2015 QCCA 872, 2015 QCCA 872

Corporation de développement Sicam inc. c. KP Québec inc. 2015 QCCA 872 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024320-145 (500-17-058888-101) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 14 mai 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON , J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. JEAN BOUCHARD , J.C.A. APPELANTE AVOCAT CORPORATION DE DÉVELOPPEMENT SICAM INC. M e éRIC LALANNE (De Granpré Chait) INTIMÉE AVOCATS K.P. QUÉBEC INC. Me EMIL VIDRASCU Me LAURENCE BICH CARRIÈRE (Lavery De Billy) En appel d'un jugement rendu le 26 février 2014 par l'honorable Louis Crête de la Cour supérieure, district de Montréal

NATURE DE L'APPEL : Vente de terrain – offre d’achat acceptée / refus d’acheter – expertise environnementale Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 53 Argumentation par Me Éric Lalanne. 10 h 56 Fin de l'argumentation de Me Éric Lalanne. 10 h 56 Suspension de la séance. 11 h 22 Reprise de la séance. 11 h 22 Argumentation par Me Emil Vidrascu. 11 h 38 Réplique par Me Éric Lalanne. 11 h 41 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 11 h 41 Suspension de la séance. 11 h 44 Reprise de la séance. Arrêt unanime prononcé par la Cour – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 26 février 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Louis Crête) la condamnant à payer à l’intimée 150 000 $ après qu’elle eu résilié l’offre d’achat faite à cette dernière, le 1er novembre 2007, pour l’achat d’un terrain de 120 000 pieds carrés situé à Sainte-Hélène-de-Bagot, près d’une sortie de l’autoroute Jean-Lesage [1] . [ 2 ] L’appelante soutient qu’elle était en droit de résilier unilatéralement l’offre d’achat la liant à l’intimée à la suite des résultats de l’étude environnementale qu’elle a commandée à la firme Sanexen conformément à une entente intervenue entre les parties le 16 mars 2009, et ce, après qu’elle se soit déclarée insatisfaite, comme c’était son droit en vertu de la clause 5 (a) (i) (

f) de l’offre d’achat du 1 er novembre 2007, du rapport commandé par Ultramar à Dessau. [ 3 ] Appelé à déterminer si le refus de l’appelante de donner suite à son offre d’achat était fondé, le juge de première instance a conclu qu’il était injustifié, notamment parce que le terrain respectait les normes environnementales exigées pour un terrain à usage commercial au sens où l’entend la clause 5 (a) (i) (

f) de l’offre d’achat. Voici comment le juge s’exprime à ce sujet : [63] Deuxièmement, si tant est que le rapport de Sanexen ait montré, pour l’échantillon d’eau prélevé au puits PO2 et analysé une seconde fois, une concentration de zinc légèrement supérieure au critère RESIE de la Politique, rien n’a été d’autre part démontré qui établirait que le terrain de KPQ ne respectait pas les « normes exigées pour un terrain à usage commercial » , soit le seul critère pertinent qui se retrouve tant au paragraphe 5 (a) (i) (

f) qu’au paragraphe 5 (a) (ii) (

d) de l’offre d’achat acceptée.

[64] Dans son témoignage, l’experte Josée Larose a été claire à ce sujet : le terrain de KPQ rencontrait les normes environnementales exigées pour un terrain à usage commercial, et ce, même en tenant compte des résultats des analyses effectuées par Mme Colette Rainville de chez Sanexen. [65] Une

partie très importante de la preuve a porté sur la question de savoir si l’eau souterraine prélevée au puits PO2 avait été prélevée et analysée correctement par Sanexen. On a expliqué au tribunal les diverses méthodes de prélèvements, d’échantillonnages, de filtration et d’analyse de l’eau prélevée. [66] Or, ces analyses avaient été faites en fonction des seuils de contamination prévus au critère RESIE découlant de la Politique du ministère de l’Environnement.

Cette Politique qui n’a pas, à proprement parler, force de loi prévoit des seuils qui diffèrent de ceux établis dans le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains , lequel contient par ailleurs les normes contraignantes découlant de la

Loi sur la qualité de l’environnement . Dans ce règlement, la concentration de zinc tolérable est de 5000 mg/litre au lieu des 243 mg/litre des critères RESIE.

Ici, la concentration observée par Sanexen a été de 280 mg/litre lors de sa deuxième analyse et donc bien en deçà de la concentration prévue au règlement. [67] Qui plus est, Sanexen avait prudemment conclu que le « résultat obtenu au puits PO2 pourrait aussi être une anomalie » et suggérait que « des échantillonnages additionnels pourraient confirmer s’il s’agit d’une condition permanente ou non » .Une telle précision aurait à tout le moins dû être portée à la connaissance de KPQ qui a fait face à une résiliation unilatérale de l’offre d’achat de Sicam « sans autre forme de procès » . [68] On sait maintenant que KPQ a fait faire de nouveaux tests après avoir enfin reçu en octobre le rapport de Sanexen.

Ces nouveaux tests, effectués par la firme spécialisée TechnoRem, ont démontré une concentration nulle de zinc à partir des échantillons d’eau prélevés au même puits PO2 où Sanexen avait puisé les siens.

De toute évidence, la recommandation de Sanexen de procéder à des échantillonnages additionnels n’était pas fantaisiste, mais Sicam avait refusé d’aller plus loin à l’époque, comme l’a rapporté Mme Rainville, son experte. [69] Comme donc le terrain de KPQ respectait les normes environnementales exigées pour un terrain à usage commercial, soit le critère sur lequel les parties s’étaient entendues, Sicam ne pouvait pas dans les circonstances de la présente affaire se prévaloir arbitrairement de la clause 5 (a) (i) (

f) pour résilier unilatéralement son contrat avec KPQ. [renvois omis] [le juge souligne] [ 4 ] Il appert de cette clause que les parties souhaitaient que le terrain satisfasse aux normes exigées pour un terrain à usage commercial. Or, le juge conclut que ces normes sont celles édictées au Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains [2] . Il a raison.

Les critères applicables aux cas de contamination des eaux souterraines que l’appelante invoque sont prévus à la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés , laquelle politique n’a pas force de loi [3] . [ 5 ] C’est donc à bon droit que le juge a pu conclure que le terrain de l’intimé respectait les normes environnementales exigées pour un terrain à usage commercial. [ 6 ] Qui plus est, le rapport de la firme Sanexen était loin d’établir la présence d’une contamination.

Ses auteurs précisent en effet que le résultat obtenu au puits P02 pouvait être dû à une anomalie, que des échantillonnages additionnels pourraient confirmer s’il s’agit d’une condition permanente ou non . De fait, le rapport de la firme TechnoRem, qui est postérieur à celui de Sanexen, a démontré l’absence de contamination au zinc dans le puits P02. [ 7 ] Le juge, enfin, a conclu que l’appelante avait invoqué la prétendue contamination en zinc comme prétexte pour résilier l’offre d’achat.

Il importe à nouveau de citer le juge : [70] Troisièmement, il appert, en rétrospective, que les raisons invoquées par Sicam pour refuser de donner suite à sa promesse d’achat sont en fait un prétexte. [...] [73] Lorsque Sicam a donné mandat à Sanexen de procéder à l’évaluation environnementale du terrain au milieu d’avril 2009, Stéphane Patenaude de chez Sicam dit à Luc Couture de KPQ que le rapport de Sanexen sera prêt quatre à six semaines plus tard. On a appris que Sanexen fera les travaux de prélèvements sur le site et ceux d’analyse en laboratoire au début mai 2009. [74] Le 20 mai 2009, M.

Couture téléphone à M. Patenaude pour s’enquérir des conclusions du rapport de Sanexen. Le représentant de Sicam lui dit qu’il a reçu verbalement les résultats des tests et que tout est en ordre. [75] Le 1 er juin, M. Couture communique avec Ulysse Bergeron de chez Sanexen qui lui indique que le rapport sera disponible la semaine suivante. [76] Nouvel appel de M. Couture à M. Bergeron le 9 juin 2009. Réponse de ce dernier : aucun problème environnemental et le rapport devrait être prêt pour le 12 juin suivant. Le même jour, M.

Patenaude dit qu’il doit avoir le rapport écrit de Sanexen avant de lever la condition 5 (a) (i) (f). [77] Le 15 juin, MM. Patenaude et Couture se parlent : le rapport sera prêt pour le 18 juin, dixit M. Patenaude. [78] Le 19 juin, M. Couture relance M. Patenaude. Tout est beau, dit M. Patenaude, sauf à un puits où l’eau analysée montre des niveaux de zinc plus élevés que la norme. Il ne lui fournit pas le rapport de Sanexen cependant.

[79] Le 25 juin, M. Couture reparle à M. Patenaude qui l’informe que Sanexen a refait l’analyse de l’échantillon qui posait problème et que tout était maintenant normal. M. Patenaude indique à M. Couture qu’il parlera à M. Bertone pour la date de la signature de l’acte de vente. Le même jour, Luc Vezeau, vice-président location commerciale chez Sicam, aurait avisé Liette Bouchard, l’agente immobilière de KPQ, que le dossier se finaliserait avant le 15 juillet. [80] Dans la semaine du 29 juin cependant, novus actus interveniens , Ultramar informe M.

Michael Bertone de Sicam qu’elle n’ira finalement pas de l’avant avec le projet de redéveloppement commercial envisagé sur le site. [81] Le 6 juillet, M. Couture appelle M. Bergeron de chez Sanexen qui lui dit que leur rapport écrit sera prêt le 9 juillet suivant. [82] Le 8 juillet, M. Couture apprend qu’Ultramar s’est retirée du projet qu’elle avait avec Sicam, et peut-être McDonald’s, pour le redéveloppement du site. À partir de là, M. Couture tente en vain d’avoir des nouvelles de Sicam : on ne lui répond pas et on ne retourne pas ses appels. [83] Le 13 juillet, l’adjointe du contentieux de Sicam envoie à M.

Couture copie d’une lettre datée du 10 juillet informant KPQ que Sicam ne peut se déclarer satisfaite « de la Propriété et lever la condition 5(a)(i)(

f) de l’Offre. L’Offre est en conséquence résiliée.» [renvois omis] [ 8 ] La question de savoir si l’appelante a utilisé ou non la présumée contamination au zinc comme prétexte soulève uniquement des questions de fait. Or, la Cour est d’avis que le juge pouvait raisonnablement tirer de la trame factuelle l'inférence que les raisons invoquées par l’appelante pour refuser de donner suite à sa promesse d’achat n'étaient en réalité qu’un prétexte.

Partant, le juge n’a pas commis d’erreur manifeste et déterminante en concluant de la sorte. [ 9 ] Sur le tout, la Cour en vient à la conclusion que l’appelante ne pouvait pas résilier unilatéralement l’offre d’achat. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] REJETTE l’appel avec dépens. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. Me Éric Lalanne De Grandpré Chait Pour l'appelante Me Emil Vidrascu Me Laurence Bich Carrière Lavery, De Billy Pour l'intimée