2015 QCCQ 2054, 2015 QCCQ 2054

Holstein Interests Ltd. c. Ducharme 2015 QCCQ 2054 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-030000-153 DATE : 13 mars 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HOLSTEIN INTERESTS LTD Demanderesse c.

NATHALIE DUCHARME Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE REQUÊTE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (art. 91 de la Loi sur la Régie du logement [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Holstein Interests Ltd (Holstein) demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (la Régie) rendue le 17 décembre 2014 [2] . [ 2 ] Par sa décision, la Régie constate la cession par Nathalie Ducharme de son bail et condamne Holstein à lui payer la somme de 5 000,00 $ (1 000 $ de réduction de loyer, 2 000 $ de dommages moraux et 2 000 $ de dommages punitifs).

L’ARTICLE 91 DE LA

LOI SUR LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 3 ] C’est l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.L. ) qui régit la permission d’appeler d’une décision de la Régie : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec . (Soulagement ajouté) [ 4 ] Les critères d’application de cet

article sont connus [3] . Afin que le Tribunal accorde la permission sollicitée, il faut que Holstein le convainque que les questions soumises sont sérieuses, nouvelles, controversées ou d’intérêt général. Plus précisément, la permission sera accordée seulement s’il y a une faiblesse apparente à la décision ; une erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l’appréciation des faits ; une atteinte à la justice naturelle ou une insuffisance de motivation. Il ne suffirait pas pour le Tribunal de constater une erreur à la décision de la Régie. Il faut de plus que la question justifie une permission d’appeler.

LES QUESTIONS SOUMISES [ 5 ] Holstein formule les questions à débattre lors d’un éventuel appel comme suit : 9. L’appelante soumet respectueusement que le juge a manifestement erré dans sa décision et en droit, en ce qui a trait aux éléments suivants : a. Le fait que l’appelante a consenti à la résiliation de bail : le juge a erré dans son interprétation des faits et du concept de remise tacite en vertu de l’

article 1687 C.c.Q. ,; b. L’essence même de la cession de bail qui est de libérer le locataire de ses obligations à l’égard du bail : les effets et la résultante sont les mêmes à l’égard de l’intimé de sorte qu’elle se voit libérée de ses obligations qui découlaient du bail. D’Ailleurs, l’appelante l’a également libéré de l’obligation de l’intimé de lui soumettre un cessionnaire de bail (M. Gaudreault); c. La balance des inconvénients n’a pas été considérée vu l’existence d’un bail entre l’appelante et M. Takashashi en date du 1 er avril

2014, suivant la demande de résiliation de l’intimée et le consentement par l’appelante; d. La jurisprudence ainsi que la doctrine sont pratiquement inexistante quant à l’effet d’une demande de cession suivant une première demande de résiliation, tel qu’il apparaît dans la présente cause; e. Les critères, quant à la condamnation aux dommages punitifs, n’ont pas été rencontrés puisque les circonstances ne sont pas intentionnelles de la part de l’appelante; f.

Le paiement de dommages par l’appelante à l’intimée ne sont pas justifiés puisque l’intimée n’a en rien été privé de sa jouissance paisible des lieux puisqu’elle n’y habitait pas depuis au moins janvier 2012; (Reproduction intégrale) LA DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 6 ] La Régie était saisie de quatre demandes en justice (trois de madame Ducharme et une de Holstein). La principale conclusion recherchée par Holstein était de confirmer la résiliation du bail de madame Ducharme.

Quant à celle-ci, elle demandait la reconnaissance d’une cession de son bail, une réduction de son loyer et divers dommages-intérêts moraux et punitifs. [ 7 ] Après une enquête et audition ayant duré quatre jours, la Régie a résumé les questions en litige ainsi : [11] Globalement, les questions en litiges dont est saisi le tribunal se résument comme suit : 1. Y a-t-il eu acquiescement partiel de la demande de la locataire sur la réalisation du bail, qui a mis fin à l’entente contractuelle au 1er avril 2014? 2.

Dans la négative, la cession de bail demandée par la locataire est-elle valide et opposable au locateur? 3. La locataire est-elle fondée d’obtenir la diminution de son loyer et les dommages réclamés? [ 8 ] Cette façon d’aborder le litige n’est pas contestée par Holstein. [ 9 ] Afin de comprendre les questions soumises aux fins de l’appel, il y a lieu de résumer les faits retenus par la Régie. [ 10 ] Le 1 er février 2013, la Régie, vu l’état insalubre du logement, ordonnait [4] à Holstein d’effectuer des travaux importants au logement de madame Ducharme. Holstein néglige d’effectuer les travaux avec célérité.

Madame Ducharme conteste également la qualité des travaux effectués. [ 11 ] Le 30 janvier 2014, madame Ducharme expédie une longue mise en demeure à Holstein [5] et le 24 février 2014 fait une nouvelle demande à la Régie dont l’objet se lit : OBJET DE LA DEMANDE Résilier le bail à compter du 2014-04-01. Subsidiairement diminuer le loyer de 175 $ par mois à compter du 2013-02-01. Subsidiairement autoriser la

partie demanderesse à déposer son loyer à la Régie du logement. Ordonner l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel. Condamner la

partie défenderesse au paiement des frais. Condamner le défendeur à payer au demandeur à

titre de dommages et intérêts la somme totale de 7860 $ le tout avec les intérêts et l’Indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec Condamner la

partie défenderesse au montant de la diminution à être accordée. [ 12 ] S’ensuit un échange de correspondance entre les parties concernant la résiliation du bail et l’indemnité réclamée par madame Ducharme. Le régisseur, citant le texte de cet échange de correspondance conclut : [33] À défaut d’entente avec le locateur et voulant se défaire du bail, la locataire entreprend des démarches pour céder son bail. L’ANALYSE I.

Deux objections préliminaires [ 13 ] Madame Ducharme propose deux moyens préliminaires pour contrer la requête pour permission d’appeler. [ 14 ] D’abord, elle fait reproche à Holstein du fait que sa requête soit appuyée de l’affidavit de son avocat et non pas d’un représentant dûment autorisé. Ainsi, dit-elle, la requête ne comporte aucune base factuelle et doit être rejetée. Elle s’appuie en cela sur l’article 88 du Code de procédure civile qui se lit : 88.

À moins d'une disposition expresse au contraire, une demande en cours d'instance se fait par requête au tribunal , ou à un juge si le tribunal n'est pas en session et qu'il y ait urgence.

La requête doit être appuyée d'un affidavit attestant la vérité des faits allégués dont la preuve n'est pas déjà au dossier , et elle ne peut être contestée qu'oralement, à moins que le tribunal ne permette la contestation écrite dans le délai et aux conditions qu'il détermine. Lors de l'audition de la demande, toute

partie peut présenter une preuve appropriée. (Soulignements ajoutés) [ 15 ] Cet argument est mal fondé. La requête pour permission d’appeler selon la L.R.L est une requête introductive d’instance [6] . Telle requête ne requiert aucunement de joindre un affidavit. Ainsi, l’affidavit souscrit par l’avocat de Holstein n’ajoute rien au débat. De plus, la requête comporte un seul fait qui n’est pas déjà établi par la décision de la Régie ou les pièces qui y sont citées. Il s’agit de l’allégation contenue au paragraphe (5) de la requête. Cette allégation contredit une constatation factuelle du régisseur.

En conséquence, le Tribunal à cette étape, n’en tient pas compte de toute façon. [ 16 ] Par son deuxième moyen préliminaire, madame Ducharme reproche à Holstein d’avoir produit un cahier de pièces lors de l’audience. Selon elle, puisque ces pièces n’ont pas été jointes à la requête pour permission d’appeler, il y a contravention aux prescriptions de l’

article 92 L.R.L : 92. La demande pour permission d'appeler doit être faite au greffe de la Cour du Québec du lieu où est situé le logement et elle est présentée par requête accompagnée d'une copie de la décision et des pièces de la contestation, si elles ne sont pas reproduites dans la décision . […] (Soulignement ajouté) [ 17 ] L’argument est mal fondé puisque toutes les pièces produites au cahier de Holstein sont citées en tout ou en

partie dans la décision de la Régie. Ainsi, les prescriptions de l’

article 92 L.R.L. sont respectées. [ 18 ] Les moyens préliminaires sont rejetés. II. La requête pour permission d’appeler [ 19 ] Holstein convient d’emblée, et avec raison, qu’elle a le fardeau de convaincre le Tribunal que les questions proposées « devraient être soumises à la Cour du Québec ». 1. Y a-t-il eu entente entre les parties pour résilier le bail ? [ 20 ] La réponse à cette question s’applique entièrement aux questions (

a) à (

d) proposées par Holstein. Bien qu’elles soient présentées comme des questions de droit, le Tribunal est d’avis qu’il s’agit plutôt de questions mixtes de faits et de droit. [ 21 ] En définitive, la Régie a conclu, sur la foi de son interprétation de la correspondance échangée et des témoignages entendus que madame Ducharme n’a pas consenti à la résiliation de son bail. En effet, la question de l’indemnisation constituait pour madame Ducharme une condition de la négociation engagée entre les parties. Celle-ci n’ayant jamais été l’objet d’un accord, il n’y a pas eu entente.

Cette question est intimement liée aux faits et à la crédibilité des témoins. Elle ne concerne que les parties en présence et ne peut constituer un précédent de quelque nature que ce soit. Il ne s’agit pas d’une question justifiant un appel. [ 22 ] Même si le Tribunal évaluait ces questions comme étant des questions de droit pur, il n’y aurait pas, non plus, matière à permission d’appeler. Le régisseur rejette l’argumentation de Holstein à ce sujet selon deux raisonnements différents. D’abord, il conclut, jurisprudence à l’appui [7] , à l’inapplicabilité de la notion d’acquiescement partiel à la demande.

Holstein ne remet pas en question cette conclusion de la Régie. [ 23 ] En deuxième lieu, le régisseur rejette l’argument de Holstein fondé sur la remise tacite de la dette en vertu de l’

article 1687 du Code civil du Québec : 1687. Il y a remise lorsque le créancier libère son débiteur de son obligation. La remise est totale, à moins qu'elle ne soit stipulée partielle. [ 24 ] Le raisonnement du régisseur est le suivant : [59] En soit, la remise peut être expresse ou tacite. Généralement la remise expresse est une quittance donnée au débiteur par le créancier.

Lorsqu’elle est tacite l’intention du créancier de libérer le débiteur doit se manifester de façon non équivoque : « l’intention du créancier de décharger le débiteur doit toujours être claire ». [60] Dans la présente affaire, même si le tribunal peine à voir l’application du concept de la remise, il constate des courriels échangés entre les parties, qu’aucune entente de règlement n’a été conclue entre les parties. Encore une fois, il ressort que dans les offres et contre- offre, la résiliation du bail était conditionnelle à l’acceptation de la compensation monétaire proposée.

Il est évident que le locateur ne souhaitait pas dégager la locataire de ses obligations du bail si elle n’acceptait pas ses offres monétaires et l’inverse est aussi vrai. [61] Force est de conclure que le 1 er avril 2014, la locataire était détentrice d’un bail opposable au locateur qui s’est reconduit par l’effet de la loi du 30 juin 2015. (Reproduction intégrale) (Références omises)

[ 25 ] Force est de constater qu’il n’y a là aucune faiblesse apparente, ni en faits ni en droit. En effet, nul doute que la remise tacite existe ; toujours est-il qu’elle doit être prouvée. La Régie a conclu ici que Holstein a failli dans cet exercice de preuve. Il s’agit encore une fois d’une question qui n’intéresse que les parties à ce litige et ne rejoint aucun des critères de l’

article 91 L.R.L . [ 26 ] Le Tribunal conclut en conséquence que les questions (

a) à (

d) soumises par Holstein ne justifient pas une permission d’appeler. [ 27 ] Par sa question (e) , Holstein invoque l’insuffisance de la preuve quant au caractère intentionnel de ses gestes. Cela rendrait l’octroi de dommages-intérêts punitifs non fondé. Il s’agit là d’une question d’appréciation des faits. Aucun appel ne peut être autorisé à ce sujet. [ 28 ] À l’audience Holstein ajoute que le régisseur ne spécifie nulle part dans sa décision, la disposition législative qui lui permet d’octroyer les dommages-intérêts punitifs. En ce sens, le non-respect de l’

article 1621 du Code civil du Québec justifierait, selon elle, la permission d’appeler. [ 29 ] Le Tribunal rejette cet argument. [ 30 ] L’

article 1621 du Code civil du Québec se lit : 1621. Lorsque la loi prévoit l'attribution de dommages-intérêts punitifs , ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s'apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l'étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers. (Soulignement ajouté) [ 31 ] Cette disposition n’impose aucunement l’obligation au Tribunal appelé à l’appliquer de citer dans le texte la disposition législative qui l’habilite à accorder les dommages punitifs. [ 32 ] L’absence de telle référence législative ne justifie pas un appel. [ 33 ] Il est clair que madame Ducharme réclamait des dommages-intérêts punitifs pour harcèlement (voir la demande amendée qui est citée au paragraphe 9 de la décision de la Régie).

Le débat a porté notamment sur cette question.

La Régie a conclu comme suit : [75] De plus, le locateur refusant injustement la cession de son bail et lui refusant l’accès au logement, le relouant sans droit à Yukata Taklhashi, l’a mise dans une situation difficile et angoissante. [76] Il ressort des faits en litige que le locateur voulait évincer la locataire des lieux et dans ce contexte, le Tribunal est d’avis que la locataire a droit aux dommages punitifs de 2 000 $. [ 34 ] Au moins deux dispositions du Code civil du Québec permettent d’octroyer des dommages-intérêts punitifs en pareilles circonstances [8] . [ 35 ] Enfin, la question (

f) soumise par Holstein vise clairement la remise en question de l’évaluation des faits par le régisseur. Une telle question ne justifie en rien une permission d’appeler. L’appel à la Cour du Québec n’est pas l’occasion pour un plaideur pour faire un second procès des faits [9] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL REJETTE la requête pour permission d’appeler, sans frais. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q. Me Michael Bergman BERGMAN & ASSOCIÉS Pour la demanderesse Me Suzanne Guévremont

Pour la défenderesse Date d’audience : 4 février 2015 [8] Art. 1899. Le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu'elle est enceinte ou qu'elle a un ou plusieurs enfants, à moins que son refus ne soit justifié par les dimensions du logement; il ne peut, non plus, agir ainsi pour le seul motif que cette personne a exercé un droit qui lui est accordé en vertu du présent

chapitre ou en vertu de la

Loi sur la Régie du logement (chapitre R-8.1 ). Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de violation de cette disposition . Art. 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement. Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs . (Soulignements ajoutés)