2011 QCCQ 7280, 2011 QCCQ 7280

Filion c. Bélair 2011 QCCQ 7280 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N°: 540-32-021928-096 DATE : Le 30 juin 2011 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. _____________________________________________________________________ MARC FILION

Partie demanderesse c. RONALD BÉLAIR POUR ANDRÉ BÉLAIR

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Marc Filion, réclame une somme de 7 000 $ de la défenderesse, Succession André Bélair (ci-après « Succession ») suite à l’achat d’une résidence le 20 mars 2009; [ 2 ] La résidence appartenait à André Bélair qui était représenté par son fils, Ronald Bélair, par le biais d’une procuration lors de la signature de la promesse d’achat et de l’acte de vente.

André Bélair est décédé quelques mois après la signature de l’acte de vente (P- 3); [ 3 ] Le demandeur déclare qu’il a constaté des infiltrations d’eau au sous-sol de la résidence en procédant à faire des rénovations; [ 4 ] Il déclare qu’il s’agit d’un vice caché soit l’existence de fissures dans les fondations. Il ajoute qu’il en résulte des dommages qu’il évalue à 13 000 $; [ 5 ] Il convient de diminuer ceux-ci à 7 000 $ afin de profiter des dispositions du Code de procédure civile relativement aux Petites créances; [ 6 ] La défenderesse conteste cette réclamation par l’intermédiaire de Ronald Bélair, à

titre de liquidateur de la « Succession » de son père, André Bélair; LES FAITS [ 7 ] Les faits acceptés par le Tribunal comme prouvés par prépondérance de preuve et ce, malgré des versions contradictoires présentées lors de l'audition se résument comme suit; [ 8 ] Le 18 février 2009, le demandeur remet une promesse d’achat à André Bélair pour l’achat de sa résidence du […] à Laval; le prix d’achat convenu est de 138 000 $; [ 9 ] Il est admis que la construction de la maison date de 1950 et donc qu’elle était âgée de 59 ans au moment de la signature de l’acte de vente, le 20 mars 2009 (P-3); [ 10 ] Cette vente s’est faite avec la garantie légale de qualité contre les défauts cachés; [ 11 ] Le demandeur produit un formulaire de « Déclaration du vendeur sur l’immeuble » comme pièce P-4; [ 12 ] Aux questions D 4.1, D 4.2, Ronald Bélair déclare, pour son père, qu’à sa connaissance il n’y a jamais eu d’infiltrations d’eau ou de travaux à cause d’infiltrations d’eau; [ 13 ] À la clause D 6.1, il déclare qu’il y a eu des infiltrations d’eau par la toiture arrière « voilà 2 ans » précisant qu’il faut dégager la neige l’hiver à cet endroit pour éviter celles-ci;

[ 14 ] Le 20 avril 2009, le demandeur transmet la mise en demeure P-5 à André Bélair et à Ronald Bélair; [ 15 ] Dans cette mise en demeure, il déclare avoir constaté des problèmes avec les installations électriques de la résidence; [ 16 ] Il indique avoir constaté que le panneau électrique, qu’il avait déposé à terre, était mouillé et ajoute qu’après avoir défait un coin du plancher, il a constaté qu’il y avait une infiltration d’eau à cet endroit; [ 17 ] Il déclare qu’il a contacté une firme d’expert qui a constaté de la moisissure et plusieurs infiltrations d’eau par des fissures dans les fondations; [ 18 ] Il met en demeure André Bélair de venir constater les faits et de corriger la situation dans les 10 jours; [ 19 ] Il est admis qu’André Bélair était malade et que son fils n’a pas donné suite à cette mise en demeure à cause de la maladie de son père; [ 20 ] Le 28 mai 2009, le demandeur transmet une deuxième mise en demeure (P-5A) à la « Succession » faisant état de soumissions de Excavation de la Côte, au montant de 11 350 $ plus taxes et de Fissures Tech Inc. au montant de 12 000 $ plus taxes; [ 21 ] Le 3 juin 2009, la « Succession » mandate Me Chantal Crevier, notaire, pour répondre à cette mise en demeure, tel qu’il appert d’une lettre de Me Crevier (P-6) niant toute responsabilité de la part de la « Succession »; [ 22 ] Le 10 juin 2009, le demandeur répond à Me Crevier (P-7); [ 23 ] Le demandeur produit comme pièce P-8, une soumission de Fissures Tech Inc., en date du 6 avril 2009, au montant de 13 545 $ pour effectuer les travaux correctifs aux fondations; [ 24 ] Dans les faits, le demandeur déclare qu’il n’a pas retenu les services de Fissures Tech Inc. pour effectuer les travaux correctifs.

Il a plutôt choisi d’effectuer lui-même lesdits travaux avec l’aide de certains de ses amis; [ 25 ] Il déclare qu’il a dû utiliser ses REER pour financer les travaux, tel qu’il appert des pièces P-10 et P-11; [ 26 ] Il ajoute que ses assureurs ont refusé sa demande d’indemnité pour financer les travaux de réfection des fondations (P-12); [ 27 ] Il déclare qu’il a dû empiéter sur le terrain de son voisin, Mario de Poinvil, pour effectuer les travaux, tel qu’il appert d’un engagement du 13 juillet 2010 de remettre le terrain de son voisin en état à la fin des travaux; [ 28 ] Il a dû défaire le stationnement de la résidence pour effectuer les travaux.

Il produit un estimé de Pavage Daudelin, en date du 25 mai 2011, pour la remise en état des entrées de garage, totalisant 6 835,50 $ (P-14); [ 29 ] Il dépose la fiche MLS de la propriété auprès de RE/MAX au moment de l’achat (P-15) indiquant que le solage de la résidence était en blocs de béton remplis; [ 30 ] Il dépose comme pièce P-17, une série de photos montrant l’état des lieux au moment des travaux; [ 31 ] Il dépose comme pièce P-9 en liasse, des relevés de son compte de carte Master Card, en date du 13 juillet 2010, du 15 août 2010, montrant divers paiements faits à Location Ravary, Centre de Rénovation Marcil et Home Dépôt, totalisant 3 547,04 $ pour divers achats et location d’équipement entre le 13 et le 27 juillet 2010; [ 32 ] Il produit également, en liasse, une série de factures payées comptant : - Centre de rénovation Marcil 151,40 $ - Reno Dépôt (moins achat d’une souffleuse). 1 017,08 $ - Lefebvre & Benoît 278,24 $ - Centre de rénovation Marcil 194.80 $ - Matériaux Coupal 14,17 $ TOTAL 1 655,69 $ [ 33 ] Le demandeur déclare que ces factures sont toutes reliées aux travaux de réfection qu’il a effectués sur la résidence.

Il ajoute que les travaux ont duré environ un mois et demi, à l’été 2010; [ 34 ] Il est admis que, suite à l’envoi des mises en demeure, Ronald Bélair n’est pas venu constater les allégations de vices cachés du demandeur; [ 35 ] Le demandeur déclare que, contrairement à ce qui apparaît sur l’inscription MLS, les blocs de ciment de la fondation ne sont pas remplis; [ 36 ] Ronald Bélair déclare qu’après 59 ans, la durée de vie utile du drain français était terminée.

Il dit que, compte tenu de l’âge de la maison, un acheteur diligent aurait dû la faire inspecter par un expert; [ 37 ] Richard Bélair, son frère, déclare qu’il était présent lors de la deuxième visite des lieux par le demandeur. Il indique qu’après

avoir examiné le panneau électrique, le demandeur a constaté que l’eau coulait derrière ledit panneau et qu’il lui a demandé s’il était au courant; [ 38 ] Il déclare qu’il lui a répondu qu’il n’en avait aucune idée et que, si cela coulait, c’était parce que la maison était vieille; [ 39 ] Il ajoute que le demandeur n’a pas posé d’autres questions à ce sujet; [ 40 ] Le demandeur nie ceci et déclare plutôt avoir demandé à Richard Bélair si cela coulait derrière le panneau électrique; [ 41 ] Il précise qu’il savait qu’il y avait une infiltration d’eau au niveau de l’entrée de la cave et que le prix avait été ajusté à cause de cela; RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 42 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code Civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier; [ 43 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 44 ] Cet

article impose, sur les épaules du demandeur, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve; [ 45 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 46 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence; [ 47 ] À ce sujet, l’honorable Maurice Abud dans Régis Lemay et 9085-7202 Québec Inc. c.

Desjardins sécurité financière [1] vient préciser ce qui advient lorsque la preuve présentée n’est pas suffisamment convaincante ou contradictoire ; [ 48 ] Le professeur Ducharme [2] nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra; [ 49 ] Le professeur Royer [3] en arrive également à la même conclusion.

Il mentionne, dans son traité sur la preuve civile que : « La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. » [ 50 ] Le demandeur allègue que la résidence achetée de André Bélair est entachée d’un vice caché; [ 51 ] L’

article 1726 C.c.Q. énonce que le vendeur d’un bien est tenu de donner une garantie de qualité contre des vices cachés sur le bien vendu : « 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 52 ] Les articles 1739 et 1595 C.c.Q. obligent l'acheteur à informer, par écrit, le vendeur de la découverte d'un tel vice caché afin de permettre à ce dernier de venir sur place le constater, faire évaluer le problème par son propre expert et le corriger à ses propres frais, le cas échéant: « 1739.

L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. » ANALYSE et DÉCISION [ 53 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale présentée de part et d'autre, par les parties;

[ 54 ] Suite à l’examen de la preuve, le Tribunal est d’opinion que la résidence du 357 St-André à Laval était entachée d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ; [ 55 ] Par ailleurs, rien dans la preuve ne démontre qu’André Bélair ou son mandataire, Ronald Bélair, était au courant qu’un tel vice existait au moment de la vente; [ 56 ] En effet, les murs de blocs de béton du sous-sol étaient recouverts et un examen visuel, même par un expert, n’aurait pu révéler l’existence de fissures derrière le recouvrement; [ 57 ] Dans le présent dossier, le demandeur produit un estimé de Fissures Tech Inc. mais déclare avoir effectué les travaux de réfection lui-même avec l’aide d’amis; [ 58 ] Il produit une série de factures en liasse, totalisant 5 202,82 $; [ 59 ] Par ailleurs, il est admis qu’au moment de l’achat, la maison était âgée de 59 ans; [ 60 ] Rien dans la preuve ne révèle l’existence d’un drain français mais, de toute évidence, la durée de vie de celui-ci aurait été terminée; [ 61 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que le demandeur aurait été obligé de le remplacer à plus ou moins brève échéance; [ 62 ] Les travaux exécutés par le demandeur donnent une plus value à la maison; [ 63 ] En plus des factures précitées, le demandeur produit une évaluation du contrat de remise en état de deux (2) entrées de garage, au coût de 6 835,50 $, datée du 25 mai 2011; [ 64 ] L’examen de la preuve révèle que le demandeur a lui-même procédé à refaire en

partie les deux entrées de garage en y étendant de la poussière de roche et en l’égalisant.

Il constate également le paiement d’une facture de 364,59 $ de Beto Bloc pour 9 tonnes de gravel ¾ net; [ 65 ] Le demandeur n’a déposé aucune preuve de paiement de travaux qu’aurait exécutés Pavage Daudelin; [ 66 ] Dans les circonstances, le Tribunal se doit d’arbitrer la valeur et l’appréciation du coût des travaux correctifs; [ 67 ] Lors de l’appréciation du coût des travaux correctifs, le Tribunal doit pondérer le coût des travaux en tenant compte notamment de l’âge de l’immeuble, du prix de vente et de la plus-value que les réparations conféreront à la propriété [4] ; [ 68 ] Accorder la pleine valeur de réfection enrichirait le demandeur qui se retrouverait avec une maison rénovée à neuf et non dévaluée [5] ; [ 69 ] Il ne faut pas perdre de vue qu’au moment de l’achat de la maison par le demandeur, celle-ci avait presque 50 ans d’âge; [ 70 ] Accorder la pleine valeur des travaux de réfection amènerait une situation inéquitable et pourrait constituer indirectement un motif d’enrichissement sans cause [6] ; [ 71 ] Dans Chevalier c.

Gariépy [7] , la Cour d’appel a réduit l’indemnité accordée par la Cour supérieure car celle-ci donnait une plus-value à l’immeuble qui ne tenait pas compte de sa vétusté; [ 72 ] Dans Leblanc c.

Biron [8] la Cour supérieure déclare que le facteur de dépréciation devrait sensiblement équivaloir à la plus- value dont bénéficierait l’acheteur s’il devait revendre la maison une fois les travaux complétés; [ 73 ] Dans les circonstances et compte tenu que la correction des déficiences pour rendre la maison conforme conférera une plus- value qui profitera au demandeur, le Tribunal doit tenir compte de ce fait dans son évaluation du montant à accorder pour les travaux correctifs [9] ; [ 74 ] Dans le présent dossier, à défaut d’éléments de preuve à cet effet de la part des parties, le Tribunal se doit d’arbitrer ce montant [10] ; [ 75 ] Dans les circonstances, le Tribunal arbitre le montant des dommages accordés au demandeur à 4 500 $; POUR CES MOTIFS, le Tribunal : ACCUEILLE partiellement l’action du demandeur; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 4 500 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. depuis l’assignation; CONDAMNE le défendeur à payer les frais judiciaires de 157 $.

__________________________________ JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. Date d’audience Le 14 juin 2011