2014 QCCQ 8910, 2014 QCCQ 8910

Habitations Entourages inc. c. Minchinton 2014 QCCQ 8910 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013355-133 DATE : 8 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES HABITATIONS ENTOURAGES INC.,

Partie demanderesse c. STÉPHANIE MINCHINTON,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Habitations Entourages inc. (ci-après désignée «Les Habitations»), réclame 7 000 $ en dommages-intérêts de Stéphanie Minchinton pour perte de profit et rentabilité de la vente d'une maison mobile. [ 2 ] Madame Minchinton se porte demanderesse reconventionnelle et 7 000 $ pour stress, crises d'angoisse, perte de jouissance, insomnie et poursuite dilatoire.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: − Les Habitations Entourages inc. a-t-elle droit d'être indemnisée pour la perte de profit et rentabilité de la vente de la maison mobile et en remboursement des frais de nettoyage de celle-ci? − Madame Minchinton doit-elle être indemnisée?

LE CONTEXTE: [ 4 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] Les Habitations achètent des terrains où son situées des maisons mobiles afin d'y construire des maisons jumelées. [ 6 ] À l'hiver 2012-2013, Francis Caron, président de la demanderesse, fait une offre d'achat pour acquérir la résidence de madame Minchinton pour 150 000 $. [ 7 ] Après discussions, cette dernière accepte et, dans un très court laps de temps, les parties concluent la vente de cet emplacement et de la maison mobile. [ 8 ] Les négociations amènent aussi les parties à signer chez le notaire cette transaction au mois de mai 2013.

La prise de possession est reportée au 1 er juillet suivant. [ 9 ] La preuve des préposés de Les Habitations est à l'effet que l'acte notarié du 3 mai 2013 stipule qu'ils prennent possession du bâtiment dans l'état actuel où il se trouve. [ 10 ] En demande, on fait état de la clause 11.2 de la promesse d'achat PA-73320 qui stipule que: « OCCUPATION DES LIEUX – Le VENDEUR s'engage à rendre les lieux qu'il occupe disponibles pour occupation par l'ACHETEUR à compter du 10 mai 2013, à 8 h, et à les laisser libres de tout bien non inclus à la présente promesse d'achat ou qui n'est pas pris en charge par l'ACHETEUR, à défaut de quoi, l'ACHETEUR pourra les faire enlever aux frais du VENDEUR […].

[ 11 ] La clause 10.2 édicte que : « LIVRAISON DE L'IMMEUBLE – Le VENDEUR promet de vendre l'IMMEUBLE à l'ACHETEUR et, à moins de stipulation contraire à la clause 12.1, s'engage à le livrer dans l'état où il se trouvait lorsque ce dernier l'a visité. » [ 12 ] On explique qu'on a visité l'immeuble le 5 février 2013 et qu'il n'était pas dans cet état au 1 er juillet suivant. On allègue, notamment:

a) Un trou dans un mur de la salle de bain où se trouvait antérieurement un miroir qui y a été retiré;

b) Une toilette défectueuse;

c) Plusieurs poignées de porte manquantes;

d) Un luminaire dévissé;

e) Une porte pliante décrochée;

f) La présence de déchets à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment. [ 13 ] Dans sa mise en demeure du 11 novembre 2013, Les Habitations fait état qu'elle n'a toujours pas reçu les clés de madame Minchinton. [ 14 ] La réclamation se chiffre alors à 2 244,29$, soit: − 100 $ pour le miroir manquant; − 400 $ pour le remplacement de la toilette; − 420 $ pour le remplacement des serrures de porte; − 325 $ pour la location d'un conteneur à déchets; − 706,98 $ pour les travaux effectués par les employés; − 292,31 $ pour les taxes applicables. [ 15 ] Habituellement, Les Habitations revendent la maison mobile à des tiers afin qu'ils la retirent du terrain.

Les prix varient de 18 000 $ à 21 000 $ selon la situation. [ 16 ] Selon madame Marie-Philippe Nantais, entendue à l'audience, on a revendu pour 12 000 $ seulement la maison mobile d'où un manque à gagner de 5 000 $ qui est réclamé à la défenderesse. [ 17 ] Dans le cadre de son témoignage, Francis Caron précise que c'est plutôt pour 7 000 $ que la maison mobile a été revendue, payé en argent comptant. [ 18 ] Au départ, il croyait la revendre pour beaucoup plus ou, du moins, minimalement 15 000 $, mais étant donné son état de désuétude, il a été impossible de réaliser ce profit. [ 19 ] Pour sa part, Stéphanie Minchinton rappelle qu'elle a vendu le terrain et la maison mobile pour 150 000 $. [ 20 ] Le seul élément manquant est le miroir de la salle de bain qu'elle a retiré et qu'elle avait payé plusieurs années auparavant 40 $.

La toilette était fonctionnelle, les portes et les poignées déjà manquantes ou lors de l’offre d’achat. [ 21 ] Quant aux serrures, elle a toujours voulu remettre les clés aux préposés de Les Habitations, mais ils ne se sont jamais présentés chez elle pour en prendre possession. [ 22 ] Il n'y avait plus aucun déchet, ni rien qui soit différent à la livraison que lors de la visite préachat à l'hiver 2013. [ 23 ] Diane Brouillet, l'agente d'immeuble de madame Minchinton, témoigne à l'effet qu'elle n'a même pas pris de photo de l'intérieur de la maison mobile lorsqu'elle a accepté le mandat et confectionné la fiche MLS, étant donné l'état de délabrement des lieux. [ 24 ] Pour sa part, elle n'a pas vu dans quel état la résidence a été livrée le 1 er juillet 2013. [ 25 ] Au moment où elle a visité l'immeuble, la toilette était fonctionnelle, le miroir présent, mais les portes étaient défectueuses et les poignées manquantes. [ 26 ] D'autres témoins rapportent sensiblement les mêmes faits.

[ 27 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE: [ 28 ] Le Tribunal souligne l'

article 1458 du Code civil du Québec . 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 29 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 30 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 31 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 32 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 33 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 34 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 35 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 36 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 37 ] Chacune des parties en l'instance doit prouver, selon la balance des probabilités, ses prétentions. [ 38 ] D'une part, la preuve présentée par Les Habitations Entourage Inc. est insuffisante. [ 39 ] En effet, il est indéniable que l'on a acquis l'endroit pour y aménager et construire des habitations mitoyennes. [ 40 ] Vu les articles 2803 et 2804 précités, Les Habitations ont le fardeau de démontrer le manque à gagner entre une vente d'une maison mobile pour fins de déménagement comparativement à celle livrée par madame Minchinton. [ 41 ] Le Tribunal ne dispose d'aucune preuve suffisante à cet effet.

En fait, aucune photo, aucun contrat ni aucun rapport d'expert n'ont été mis en preuve pour démontrer qu'étant donné l'état de délabrement de la maison mobile livrée par madame Minchinton, on a perdu une somme équivalente à une certaine rentabilité commerciale. [ 42 ] Le Tribunal retient beaucoup plus de la preuve prépondérante que cette maison mobile était dans un état de délabrement tel que les témoins en défense l’ont décrit. [ 43 ] Certes, les clauses 10.2 et 11.2 de la promesse d'achat stipulent clairement que madame Minchinton devait laisser les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la visite. [ 44 ] Le Tribunal estime que la preuve prépondérante démontre qu'il n'y a pas de distinction significative entre l'état des lieux au moment où on l'a visité et signé l'offre d'achat que ceux lors de la livraison. [ 45 ] Au surplus, il appert qu'après la livraison, madame Minchinton, son père et des tiers sont retournés sur les lieux pour effectuer un certain ménage et y retirer des objets. [ 46 ] La preuve présentée par Les Habitations n'est soutenue par aucun élément de preuve testimoniale et documentaire suffisant.

Aucune facture n'a été déposée démontrant les déboursés ou des frais engagés. [ 47 ] La preuve est insuffisante et la réclamation de Les Habitations Entourages inc. est rejetée. [ 48 ] Quant à la demande reconventionnelle de madame Stéphanie Minchinton, elle doit connaître le même sort. [ 49 ] Aucune preuve d'expert, médicale ou autre, n'établit qu'elle a vécu à cause de la réclamation de l'insomnie, du stress, des crises d'angoisse ou autres.

Ce sont tous des facteurs qui, malheureusement, sont vécus par plusieurs personnes suite aux événements difficiles de la vie courante. [ 50 ] Le Tribunal ne peut identifier de lien entre ce qu'a vécu madame Minchinton et la présente demande judiciaire. [ 51 ] D'ailleurs, la situation aurait pu être évitée si madame Minchinton avait elle-même pris l'initiative de laisser les clés aux préposés de Les Habitations et si elle avait effectué minimalement un certain entretien des lieux avant de quitter. [ 52 ] La demande reconventionnelle est rejetée. [ 53 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 54 ] REJETTE la demande principale. [ 55 ] REJETTE la demande reconventionnelle. [ 56 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 5 août 2014