2015 QCCQ 9618, 2015 QCCQ 9618

Manolis c. O'Neill 2015 QCCQ 9618 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-031325-153 DATE : 7 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DIMITRIOS MANOLIS Locateur - Requérant c.

JOYCE O'NEILL Locataire - Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête du locateur (le "Requérant") pour permission d'en appeler d'une décision de la Régie du logement rendue le 18 juin 2015 dans le dossier 137069 31 20140217 G (la « Décision de la Régie »). [ 2 ] Devant la Régie du logement, la locataire (l’« Intimée ») demandait qu'on déclare le logement impropre à l’habitation, l’exécution en nature de certaines obligations du locateur, la condamnation à une diminution du loyer de 300 $ par mois depuis le 1 er octobre 2013, des dommages et intérêts au montant de 10 114 $, le remboursement des frais de signification ainsi que l’exécution provisoire de la décision. [ 3 ] Cette cause a été instruite devant la régisseure, Jocelyne Gravel, le 26 mai 2015. [ 4 ] Dans la Décision de la Régie, la régisseure conclut comme suit : [59] CONSTATE la résiliation du bail pour logement impropre à l'habitation ; [60] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 7 775,73 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 17 février 2014 sur la somme de 5 706,45 $ et sur le solde à compter du 9 mai 2014, plus 16 $ à

titre de frais de significations admissibles ; [61] REJETTE la demande quant au surplus. [ 5 ] La régisseure donne ainsi raison à l'Intimée. [ 6 ] Le Requérant est d'avis que celle-ci a erré en fait et en droit. Voici les erreurs qu'il relève, à savoir:

10. More specifically, Petitioner claims that the Administrative Judge made the following errors in fact and in law in his decision, namely: 8 The Administrative Judge did not mention why the version as testified by Petitioner was not credible and should not have been considered by the Tribunal; 9 Petitioner was onLy advised of the alleged mold in mid January 2014.

He was never given an opportunity to verify the location and to confirm the presence of mold; 10 Petitioner was also not able to evaluate the alleged damaged and if any make the reparations himself; 11 There was also no evidence that mold was present before or at the time Tenant moved in; 12 No conclusive evidence that any illness was due to the mold.

Doctor says these symptoms are similar to when there is mold, no conclusion that what the Petitioner or their family had was due to the mould; 13 Further, Petitioner cannot claim damages on behalf of her family on what she actually herself suffered; 14 The Administrative Judge took plumitif of another file regarding Petitioner into consideration but did not verify the cause and nature of file mentioned at paragraph 46; 15 Petitioner was prevented from testifying about certain facts and was restricted of his right of audi alterem partem ; 16 He was asked certain questions which his attorney attempted to answer but did not have the intimate details of the file.

When Petitioner attempted to answer the question he was told that he may not since he was represented by counsel; 17 Petitioner was thus restricted from giving his version of the story of demonstrating that he was not permitted to see the property and verify the allegations set forth by Respondent in her letter of demand, he was not allowed to make the necessary reparations if any and he was not allowed to testify further about his relationship with Respondent just before the allegations in the present file took place namely with regards to noise she was making and complaints about her noise; 18 The administrative judge did not take into consideration that the Respondent did not properly heat her property thus causing the alleged mold herself; 19 At paragraph 49 The Administrative Judge mentions that she will condemn Petitioner to pay 300 dollars a month from October 2013 to February 2014.

However Respondent only sent notice at the end of January 2014. Petitioner respectfully submits that this is an error of law and if anything only damages should have been for the time in February and March that Tenant lived in the property. 20 At paragraph 52 the Administrative Judge mentions that all Respondent's property had to be decontaminated yet no proof was submitted to that effect; 21 Damages are arbitrary in that Administrative Judge at paragraph 54 awarded Respondent 60 hours at 15 dollars an hour without justification of where this hourly rate was derived from;

22 At paragraph 53 she awards $4000.00 for moral damages which were not justified in evidence. Further at paragraph 55 the Administrative Judge maintains that she cannot indemnify Respondent for the loads of laundry however at the end of the paragraph she writes that she took it into consideration in the moral damages, which respectfully is an inherent contradiction; 23 The Administrative Judge also considers at paragraph 17 Mme Tailhandier an expert when she has only been working since September 2014 and is fresh out of school.

It is mentioned that it was not contested however the Court must appreciate the quality of the person willing to testify.

Petitioner respectfully submits the Administrative Judge erred in considering this witness an expert; 24 Her testimony was considered by the Administrative Judge as an expertise in the field and was considered in her judgement; 25 The Administrative Judge also did not consider that the Respondent kept the dwelling place colder than usual which contributes to humidity and can cause mould; 26 She admits doing so specifically before the inspection of public health department; 27 There should have been consideration that Respondent was the author of her own malice as there was no evidence of any mould prior to this incident; 28 The Respondent's testimony is inconsistent as she testified in paragraph 38 that water damage when moved in and she advised the owner verbally.

She also suspects mould in October 2013 yet only writes a letter of demand to the owner in January 2014 and moves out only then; 29 At paragraph 45 the Administrative Judge mentions that from the pictures it seemed that the mould was present under the bath was there for a long time however there was no evidence to this effect; [1] [Sic] [ 7 ] Il est à noter que l'Intimée était absente le jour de l'audition de la présente requête pour permission d'en appeler de la Décision de la Régie, et ce, bien qu'elle ait été dûment signifiée. La requête a donc été entendue en son absence.

CRITÈRES APPLICABLES DANS LE CADRE D'UNE REQUÊTE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 8 ] Le droit d'appel d'une décision de la Régie du logement est prévu à l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [2] (LRL) qui se lit comme suit: " 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. (…)." [ 9 ] Le juge Pierre E. Audet, dans la cause Boucher c. Office municipal d'Habitation de St-Jérôme [3] énonce les critères pouvant donner ouverture à un appel d'une décision de la Régie du logement suivant l'

article 91 LRL : [11] « L'analyse de la jurisprudence permet de dégager les principaux critères suivants : • La question en jeu est sérieuse, nouvelle et d'intérêt général; • La question est controversée, notamment lorsque les décisions sont «incohérentes ou contradictoires» même sur des questions techniques; • La question met en cause les «intérêts supérieurs de la justice»; sous cette expression sont visés les motifs suivants : la faiblesse apparente de la décision attaquée; l'erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits; la mauvaise application des

règles de preuve; le non-respect des règles de justice naturelle; le refus de la Régie d'exercer sa compétence; la décision n'est pas suffisamment motivée, notamment. » [12] Mais au-delà des critères identifiés par la jurisprudence, des décisions insistent sur la large discrétion que possède le juge de la Cour du Québec en la matière, tout en respectant toutefois la volonté du législateur de rejeter les appels futiles.

Le juge saisi de la demande de permission d'en appeler, argue-t-on, n'a édicté «aucune restriction expresse outre celle mentionnée à l'article 91» [4] . [ 10 ] Le juge Jean-Yves Tremblay dans la cause J.L. c.

Coopérative de l'Ébène [5] dresse quant à lui un tableau détaillé des principes juridiques qui doivent guider le Tribunal lors de l'analyse d'une telle requête, à savoir: « 1. le tribunal jouit d'une large discrétion en la matière; 2. les critères s'appliquent individuellement; 3. il peut y avoir permission d'appel si la décision souffre d'une faiblesse apparente tributaire d'une preuve déficiente; 4. pareille faiblesse apparente peut résulter d'une mauvaise interprétation de la preuve; 5. elle peut aussi résulter d'un défaut de motivation de la décision; 6. la question en jeu doit être sérieuse; 7. elle doit être d'intérêt général; 8. elle doit être nouvelle; 9. elle doit être controversée; 10. l'interprétation d'une disposition du Code civil du Québec ressort du champ d'expertise de la Régie du logement, une situation qui dispense la Cour du Québec d'une grande déférence envers l'organisme et en l'espèce, la locataire évoque les dispositions de l'

article 1901 du Code civil du Québec ; 11. un défaut de motivation de la décision contrevient aux règles de l'équité et peut justifier la permission d'appel; 12. il faut permettre l'appel lorsqu'un refus paraîtrait contraire à la justice, par exemple, dans le cas d'un jugement mal fondé prima facie ; 13. en matière de zoothérapie, et c'est le cas en l'espèce, il faut une preuve médicale solide; 14. la requête doit recevoir une interprétation libérale lorsque la question soulevée n'est ni frivole, ni futile, ni banale, ni insignifiante, ni inutile, ni sans intérêt; 15. il faut permettre l'appel devant des arguments juridiques sérieux, raisonnables, cohérents, défendables et significatifs. »

APPLICATION DES CRITÈRES AU CAS EN L'ESPÈCE ET DÉCISION

[ 11 ] Les points soulevés par le Requérant au soutien de sa demande de permission d’en appeler de la Décision de la Régie font appel aux motifs que l’on peut décrire comme étant: faiblesse apparente de la décision attaquée; erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits et enfin; non-respect des règles de justice naturelle. [ 12 ] Ces motifs peuvent en effet, s’ils s’avèrent fondés, mettre en cause les intérêts supérieurs de la justice et justifier un droit d’appel d’une décision de la Régie du logement [6] . [ 13 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 14 ] La preuve ne permet pas de déceler d’erreurs de cette nature. [ 15 ] D’abord, la simple lecture de la décision ne permet pas de constater que la Décision de la Régie souffre d’une faiblesse apparente ou encore qu’elle contient une erreur de droit préjudiciable.

La décision dont il est question ici expose de façon intelligible le cheminement menant aux conclusions qu’elle énonce. [ 16 ] La faiblesse apparente d’une décision doit être constatée à sa face même ( prima facie ) [7] ce qui n’est nullement le cas en l’espèce. [ 17 ] L’audience devant la Régie du logement de la décision qui fait l’objet de la présente requête pour permission d’en appeler a permis de faire entendre plusieurs témoins de part et d’autre.

La régisseure s’est alors vu présenter par les parties une preuve contradictoire qu’elle a dû apprécier pour ainsi rendre sa décision. [ 18 ] En cette matière, il est bien reconnu que la « Cour du Québec se doit de faire preuve d’une extrême prudence en ce qui concerne l’évaluation ou l’appréciation de la preuve ou de la crédibilité des témoins puisqu’il est généralement admis que le tribunal de première instance est dans une position privilégiée par rapport aux juges d’appel.

En effet, le régisseur de la Régie du logement a eu le loisir et le privilège de voir témoigner les parties et les témoins et d’y apprécier leur crédibilité.» [8] . [ 19 ] Or, « au stade de l’autorisation de l’appel, lorsqu’une

partie réclame la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement sur des motifs portant essentiellement sur l’interprétation des faits, de la preuve et/ou de la crédibilité des témoins, la Cour du Québec n’accordera la permission d’appeler qu’en présence d’une faiblesse apparente ou d’une erreur déraisonnable, déterminante, flagrante, grave, grossière, manifeste, préjudiciable ou sérieuse dans l’appréciation des faits ou l’administration de la preuve. » [9] . [ 20 ] Or, nous ne sommes pas ici dans un cas donnant ouverture à une permission d’en appeler au sens où l’entend la jurisprudence. [ 21 ] Nous ne sommes pas non plus dans une situation où « la Décision de la Régie n’est nullement fondée sur la preuve, que les motifs ou les conclusions de la décision sont purement arbitraires ou spéculatifs ou que la décision dénature manifestement les faits prouvés. » [10] . [ 22 ] Enfin, bien que le Requérant allègue divers manquements aux règles de justice naturelle, celui-ci n’a pas établi par une preuve prima facie qu’il y a eu violation en ce sens [11] .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête pour permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement rendue par la régisseure, Jocelyne Gravel, le 18 juin 2015 dans le dossier 137069 31 20140217 G. LE TOUT , sans frais.

__________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Me Daniel Brook MBD Avocats inc. Procureur du locateut-requérant Date d’audience : Le 4 août 2015