2017 QCCQ 7250, 2017 QCCQ 7250

Déry c. Syndicat des copropriétaires de Les Jardins de la Vérendrye (bloc 1, phase VII) 2017 QCCQ 7250 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023237-164 DATE : 3 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DONALD DÉRY Demandeur c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LES JARDINS DE LA VÉRENDRYE (Bloc 1, Phase VII) Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Donald Déry poursuit le Syndicat des copropriétaires de Les Jardins de la Vérendrye (le Syndicat ) afin que ce dernier respecte, dit-il, une transaction intervenue le 8 juillet 2015 quant au remboursement de certains frais encourus quant à la réparation de la salle de bain de l’unité […]. [ 2 ] M.

Déry base sa réclamation sur l’existence d’une résolution du conseil d’administration du Syndicat [1] , datée du 8 juillet 2015, qui prévoit spécifiquement le paiement de la somme de 2 864$ au demandeur, le tout en trois versements devant être effectués en octobre, novembre et décembre 2015. [ 3 ] Le Syndicat ne met pas en doute l’existence de ladite résolution, ni l’existence de la Transaction, mais soumet qu’il était bien fondée de remettre en cause cette dernière, et ce, en raison d’une opinion juridique obtenue dans les mois suivant la résolution du 8 juillet 2015. [ 4 ] Essentiellement, le Syndicat soumet qu’il considère la transaction intervenue comme étant inéquitable en ce qu’il n’a pas pu constater l’existence des dommages à l’unité 15B, et ce, avant que les travaux correctifs ne soient exécutés, limitant ainsi, voire anéantissant, la possibilité de contrôler et de minimiser les dommages.

QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Le Syndicat peut-il, dans les circonstances de l’espèce, demander la nullité, ou la révision, de la Transaction intervenue le 8 juillet 2015 avec M. Déry? CONTEXTE ET ANALYSE [ 6 ] M. Déry est propriétaire de l’unité 15B mais il ne l’habite pas. Il témoigne devant le Tribunal à l’effet qu’il reçoit l’information de son locataire, en août 2014, qu’une problématique importante, et urgente, est rencontrée dans la salle de bain de l’unité. [ 7 ] Il appert que le plancher y est mou et que la toilette y est, en conséquence, croche et déphasée. [ 8 ] Il n’est pas contesté que M.

Déry en informe le Syndicat et ses représentants. (soit le Groupe Conseil Pierda, notamment représenté par M. Pierre Girard). [ 9 ] Considérant la situation, M. Déry fait effectuer divers travaux correctifs, le tout pour la somme totale de 5 276,41$. [2] [ 10 ] S’en suit une longue négociation entre M. Déry et le Syndicat. Celle-ci s’échelonne, selon la preuve, sur une période d’environ 6 mois. [ 11 ] La négociation prend fin lors d’une réunion du Conseil d’administration du Syndicat, le 8 juillet 2015. M.

Déry accepte de réduire sa réclamation, et bien qu’il aurait préféré être remboursé en un seul versement, il accepte, finalement, que le remboursement

s’effectue en trois versements. [ 12 ] Le Procès-verbal de la réunion du Conseil d’administration du Syndicat du 8 juillet 2015 [3] est très clair quant aux intentions des parties et quant à l’existence d’une Transaction mettant fin à ce litige. Ce Procès-verbal est préparé par un représentant du Groupe Conseil Pierda, soit M. Pierre Girard, qui témoigne également lors du procès. [4] [ 13 ] Sont notamment présents lors de cette réunion M. Déry, M.

Girard, ainsi que la présidente du Syndicat (Mme Danielle Mireault) et la Vice-présidente, soit Mme Thérèse Simard. [ 14 ] L’item 4.4 du Procès-verbal réfère à une résolution adoptée à l’unanimité. L’item est limpide. On peut y lire ce qui suit : Monsieur Donald Déry réclame un montant de 2 762$ + taxes pour les travaux effectués par l’entreprise Rénovations Claude Laurier dans le […], pour un total de 3 176$ taxes comprises. Les membres du conseil d’administration informent M. Déry que le Syndicat consent à lui verser un montant de 500$ seulement. Monsieur Déry réclame un montant de 2 676$ pour couvrir une

partie de la facture mentionnée ci-haut et un montant de 188$ pour rembourser une

partie de sa facture de l’entreprise Couvre-plancher suprême , pour un total de 2 864$. Il est résolu à l’unanimité de verser un montant de 2 864$ à M. Donald Déry en trois versements égaux de 954,66 $, soit en octobre, novembre et décembre 2015. [ 15 ] Comme le mentionne M. Girard lors de son témoignage, le Syndicat ne met pas en doute la validité de cette résolution, ni non plus l’exactitude du Procès-verbal. M. Girard confirme « qu’il y a eu entente le 8 juillet 2015 ». M.

Girard confirme que les parties en sont arrivés à un compromis – de guerre lasse – considérant que la situation, semble-t-il, était tendue entre celles-ci. [ 16 ] Il appert que la Présidente et la Vice-Présidente acceptent la Transaction en disant : « Ok, c’est beau, ça suffit ». [ 17 ] Afin de ne pas amputer le fonds de roulement, M.

Déry accepte que la somme lui soit payée en 3 versements séparés. [ 18 ] Bref, il y a bel et bien Transaction en l’espèce. [ 19 ] Dans les mois qui suivent, et suite à une nouvelle élection au sein du Conseil d’administration, il appert que « des nouvelles questions sont soulevées », notamment par un nouveau membre du Conseil d’administration. [ 20 ] La somme à être versée est questionnée. Elle semble trop élevée – elle ne devrait pas être payée. [ 21 ] Ainsi, on peut lire, au Procès-verbal de la réunion du Conseil d’administration du 23 septembre 2015 [5] , ce qui suit : 3.

Acceptation du procès-verbal de la réunion régulière tenue le 8 juillet 2015 tel que rédigé par le gestionnaire. 4.4 Réclamation 15-B. Il est résolu à l’unanimité de demander une opinion juridique de M. Michel Charlebois de l’ASCQ dans ce dossier avant de remettre quelque chèque que ce soit au propriétaire de l’appartement situé au […]. [ 22 ] Le Syndicat décide, par la suite, de refuser de payer M. Déry quant à la somme précédemment convenue.

Le Syndicat prétend dorénavant qu’il n’a pas pu examiner les lieux avant que les travaux soient effectués et qu’il n’a pas pu, ainsi, minimiser ses dommages. [ 23 ] Ceci dit, M. Girard témoigne de manière particulièrement transparente devant le Tribunal. Essentiellement, le Tribunal en comprend les éléments suivants :

i) Le Syndicat a bien été avisé par M. Déry lors de la constatation de la problématique dans la salle de bain de son unité; ii) Une autorisation préalable existe quant à certains des travaux dont le remboursement est réclamé; iii) Certains des travaux étaient urgents; iv) La négociation entre M. Déry et le Syndicat fut longue et assez houleuse;

v) Le Conseil d’administration, le 8 juillet 2015, avant d’accepter la Transaction décrite précédemment, sait que l’état des lieux précis n’a pas été constaté avant la réalisation des travaux correctifs. Ce fait est connu du Syndicat. vi) M. Girard précise, en particulier, que le fait que le Syndicat n’a pu « minimiser ses dommages » est également connu et compris des membres du Conseil d’administration; vii) Selon M. Girard, les travaux effectués dans l’unité 15-B ne valent pas 2 864$, et encore moins la somme originalement réclamée, soit 5 276,41$. [ 24 ] Livrant de manière respectueuse sa pensée, M.

Girard mentionne au Tribunal que, selon lui, la Transaction intervenue n’est pas équitable. Comme il le mentionne, les membres actuels du Conseil d’administration du Syndicat préfèrent retourner devant les copropriétaires en leur disant qu’ils ont contesté la demande de M. Déry. Bref, pour le Conseil d’administration, et le Tribunal reprend à cet égard les mots exacts utilisés par M. Girard – « ça sera préférable pour nous de blâmer le juge qui nous force à payer le montant convenu». [ 25 ] Cette mention, par M. Girard, a le mérite d’être très honnête.

L’EXISTENCE ET L’ANNULATION D’UNE TRANSACTION [ 26 ] Une Transaction est un contrat dont les principes sont établis au Code civil du Québec ( CCQ ). L’

article 2631 CCQ définit le contrat de Transaction comme suit : 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. [ 27 ] Comme le mentionne la Cour d’appel du Québec dans l’affaire 7321228 Canada inc. c.

Groupe Drumco Construction inc. [6] : [32] Le juge saisi de l’homologation d’une entente est tenu de s’assurer que les éléments constitutifs d’une transaction sont réunis : (1) une situation litigieuse, (2) une renonciation au recours juridictionnel et (3) des concessions ou réserves réciproques. De plus, il doit s’assurer que son contenu n’est pas contraire à l’ordre public. [ 28 ] En l’espèce, les éléments constitutifs d’une Transaction non seulement existent mais sont admis. Un litige existait entre les parties, chaque

partie a concédé certains éléments et une entente, en conséquence, est intervenue. [ 29 ] Est-il possible pour le Syndicat de refuser d’y donner effet? [ 30 ] Il faut noter que la Transaction a un effet puissant. En effet, l’article 2633 CCQ énonce : La transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. (…) [ 31 ] Quant à la possibilité d’attaquer la validité d’une telle Transaction, l’article 2634 CCQ mentionne : L’erreur de droit n’est pas une cause de nullité de la transaction.

Sauf cette exception, la transaction peut être annulée pour les mêmes causes que les contrats en général. [ 32 ] Une transaction ne peut donc être annulée que pour causes d’incapacité, d’erreur de fait, d’absence de consentement ou de crainte. [7] [ 33 ] Ainsi, au-delà des considérations d’ordre public, qui ne trouvent pas ici application vu la nature de la Transaction, cette dernière peut être annulée pour les motifs mentionnés à l’article 1399 CCQ, qui énonce : 1399. Le consentement doit être libre et éclairé.

Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. [ 34 ] Dans le cas de la lésion, l’article 1405 CCQ précise le cadre, restreint, de ce motif potentiel de vice de consentement, et ce, en ces termes : Outre les cas expressément prévus par la loi, la lésion ne vicie le consentement qu’à l’égard des mineurs et des majeurs protégés. [ 35 ] En l’espèce, le Syndicat admet, par ses propos devant le Tribunal, ne pas être dans l’un des cas permettant d’annuler la Transaction intervenue.

Le fardeau de preuve de démontrer l’absence d’un consentement libre et éclairé revenait au Syndicat. [8] [ 36 ] Le Syndicat admet ici qu’il avait en mains, le 8 juillet 2015, tous les éléments nécessaires à sa prise de décision. Certes, il n’avait pas pu [9] – bien qu’avisé par M. Déry de la problématique dans l’unité 15B, procéder à une visite des lieux avant la réalisation des travaux correctifs. Cependant, ce fait est spécifiquement connu par le Conseil d’administration du Syndicat lorsqu’il décide de conclure, après des mois de négociations, une Transaction avec M.

Déry. [ 37 ] La preuve ne démontre aucunement, par ailleurs, l’existence d’un dol (d’un mensonge) de la part de M. Déry. Bien au contraire. [ 38 ] Si le simple fait qu’une Transaction survient parce que les parties sont « fatiguées de se chicaner » était suffisant afin d’annuler – ou de réviser – une Transaction dûment conclue, cela mettrait en péril de nombreuses transactions. [ 39 ] Par définition, plusieurs Transactions surviennent parce que les parties acceptent – finalement – de faire un ultime compromis.

Elles sont parfois de guerre lasse – parfois elles sont exaspérées de la situation – parfois elles sont, hélas, épuisées financièrement, mais cela ne permet pas – en soi – d’annuler une Transaction. [ 40 ] Ici, M. Girard est clair : même le fait que le Syndicat n’a pas pu contrôler et potentiellement minimiser les dommages réclamés est bien connu le 8 juillet 2015. Les décideurs du conseil d’administration décident d’y passer outre, dans le but manifeste de passer à autre chose. [ 41 ] Le Tribunal ne voit donc aucun motif d’annulation de ladite Transaction.

Tout au plus, les motifs invoqués par le Syndicat pourraient, potentiellement, se qualifier « d’erreur de droit ». En d’autres termes, le Syndicat aurait mal compris, au moment de conclure la Transaction, l’état du droit (loi et jurisprudence) quant à la possibilité d’avoir constaté, au préalable, l’état des lieux. [ 42 ] Cependant, comme nous l’avons vu, l’article 2634 CCQ exclut spécifiquement ce type d’erreur des motifs permettant d’annuler une Transaction. [ 43 ] Il est reconnu qu’une

partie ne peut, unilatéralement, modifier ou annuler une transaction. [10] C’est exactement ce qu’a tenté de faire, en l’espèce, le Syndicat.

L’ÉQUITÉ DEVANT LA COUR DU QUÉBEC – DIVISION DES PETITES CRÉANCES [ 44 ] Le Syndicat implore le Tribunal, en l’espèce, de juger « en équité » considérant que la Transaction intervenue créerait une situation inéquitable. [ 45 ] À cet égard, la preuve devant le Tribunal ne démontre pas que la Transaction est, objectivement parlant, inéquitable. Chaque

partie a concédé des items afin d’en arriver à ce compromis. Tout compromis est, par définition, imparfait pour les deux parties qui se livrent à cet effort. [ 46 ] Par ailleurs, rien dans la preuve ne laisse transparaitre que la présente trame factuelle dénote l’existence d’une lésion – et encore moins d’une lésion admise au sens de l’article 1405 CCQ, précité. [ 47 ] Un jugement qui se base sur les règles de droit applicable n’est pas, en soi, inéquitable. [ 48 ] Le Juge siégeant à la Cour du Québec, Division des petites créances, est tout autant lié par les règles de droit.

Le forum y est quelque peu différent, en ce que le Juge doit assister les parties [11] . Les règles de droit sont, cependant, les mêmes. [ 49 ] Comme le mentionne l’Honorable Juge Chabot, J.C.Q., dans l’affaire St-Jean et al. c.

Lemieux [12] : Le Tribunal ne peut juger en équité ou selon les lois morales mais doit appliquer les règles de droit telles que prévues par le législateur. [ 50 ] De toute façon, et tel qu’indiqué précédemment, le Tribunal ne voit pas en quoi il est inéquitable pour le Syndicat de respecter la Transaction intervenue et la parole donnée. [ 51 ] L’article 340 du Code de procédure civile prévoit que les frais de justice sont dus à la

partie qui a gain de cause, à moins que le Tribunal n’en décide autrement. En l’espèce, le Tribunal ne voit pas de motif de passer outre à la règle générale. Ainsi, le Syndicat devra également verser les frais de justice au bénéfice de M. Déry. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande du demandeur; CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 2 864$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 12 février 2016, soit la date de la Demande; LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 28 juin 2017