2019 QCCQ 8459, 2019 QCCQ 8459

Audet c. Benoit 2019 QCCQ 8459 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-700948-182 DATE : 12 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉANNE AUDET -et- STEVE KOLODENCHOUK

Partie demanderesse c. MARTIN BENOIT -et- RICHARD MC CLISH

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Andréanne Audet et Steve Kolodenchouk réclament à Martin Benoit et Richard Mc Clish 15 000 $. [ 2 ] En juin 2015, madame Audet et monsieur Kolodenchouk acquièrent de Martin Benoit la résidence en litige à Mascouche dont l’aménagement du balcon extérieur empiète dans les marges arrière et latérale de leur voisin.

Ils reprochent à monsieur Mc Clish, l’arpenteur-géomètre dûment mandaté, de ne pas avoir divulgué la situation dans son certificat de localisation avant la vente. [ 3 ] Madame Audet et monsieur Kolodenchouk leur réclament tous les déboursés reliés à cette situation. [ 4 ] Monsieur Benoit ignorait l’empiètement. Il estime, pour sa part, qu’en réduisant la superficie du balcon, les acheteurs auraient pu minimiser leurs dommages.

Il chiffre ceux-ci à plus ou moins 1 500 $. [ 5 ] Pour sa part, l’arpenteur Mc Clish considère avoir été induit en erreur par le vendeur, monsieur Benoit, et que, compte tenu de son obligation de moyens, il n’est pas responsable de la situation. QUESTIONS EN LITIGE: [ 6 ] Les principales questions en litige retenues par le Tribunal sont les suivantes: 1. À

titre de vendeur, Martin Benoit est-il tenu de livrer un immeuble respectant les règlements municipaux quant aux marges arrière et latérales? 2. Monsieur Mc Clish, l’arpenteur-géomètre, se doit-il de dénoncer l’empiètement dans le certificat de localisation qu’il rédige? 3. Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien? [ 7 ] Il importe de rappeler les principes de droit applicables. [ 8 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 9 ] Comme le rappelle l’honorable Jacques J.

Lévesque dans l’arrêt de la Cour d’appel Lemieux c. Aon Parizeau [1] , le droit civil québécois porte en lui un principe cardinal qui s’applique à tous les recours judiciaires : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 10 ] Ainsi, les justiciables ont le fardeau de prouver l’existence, la modification ou l’extinction d’un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s’agit donc de l’obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès.

[ 11 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. 1. À

titre de vendeur, Martin Benoit est-il tenu de livrer un immeuble respectant les règlements municipaux quant aux marges arrière et latérales? [ 12 ] Le 15 juin 2015, Andréanne Audet et Steve Kolodenchouk achètent l’immeuble appartenant à Martin Benoit, situé à Mascouche, pour 500 000 $. La vente est faite avec la garantie légale. [ 13 ] C’est Richard Mc Clish qui prépare le certificat de localisation nécessaire à la vente.

Ce dernier ne contient aucune particularité dénonçant l’empiètement, objet du présent litige. [ 14 ] Le 1 er septembre 2015, la Ville de Mascouche expédie un avis d’infraction à madame Audet et monsieur Kolodenchouk.

Nous pouvons y lire : […] Lors de cette inspection, nous avons constaté que vous commettiez les infractions suivantes : • avoir maintenu l'agrandissement du balcon (patio surélevé) en cour arrière sans certificat d'autorisation, le tout, à l'encontre de l'article 19 du Règlement sur les permis et les certificats n° 1090 présentement en vigueur; • avoir maintenu le balcon arrière (patio surélevé) qui empiète de plus de 3 m dans la marge arrière (8 m dans votre zone), le tout, à l'encontre de l'article 92 du Règlement de zonage n° 1103 présentement en vigueur.

Veuillez noter que votre balcon doit également être localisé à une distance minimale de 1.5 m des limites latérales du terrain.

En conséquence, vous êtes avisés de prendre les dispositions qui s'imposent pour corriger ces infractions selon les exigences suivantes : • en nous déposant une demande de certificat d'autorisation pour un balcon (patio surélevé) conforme, ainsi que tous les documents nécessaires à son étude, dans un délai de dix (10) jours suivant la réception de la présente; • en effectuant les travaux correctifs visant à conserver un dégagement minimal de 5 m entre votre balcon arrière (patio surélevé) et la limite arrière du terrain, tout en le localisant à au moins 1.5 m des limites latérales du terrain, dans un délai de six (6) mois suivant la date d'émission du certificat d'autorisation pour lequel vous devez déposer une demande, en vertu de l'exigence mentionnée précédemment […]. [ 15 ] Sans tarder, monsieur Kolodenchouk dénonce la situation à monsieur Benoit.

Ce dernier dit ne pas avoir connaissance de l’empiètement du balcon extérieur aux marges arrière et latérale. [ 16 ] Des négociations débutent. De nombreux échanges de correspondance par texto sont mis en preuve. [ 17 ] Monsieur Benoit soutient ne pas avoir eu connaissance de la problématique; il réitère cela lors de l’instruction. [ 18 ] Pourtant, Mélanie Comeau, inspectrice en bâtiment pour la Ville de Mascouche, témoigne à l’effet contraire. Suite à une inspection, une lettre et un avis d’infraction sont expédiés à monsieur Benoit au moment où il est propriétaire de l’immeuble.

La preuve documentaire révèle que le 2 juin 2015, à 11 h 32, il signe l’avis de réception de cette correspondance. [ 19 ] Séance tenante, monsieur Benoit explique n’avoir aucun souvenir d’avoir reçu un avis de non-conformité pour la construction du balcon arrière. Il répond aux arguments. Madame Audet et monsieur Kolodenchouk ont fait inspecter l’immeuble. L’expert n’a rien vu, tout comme le codéfendeur Richard Mc Clish, chargé d’effectuer le certificat de localisation à sa demande. Il estime donc ne pas être responsable de la situation. [ 20 ] Il conclut que la demande est exagérée.

Il aurait réussi à remettre le balcon conforme en ne déboursant que 1 500 $ plus taxes, selon deux estimations reçues. Certes, pour ce faire, une modification de l’aménagement est nécessaire, mais sans grandes conséquences. [ 21 ] Selon la version de monsieur Kolodenchouk, les intentions de monsieur Benoit ne sont jamais concrètes et sincères. À de multiples reprises, il entre en contact avec lui, sans résultat palpable.

Il ajoute que monsieur Benoit, courtier immobilier de formation, ne peut ignorer l’importance de la situation. [ 22 ] Pour régler la problématique, madame Audet et monsieur Kolodenchouk négocient avec la propriétaire du terrain voisin et conviennent d’un échange équivalent d’une superficie de terrain afin de rendre conforme le balcon existant. [ 23 ] Légalement, monsieur Benoit doit livrer à madame Audet et monsieur Kolodenchouk un immeuble dont l’utilité n’est pas diminuée entre autres en raison de sa non-conformité à un règlement municipal [2] . [ 24 ] Ainsi, le vendeur doit garantir l’acheteur contre les limitations de droits affectant la propriété vendue [3] . [ 25 ] Les demandeurs sont justifiés en pareilles circonstances de présumer que l’immeuble, tel que construit et tel qu’occupé au moment de la vente, est conforme à tous les règlements en vigueur [4] . [ 26 ] Le Tribunal rappelle que l’aménagement de ce balcon arrière est contraire aux plans et devis initiaux fournis à la Ville de Mascouche.

En effet, nous y retrouvons une superficie beaucoup moindre que le projet qui est réalisé par monsieur Benoit en 2011. [ 27 ] De même, il importe de rappeler que la preuve établit qu’il n’obtient jamais de permis de construction pour ce faire.

[ 28 ] Ainsi, la responsabilité de Martin Benoit est retenue. 2. Monsieur Mc Clish, l’arpenteur-géomètre, se doit-il de dénoncer l’empiètement dans le certificat de localisation qu’il rédige? [ 29 ] Madame Audet et monsieur Kolodenchouk reprochent à Richard Mc Clish de signer un certificat de localisation sans faire mention de la problématique. [ 30 ] N’eût été cette omission, ils n’auraient pas acheté, ou n’auraient pas acheté à si haut prix. [ 31 ] Richard Mc Clish est membre en règle de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec.

Il estime que la responsabilité dans cette affaire doit ultimement échoir à monsieur Benoit seulement. [ 32 ] En effet, il a omis de l’informer de l’avis d’infraction de la Ville de Mascouche émis le 28 mai 2015 et reçu par lui le 2 juin. [ 33 ] Il déclare pourtant dans l’acte de vente n’avoir reçu aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements municipaux.

Cela constitue donc une fausse représentation et/ou un dol selon l’arpenteur. [ 34 ] Monsieur Mc Clish soutient qu’il appartient exclusivement à monsieur Benoit de vendre un immeuble qui n’est pas affecté d’une non-conformité à la réglementation municipale. [ 35 ] Une fois avisé de la problématique d’empiètement, monsieur Mc Clish prépare sans frais un projet de lotissement proposant de procéder à un échange de terrain avec la propriétaire du lot voisin, tel qu’il appert du projet de lotissement du 31 août 2016 (minute 13077).

D’ailleurs, c’est la solution qui est retenue par les demandeurs. [ 36 ] Il ajoute que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés et ne découlent pas de la faute alléguée à son endroit. [ 37 ] Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [5] impose à l’arpenteur-géomètre de vérifier divers éléments concernant ou affectant le bien-fonds qui compose le certificat de localisation. Cela inclut l’empiètement et les normes de construction : 2.

Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. 4.

Dans toute opération d’arpentage faite afin de préparer un certificat de localisation, l’arpenteur-géomètre effectue tous les mesurages et calculs nécessaires pour contrôler l’occupation, vérifier les limites du bien-fonds et les situer en position relative. 5. L’arpenteur-géomètre doit, pour établir les limites d’un bien-fonds, s’assurer de couvrir un territoire suffisant pour lui permettre de justifier son opinion.

Toutes les opérations d’arpentage faites afin de préparer un certificat de localisation sont consignées dans des notes rédigées clairement, montrant et repérant fidèlement l’état des lieux, notamment toute marque d’occupation ou indice d’empiétement. 6.

Le résultat des opérations d’arpentage doit être confirmé par une source d’information additionnelle, dûment identifiée et consignée dans les notes, notamment par l’une ou l’autre des méthodes suivantes: le mesurage répétitif, le recoupement de données, le rattachement différent à des positions fixes, les recherches ou un plan d’arpentage antérieur ou concomitant. 7.

L’arpenteur-géomètre qui confectionne un certificat de localisation doit soit avoir visité les lieux, soit avoir personnellement pris connaissance des observations relatives aux éléments visés aux paragraphes 9 et 13 à 17 du premier alinéa de l’article 9 et les avoir validées. Cette validation des observations doit être consignée dans un document, autre que les notes d’arpentage, paraphé par l’arpenteur- géomètre et conservé au dossier. 9.

Sauf dans les cas visés à l’article 10, l’arpenteur-géomètre doit vérifier les divers éléments concernant ou affectant le bien-fonds qui fait l’objet du certificat de localisation et notamment les suivants: […] 3 la description actualisée du bien-fonds, laquelle doit indiquer pour chacun des lots ou parties de lots cadastraux qui le forment, leurs tenants et aboutissants, leurs mesures linéaires et leur contenance ainsi que le rattachement au cadastre ou, à défaut, à l’arpentage primitif ou à un système de coordonnées officiel; 4 la référence au dernier acte d’acquisition publié de façon à pouvoir identifier les intervenants et à établir le lien entre cet acte et le bien-fonds; 5 l’historique cadastral depuis l’entrée en vigueur du cadastre originaire concerné; 6 la concordance ou la discordance entre les marques d’occupation sur le bien-fonds, les limites, les mesures et la contenance du plan cadastral en vigueur ainsi que les limites, les mesures et la contenance décrites aux titres de propriété; en territoire rénové, l’arpenteur- géomètre doit de plus établir la concordance ou la discordance entre tous ces éléments et les limites, les mesures et la contenance qui apparaissaient au plan cadastral avant sa rénovation;

7 toute servitude active et toute servitude passive, inscrite comme telle au registre foncier, et toutes celles contenues dans le dernier acte d’acquisition; 8 les limites ayant fait l’objet d’un bornage avec, le cas échéant, la référence au numéro de publication du procès-verbal d’abornement; 9 toute servitude apparente ou toute charge qui devrait normalement faire l’objet d’une servitude et qui pourrait affecter le bien-fonds; […] 13 tout empiétement apparent, exercé ou souffert; 14 les bâtiments, dépendances et structures localisés sur le bien-fonds, notamment les remises et les piscines; […] 17 le nombre d’étages et la nature du revêtement extérieur des bâtiments et dépendances au moment du levé des lieux; 18 la zone au sens du règlement municipal de zonage; 19 la conformité ou, le cas échéant, la dérogation de la position des structures, bâtiments et dépendances par rapport aux limites du bien- fonds eu égard au règlement municipal de zonage en vigueur lors de la préparation du certificat de localisation; […] L’arpenteur-géomètre doit mentionner dans son rapport qu’il a vérifié les éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 23 du premier alinéa et, s’il y a lieu, préciser les autres éléments qu’il a vérifiés.

S’il y a lieu, l’arpenteur-géomètre doit exposer ou commenter les éléments qu’il a vérifiés […]. (Notre soulignement) [ 38 ] Il est reconnu que l’arpenteur-géomètre est généralement tenu à une obligation de moyens, c’est-à-dire qu’il doit agir avec prudence et diligence en employant tous les moyens raisonnables pour obtenir le résultat visé sans toutefois garantir le résultat [6] . [ 39 ] Ainsi, on demande souvent à l’arpenteur de se prononcer et d’exprimer son opinion sur des titres en se basant sur des données variables et souvent litigieuses.

Souvent, c’est le jugement ou un bornage judiciaire qui apporte une réponse définitive aux questions soulevées. [ 40 ] Dans d’autres circonstances, il est décidé qu’un arpenteur-géomètre peut être tenu à une obligation de résultat, c’est-à-dire de fournir un résultat précis, conforme et garanti, sans quoi sa responsabilité peut être engagée [7] . [ 41 ] La jurisprudence nous enseigne donc que l’arpenteur-géomètre est tenu personnellement à des obligations spécifiques concernant la vérification et le repérage des marques d’occupation et des indices d’empiètement, notamment tel qu’il appert aux articles 5 et 9 du règlement précité.

Il s’agit d’une obligation de résultat. [ 42 ] Ainsi, dans les circonstances très spécifiques de l’affaire, il appert de la preuve que monsieur Mc Clish a omis de divulguer un fait important que la loi lui demande spécifiquement d’ajouter à son certificat de localisation. Il commet une faute en pareilles circonstances en ne divulguant pas l’empiètement. 3. Y a-t-il lieu à indemnisation?

Et, si oui, pour combien? [ 43 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ qu’ils détaillent ainsi : - 105,00 $ permis de la Ville; - 1 395,00 $ frais de notaire; - 2 150,78 $ modifications du balcon; - 1 925,83 $ frais d’arpenteur; - 1 977,77 $ frais d’avocat; - 3 250,00 $ dommages, inconvénients et perte de temps (perte de salaire 65 $ x 50 h 00) - 2 500,00 $ dommages, inconvénients et perte de temps (perte de salaire de la demanderesse 50 $ x 50 h 00) - 1 800,00 $ perte de jouissance des lieux pendant une année (150 $ x 12 mois) 15 104,38 $ total (réduit à 15 000 $) [ 44 ] La facture de l’entrepreneur général décrit un total de 2 150,78 $.

Cette somme n’est cependant pas recevable dans son entièreté. En effet, une somme de 988,53 $ est déboursée à cette entreprise pour la réparation d’un mur extérieur qui ne fait pas l’objet du présent litige. [ 45 ] Les autres déboursés sont accordés par le Tribunal. Les montants suivants sont justifiés : a) 105,00 $ permis de la Ville; b) 1 395,00 $ frais de notaire;

c) 1 014,22 $ modifications du balcon; d) 1 925,83 $ frais d’arpenteur; e) 1 977,77 $ frais d’avocat; 6 417,82 $ total [ 46 ] Quant aux dommages-intérêts, pertes de temps, de salaire et de jouissance des lieux, usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal les fixe à 1 500 $.

La réclamation est donc accueille pour 7 917,82 $. [ 47 ] Le Tribunal croit également opportun de conclure que Martin Benoit et Richard Mc Clish sont solidairement responsables du paiement de cette somme de 7 917,82 $ en faveur des demandeurs, vu leur erreur respective dans cette affaire. [ 48 ] Cependant, il y a lieu de statuer à un partage de cette condamnation pécuniaire entre les défendeurs puisque le degré de leur faute est différent. [ 49 ] Ainsi, usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 75 % la faute établie contre Martin Benoit et 25 % contre Richard Mc Clish.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 51 ] CONDAMNE Martin Benoit et Richard Mc Clish, solidairement, à payer à Andréanne Audet et Steve Kolodenchouk 7 917,82 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, plus les frais judiciaires de 202 $. [ 52 ] FIXE à 75 % de tous les dommages, intérêts et déboursés que doit assumer Martin Benoit et à 25% pour Richard Mc Clish. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 29 novembre 2019