2010 QCCQ 11883, 2010 QCCQ 11883

Libres-services immobiliers inc. c. Truong 2010 QCCQ 11883 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-167533-101 DATE : Le 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LIBRES-SERVICES IMMOBILIERS INC.

Partie demanderesse c. VAN LINH TRUONG

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Libres-services immobiliers Inc. (LIBRES-SERVICES) réclame à Van Linh Truong (TRUONG) la somme de 65 000 $ à

titre de dommages pour avoir fait défaut de remplir ses obligations découlant d'une promesse d'achat acceptée. [ 2 ] TRUONG conteste la réclamation soutenant avoir satisfait à l'ensemble de ses obligations et n'avoir fait qu'exercer ses droits de décider de ne pas acheter un immeuble.

LES FAITS [ 3 ] LIBRES-SERVICES est un courtier immobilier qui, en tout temps pertinent au litige, agit par l'entremise de son agent George Parthimos (PARTHIMOS). [ 4 ] LIBRES-SERVICES est courtier inscripteur d'un immeuble sis au 4560-4660 rue Bourret à Montréal (l'immeuble) conformément à un contrat de courtage intervenu avec le vendeur de l'immeuble le 3 avril 2009. [ 5 ] Le contrat de courtage prévoit, en cas de vente de l'immeuble, une commission de 2.5 % payable à LIBRES-SERVICES. [ 6 ] Le 28 mars 2009, TRUONG souscrit à une promesse d'achat de l'immeuble, laquelle est acceptée le 3 avril 2009 par le vendeur. [ 7 ] La promesse d'achat (pièce P-2) prévoit notamment les termes et conditions suivantes : «

article 4.1 – Le prix de vente : 2 600 000 $

article 5.1 – dépôt remis au notaire en fidéicommis 10 000 $

article 5.2 – montant remis au vendeur à la signature de l'acte de vente 1 122 000 $

article 5.3 – assumation de l'hypothèque 1 468 000 $

article 6 - l'acheteur s'engage à entreprendre de bonne foi dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de " à être déterminé " garanti par une hypothèque de 2 e rang; […]

article 11.1 – L'acheteur et le vendeur signeront un acte de vente devant le notaire de l'acheteur le ou avant le 29 mai 2009 […] [1]

article 13.1- BROKER COMMISSION WILL BE SPLIT AS FOLLOWS: LIBRES SERVICES IMMOBILIERS INC., GEORGE PARTHIMOS, AGENT, WILL RECEIVE (ONE AND THREE QUARTERS PERCENT (1.75%) OF SALE PRICE AS COMMISSION AND, GROUPE SUTTON ROYAL INC., Khan, Najum AGENT # D6036 WILL RECEIVE THREE QUARTERS OF ONE PERCENT (0.75%) OF SALE PRICE AS COMMISSION. NAJUM KHAN IS THE SON OF NIZAM UDDIN KHAN, ONE OF THE OWNERS OF THIS PROPERTY AND SHOULD COMPLETE THE NOTICE OF DISCLOSURE FORM FOR BUYER AND ACAIQ,

Annexe B B2.3 VERIFICATION BY THE BUYER This promise to purchase is conditional upon the BUYER visiting the IMMOVABLE, verifying the current leases as well as expenses relating to the IMMOVABLE. In this regard, the SELLER shall deliver to the BUYER a copy of all leases, as well as a copy of financial statements or a list of expenses relating to the IMMOVABLE with supporting documents, within 10 days following acceptance of this promise to purchase.

Should the BUYER not be satisfied following his visit of the IMMOVABLE and these verifications, he shall have 15 days following receipt of the above-mentioned documents to notify the SELLER in writing of his decision to render this promise to purchase null and void. Should the BUYER fail to give notice to the SELLER within the specified time period and in the manner described above, he shall be deemed to have waived this condition.

Amendements: M2.3 AS PER REQUEST OF SELLERS, BUYER DISCLOSES THAT HE WILL INCLUDE AT LEAST FIFTEEN PERCENT (15%) OF SALES PRICE AS CASH DOWN PAYMENT, AS REQUIERD BY CMHC AT LEAST $ 390 000 CASH DOWPAYMENT BUYER IS AWARE OF THE BRICK PROTUSION ON LEFT SIDE OF BUILDING, ON SECOND FLOOR. DUE TO INCOMPLETE LEASES AND INAQUATE FINANCIAL INFORMATION PROVIDED, THE BUYER EXTENDS PERIOD FOR RECEIPT FROM SELLERS OF LEASES, DOCUMENTS REQUIRED, BY TEN

(10) DAYS FROM APRIL 21, 2009. THE FIFTEEN DAYS (15 DAYD) FOR REVIEW OF ABOVE MENTIONNED, AND INSPECTION OF PROPERTY WILL LIKEWISE BEGIN FROM DATE WHERE ALL PERTINENT DOCUMENTS AND LEASES ARE RECEIVED BY BUYER, FROM SELLERS. PERIOD FOR FINANCING OF FOURTY FIVE DAYS

(45) WILL LIKEWISE BE EXTENDED FROM DATE ALL ABOVE MENTIONNED INFO IS RECEIVED FROM SELLERS. » [ 8 ] Comme suite à l’acceptation de la promesse d'achat P-2, TRUONG entreprend des démarches de financement et une inspection de l'immeuble. [ 9 ] Le 28 avril 2009, TRUONG est informé par Mme Claire Robitaille, directrice de comptes chez CFE Desjardins Québec- Portneuf, qu'après une analyse préliminaire du dossier, le prêt maximum pouvant être autorisé pour cet immeuble est de 1 800 000 $.

Elle ajoute qu'une retenue de 100 000 $ serait nécessaire afin d'effectuer certaines réparations [2] . [ 10 ] Le même jour, TRUONG transmet à PARTHIMOS son rapport d'inspection de l'immeuble. Il demande entre autres que le vendeur effectue certaines réparations, à savoir : - refaire la toiture à neuf; - refaire l'ensemble des joints de briques [3] . [ 11 ] Le vendeur ne répond pas au rapport d'inspection de TRUONG ni à ses demandes de réparations. [ 12 ]

Malgré la date d'échéance du 29 mai 2009 prévue à la promesse P-2, les parties poursuivent leurs discussions et TRUONG poursuit ses démarches pour l'obtention d'un financement hypothécaire. [ 13 ] Le 10 juin 2009, France Béchard, Directrice de comptes services aux entreprises de BMO Banque de Montréal informe TRUONG que le maximum que BMO peut financer est également de 1 800 000 $ [4] . [ 14 ] La difficulté tient du fait qu'il s'agit d'un prêt assuré par la société centrale d'hypothèque et de logement (SCHL) et qu'il revient à cette dernière d'établir les conditions de financement. [ 15 ] TRUONG n'est disposé qu'à mettre 15 % d'équité (390 000 $) dans l'achat de l'immeuble.

Il souhaite donc obtenir un financement de 2 210 000 $ ce qui en l'espèce s'avère impossible vu les conditions imposées par la SCHL d'exiger un ratio du service de la dette de 1.30/1. [ 16 ] Le 6 août 2009, TRUONG informe le vendeur qu'il souhaite obtenir une réduction du prix de vente de 200 000 $ à 2 400 000 $ [5] . [ 17 ] Cette demande est refusée par le vendeur.

[ 18 ] Après le refus du vendeur, le 9 août 2009, TRUONG lui transmet un avis d'« annulation la procédure d'achat immeuble 4560-4660 ave. Bourret » Il invoque son rapport d'inspection et ses demandes de réparations qui sont restées sans réponses [6] . [ 19 ] De façon plus formelle, TRUONG transmet le 19 août 2009 un deuxième avis au vendeur invoquant l'article 6.3 de l'offre et la caducité de celle-ci.

Plus spécifiquement, il donne comme raison l'absence de financement et l'impossibilité d'acquérir l'immeuble à un prix de 2 600 000 $ avec 390 000 $ de comptant. [ 20 ] De fait, la vente n'a pas lieu et LIBRES-SERVICES ne touche pas sa commission. PRÉTENTIONS EN DEMANDE [ 21 ] LIBRES-SEVRICES poursuit TRUONG sur une base extracontractuelle. Elle prétend que TRUONG n'a pas rempli ses obligations d'entreprendre avec diligence et de bonne foi de véritables démarches dans le but d'obtenir un financement pour l'achat de l'immeuble.

TRUONG a la capacité financière d'acheter cet immeuble et n'a qu'à augmenter sa mise de fonds pour obtenir un financement. En refusant d'agir ainsi, TRUONG n'agit pas raisonnablement et commet une faute engendrant sa responsabilité. PRÉTENTIONS EN DÉFENSE [ 22 ] TRUONG oppose quatre moyens de défense : - LIBRES-SERVICES n'a pas établi qu'elle est un courtier titulaire d'un certificat de courtier immobilier agréé émis par l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Par conséquent, elle n'a pas l'intérêt légal pour poursuivre. - LIBRES-SERVICES a poursuivi le mauvais défendeur puisque l'offre d'achat est signée par « fiducie Truong ». - Les conditions relatives à l'inspection et au financement ne se sont pas réalisées permettant ainsi à TRUONG d'invoquer la nullité de l'offre d'achat. - L'offre d'achat P-2 prévoit à son

article 13.1 que LIBRES-SERVICES doit partager sa commission avec Groupe Sutton Royal inc. si bien que la réclamation doit être limitée à 1.75% soit la part de la commission revenant à LIBRES-SERVICES. QUESTIONS EN LITIGE [ 23 ] Le présent dossier soulève les questions suivantes : 1. LIBRES-SERVICES a-t-elle l'intérêt légal pour poursuivre? 2. A-t-elle poursuivi le bon défendeur? 3. En se déclarant insatisfait de l'état de l'immeuble et en refusant d'augmenter sa mise de fonds pour l'obtention d'un financement, TRUONG a-t-il commis une faute à l'égard de LIBRES-SERVICES? 4.

Le cas échéant, quel est le montant de la commission due à LIBRES-SERVICES ? ANALYSE L'intérêt de LIBRES-SERVICES [ 24 ] La question de l'intérêt de LIBRES-SERVICES est résolue depuis la production de la pièce P-12. La production en preuve du certificat de courtier immobilier agréé de LIBRES-SERVICES, a été permise par le Tribunal en fin d'audience en application de l'article 166 du Code de procédure civile : « 166.

Lorsqu'il est possible de redresser le grief sur lequel l'exception est fondée, le demandeur peut obtenir qu'un délai lui soit accordé pour ce faire et que le jugement sur l'exception ne soit rendu qu'à l'expiration de ce délai. Si le grief subsiste, la demande sera rejetée; s'il a été redressé, l'exception sera maintenue pour les dépens seulement. » [ 25 ] LIBRES-SERVICES, en tant que titulaire d'un permis de courtier délivré par l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec, peut agir comme courtier immobilier [7] . Elle a donc l'intérêt légal pour réclamer sa commission.

L'identité du défendeur [ 26 ] La preuve révèle que « Fiducie Truong » n'est pas une fiducie au sens des articles 1260 et suivants du Code civil du Québec . Dans son témoignage, TRUONG dit avoir renoncé à constituer une telle fiducie n'y voyant plus d'intérêts et d'avantages fiscaux. Sans acte constitutif, « fiducie Truong » n'est qu'un nom d'emprunt non enregistré qui ne confère aucune personnalité juridique, aucune affectation différente entre le patrimoine du nom d'emprunt et le patrimoine de son utilisateur. Bref, au niveau juridique il n'y a pas de

différence entre « fiducie Truong » et Van Linh Truong, la

partie défenderesse en l'instance. LIBRES-SERVICES a, en l'espèce, poursuivit la bonne

partie défenderesse. TRUONG a-t-il commis une faute à l'égard de LIBRES-SERVICES? [ 27 ] La promesse d'achat signée par TRUONG contient plusieurs obligations contractuelles qu'il a souscrit en faveur du vendeur. Plus spécifiquement en ce qui concerne le financement, TRUONG s'est engagé à fournir une mise de fonds minimale de 15% (390 000 $) et à entreprendre avec diligence une demande de financement auprès d'une institution financière. [ 28 ] Il faut également souligner que la promesse d'achat contient également des conditions établies au bénéfice du TRUONG.

D'une part, le défaut d'obtenir le financement aux conditions prescrites lui permet de se retirer de la transaction tout comme s'il est insatisfait de son inspection de l'immeuble. [ 29 ] Le manquement à une obligation contractuelle peut, dans certaines circonstances, constituer une faute extracontractuelle. [ 30 ] Dans l'arrêt Bail [8] , le juge Gonthier de la Cour suprême tient le raisonnement suivant sur un cas similaire : « Pour une tierce partie, l'existence d'une obligation contractuelle de même que le manquement à cette obligation sont des faits juridiques, qui ne génèrent en tant que tels aucun droit de créance en sa faveur.

Il faut que ces faits juridiques remplissent par ailleurs, dans les circonstances, les conditions de la responsabilité délictuelle pour que celle-ci puisse se prévaloir contre le contractant qui a manqué à ses devoirs contractuels. Plus que la causalité ou le dommage, parmi ces conditions, c'est le manquement à un devoir envers la tierce

partie qui peut créer ici des difficultés analytiques. La relation contractuelle, le contenu obligationnel du contrat, le manquement aux obligations contractuelles sont autant de circonstances pertinentes à l'évaluation de la faute délictuelle. Il faut déterminer si la

partie recherchée en responsabilité s'est comportée en personne raisonnable à l'égard des tiers , ou autrement dit quelle conduite un contractant raisonnable aurait adoptée face aux tiers. [9] (soulignements du Tribunal) [ 31 ] Plus récemment, la Cour d'appel précise dans l'affaire Ibrahim [10] « [37] Pour qu'il y ait faute extracontractuelle, il faut donc, comme l'indique le juge Gonthier dans l'arrêt Bail, déterminer si « la

partie recherchée en responsabilité s'est comportée en personne raisonnable à l'égard des tiers ». En cette matière, chaque cas est un cas d'espèce. M e Françoise Roy, dans un texte publié dans Développements récents en droit immobilier, est également d'avis qu'il n'y a pas d'automatisme entre faute contractuelle et faute extracontractuelle : Le simple fait de ne pas donner suite à son obligation d'acheter ne fait toutefois pas en sorte que le promettant acquéreur soit forcément tenu au paiement de la rétribution du courtier. Encore faut-il que son omission puisse être assimilée à une faute .

Le test à passer pour le déterminer a été importé de l'opinion de l'honorable juge Gonthier retrouvée au jugement de la Cour suprême dans Banque de Montréal c. Bail ltée : Il faut déterminer si la

partie recherchée en responsabilité s'est comportée en personne raisonnable à l'égard des tiers, ou autrement dit quelle conduite un contractant raisonnable aurait adoptée face aux tiers. [38] La Cour, dans l'arrêt Ho, n'a donc pas renversé un courant bien établi. Elle a plutôt réitéré les principes et les a appliqués à l'espèce.

À la lumière de ces principes, il faut maintenant déterminer si les appelants ont commis une faute extracontractuelle à l'égard des intimées. [11] » (soulignements du Tribunal) (références omises) [ 32 ] La preuve révèle que TRUONG s'est comporté en personne raisonnable dans le cadre de ses demandes de financement. Avec une mise de fonds limité à 15 % (390 000 $), TRUONG n'avait aucune chance d'obtenir le financement requis pour l'achat de cet immeuble à un prix de 2 600 000 $.

De fait, les conditions imposées par la SCHL aux institutions financières de limiter le financement à un montant maximum de 1 800 000 $ forçaient une mise de fonds de 600 000 $ (30%) ou une réduction substantielle du prix de vente à 2 200 000 $. [ 33 ] Le vendeur a refusé une demande de réduction du prix de vente à 2 400 000 $ et TRUONG n'avait aucune obligation contractuelle d'augmenter sa mise de fonds à un montant supérieur à 390 000 $. L'échec du financement ne découle pas d'un manquement à ses obligations contractuelles.

Il ne peut donc y avoir de faute extracontractuelle. [ 34 ] Au surplus, l'avis d'insatisfaction de l'état de l'immeuble que TRUONG a transmis au vendeur soulève des problèmes sérieux quant à l'état d'entretien de l'immeuble. L'existence de ces problèmes a fait l'objet d'une preuve qui n'a pas été contredite par LIBRES- SERVICES. Encore ici, rien n'établit que TRUONG a manqué à l'une de ses obligations contractuelles. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action avec dépens.

__________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Lazar SarnaProcureur de la

partie demanderesse Me Jean Malouin MALOUIN, PHANEUFProcureur de la

partie défenderesse Date d'audience : 28 octobre 2010 [1] Traduction du Tribunal [2] Admission #3, 27 octobre 2010 et pièce D-2; [3] Pièce D-1; [4] Pièce D-3; [5] Pièce P-5; [6] Pièce P-6 et D-4; [7]

Article 4,

Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q. c. C-73-2; [8] Banque de Montréal c. Bail (CSC), [1992] 2 R.C.S. 554; [9] Id. pages 581 et 582; [10] Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc. [2008] QCCA 2379; [11] Id. paragr. 37 et 38;