2016 QCCQ 9330, 2016 QCCQ 9330

Goulet c. Goudreau 2016 QCCQ 9330 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE « Chambre civile » N° : 410-32-005444-165 DATE : 8 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-YVES GOULET et LOUISE PIETTE Demandeurs c.

MARIO GOUDREAU et MARIE-CLAUDE MARCHAND Défendeurs / Demandeurs en garantie et MARIO GAUTHIER et SUZIE HAMEL Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 15 000 $ en diminution du prix de vente et divers dommages. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation.

Ils nient que la résidence vendue était affectée de vices cachés. [ 3 ] Se portant demandeurs reconventionnels, ils réclament 2 353 $ en divers dommages. [ 4 ] Ils appellent enfin en garantie leurs propres vendeurs afin que ces derniers répondent à toute éventuelle condamnation. Questions en litige ➢ La présence d’infiltration d’eau au garage et au sous-sol de la résidence constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? ➢ Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages? ➢ La demande reconventionnelle des défendeurs envers les demandeurs est-elle bien fondée? ➢ Le recours en garantie contre Mario Gauthier et Suzie Hamel est-il bien fondé?

Mise en contexte [ 5 ] Le 18 août 2014, les demandeurs acquièrent des défendeurs une résidence sise au […] à Shawinigan au prix de 147 000 $. [ 6 ] Il s’agit d’une résidence familiale de type plain-pied construite en 1972. [ 7 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 8 ] Préalablement à l’acquisition, les demandeurs visitent l’immeuble à trois reprises. [ 9 ] Ils remarquent alors la présence de trace d’infiltration d’eau au plafond du garage. [ 10 ] Ils sont immédiatement rassurés par les vendeurs qui précisent que la problématique d’infiltration a été réglée par des réparations effectuées sur la toiture du garage. [ 11 ] Intéressés par l’immeuble, les demandeurs obtiennent de M.

Stacey Dubé, inspecteur agréé, une opinion sur la qualité de

l’immeuble dont les conclusions sont à leur satisfaction. [ 12 ] Forts de l’opinion de M.

Dubé, des informations obtenues des vendeurs à même la déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble et ravis de leur visite, les demandeurs transigent et prennent possession de l’immeuble le 23 août 2014. [ 13 ] Or, le 5 septembre suivant, lors d’une journée pluvieuse et orageuse, les demandeurs constatent la présence d’eau dans le garage. [ 14 ] Quelques jours plus tard, ils remarquent une odeur d’humidité dans la salle de bain du sous-sol. [ 15 ] Après investigation, ils découvrent que l’eau s’y infiltre par le mur de fondation. [ 16 ] Le 10 septembre 2014, ils avisent verbalement les défendeurs de leur découverte. [ 17 ] Le 11 septembre 2014, les demandeurs dénoncent la situation aux défendeurs par écrit. [ 18 ] Inquiets, les demandeurs mandatent l’expert en bâtiment Alain Proteau afin d’obtenir son opinion sur les problématiques constatées. [ 19 ] Ce dernier, après investigation, conclut que l’immeuble est affecté notamment des déficiences suivantes : - Absence d’un solin à la base du parement de briques; - Absence d’un papier de revêtement intermédiaire; - Absence d’une coupure de capillarité à la base du parement de briques; - Lisse d’ancrage affectée partiellement par des fourmis gâte-bois au mur gauche; - Dégradation de la base du revêtement intermédiaire en carton fibre bitumineux; - Ouverture à la base des murs de fondation; - Étanchéité déficiente des blocs de béton au coin arrière gauche. [ 20 ] L’expert Proteau estime la valeur des travaux nécessaires pour corriger le tout à 12 470,18 $. [ 21 ] L’entrepreneur en construction Charic retenu par les demandeurs pour soumissionner pour les travaux, estime quant à lui la valeur des travaux correctifs à 13 613,04 $ toutes taxes incluses. [ 22 ] Le 6 janvier 2016, les demandeurs logent contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 23 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 24 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 25 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente. [ 26 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 27 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 28 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

[ 29 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et décision ➢ La présence d’infiltration d’eau au garage et au sous-sol de la résidence constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 30 ] La preuve prépondérante démontre que la résidence des demandeurs souffre de défauts de construction dont l’absence d’un solin et de chantepleure à la base du revêtement de briques causant la dégradation par pourriture de la lisse d’assise ainsi que de la base du revêtement intermédiaire. [ 31 ] Il ne fait également pas de doute que le revêtement de briques est fissuré à plusieurs endroits au pourtour de la résidence. [ 32 ] Cependant, les rapports d’expert divergent d’opinion sur l’origine des infiltrations d’eau au garage et au sous-sol de la résidence. [ 33 ] L’expert en demande prétend que les infiltrations proviennent de l’absence de solin et d’un papier de revêtement intermédiaire, ce qui a favorisé la dégradation de la structure de bois de la résidence, notamment de la lisse. [ 34 ] En défense, l’expert prône plutôt de la théorie que l’eau s’est infiltrée par les nombreuses fissures présentes sur le revêtement de briques pour ensuite dégrader les éléments de bois de la structure de la résidence. [ 35 ] Chose certaine, dans chaque cas, le manque d’imperméabilisation de l’enveloppe du bâtiment pose problème. [ 36 ] S’agit-il de vices cachés? [ 37 ] Le Tribunal analyse la preuve en regard des quatre critères permettant de déterminer l’existence d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 38 ] D’emblée, il y a lieu de préciser que le débat se cristallise autour du caractère caché du vice et du fait qu’il ait été inconnu de l’acheteur au moment de l’achat de la résidence. [ 39 ] Nul ne questionne la gravité ni l’antériorité des vices en cause. [ 40 ] Le vice était-il caché et inconnu de l’acheteur au moment de la vente? Le Tribunal ne le croit pas. [ 41 ]

Malgré la position tranchée de chacun des experts, il ne fait pas de doute qu’autant les vices de construction soulevés par les demandeurs que la présence de nombreuses fissures dans le revêtement extérieur de la résidence, ont contribué aux infiltrations d’eau et aux dommages consécutifs. [ 42 ] Or, les demandeurs ont été formellement avisés de la part de l’inspecteur Stacey Dubé de voir à obtenir l’opinion d’un expert maçon concernant les fissures de briques situées sur les quatre côtés des murs du bâtiment et recommande une inspection supplémentaire afin de déterminer leur origine et de procéder aux réparations selon les règles de l’art. [ 43 ] Or, malgré cet avis, les demandeurs admettent ne pas avoir été en mesure de retenir les services d’un maçon pour procéder aux inspections avant l’acquisition. [ 44 ] L’inspecteur préachat a également fait état de l’absence de chantepleure dans le revêtement de briques extérieur de la résidence soulignant le fait qu’il est important de s’assurer d’entretenir les joints de mortier tout autour des murs de la résidence. [ 45 ] Les demandeurs ayant choisi de fermer les yeux et de ne pas procéder à une expertise plus approfondie tel que le recommandait l’inspecteur préachat Dubé, ils ne peuvent maintenant se plaindre de l’existence d’un vice et tenter d’en faire supporter la responsabilité aux vendeurs. [ 46 ] La présence d’un nombre important de fissures sur le revêtement de maçonnerie et les recommandations claires et précises de l’expert préachat auraient dû alerter les demandeurs et les amener à procéder aux expertises plus poussées de la qualité de l’immeuble. [ 47 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents n’accordant pas d’importance aux recommandations de leur inspecteur préachat, de procéder à une expertise plus poussée de la qualité de la maçonnerie. [ 48 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que ce vice n’était pas caché. [ 49 ] Il en est autrement de la présence d’une ouverture à la base du mur de fondation sur le mur gauche permettant l’infiltration de sable à l’intérieur du sous-sol. [ 50 ] Les experts divergent d’opinion quant à l’existence même de l’ouverture à la base du mur de fondation, le Tribunal retient le témoignage de l’expert qui s’est présenté sur les lieux et qui explique de manière logique et sensée que la présence d’infiltration de sable au sous-sol favorise sa thèse aux dépens de celle de la défenderesse. [ 51 ] D’ailleurs, les photographies déposées au rapport de l’expert Proteau démontrent qu’il semble peu probable que l’infiltration de sable ait été causée par la présence de fissures dans le revêtement. ➢ Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages? [ 52 ] Après analyse des soumissions déposées au dossier par les demandeurs, le Tribunal octroie la somme de 3 000 $ afin de

procéder à la correction de l’ouverture dans le mur de fondation qui lui apparaît justifiée et raisonnable dans les circonstances. [ 53 ] Tenant compte de la qualité des deux rapports d’expertise déposés au dossier de la Cour et de leur utilité, vu les conclusions auxquelles il arrive, le Tribunal n’octroie aucune somme ni en demande ni en défense pour leur expertise et la présence des témoins experts à la Cour. ➢ La demande reconventionnelle des défendeurs envers les demandeurs est-elle bien fondée? [ 54 ] Vu les conclusions qui précèdent, la demande reconventionnelle est rejetée. ➢ Le recours en garantie contre Mario Gauthier et Suzie Hamel est-il bien fondé? [ 55 ] Pour avoir gain de cause, les défendeurs et demandeurs en garantie doivent démontrer que l’ouverture dans le bas du mur de fondation existait avant l’acquisition de l’immeuble des défendeurs en garantie Mario Gauthier et Suzie Hamel en date du 25 juin 2003. [ 56 ] Or, la preuve à cet effet est inexistante. [ 57 ] Tant les demandeurs que les défendeurs et défendeurs en garantie ont tous témoigné qu’ils n’avaient jamais eu connaissance des infiltrations de sable non plus que la présence de l’ouverture dans les murs de fondation. [ 58 ] En l’absence de preuve probante, le Tribunal conclut que les demandeurs en garantie n’ont pas rencontré leur fardeau de démontrer que le vice existait antérieurement à l’acquisition de la résidence en 2003.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 59 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 60 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 11 septembre 2014; [ 61 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 200 $ à

titre de frais de justice; [ 62 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs à l’égard des demandeurs; [ 63 ] REJETTE l’appel en garantie des défendeurs et demandeurs en garantie à l’égard des défendeurs en garantie. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 10 mai 2016