient une clause d’exclusion qui stipule que « cette vente est faite sans aucune garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Cette clause, puisque le défendeur n’est pas un vendeur professionnel, fait en sorte qu’il ne peut être tenu responsable de vices cachés pouvant affecter l’immeuble [4] , et ce, même s’il en avait connaissance ou ne pouvait ignorer leur existence et qu’il ne les a pas révélés [5] .

[ 9 ] Quoique cette clause de vente aux risques et périls de l’acheteur permette au défendeur d’échapper à la garantie de qualité, sa responsabilité peut quand même être recherchée pour cause de dol en vertu de l’

article 1401 du Code civil du Québec [6] : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 10 ] Dans l’affaire Beaudoin c. Thiboutot [7] , le juge de la Cour du Québec Patrick Théroux explique en quoi consiste le dol : [34] Le dol est un acte de pure mauvaise foi. Il consiste à provoquer intentionnellement une erreur dans l'esprit de son cocontractant pour l'amener à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. […] [37] Qu'il procède du mensonge, de la réticence ou du silence, le dol se caractérise par l'intention de tromper.

Il doit aussi avoir un caractère déterminant sur la volonté du cocontractant, puisqu'il induit un consentement détourné. [38] En droit civil, la bonne foi des contractants se présume toujours. Il incombe à la

partie qui allègue la mauvaise foi de repousser cette présomption et d'établir la preuve que son cocontractant a vicié volontairement son consentement sur une considération essentielle du contrat. [ Références omises ] [ 11 ] Dans le cas d’un dol par réticence le silence doit porter sur une information pertinente et déterminante. L’auteur Vincent Karim écrit ce qui suit au sujet du caractère déterminant ou non de l’information retenue: 1178.

Le tribunal peut cependant conclure à l’absence d’un dol par réticence lorsque l’information qui n’a pas été communiquée est objectivement non pertinente aux éléments essentiels du contrat pour un contractant ordinaire. Ainsi, en matière de vente, une information retenue par le vendeur peut être normalement sans importance pour un acheteur en raison de l’absence de corrélation avec la qualité du bien, son usage ou le

titre de propriété 1832 .

Le critère à appliquer pour déterminer si les informations non dévoilées étaient pertinentes et constituent un dol par réticence doit être un critère objectif, soit celui d’un contractant ordinaire agissant comme une personne raisonnable. [8] Le défendeur a-t-il commis un dol? [ 12 ] Pour conclure à l’existence d’un dol de la part du défendeur entraînant sa responsabilité, le demandeur devait établir, par prépondérance de preuve que le défendeur a, lors de la vente, agi de mauvaise foi envers lui, c’est-à-dire de manière malhonnête et avec l’intention de le tromper par rapport à l’état de l’immeuble.

Plus spécifiquement, que non seulement il connaissait l’état du mur de fondation, mais qu’en plus, qu’il s’agissait là d’une information pertinente susceptible d’affecter le consentement d’un acheteur et qu’il a sciemment omis de l’en informer dans le but de l’induire en erreur et l’inciter à contracter. [ 13 ] En l’espèce, la preuve démontre que la maison originale aurait été agrandie entre 1977 et 2007 par la construction d’un prolongement sur le côté de la maison originale. [ 14 ] Les murs de fondation de la

partie originale sont en pierre, alors que ceux de l’agrandissement sont en blocs de béton. Le problème invoqué par le demandeur se situe sur le mur de fondation en pierre de la maison d’origine adjacent à l’agrandissement. Les murs des deux parties de sous-sol, soit celui de la maison d’origine et celui de l’agrandissement, sont finis et recouverts de panneaux de gypse depuis au moins 2007. [ 15 ] Le demandeur explique que ses démarches préalables à l’achat se sont faites par l’entremise du courtier immobilier et qu’il n’a jamais rencontré le défendeur avant la signature de l’acte de vente. [ 16 ] À la

section Autres Informations de la déclaration du vendeur qu’il signe le 6 octobre 2021 et dont le demandeur reçoit copie le 7 novembre 2021 [9] , le défendeur déclare ne pas avoir connaissance de facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont il n’a pas fait état à ladite déclaration du vendeur. [ 17 ] Lors des visites préachat du demandeur à l’automne 2021, les murs de fondation en pierre de la

partie originale et ceux en blocs de béton de l’agrandissement n’étaient pas visibles. [ 18 ] L’inspection préachat qu’a fait faire le demandeur et dont le rapport daté du 30 novembre 2021 est déposé en preuve [10] fait mention, dans la description du bâtiment, que la fondation de la

section droite est en béton coulé et que celle de la

partie gauche est en blocs de béton. L’inspecteur mentionne que bien que les fondations soient partiellement visibles, l’aménagement extérieur et la finition intérieure limitent l’inspection des fondations.

[ 19 ] Le demandeur explique que c’est en arrachant un panneau de gypse recouvrant le mur du sous-sol séparant l’ancienne

partie de la maison de la nouvelle en avril 2022, qu’il découvre la présence d’un trou de grande dimension dans ce mur de fondation en pierre dont la

partie supérieure est soutenue par des madriers de bois prenant assise sur la dalle de béton coulée. [ 20 ] Face à ce constat, le demandeur explique avoir construit, dans les jours suivants, un mur porteur du côté de la

partie originale. [ 21 ] Le défendeur explique que des panneaux de gypse recouvraient tous les murs des deux parties du sous-sol lorsqu’il a acheté la maison en 2009, mais qu’il a choisi de les remplacer quelques mois avant de revendre la maison au demandeur, car les murs avaient été abîmés par les locataires qui occupaient les lieux. [ 22 ] Il reconnaît avoir vu lors de ces travaux que le mur de pierre était incomplet et était supporté par des madriers.

Il mentionne ne pas en avoir été inquiété outre mesure par cette découverte, car il croyait qu’une telle installation était possiblement la façon de faire au moment de l’agrandissement.

Il précise n’avoir jamais remarqué quelques problème ou indice permettant de croire à un problème de fondation ou de soutènement des structures du bâtiment durant les quelques 13 années où il fut propriétaire de la maison. [ 23 ] Vu ce qui précède et considérant qu’il n’a pas beaucoup de connaissance en construction, le défendeur explique qu’il ne lui semblait pas que l’état du mur de fondation puisse être un problème et n’a donc pas cru nécessaire d’en faire mention au demandeur. [ 24 ] Il ajoute n’avoir jamais eu l’intention de cacher quoi que ce soit au demandeur et avoir d’ailleurs déclaré en toute transparence à la déclaration du vendeur qu’il avait refait les murs du sous-sol. [ 25 ] Pour les motifs qui suivent, la preuve permet difficilement de conclure à la gravité de l’état du mur de fondation à laquelle le demandeur prétend. [ 26 ] Tout d’abord, la soumission au montant de 9 800 $ avant taxes que le demandeur a déposée en preuve au soutien de ses prétentions et de sa réclamation se limite à cette description très

sommaire des travaux : Refaire mur de fondation du sous-sol Démolition / Coffrage / Recouler la fondation Refaire division de chaque côté [ 27 ] L’auteur de la soumission n’a pas témoigné et cette soumission à elle seule ne démontre pas en quoi ces travaux s’avèrent nécessaires pour remédier au problème du mur, si problème il y a. [ 28 ] Par ailleurs, il n’existe aucune preuve d’affaissement de ce mur de fondation ou de la structure située au-dessus de celui-ci.

De plus, aucune manifestation de désordre ou de faiblesse à la structure n’a été observée par le défendeur pendant les 13 ans où il fut propriétaire de la maison. [ 29 ] Aucune expertise n’est présentée en preuve quant à ce qu’était l’état du mur de fondation lors de l’achat en décembre 2021 et, plus spécifiquement, sur sa conformité ou non-conformité, sur son incidence relativement à la solidité et à l’intégrité du bâtiment ou encore sur son usage. [ 30 ] Le demandeur, qui est charpentier-menuisier et œuvre dans le domaine de la construction, explique ne pas être inquiet suite aux travaux de renforcement et de soutènement qu’il a faits dans les jours suivant la découverte de l’ouverture dans le mur de fondation et consistant à construire un mur porteur du côté de la

partie originale. [ 31 ] Au jour de l’instruction, les travaux correctifs apparaissant à la soumission déposée par le demandeur n’ont pas été faits. [ 32 ] Le défendeur est présumé de bonne foi et la preuve prépondérante ne permet pas de repousser cette présomption. [ 33 ] Ainsi, la preuve présentée, examinée à la lumière des règles et principes de droit précités, démontre que le défendeur était justifié de croire que l’état du mur de fondation était sans importance pour un acheteur en raison de l’absence de corrélation avec la qualité du bien ou son usage. [ 34 ] S’agissant d’une information non pertinente aux éléments essentiels du contrat pour un contractant ordinaire, la preuve est par ailleurs insuffisante pour conclure que le défendeur ait agi par mauvaise foi, qu’il ait cherché à volontairement induire le demandeur en erreur ou ait eu l'intention de le tromper en omettant de lui mentionner l’état du mur de fondation en pierre qu’il avait constaté au moment de remplacer les panneaux de gypse. [ 35 ] Considérant ce qui précède, le demandeur n’ayant pas réussi à faire la preuve que le défendeur avait commis un dol à son endroit, la demande principale doit donc être rejetée. [ 36 ] La demande principale étant rejetée, les demandes en garantie et en arrière garantie doivent l’être également. [ 37 ] Enfin, vu les circonstances particulières de l’affaire, chaque

partie paiera ses propres frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] REJETTE la demande principale; [ 39 ] REJETTE la demande en garantie;

[ 40 ] REJETTE les demandes en arrière-garantie; [ 41 ] CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 2 octobre 2023 [1] Articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec .