2017 QCCQ 8222, 2017 QCCQ 8222

Trépanier c. Stellium Immobilier inc. 2017 QCCQ 8222 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-034783-150 DATE : 27 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-LUC TRÉPANIER Demandeur c. STELLIUM IMMOBILIER INC. ET GESTION IMMOBILIÈRE TRAMS INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-Luc Trépanier (« M.

Trépanier ») réclame à Stellium Immobilier inc. (« Stellium ») et à Gestion Immobilière Trams inc. (« Trams ») 8 321,75$ en compensation pour les dommages subis en raison de manquements importants à une convention de gestion de locataires intervenue en 2010. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, Trams plaide succinctement que la réclamation est non fondée et qu’elle nie toute responsabilité ainsi que tout montant réclamé. [ 3 ] Quant à Stellium, elle nie catégoriquement les allégations du demandeur et estime que le comportement de M.

Trépanier est diffamatoire et quérulent. [ 4 ] Bien que Stellium ait été dûment avisée de la date de l’audience et qu’elle ait été appelée au micro, aucun représentant ne se présente. La cause procède donc par défaut contre elle.

Le contexte [ 5 ] En janvier 2010, M. Trépanier achète un appartement en copropriété à Brossard, dans le projet connu sous le nom de Les Jardins Palerme. [ 6 ] Bien que le vendeur soit la compagnie 4125371 Canada inc., c’est en raison des représentations du promoteur Stellium Immobilier inc. (anciennement Omnium Immobilier) que M.

Trépanier s’intéresse à l’achat de cet appartement. [ 7 ] Tel qu’il appert des documents de promotion, on lui fait miroiter que cet achat constitue un bon produit d’investissement puisqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier destiné à la location, géré par un gestionnaire compétent qui assure notamment à l’acheteur une enquête de crédit sérieuse et rigoureuse au sujet des locataires, et la gestion de tous les revenus et dépenses de cet appartement. [ 8 ] C’est ainsi que le 5 janvier, le même jour que la signature du contrat d’achat, M.

Trépanier signe avec Trams une entente de gestion locative résidentielle d’une durée de deux ans par laquelle il est convenu que M. Trépanier lui paiera des frais de gestion annuel de 5% de la valeur du loyer. [ 9 ] L’entente de gestion décrit ainsi les services que Trams s’engage à rendre : 5.

Le service de gestion inclut : l’administration, le service téléphonique, l’affichage, la publicité, la sélection des locataires, l’organisation des visites, les démarches pour la signature du bail, le respect de la politique de location, les enquêtes de pré location, l’inspection des lieux à l’arrivée et au départ, la remise des clefs. 6. Frais divers et procédures judiciaires : Le gestionnaire s’engage à communiquer avec le propriétaire si un problème quelconque survenait avec le logement ou les locataires.

Si des réparations devaient être effectuées dans le logement ou si des procédures judiciaires devaient être intentées. Le propriétaire sera libre de mandater le gestionnaire ou une tierce

partie afin de faire effectuer les réparations ou de faire valoir ses intérêts… Les frais judiciaires (ni pour la Régie du logement, ni pour la Cour des petites créances ou de quelque autre Tribunal ayant juridiction) ne sont inclus dans les frais de gestion. 7. Mandat : le propriétaire accorde au gestionnaire les pouvoirs nécessaires afin de louer le logement, de l’administrer et d’en gérer les revenus bruts selon les modalités du présent contrat… 8. Perception des loyers : Le gestionnaire est mandaté pour récupérer les chèques ou l’argent des loyers pour tous les mois du bail en vigueur.

Le gestionnaire doit, à partir du revenu brut payer tous les frais associés à la gestion du logement incluant les frais de copropriété, les taxes municipales et scolaires… 9. Gestion financière et secrétariat : Ce service comprend la mise en place d’un système efficace de gestion financière et le client reçoit mensuellement un compte rendu détaillé des recettes et des déboursés. Ce rapport est disponible en version courriel… [ 10 ] Finalement, M. Trépanier signe avec Trams une procuration générale pour l’administration et la gérance de l’appartement qu’il vient d’acheter dans le projet Les Jardins Palerme.

Il accorde notamment à Trams le pouvoir de le représenter pour conclure et signer en son nom un bail pour l’appartement. [ 11 ] Trams ne trouve aucun locataire avant mars 2011. Ce locataire quitte en mars 2012. Trams loue alors l’appartement à Mathieu Desrochers (« M. Desrochers »), en vertu d’un bail de 13 mois débutant le 1 er juin 2012 et se terminant le 30 juin 2013. [ 12 ] Or, cette expérience s’avère catastrophique : M.

Desrochers paie presque toujours le loyer en retard, plusieurs chèques reviennent avec la mention « Provisions insuffisantes », il cause des dommages sérieux à l’appartement, notamment en installant un spa sur le balcon sans aucune autorisation, enlevant pour ce faire une

partie de la balustrade. [ 13 ] Dès le 21 septembre 2012, Trams lui adresse une mise en demeure exigeant le paiement du loyer, ce locataire étant déjà en défaut après à peine trois mois d’occupation. En novembre 2012, Trams entreprend au nom de M. Trépanier des procédures en résiliation de bail et en expulsion du locataire. [ 14 ] Il semble que M. Desrochers ait déguerpi du logement puisqu’à compter de mars 2013 les procédures ne peuvent lui être signifiées à l’appartement, qu’il a quitté sans laisser d’adresse. Analyse et décision Recours contre Trams [ 15 ] Selon le témoignage non contredit de M.

Trépanier, c’est l’engagement de Trams aux termes de l’entente de gestion locative résidentielle et des représentations de cette compagnie mais aussi du promoteur Stellium que celui-ci décide d’acheter l’appartement. [ 16 ] Comme il s’agit d’un investissement, il compte sur le revenu de location pour payer l’achat de cet appartement et convient de payer des frais de gestion pour ne pas avoir à subir les inconvénients et tracas et tout le côté administratif occasionnés par la location de l’appartement. [ 17 ] C’est ce que le promoteur et Trams font valoir, à en juger par le document promotionnel de Omnium Immobilier, devenu par la suite Stellium Immobilier : La gestion L’expérience d’un grand professionnel : TRAMS La gestion de la Résidence

En investissant dans le programme Les Jardins de Palerme, chaque investisseur devient acquéreur en pleine propriété d’un appartement, destiné à la location. Le revenu locatif associé à un montage financier et fiscal adapté à chaque situation permet de réaliser une opération de placement sûre et sécurisée . Dans le but de simplifier et de rendre efficace la gestion pour les investisseurs et les locataires, nous avons confié la gestion de la copropriété à un partenaire professionnel . Pourquoi utiliser un gestionnaire?

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Les missions du gestionnaire Le gestionnaire par le mandat qu’il a signé avec l’investisseur, à la responsabilité d’assurer dans les meilleures conditions les missions suivantes : - La gestion du bien (livraison, recherche des locataires, état des lieux, baux, etc….). - La perception et le reversement des loyers. (…) (Le Tribunal souligne) [ 18 ] Selon la preuve non contredite, il semble que Trams n’ait pas pris tous les moyens raisonnables pour assurer à M.

Trépanier un locataire à la mesure des représentations faites quant à la valeur de ses services. [ 19 ] Ainsi, Trams s’engage à effectuer une enquête de crédit sérieuse et rigoureuse au sujet du locataire. Or, le formulaire concernant M. Desrochers, déposé en preuve par Trams, est plus que

sommaire : il n’y a aucune enquête de crédit comme tel, il n’y a aucune référence à des cartes de crédit ou à d’autres expériences de crédit du locataire. [ 20 ] Bien qu’indiquant le nom de l’institution bancaire de M. Desrochers, aucun numéro de compte n’apparait, on ne trouve que la seule mention « ne peut avoir d’information ». [ 21 ] Le permis de conduire remis par M.

Desrochers pour fin de vérification est exprimé depuis un mois au moment de la signature de l’offre de location. [ 22 ] Bien qu’à un seul endroit apparaisse la mention « bonnes références », personne de la compagnie Trams ne vient témoigner sur les démarches faites à ce chapitre. [ 23 ] Le peu de sérieux apparent de cette démarche se traduit dès les premiers mois de la location en loyers impayés ou payés en retard, obligeant Trams à entamer des démarches de résiliation de bail pour non-paiement de loyer dès le mois de novembre 2012. [ 24 ] Par ailleurs, selon la preuve non contredite, M.

Desrochers occasionne des dommages sérieux à l’appartement, notamment en installant un spa sur le balcon, rendant nécessaire la présentation d’une demande d’injonction et de mesures provisionnelles en Cour supérieure, en décembre 2012. [ 25 ] Trams n’a pas respecté d’autres aspects du contrat. [ 26 ] Ainsi, à la face même des documents produits au dossier, elle n’a pas fourni à M. Trépanier une comptabilité complète, exhaustive et compréhensible. [ 27 ] Elle ne l’a jamais informé des démarches relatives au locataire M.

Desrochers, que ce soit pour les fins de l’enquête de prélocation ou par la suite, au sujet des démarches effectuées en Cour supérieure et auprès de la Régie du logement. [ 28 ] Au procès, le représentant de Trams ne fournit aucune explication valable quant à l’absence de toute communication avec M. Trépanier. Il n’est pas non plus capable de fournir les explications requises par M. Trépanier quant aux documents de comptabilité qui lui ont été transmis. [ 29 ] Vu ce qui précède, M.

Trépanier a démontré par preuve prépondérante que Trams a failli aux obligations qui lui incombaient en vertu de la convention intervenue entre les parties. [ 30 ] Vu la preuve non contredite quant aux dommages, M. Trépanier est en droit de recouvrer les montants réclamés au

chapitre des erreurs de comptabilité soit 3 241,30$, de même que les loyers manquants des mois d’avril et mai 2013 totalisant 2 000,00$ . [ 31 ] Il a également droit aux frais additionnels prélevés à la source par Trams sans facture ni explication, soit 2 080,27$ . [ 32 ] M. Trépanier n’a pas fourni de preuve quant aux frais d’intérêts ou aux frais d’intérêts du manque à gagner, ni quant à ses frais de déplacement ou perte de temps qui, de toute façon, ne peuvent être recouvrés que dans des situations exceptionnelles que la preuve ne révèle pas [1] . [ 33 ] Usant de sa discrétion, le Tribunal lui accorde 300,00$ en compensation pour les troubles subis et dommages en raison du non-

respect par Trams de ses obligations. Recours contre Stellium [ 34 ] Stellium a fait défaut de se présenter à l’audience et n’a donc pas offert de preuve au soutien de sa défense, par ailleurs vague. [ 35 ] Cependant, pour réussir contre Stellium, même par défaut, M. Trépanier doit démontrer par preuve prépondérante le lien de droit avec cette compagnie, eu égard à sa réclamation. [ 36 ] Les motifs de réclamation de M.

Trépanier sont essentiellement et uniquement liés à l’entente de gestion locative intervenue avec Trams, et à laquelle Stellium n’est aucunement partie. [ 37 ] Certes, ce sont les représentations de cette dernière qui peuvent inciter M. Trépanier à acheter la propriété et à convenir de l’entente de gestion avec Trams. [ 38 ] Cependant, Stellium n’est pas impliquée dans les activités de Trams en général, ni particulièrement à celles liées à la gestion de l’appartement de M.

Trépanier. [ 39 ] Le fait que Stellium ait pu agir illégalement comme courtier immobilier ne lui fait pas encourir de responsabilité dans le présent dossier, eu égard à la réclamation telle que formulée. [ 40 ] Le recours contre cette compagnie est donc rejetée mais sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] ACCUEILLE en

partie l’action du demandeur; [ 42 ] CONDAMNE la défenderesse Gestion Immobilière Trams inc. à payer au demandeur la somme de 4 380,27$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 15 mai 2015, date de la mise en demeure; [ 43 ] CONDAMNE la défenderesse Gestion Immobilière Trams inc. à payer au demandeur les droits de greffe de 200,00$; [ 44 ] REJETTE l’action du demandeur contre Stellium Immobilier inc. sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.