2020 QCCQ 9538, 2020 QCCQ 9538

3415384 Canada inc. c. Savard 2020 QCCQ 9538 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-086600-194 DATE : 15 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 3415384 CANADA INC. Demanderesse c.

VALÉRIE SAVARD Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, 3415384 Canada inc. (ci-après le Locateur), demande au Tribunal de condamner madame Valérie Savard à lui payer un montant de 3 870,97 $ à

titre de loyer impayé. Le Locateur demande également au Tribunal de résilier le bail, d’ordonner l’expulsion de madame Savard et d’ordonner l’annulation d’une option d’achat contenue au bail. [ 2 ] Madame Savard indique n’avoir aucune preuve à administrer ni aucune observation à formuler à l’égard des conclusions recherchées. Elle prétend toutefois que la Cour du Québec ne dispose pas de la compétence d’attribution pour trancher cette affaire.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] La présente affaire soulève les questions suivantes : 1) La Cour du Québec dispose-t-elle de la compétence d’attribution pour trancher cette affaire? 2) Dans l’affirmative, y a-t-il lieu de condamner madame Savard à payer le loyer réclamé, de résilier le bail et d’ordonner son expulsion? LE CONTEXTE [ 4 ] Le 4 octobre 2017, les parties signent deux documents [1] : ➢ Un « contrat de location » relatif à une maison située à Saint-Ubalde, pour la période comprise entre le 1 er novembre 2017 et le 31 octobre 2019.

Ce contrat inclut la clause suivante : […] • CETTE LOCATION EST FAITE AVEC OPTION D’ACHAT, À LA FIN DU PRÉSENT TERME OU AVANT MME SAVARD S’ENGAGE À ACHETER LA RÉSIDENCE DU [...] À ST-UBALDE POUR UN MONTANT DE 50 000.00 $. • 3415384 CANADA INC. S’ENGAGE À VENDRE LADITE RÉSIDENCE À LA FIN DU TERME DE LOCATION OU AVANT À MME SAVARD, TEL QUE CONVENU. [Texte reproduit intégralement] ➢ Un formulaire de bail de logement émis par la Régie du logement [2] qui réfère, à la

section loyer, au contrat de location précité. [ 5 ] Aucun paiement de loyer n’est effectué depuis le 1 er octobre 2018. [ 6 ] Le 4 février 2019, le Locateur dépose au TAL une « demande relative au non-paiement de loyer » afin d’obtenir le loyer dû à la date de l’audience, la résiliation du bail et l’éviction de madame Savard [3] . [ 7 ] Le 4 juin 2019, le TAL conclut qu’il ne dispose pas de la compétence d’attribution pour trancher l’affaire [4] .

[ 8 ] Le 4 juillet 2019, le Locateur dépose sa demande introductive d’instance. [ 9 ] Le 17 mars 2020, madame Savard dépose une cession [5] en vertu de l’

article 49 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [6] . [ 10 ] Madame Savard est absente lors de l’audition. Son avocat soulève la question de la compétence d’attribution de la Cour du Québec et précise que sa cliente n’a aucune preuve à administrer ni aucune observation à formuler à l’égard des conclusions recherchées. L’ANALYSE ET LA DÉCISION 1) La Cour du Québec dispose-t-elle de la compétence d’attribution pour trancher cette affaire? [ 11 ] Le Tribunal est d’avis que la Cour du Québec dispose de la compétence d’attribution pour trancher le différend qui oppose les parties.

Voici pourquoi. [ 12 ] L’article 35 du Code de procédure civile prévoit ce qui suit à l’égard de la compétence d’attribution de la Cour du Québec : 35. La Cour du Québec a compétence exclusive pour entendre les demandes dans lesquelles soit la valeur de l’objet du litige, soit la somme réclamée, y compris en matière de résiliation de bail, est inférieure à 85 000 $, sans égard aux intérêts; elle entend également les demandes qui leur sont accessoires portant notamment sur l’exécution en nature d’une obligation contractuelle.

Néanmoins, elle n’exerce pas cette compétence dans les cas où la loi l’attribue formellement et exclusivement à une autre juridiction ou à un organisme juridictionnel, non plus que dans les matières familiales autres que l’adoption. […] [ 13 ] La compétence à l’égard de toute demande « relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec » a été confiée par le législateur formellement et exclusivement au TAL [7] .

Ainsi, de façon générale, les demandes relatives à un bail de logement relèvent de la compétence d’attribution du TAL. [ 14 ] Le TAL a toutefois conclu qu’il ne dispose pas de la compétence d’attribution pour trancher la présente affaire.

Dans sa décision du 4 juin 2019 [8] , le TAL conclut que la preuve démontre que la promesse d’achat constitue le contrat principal et que le bail n’en est que l’accessoire, de telle sorte que le TAL ne dispose pas de la compétence d’attribution pour trancher le différend [9] . [ 15 ] Madame Savard soumet que la situation qui prévalait au moment où le TAL a rendu cette décision a changé.

Elle prétend que l’« option d’achat » contenue au bail est expirée, de telle sorte que le TAL peut maintenant trancher cette affaire [10] . [ 16 ] Le Locateur rétorque que le TAL ne dispose pas de la compétence d’attribution pour se prononcer dans cette affaire et réfère le Tribunal à la décision rendue par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Crédit M.P. Ltée c. Jorgensen [11] .

La Cour d’appel y souligne ce qui suit : Dans l'ouvrage Le Bail du logement: analyse de la jurisprudence, Montréal, Wilson & Lafleur, 1989, pp. 11 et 12, Thérèse Rousseau- Houle précise que l'application de la loi est «définie par la destination des lieux et par l'affectation que les parties ont données aux lieux loués» mais que la «loi ne s'intéresse pas au gîte occupé en vertu... d'un droit réel d'usage ou d'habitation ». Cet énoncé de règle générale nuancé par la nature du droit invoqué par les parties reflète bien l'ambiguïté de plusieurs situations.

Les décisions de la Régie sont d'ailleurs partagées tel que l'illustrent non seulement les prises de position divergentes de Mes Baatz (en 1992) et Lackstone (en 1993) dans le présent cas, mais aussi par les décisions Proteau c. Baril, J.L. 97-335 (C.Q.) ; Laperle c. Lachapelle, J.L. 96- 290 (R.L.) ; Sauvé c. Monty, J.L.94-161 (R.L.); Tselalis c. Barfinkle, J.L. 89-79 (R.L.) ; Côté c. Lesage, J.L.87-113 (R.L.); Pellerin- Traversy c. Pelletier, J.L.85-110 (R.L.). La question est donc controversée, prêtant le flanc à plusieurs interprétations selon les faits propres à chaque dossier.

En l'espèce, même si d'aucuns pourraient être enclins à y reconnaître un bail d'habitation, je ne puis me résoudre à conclure que le jugement de la Cour du Québec, qui fait primer l'intention des parties, n'est pas raisonnable. [le Tribunal souligne] [ 17 ] Le Tribunal note que dans une décision rendue en 2006 [12] , le juge Claude Bouchard, J.C.S., conclut que la Cour supérieure dispose de la compétence d’attribution pour trancher le litige dont il est saisi puisque le contrat en cause ne constitue pas un bail de logement et n’est donc pas assujetti aux dispositions du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) applicables à un tel bail [13] .

Le juge Bouchard souligne que les particularités relatives à l’option d’achat incluses au bail de location confère un statut particulier au contrat et s’explique par le fait que le locateur loue son immeuble en vue de le vendre. [ 18 ] Dans une décision récente, le juge Christian Brossard, J.C.S., conclut, après avoir analysé la preuve, que « l’entente d’occupation ou de location est plutôt l’accessoire d’un contrat qui a pour objet principal la vente de la propriété […] » [14] .

Il qualifie l’entente de « contrat innomé qui respecte l’intention des parties de conclure, non pas un bail ordinaire, mais bien, de manière accessoire, un bail pour couvrir la période d’occupation en attendant que la propriété trouve preneur, soit auprès de [l’occupant] soit auprès d’un tiers » [15] . Partant, conclut le juge Brossard, le litige relève de la compétence d’attribution de la Cour supérieure. [ 19 ] Ainsi, le Tribunal doit déterminer [16] si l’entente conclue par les parties impliquées dans la présente affaire, le 4 octobre 2017, constitue un bail de logement au sens de l’article 28 de la

Loi sur la Régie du logement . [ 20 ] Dans le cadre de l’audition, l’avocat du Locateur a voulu administrer une preuve testimoniale à l’égard des circonstances entourant la conclusion de l’entente. L’avocat de madame Savard a alors annoncé une objection sur toute preuve visant à contredire l’entente et les allégations contenues à la demande introductive d’instance. L’avocat de madame Savard réfère aux allégations et conclusions de la demande introductive d’instance où le Locateur réfère au « bail de logement ». Le Locateur a alors renoncé à prétendre

que l’entente ne constitue pas un bail de logement et n’a fait entendre aucun témoin. [ 21 ] Faut-il conclure que le Locateur a admis qu’il s’agit d’un bail de logement au sens de l’article 28 de la

Loi sur la Régie du logement et que le moyen déclinatoire doit être accueilli? Le Tribunal est d’avis que la réponse à cette question est négative. D’abord, un aveu ne peut porter sur le droit. L’aveu a pour objet un acte juridique ou un fait matériel défavorable à son auteur [17] . De plus, la compétence d’attribution est une question d’ordre public. La compétence d’attribution ne peut faire l’objet d’une renonciation par le comportement des parties [18] . [ 22 ] Qu’en est-il maintenant de la nature de l’entente conclue par les parties le 4 octobre 2017? [ 23 ] Le Tribunal est d’avis que l’entente conclue ne constitue pas un bail de logement au sens de l’article 28 de la

Loi sur la Régie du logement . L’entente se rapporte plutôt à la conclusion d’une promesse bilatérale d’achat et de vente d’un immeuble, à laquelle se greffe une entente permettant à madame Savard de demeurer dans l’immeuble jusqu’à la conclusion de la transaction. [ 24 ] Même si les parties ont prétendu que l’entente contient une « option d’achat », le Tribunal n’est pas lié par la qualification juridique donnée par les parties [19] et est d’avis que l’entente contient plutôt une promesse bilatérale d’achat et de vente [20] . Madame Savard s’engage à acheter l’immeuble à l’arrivée du terme, à un prix fixé, et le Locateur s’engage à lui vendre l’immeuble à l’arrivée du terme. [ 25 ] Aucune

partie n’a, à ce jour, cherché à contraindre l’autre

partie à donner suite à cette promesse d’achat et de vente. Le Tribunal ne peut toutefois pas l’écarter dans le contexte de l’analyse de la question de la compétence d’attribution de la Cour du Québec. [ 26 ] Par ailleurs, le Tribunal note que dans son interrogatoire écrit, madame Savard confirme avoir « visité l’immeuble en cause dans le but de louer celui-ci et pour ensuite procéder à son achat » [21] . [ 27 ] Bref, le Tribunal est d’avis que l’entente conclue le 4 octobre 2017 constitue d’abord et avant tout une promesse d’achat et de vente et que l’entente de location y est accessoire. Les parties n’ont pas conclu un bail de logement au sens de l’article 28 de la

Loi sur la Régie du logement , de telle sorte que la Cour du Québec dispose de la compétence d’attribution pour trancher le présent litige. 2) Dans l’affirmative, y a-t-il lieu de condamner madame Savard à payer le loyer réclamé, de résilier le bail et d’ordonner son expulsion? [ 28 ] Tel qu’indiqué précédemment, la seule véritable question en litige dans cette affaire est celle relative à la compétence d’attribution de la Cour du Québec. [ 29 ] Madame Savard a admis que les loyers dont le paiement est réclamé sont impayés, tant avant qu’après sa cession de biens survenue en mars 2020.

Elle a également reconnu n’avoir aucune preuve à administrer ni aucune observation à formuler à l’égard des conclusions recherchées quant à la résiliation du bail et l’ordonnance d’expulsion. [ 30 ] Le Tribunal est d’avis que les modalités contenues à l’entente de location ont été reconduites tacitement. Aucune des parties ne remet d’ailleurs en cause cette question. [ 31 ] Un différend subsiste à l’égard du montant exigible au

titre des loyers impayés postérieurement à la date de la cession de biens. Le Locateur réclame le loyer relatif au mois de mars 2020, au prorata du nombre de jours postérieurs à la date de la cession de biens.

Madame Savard prétend que le loyer était exigible le 1 er mars 2020, de telle sorte que cette obligation est sujette aux effets juridiques de la cession de biens. [ 32 ] Le Tribunal est d’avis que le Locateur a raison, à l’instar de ce qu’a déjà conclu la Cour supérieure [22] , et qu’il y a lieu de calculer le loyer postérieur à la date de la cession de biens au prorata du nombre de jours durant le mois de mars. Le montant du loyer postérieur à la date de la cession de biens s’élève à 270,97 $.

Ainsi, le Tribunal est d’avis que le Locateur a droit au paiement du loyer relatif aux mois d’avril à septembre 2020, soit 3 600 $ [23] , en plus du loyer relatif au mois de mars 2020 pour la période qui a suivi la cession de biens de madame Savard, à savoir 270,97 $. [ 33 ] Compte tenu de tout ce qui précède, il y a lieu de condamner madame Savard à payer au Locateur un montant de 3 870,97 $, de résilier l’entente de location, compte tenu du défaut de paiement [24] , et d’ordonner l’expulsion de madame Savard. [ 34 ] Le Tribunal ne prononcera toutefois pas l’annulation de la promesse d’achat et de vente.

Aucune représentation n’a été faite sur cette question et aucune preuve n’a été administrée au soutien de cette demande, notamment quant à toute démarche préalable à une demande de cette nature. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance modifiée; CONDAMNE madame Valérie Savard à payer à 3415384 Canada inc. un montant de 3 870,97 $, en plus des intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés à compter de l’échéance de chaque loyer; ORDONNE la résiliation de l’entente de location intervenue entre la demanderesse et la défenderesse relativement à l’immeuble sis au [...], Saint-Ubalde (Québec); ORDONNE l’expulsion de madame Valérie Savard et tous les autres occupants de l’immeuble; LE TOUT avec frais de justice.

__________________________________ CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. M e Vincent Leblond Boudreau & Associés 296, rue Notre-Dame Est Victoriaville (Québec) G6P 4A3 vleblond@groupeba.ca Procureurs de la demanderesse M e Marc Gaucher 1615, rue des Rocs Québec (Québec) G1W 3J6 avocatgaucher@gmail.com Procureur de la défenderesse Date d’audience : 4 septembre 2020