2022 QCCA 1168, 2022 QCCA 1168

Picard c. L'Heureux 2022 QCCA 1168 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029040-201 ( 750-17-003127-176 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 30 août 2022 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT marc picard Me james leinhos ( Leinhos Lalonde )

PARTIE INTIMÉE AVOCATS Serge l'heureux Me michel beausoleil M e blanche milner ( Tandem avocats-conseils ) PARTIES MISES EN CAUSE 9268-2095 québec inc. nathalie nault daniel pitre judith dorais , exerçant sa profession de notaire ABSENTS ET NON REPRÉSENTÉS En appel d’un jugement rendu le 12 février 2020 par l’honorable Anne Jacob de la Cour supérieure , district de Saint-Hyacinthe . NATURE DE L’APPEL : Contrat – Promesse du fait d'autrui – Obligations – Transmission et mutation – Novation. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 30 Début de l’audience. Identification du dossier et des avocats. Remarques préliminaires de la Cour. 9 h 31 Argumentation de Me Leinhos. 9 h 35 Échanges entre la Cour et Me Leinhos. 10 h 30 Suspension de l’audience. 10 h 31 Reprise de l’audience. 10 h 32 Argumentation de Me Beausoleil. 10 h 42 Réplique de Me Leinhos. 10 h 44 Suspension de l’audience. 11 h 28 Reprise de l’audience. 11 h 29 PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante – voir page 3. 11 h 34 Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant soulève quatre moyens d’appel à l’encontre du jugement entrepris [1] , dans lequel la juge a conclu que, à l’automne 2012, il s’était engagé — conjointement et solidairement avec les mis en cause Nathalie Nault et Daniel Pitre — à payer à l’intimé, en contrepartie du retrait de ce dernier du projet immobilier résidentiel au cœur du litige une somme de 50 000 $ ainsi qu’une somme de 2 500 $ lors de la vente de chacune des unités du projet. [ 2 ] En ce qui a trait à l’appelant, le débat en première instance ne portait que sur le second volet de cet engagement.

Au final, la Cour supérieure l’a condamné à payer à l’intimé la somme de 122 500 $, laquelle correspond à la somme de 2 500 $ multipliée par 49, soit le nombre d’unités envisagées lorsque le projet a été entrepris. [ 3 ] Le premier moyen d’appel s’attaque à la conclusion de la juge rejetant l’argument de l’appelant selon lequel des ententes intervenues à l’hiver 2013 avaient opéré novation par changement de débiteurs non seulement à l’égard de l’engagement à payer une somme de 50 000 $, mais également à l’égard des 2 500 $ qui devaient lui être remis à l’occasion de chaque vente.

Faisant fi de la norme d’intervention applicable à l’égard des questions de fait et des questions mixtes de fait et de droit [2] , l’appelant invite la Cour à réexaminer les aspects pertinents du dossier sans réussir à identifier une erreur manifeste et déterminante entachant l’analyse effectuée par la juge.

D’ailleurs, la Cour est non seulement d’avis que les conclusions de la juge sont exemptes d’erreur révisable, elle est également d’avis qu’elles sont bien fondées eu égard à la preuve qui a été administrée ainsi qu’à la règle selon laquelle l’intention de nover doit être claire et non équivoque [3] . [ 4 ] Le deuxième moyen d’appel s’attaque à l’analyse de la juge relativement à la crédibilité de l’appelant et de l’intimé. Il est bien établi que les juges de première instance jouissent d’une position privilégiée lorsqu’ils sont appelés à apprécier la force probante des témoignages [4] .

En cette matière, la Cour n’interviendra que dans des circonstances exceptionnelles dont le présent dossier ne fait aucunement état. [ 5 ] Quant au troisième moyen d’appel , qui s’attaque au volet du jugement de première instance ayant qualifié d’obligation à terme — et non d’obligation conditionnelle — celle incombant à l’appelant de payer la somme de 2 500 $ à chaque vente d’une unité, force est de constater que certains des arguments de l’appelant sont sérieux.

L’intimé a lui-même reconnu, durant son témoignage, qu’au moment de la conclusion de l’entente de l’automne 2012, il n’y avait aucune certitude quant à savoir si les autorités municipales allaient approuver le projet ou encore si les 49 unités projetées allaient toutes trouver preneur. Dans ce contexte, il est permis de se demander si la juge pouvait raisonnablement conclure que les ventes de toutes ces unités constituaient des événements futurs et certains au sens où l’entend le législateur à l’

article 1508 C.c.Q. [ 6 ] Toutefois, même si la juge avait mal qualifié l’obligation incombant à l’appelant — ce qui est loin d’être acquis étant donné la retenue qui s’impose à l’égard des conclusions mixtes de fait et de droit —, son erreur n’aurait pas été déterminante, car l’

article 1503 C.c.Q. aurait trouvé application. Rappelons qu’aux termes de cette disposition, « [l]’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement/ [a] conditional obligation becomes absolute when the debtor whose obligation is subject to the condition prevents it from being fulfilled ». Or, la vente des lots non construits, survenue en septembre 2016, a rendu impossible la vente des 35 unités qui devaient y être construites. Qui plus est, la juge de première instance a conclu que, dans le cadre de cette transaction, Mme Nault, M.

Pitre et l’appelant avaient agi de manière fautive en faisant preuve de mauvaise foi et en manquant de transparence à l’égard de l’intimé. Bref, que l’obligation de payer 2 500 $ lors de la vente de chacune des 49 unités projetées ait été conditionnelle ou à terme, cette obligation est devenue pleinement exigible à l’égard de l’ensemble des unités à la suite de la transaction de septembre 2016.

[ 7 ] Enfin, il n’y a pas lieu non plus d’intervenir à l’égard du quatrième moyen d’appel , par lequel l’appelant reproche à la juge d’avoir conclu qu’il s’était engagé personnellement, plutôt qu’au nom d’une de ses sociétés, envers l’intimé. Le libellé de la pièce P-10, qui fait état de l’entente intervenue à l’automne 2012, ne soutient pas sa thèse, et aucun autre élément de preuve ne permet d’identifier précisément la société au nom de laquelle il se serait engagé. Là aussi, les conclusions tirées par la juge trouvent amplement appui dans la preuve administrée.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.