2016 QCCQ 9559, 2016 QCCQ 9559

Lamontagne c. Désautels 2016 QCCQ 9559 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N os : 460-22-005123-146 DATE : 12 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Rémi LAMONTAGNE et. Alexia GREGORY Demandeurs / défendeurs par reconvention c. Catherine DÉSAUTELS et.

Martin DION Défendeurs / demandeurs par reconvention ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 50 000 $ aux termes d’une clause pénale à la suite de l’échec d’une promesse d’achat qu’ils estiment imputable à la faute des défendeurs et subsidiairement, si la validité de la clause pénale n’était pas retenue, une condamnation à des dommages et intérêts de 69 999,99 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation invoquant que c’est à cause de l’absence de transparence et l’attitude intransigeante du demandeur que la signature de la promesse d’achat a échoué, et ce, malgré des solutions alternatives proposées pour dénouer l’impasse. [ 3 ] Se portant demandeurs par reconvention, Catherine Désautels et Martin Dion réclament une indemnité de 28 394,74 $ pour les dommages matériels, déboursés, troubles et inconvénients générés par l’échec de la transaction dont ils attribuent la principale responsabilité à Rémi Lamontagne, qui ne leur aurait pas divulgué la véritable situation concernant une possible contamination des sols de l’immeuble qu’il voulait leur vendre et en refusant d’accepter comme condition de la promesse d’achat que les demandeurs par reconvention procèdent à une étude environnementale de la propriété.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Pour résoudre le litige, le Tribunal aura à déterminer :

1.- Si les parties étaient liées par une quelconque obligation; 2.- Si l’une ou l’autre des parties a fait défaut de remplir ses obligations; 3.- Le cas échéant, déterminer la validité voire l’existence de la clause pénale et ensuite les dommages subis; LES FAITS [ 5 ] Il est établi que les demandeurs sont propriétaires indivis de l’immeuble situé au […] au Lac Brome. [ 6 ] Outre la maison résidentielle, l’immeuble comprend aussi une exploitation horticole en serres opérée d’abord par le père du demandeur et depuis 2004 par ce dernier sous le nom de Jardin Foster 2000 . [ 7 ] À l’été 2012, envisageant une nouvelle orientation professionnelle, le demandeur songe à se départir de sa propriété et du commerce. [ 8 ] Il vérifie auprès de sa cousine, Catherine Désautels, chez qui il a cru déceler une fibre entrepreneuriale et dont le conjoint, Martin Dion, travaille dans le domaine de l’horticulture, s’ils n’étaient pas intéressés d’acheter. [ 9 ] Les défendeurs manifestant un certain intérêt visitent la maison et examinent les livres. [ 10 ] À l’automne 2012, le demandeur les relance et propose même à Martin Dion d’aller travailler pour lui, en début de la saison 2013 pour voir le fonctionnement et avoir une meilleure idée du commerce.

Bien que la décision de laisser son emploi et aller travailler pour le demandeur implique une baisse de salaire, le défendeur accepte et en février 2013, il commence la saison avec Rémi Lamontagne. [ 11 ] À ce moment il n’a pas encore été question de prix ni de conditions de vente. [ 12 ] En avril 2013, Catherine Désautels informe le demandeur qu’ils préféreraient repousser l’idée de l’achat à plus tard, car ils projettent avoir un deuxième enfant en plus que ce délai additionnel allait permettre à son conjoint de mieux apprivoiser les rudiments du commerce. [ 13 ] Ce n’est que vers la fin mai début juin 2013, après que le demandeur ait obtenu des défendeurs une confirmation de leur l’intérêt à acheter, qu’on commence à parler de prix et de conditions. [ 14 ] Le demandeur propose de vendre pour 600 000 $ et les défendeurs semblent d’accord avec ce prix. [ 15 ] Selon le demandeur, dès la fin de la rencontre, la défenderesse aurait rédigé une promesse de vente manuscrite signée par les deux qui tiendrait en une seule page comprenant le prix et le fait que Rémi Lamontagne demeurerait à l’emploi de l’entreprise pendant un an après la vente. [ 16 ] Cependant, le demandeur n’a pu la produire, car il l’aurait égarée.

La défenderesse nie avoir fait et signé un tel document. [ 17 ] Par la suite, les parties ont continué à échanger, parfois au téléphone, parfois en personne, sur les conditions possibles et modalités que leur future entente devrait contenir. [ 18 ] Lors de ces rencontres informelles, des notes

sommaires sont prises, la plupart du temps par la défenderesse, concernant les sujets discutés.

Parfois, les questions abordées sont confirmées par des courriels ou encore les courriels servent de moyen pour continuer la discussion (D-1, D-5, P-4) . [ 19 ] À l’occasion, on revient sur des décisions antérieures et on les précise ou modifie. [ 20 ] Lors de la visite du terrain, on constate les traces d’un ancien dépotoir, mais le demandeur a des paroles rassurantes en disant à ses acheteurs éventuels que ce n’était qu’un dépôt de matières sèches, qu’il n’y a aucune inquiétude à y avoir et que la situation est similaire à celle connue dans la région. [ 21 ] Le 4 juillet, on aborde la possibilité d’un dépôt sur le prix de vente que plus tard on a abandonné.

On est revenu aussi sur le prix de vente pour y inclure l’inventaire et sur les conditions de l’engagement éventuel du demandeur qui aura un mois de vacances au cours de l’été 2014. [ 22 ] On a aussi parlé d’une pénalité de 50 000 $ en cas de bris d’engagement de l’une ou l’autre des parties. [ 23 ] C’est dans ce contexte que le 4 septembre on aurait abordé, entre autres, la question d’une pénalité résumée ainsi dans un courriel du 20 septembre 2013 (D-2) : pénalité de 50000$CA autant du coté vendeur que acheteur si un des 2 partis désire se libérer d’un point majeur du contrat sans l’accord de l’autre parti ou se désiste à l’ensemble du projet (sic). [ 24 ] Dans un autre document manuscrit, la clause pénale est énoncée : « Pénalité de 50 000 $ d’un parti ou de l’autre dans le cas ou un parti change d’idée » ( sic ). [ 25 ] Le courriel du 13 septembre 2013 (D-2) du demandeur suggère à Catherine Désautels d’envisager une clause prévoyant une pénalité (50

K) en cas de bris d’engagement ( sic ) . [ 26 ] La question est rediscutée le 23 septembre et on retrouve dans les notes manuscrites (P-5) et (D-5) l’inscription suivante : « Pénalité 50 000 $ d’un parti ou de l’autre dans le cas ou un parti change d’idée » ( sic ).

[ 27 ] À cette réunion, on aborde aussi les détails sur les responsabilités pour la durée de la location de la maison de novembre 2013 à décembre 2014. [ 28 ] On prévoit que dans le cas où l’achat de la propriété ne se ferait pas, tout changement ou rénovation faite dans la maison qui ne convenait pas aux demandeurs devait être enlevé et l’immeuble remis dans son état original. [ 29 ] Les défendeurs devaient aussi s’engager pour assurer le bon fonctionnement de l’entreprise en échange du loyer en dehors des heures de travail impliquant la responsabilité de la production 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. [ 30 ] Plus tard, dans les courriels (P-7) et ( P-8) transmis au notaire, on lit plutôt « Pénalité 50 000 $ pour un parti ou un autre, dans le cas ou un parti change d’idée (se désiste ou désire changer des points majeurs sans le désir de l’autre) (ajouté le 23 septembre) ( sic ) . [ 31 ] Rendu au mois d’octobre, bien que les conditions discutées ne soient pas encore formulées et qu’aucun contrat n’est rédigé, les parties sont très avancées dans les préparatifs de prise de possession préalable impliquant des perturbations majeures dans leurs vies respectives, tels des déménagements, ventes de propriété, location de logement pour se reloger, pour n’en citer que quelques-unes. [ 32 ] Étant donné que la vente n’était prévue que plus d’un an plus tard, quelque part en début 2015, mais que la prise de possession préalable convenue allait se concrétiser entre le 1 er novembre et le 15 novembre 2013, le demandeur insiste pour faire rédiger une promesse d’achat formelle par un notaire. [ 33 ] Il veut avoir un contrat en bonne et due forme avant de quitter sa résidence et déménager dans la maison qu’il a louée en attendant que la construction de la sienne ne soit complétée.

Il doit aussi prendre les dispositions pour le changement d’école des enfants. [ 34 ] Les services du notaire Daniel Gauvin sont donc retenus en catastrophe et on lui achemine la liste des conditions abordées (D- 7) afin de rédiger un projet de promesse d‘achat en vue de sa signature le 30 octobre 2013. [ 35 ] Le projet élaboré par le notaire qui comprend plusieurs points qui n’ont pas été discutés, mais qu’on retrouve habituellement dans une telle promesse est communiqué à chacune des deux parties pour examen et commentaires. [ 36 ] Le demandeur prend connaissance du projet de contrat, mais n’émet aucun commentaire ni aux défendeurs ni au notaire préalablement à la rencontre du 30 octobre. [ 37 ] À cette rencontre, le notaire lit le projet de promesse clause par clause.

Lorsqu’on arrive à un point qui n’a pas été l’objet de discussion ou décision préalable ou encore diffère de ce qui avait été discuté et compris, les parties en reparlent et s’entendent sur la formulation avec l’aide du notaire. [ 38 ] Cependant, au

chapitre des obligations du vendeur , le demandeur refuse catégoriquement d’inclure dans le contrat la condition énoncée au 3.3.3 l’obligeant à fournir une étude de caractérisation environnementale de phase 1 préparée par une firme spécialisée en environnement, si le prêteur hypothécaire de l’acheteur l’exige . [ 39 ] Il motive sa décision par le fait qu’une telle évaluation environnementale n’a jamais été discutée. [ 40 ] Le problème a trait à la présence connue d’un ancien dépotoir sur l’arrière de l’immeuble en cause.

Bien que ce site d’enfouissement soit regarni par la végétation, on peut encore y voir des parties de carrosseries d’automobiles et de débris de métal qui émergent du sol. [ 41 ] Les parties en ont déjà parlé lorsque les défendeurs envisageaient de déplacer la résidence pour l’éloigner du chemin.

Le demandeur leur a alors dit que ce ne serait pas une bonne idée, mais lorsque questionné par les défendeurs, il les a rassurés en affirmant qu’il n’y avait là d’enfouies que des matières sèches et que la situation ne présentait pas plus de problèmes qu’une situation similaire connue près du Mont Orford où il s’est avéré qu’il n’y avait pas de contamination. [ 42 ] Cependant devant le notaire, il n’était plus aussi catégorique et a déclaré qu’il n’était plus certain que c’était seulement des matières sèches qui y étaient enfouies.

Il a même admis qu’il était certain que l’évaluation environnementale allait échouer et que de toute façon, il ne voulait aucune évaluation environnementale sur sa propriété. [ 43 ] Il a même argué que si une étude de phase 1 causait des problèmes, il craignait que la clause pénale ne s’applique plus, laissant entendre que les défendeurs seraient libres de ne pas acheter. [ 44 ] Cette attitude surprenante de son cousin et la volte-face dans ses explications jusque-là si rassurantes ont mis la puce à l’oreille de la défenderesse et de son conjoint et ont ébranlé leur confiance à son égard. [ 45 ] Étant donné que le demandeur a déclaré qu’il n’était pas intéressé à collaborer ni à consentir à aucune étude environnementale sur sa propriété, la défenderesse a répliqué que s’il n’y avait pas d’étude pour tirer la situation au clair, elle n’était pas intéressée d’acheter. [ 46 ] Le refus catégorique du demandeur a mis un frein à la démarche et a fait échouer la signature du contrat. [ 47 ] Les parties ont convenu de se donner une semaine de réflexion et de s’en reparler.

Deux jours plus, le demandeur rappelle la défenderesse pour lui dire qu’il n’y aurait pas de déménagement si elle n’abandonnait pas cette clause. [ 48 ] Le 2 novembre, cherchant à trouver un moyen d’aplanir la difficulté, Catherine Désautels communique avec le demandeur pour lui proposer qu’étant donné qu’il disait que c’était une question tout à fait théorique, au lieu d’une étude, ils conviennent d’assumer la prise en charge complète de toute décontamination qui pourrait être exigée. Cette suggestion est catégoriquement refusée.

[ 49 ] La réaction catégorique du demandeur face à cette clause alors que d’autres comportant des conséquences aussi graves et qui n’ont pas été discutées ont été acceptées sans difficulté chez le notaire n’a fait qu’exacerber la crainte des défendeurs à l’égard d’un éventuel problème de contamination. [ 50 ] Le 7 novembre, la défenderesse relance le demandeur par courriel (D-16) pour trouver une sortie de cette impasse et lui rappeler qu’elle et son conjoint sont toujours intéressés à acheter, mais non sans s’assurer que les normes environnementales sont respectées.

Elle relate aussi dans son message les conséquences désastreuses que l’échec de la signature de la transaction aura sur leur vie. [ 51 ] Elle offre à Rémi Lamontagne de payer elle-même la caractérisation phase 1 et 2, malgré la dépense additionnelle que cela représentait, si cela pouvait contribuer à la conclusion du contrat, mais le demandeur refuse cette proposition aussi. [ 52 ] Le 12 novembre, le demandeur répond par un courriel (D-16) où tout en admettant trouver légitime de la part des défendeurs d’être conscients d’un risque concernant les normes environnementales, il leur reproche de n’avoir pas soulevé cette question auparavant.

Il est d’avis que les défendeurs, qui ont buté sur une question qu’il qualifie de purement hypothétique, car il dit s’être renseigné auprès de la Financière agricole où on lui aurait dit qu’il serait surprenant qu’on exige une telle étude, sont les seuls responsables de l’échec de la transaction. [ 53 ] La défenderesse lui répond le 15 novembre en lui rappelant qu’elle et son conjoint étaient prêts à défrayer les frais d’une caractérisation phase 1 et même phase 2, même si cela représentait des frais non calculés au départ. [ 54 ] Elle termine en proposant aux demandeurs de consulter un professionnel indépendant, choisi d’un commun accord à frais communs pour obtenir une opinion juridique objective. [ 55 ] Bien que dans ces courriels et échanges avec la défenderesse le demandeur parle d’une question ou problème hypothétique, à l’audience, il a admis qu’il était certain que l’évaluation environnementale allait échouer. [ 56 ] Pourtant, lors des échanges en vue de la détermination des conditions, il était rassurant envers les défendeurs et a déclaré qu’il n’y avait que des matières sèches d’enfouies, en plus que la nature a repris sur le site insinuant ainsi une absence de risque de contamination. [ 57 ] La défenderesse a même proposé de vérifier elle-même qu’est-ce qui en était, avec l’aide d’une personne de la famille élargie qui avait de la machinerie appropriée, mais le demandeur s’y est aussi opposé. [ 58 ] Dans l’esprit des défendeurs, la négociation n’était pas encore terminée chez le notaire tel qu’en témoigne l’entente séance tenante sur plusieurs conditions additionnelles, tels une inspection satisfaisante de la maison, un test d’eau satisfaisant des deux puits, une clause de non-concurrence, autant d’éléments que les parties n’avaient pas envisagés dans leurs échanges et cela, sans parler de la répartition du prix entre la résidence et le commerce, ignorant l’incidence que tous ces éléments pouvaient finir par avoir sur leur consentement et sur les effets de leur transaction. [ 59 ] Les communications entre les parties ont été définitivement coupées après que le demandeur eut refusé toutes les propositions formulées par les défendeurs pour dénouer l’impasse et signer l’offre d’achat. [ 60 ] En contre-preuve, Rémi Lamontagne témoigne que sa mémoire est revenue depuis son témoignage de la veille et des événements, et bien qu’il admette avoir été très fermé au test environnemental, quelques jours après être passé chez le notaire et avant le 7 novembre, il aurait offert de payer la moitié de la décontamination si requise.

Selon lui, la défenderesse aurait refusé cette proposition. [ 61 ] L’échec de la transaction a perturbé considérablement la vie des parties impliquées et de leurs familles avec des conséquences monétaires importantes. [ 62 ] Chacun avait fait des arrangements en vue de leur déménagement imminent et des préparatifs étaient très avancés. [ 63 ] Les demandeurs ont signé un bail pour se loger pendant l’hiver, ont pris des arrangements pour changer les enfants d’école, contracté un emprunt hypothécaire pour se construire une nouvelle maison, Rémi Lamontagne s’est même inscrit à l’université. [ 64 ] L’échec de la transaction a nécessité d’annuler ou modifier à la dernière minute plusieurs de ces projets. [ 65 ] Les défendeurs, de leur côté, ont vendu leur maison à perte en y laissant des biens qu’ils estimaient ne plus avoir besoin, acheté des électroménagers pour s’installer dans la nouvelle résidence.

Martin Dion s’est retrouvé sans emploi. Ils ont dû se reloger dans un petit appartement loin de l’école de leur fils qu’ils doivent voyager matin et soir pour ne citer que quelques inconvénients. [ 66 ] Les préjudices invoqués de part et d’autre seront examinés plus en détail lors de la détermination des indemnités, le cas échéant. [ 67 ] C’est en résumé la preuve que nous devrons analyser pour disposer des questions en litige. LE DROIT [ 68 ] Les articles suivants du Code civil du Québec peuvent trouver application lors de l’analyse de la preuve pour décider de l’issue du litige : 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. […]

1386. L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. 1388. Est une offre de contracter, la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. 1389. L’offre de contracter émane de la personne qui prend l’initiative du contrat ou qui en détermine le contenu, ou même, en certains cas, qui présente le dernier élément essentiel du contrat projeté. 1396.

L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. 1426.

On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2805.

La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n'exige expressément de la prouver. [ 69 ] Les dispositions de ces articles ont été commentées ou interprétées dans de nombreux jugements et écrits de doctrine et les principes suivants s’en dégagent. [ 70 ] Il est acquis que le consentement est une condition indispensable dans la formation du contrat. [ 71 ] S’engager c’est consentir par un acte de volonté non équivoque à assumer certaines obligations. [ 72 ] Pour représenter la volonté réelle du contractant, son consentement doit être libre, éclairé et non entaché par une erreur. [ 73 ] Pour qu’il y ait contrat, il est nécessaire que les contractants soient mutuellement d’accord sur la nature de l’engagement, ses conditions et les obligations qui en découlent… [1] [ 74 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit l’obligation du vendeur de garantir la qualité du bien qu’il vend en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 75 ] La garantie légale de qualité ne protège pas un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [2] . [ 76 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s’appliquera pas si l’acheteur fait défaut d’exécuter son devoir d’inspection convenablement [3] . [ 77 ] Il est par ailleurs reconnu qu’un acheteur qui connaît ou a découvert un défaut et qu’il n’en fait pas mention dans les contrats est considéré l’avoir accepté et courir les risques qui peuvent s’y rattacher. [ 78 ] Par ailleurs, le vendeur peut exclure sa responsabilité aux termes de l’

article 1733 du Code civil du Québec qui s’énonce comme suit : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 79 ] La convention qui limite ou exclut la garantie sera donc sans valeur s’il y a faute intentionnelle ou lourde du vendeur ( art. 1474(1) C.c.Q. ) [4] . [ 80 ] La clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège donc pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonge, manœuvre ou réticence (demi-vérité) [5] . [ 81 ] Le vendeur ne peut se soustraire à son obligation de garantie à l’égard des vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité de bien qu’il n’a pas révélés à l’acheteur. [ 82 ] La garantie légale pour vices cachés étant l’une des obligations principales du vendeur.

Pour l’exclure, il faut une entente expresse et non équivoque [6] .

[ 83 ] L’obligation du vendeur de garantir la qualité du bien vendu est indépendante de sa bonne foi. Il est tenu à la garantie de qualité à moins de dénoncer les vices à l’acheteur, ou étant un vendeur non professionnel, d’avoir fait accepter à l’acheteur d’acheter à ses risques et périls. Le vendeur qui ne dénonce pas les vices qu’il connaît ou tente de les minimiser ou en minimiser les conséquences pourrait être accusé de dol, malgré une exclusion conventionnelle de garantie. [ 84 ] Le vendeur ne peut faire des affirmations fausses ou évasives ou user de réticences.

Même en l’absence de dol, le vendeur demeure, malgré sa bonne foi, tenu à la garantie des défauts cachés qu’il n’a pas dénoncés convenablement [7] . [ 85 ] Notre droit des contrats est soumis au grand principe du respect de la parole donnée et l’exécution de bonne foi des engagements.

Un contractant ne peut refuser de respecter ses obligations en invoquant un simple prétexte ou tenter de se soustraire aux conséquences d’un contrat valablement conclu par de simples arguties [8] . [ 86 ] En ce qui a trait à la bonne foi dans la formation du contrat, il est à souligner qu’avant même la formation d’un contrat, certaines obligations incombent aux parties. [ 87 ] Au cours des négociations, qu’elles débouchent sur la formation d’un contrat ou bien achoppent, une violation des règles de bonne foi peut entraîner la responsabilité extracontractuelle [9] . [ 88 ] Alors qu’auparavant on ne pouvait sanctionner un comportement condamnable lors des négociations que si un contrat avait été conclu ou alors que les négociations avaient été rompues avec une intention malicieuse, aujourd’hui on reconnaît que le principe de la bonne foi s’impose dans la phase des pourparlers et qu’il peut engendrer une responsabilité. [ 89 ] Une fois que les négociations sont entamées, chacune des parties a des responsabilités.

La situation doit être scrutée pour départager entre la liberté contractuelle et celle de la moralité contractuelle véhiculées par les principes de bonne foi et d’équité. En fait, la règle claire est qu’on ne doit pas tromper la confiance légitime d’autrui. [ 90 ] La liberté contractuelle permet généralement à une

partie de se retirer des pourparlers quand elle veut. La

partie qui prétend être victime de la violation de la bonne foi aura le fardeau de prouver la faute de l’autre, les dommages et un lien de causalité entre les deux. [ 91 ] La liberté dans les négociations demeure la règle générale et il n’est pas toujours facile d’établir des restrictions dictées par la bonne foi. L’intention malveillante n’est plus une condition nécessaire de la responsabilité et il est maintenant acquis qu’une

partie qui par son comportement ou ses paroles a donné à entendre à l’autre que les chances d’aboutir à une entente étaient raisonnables ne peut rompre les négociations sans justification [10] . [ 92 ] La durée des négociations est un facteur à considérer pour déterminer si leur rupture est raisonnable. Plus elles auront duré longtemps, plus il faudra un motif clair et sérieux pour s’en retirer et le juge peut parfois renverser le fardeau de preuve à ce sujet en appliquant une présomption qui découle des faits. [ 93 ] Inversement, une

partie ne saurait poursuivre les négociations à partir du moment où elle n’a plus aucune intention de conclure le contrat envisagé. Elle doit alors mettre fin aux négociations plutôt que de faire semblant. [ 94 ] Certes, le simple fait d’entreprendre des pourparlers n’entraîne pas d’obligations et sauf abus, et la rupture des négociations demeure licite en principe [11] . [ 95 ] Une promesse ou une offre d’achat ou de vente peut contenir des clauses plus ou moins élaborées.

Cependant, une promesse mal rédigée imprécise peut susciter des discussions et des contestations, donc la bonne rédaction d’une promesse de vente constitue un champ privilégié de droit préventif. [ 96 ] La promesse doit comprendre la description du bien vendu, le prix, les modalités de paiement, les délais à respecter, des garanties de solvabilité et d’autres conditions et éléments pour que la rencontre des volontés permette de conclure au contrat de vente envisagé. [ 97 ] La

partie qui n’a pas elle-même respecté ses engagements ne peut pas soulever le non-respect des délais et en continuant les pourparlers, les parties renoncent tacitement à les invoquer. [ 98 ] Exiger une étude de caractérisation du site a déjà été considérée comme n’étant pas une condition démesurée ou de mauvaise foi dans une promesse d’achat [12] . [ 99 ] Au

chapitre des vices de consentement, l’erreur qu’elle soit simple ou qu’elle ait été causée par le dol de l’autre contractant permet de demander l’annulation d’un contrat. [ 100 ] L’erreur simple est l’erreur qui n’a pas été causée par le dol de l’autre contractant, elle se distingue de l’erreur dolosive en ce que même si l’erreur de l’acheteur peut résulter d’une information inexacte donnée par le vendeur, cette information a néanmoins été donnée de bonne foi [13] . [ 101 ] L’erreur provoquée par le dol, quant à elle, est le résultat du comportement malhonnête du vendeur. [ 102 ] Pour que le dol, les fausses représentations ou les réticences du vendeur puissent entacher le consentement, l’acheteur devra prouver que sans ces représentations il n’aurait pas contracté ou aurait contracté différemment ou à d’autres conditions. [ 103 ] La preuve de l’erreur, même résultant du dol, s’apprécie in concreto bien que l’on doive également tenir compte du contexte particulier de la négociation [14] . [ 104 ] L’obligation de se renseigner qui pèse sur l’acheteur et qui est sous-jacente à la notion de dol par réticence s’évalue quant à elle en se référant à une personne raisonnable in abstracto [15] .

[ 105 ] Les représentations trompeuses du vendeur en réponse à des inquiétudes manifestées par un acheteur ou encore le silence sur un aspect que l’autre

partie était excusable de ne pas connaître et que le vendeur devait lui révéler peuvent permettre d’obtenir l’annulation du contrat et des dommages et intérêts ou encore une réduction d’une obligation correspondant aux dommages que la

partie lésée serait en droit de réclamer. [ 106 ] La non-divulgation ou une divulgation insuffisante à l’acheteur d’un état de contamination même potentielle, par un vendeur qui soupçonne cet état de fait, peut constituer une réticence dolosive et entraîner la nullité du contrat.

ANALYSE ET DISCUSSION Les liens de droit [ 107 ] En premier lieu, le Tribunal doit qualifier la relation juridique qui existait entre les parties pour déterminer, en bout de course, quelles étaient les obligations qui pouvaient en découler pour les parties. [ 108 ] Il faut souligner d’emblée que la preuve révèle une situation tout à fait particulière de contexte familial où les principales parties en cause i.e. Rémi Lamontagne et Catherine Désautels sont cousins. [ 109 ] Il s’agit donc de personnes qui se connaissent bien et dont les liens de confiance sont solidement établis.

C’est précisément cette relation particulière et leur grande proximité qui a fini par les piéger. [ 110 ] Ils ont chacun de leur côté pris pour acquis que la vente se conclura avant même de connaître voire même d’avoir discuté des conditions.

Leur proximité a créé cette conviction que les difficultés allaient s’aplanir au fur et à mesure. [ 111 ] Leur manque d’expérience a fait mettre de côté la prudence élémentaire de consulter des professionnels et de faire les vérifications d’usage avant de s’engager dans des démarches de concrétisation d’une transaction aussi importante et complexe dont les termes et conditions étaient loin d’être définis et n’existaient possiblement que dans l’esprit de chaque partie. [ 112 ] Rémi Lamontagne est un homme d’affaires qui opère un centre de jardin, d’abord comme associé depuis 2000 et à son compte, depuis 2004. [ 113 ] Il connaît bien la propriété du 749 Lakeside où le commerce est situé et qui comprend une résidence, des serres et un terrain de trois acres. [ 114 ] À l’été 2012, c’est lui qui prend l’initiative de contacter sa cousine qu’il pense intéressée à acheter son entreprise puisqu’il avait appris qu’elle se cherchait un commerce et que Martin Dion, son conjoint, était dans le domaine de l’horticulture. [ 115 ] Dès les premiers contacts, il sent un certain intérêt chez les défendeurs bien qu’ils ne semblent pas pressés. [ 116 ] C’est encore lui qui doit les relancer à l’automne pour vérifier s’ils sont toujours intéressés. [ 117 ] La proposition que Martin Dion va aller travailler pour lui vient aussi du demandeur.

Voici une première décision avec des conséquences pécuniaires défavorables pour les défendeurs alors qu’on n’a encore aucune entente ni engagement de part et d’autre, bien qu’une visite de la maison et un examen des livres aient été effectués en 2012, sans cependant qu’aucun prix n’ait été avancé. [ 118 ] C’est dans ce contexte sans date précise pour la réalisation du projet que les parties entreprennent les discussions et élaborent petit à petit les conditions qui pourraient être acceptables pour conclure la transaction. [ 119 ] Ils se voient périodiquement et discutent sur les conditions possibles.

Parfois ils s’entendaient sur certains points qu’on ajoute à la liste, parfois ils reviennent sur ces points pour les enlever ou les modifier. [ 120 ] Le Tribunal retient de la preuve qu’il n’y a jamais eu de document de signé.

Le témoignage du demandeur nous apparaît erroné à cet égard. [ 121 ] Il est invraisemblable qu’on aurait signé un document dès la première rencontre, alors qu’on n’avait qu’une ébauche de prix et qu’il n’y avait aucune autre condition de convenue, alors qu’aux rencontres subséquentes où l’on précisait les termes d’une possible entente on n’aurait rien signé. [ 122 ] Les discussions avançaient très lentement, alors que les démarches des parties relatives aux suites de la transaction progressaient rapidement. [ 123 ] Autant les demandeurs que les défendeurs organisaient déjà l’après-vente, alors que les conditions de celle-ci ont à peine été abordées. [ 124 ] C’est ainsi que le demandeur s’est inscrit à l’université, s’est acheté un autre terrain pour construire une maison, les défendeurs ont mis en vente leur maison pour déménager dans la résidence située sur le terrain convoité. [ 125 ] Les conditions progressivement discutées entre les parties étaient notées par la défenderesse et comprenaient : • le prix de 600 000 $ en 2014 incluant l’entretien, excluant l’investissement et excluant le matériel roulant; • la conclusion de la vente vers le 1 er janvier 2015; • dans l’intervalle, les défendeurs allaient déménager sur les lieux entre le 15 novembre 2013 et le 15 janvier 2014 et payer 1 000 $

par mois pour l’occupation de la maison. Cette somme allait cependant être appliquée à

titre d’acompte sur le prix d’achat; • les conditions d’occupation sont aussi abordées; • un partenariat possible; • à compter du 1 er février 2015, le demandeur allait être engagé jusqu’au 1 er octobre à 22,80 $ l’heure à un minimum de 20 heures par semaine; • le demandeur ne finançait aucune

partie de la transaction; • une pénalité de 50 000 $. [ 126 ] Autant la lecture de ces notes que des échanges de courriel entre les parties (D-1 et D-2) laissent voir qu’il n’y a pas d’engagement ferme de part et d’autre, à part une intention d’acheter et de vendre.

Les conditions ne sont pas précisément formulées et ne semblent pas faire l’objet d’une entente ferme. [ 127 ] Bien que les ententes commençaient à prendre forme, aucune des conditions n’a été l’objet d’une rédaction complète et on était toujours au niveau des principes. [ 128 ] Cette absence de détails dans la rédaction des clauses indiquait bien qu’on n’était qu’à l’étape de l’ébauche de la promesse et pas encore à une étape finale. [ 129 ] Personne ne semblait pressé de donner une forme finale au projet malgré l’approche de la date prévue pour le déménagement.

C’est là, que soudainement, le demandeur exprime vouloir une offre d’achat notariée avant de livrer la résidence. [ 130 ] Entre-temps, vers le 27 août 2013, les défendeurs ont vendu leur maison et le demandeur n’ayant pas complété la construction de sa résidence s’est pris un loyer et se préparait à y déménager avec sa famille. [ 131 ] Le demandeur a entrepris la session d’université et les démarches ont été faites de part et d’autre pour les déménagements et prises de possession vers le 1 er novembre. [ 132 ] Étant donné l’insistance du demandeur, on rejoint un notaire pour faire rédiger une promesse d’achat en bonne et due forme.

C’est dans ce contexte de précipitation soudaine que l’on transmet, d’abord à la notaire Maryse Gallagher et ensuite au notaire Daniel Gauvin, la liste des points qui ont fait l’objet de discussions. [ 133 ] Tel que mentionné dans le courriel (D-7) , il s’agit de « points » de contrat et non pas d’ententes définitives puisqu’il n’y a pas de formulation précise des conditions. [ 134 ] À l’aide de ce document, le notaire prépare un projet de promesse d’achat d’entreprise et d’immeuble qu’il transmet à chacune des parties pour examen préalable à la première rencontre en présence des parties fixée au 30 octobre. [ 135 ] Beaucoup d’éléments importants que les parties n’ont pas considérés sont inclus dans le projet pour qu’il soit complet et couvre tous les aspects d’une pareille transaction. [ 136 ] Le notaire qui a le mandat de rédiger un tel document doit s’assurer que les clauses usuelles d’une telle transaction se retrouvent au projet suggéré et que les deux parties reçoivent l’information adéquate avant de recueillir leurs signatures sur le document qu’il a préparé. [ 137 ] On s’attend d’un tel professionnel qu’il conseille les parties, leur rappelle les éléments qui ont pu être oubliés et complète le projet d’entente pour que le document ait les effets désirés. [ 138 ] Parmi les suggestions du notaire, on retrouve l’item 3.3.3 du projet contrat prévoyant une étude de caractérisation environnementale de phase I, préparée par une firme spécialisée en environnement, si le prêteur hypothécaire de l’acheteur l’exige . [ 139 ] Ce n’est pas la seule condition importante dont les parties ne semblent pas avoir traité.

Il y a aussi une clause d’analyse d’eau des puits, une clause de non-concurrence, une inspection préalable du bâtiment résidentiel, une condition d’obtention d’emprunt hypothécaire par les acheteurs d’un montant de 586 000 $ avec intérêts au taux du marché, une garantie du vendeur notamment que l’immeuble et l’exploitation de l’entreprise sont conformes aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement pour ne citer que les plus importants. [ 140 ] Il restait aussi à déterminer la répartition du prix de vente entre le commerce et la résidence. [ 141 ] Étant donné que ce projet n’a été précédé d’aucune rencontre avec le notaire, il était prévisible que chez le notaire il devait y avoir des discussions ne serait-ce que sur la formulation des clauses. [ 142 ] La prétention du demandeur Rémi Lamontagne qu’il n’était pas question d’aller négocier chez le notaire nous apparaît pour le moins peu réaliste.

Dans un contrat aussi élaboré et complexe où les parties n’ont convenu que des conditions générales, il nous apparaît vraiment invraisemblable que l’on puisse penser que d’un seul jet, le notaire va rédiger un contrat à la satisfaction des deux parties. [ 143 ] Outre les items ajoutés, même ceux qui ont déjà été l’objet de discussions entre les parties pouvaient être formulés par le notaire autrement que souhaités. Il était donc incontournable que chez le notaire, on continue la négociation pour arriver à des ententes finales précises.

[ 144 ] À cette étape, on est rendu plus loin que la simple manifestation d’intérêt voire même une entente de principe sur un contrat.

Il y a rencontre de consentement sur plusieurs éléments de la transaction bien que le tout ne soit pas finalisé. [ 145 ] Le Tribunal est d’avis qu’il n’est pas encore possible de conclure qu’il y a une promesse ou offre d’achat, les discussions nous apparaissent suffisamment avancées pour générer chez les parties des obligations et des responsabilités. [ 146 ] Nous estimons qu’il n’est pas nécessaire de qualifier plus précisément la relation contractuelle entre les parties pour décider du litige, car même en l’absence de promesse d’achat formelle, les parties peuvent avoir des obligations qui découlent des ententes conclues et attentes créées par leurs comportements. [ 147 ] Nous allons maintenant examiner le déroulement des événements pour déterminer ce qui a provoqué l’échec et à qui la responsabilité peut en être imputée.

La responsabilité [ 148 ] Bien que le demandeur nous dise qu’il ne s’attendait pas à négocier, les parties ont discuté chez le notaire et se sont entendues sur la plupart des ajouts ou modifications suggérés. [ 149 ] Cependant, le demandeur a carrément refusé toute évaluation environnementale, même aux frais des acheteurs et a refusé de signer le contrat avec une telle condition. [ 150 ] Cette attitude tranchée de Rémi Lamontagne et particulièrement son changement de discours a rendu les défendeurs inquiets.

Ils ont donc refusé d’acheter en l’absence d’une telle évaluation. [ 151 ] Alors que jusque-là, le demandeur avait toujours assuré que le dépotoir sur le terrain n’était qu’un dépôt de matières sèches, devant le notaire, il a déclaré qu’il ne garantissait pas ce qu’il y avait là, et qu’il n’était pas certain que ce n’était que des matières sèches. [ 152 ] Ce changement radical d’attitude et ces nouvelles révélations contradictoires avec ce que le demandeur a toujours affirmé ont ébranlé la confiance des défendeurs à son égard. [ 153 ] La réaction vive de Rémi Lamontagne a laissé les défendeurs sous l’impression qu’il voulait leur cacher quelque chose et son intransigeance leur laissait voir qu’il connaissait très bien ce qu’il y avait là ainsi que le risque qu’il courait avec une évaluation. [ 154 ]

Malgré cela, Catherine Desautels a fait plusieurs démarches pour tenter de trouver une solution et permettre que le contrat soit signé. Elle a proposé d’abord de payer elle-même la phase 1 de l’évaluation. Ensuite, au lieu d’une évaluation par un tiers, elle a suggéré de vérifier entre eux par une excavation faite par un oncle.

Elle a même proposé de renoncer à l’évaluation contre un engagement de Rémi Lamontagne qu’au cas de contamination, il paierait les frais de décontamination. [ 155 ] Toutes ces tentatives pour amener le demandeur à être plus conciliant ont été écartées par ce dernier qui s’est cantonné dans la position qu’il n’était pas question que quelqu’un fouille sur son terrain et y fasse quelque évaluation que ce soit. [ 156 ] Sa prétention, en contre-preuve, à l’effet qu’il est lui-même arrivé avec une proposition qu’il paierait la moitié de la décontamination le cas échéant ne nous apparaît pas crédible.

Cette prétention jure avec le contexte mis en preuve par l’ensemble des échanges de courriel et les efforts déployés par les défendeurs pour trouver une solution pour acheter quand même. [ 157 ] En effet, la preuve est très claire que Catherine Desautels et Martin Dion n’ont jamais changé d’idée et qu’ils étaient prêts à acheter, mais pas acheter en fermant les yeux pour ne pas voir ce qui était visible, ce que Rémi Lamontagne aurait voulu leur imposer. [ 158 ] Il nous apparaît que dans le contexte de l’ensemble des circonstances, compte tenu que les parties n’avaient qu’une ébauche des conditions de leur promesse d’achat et de la vente éventuelle, il n’était pas trop tard pour ajouter de telles clauses. [ 159 ] Cette demande d’étude de caractérisation environnementale de phase 1 ne nous apparaît ni abusive ni exorbitante en soi, ni même le moment où la demande en a été faite, d’autant plus que cette clause était conditionnelle au fait qu’un prêteur hypothécaire de l’acheteur l’exige. [ 160 ] Or, Rémi Lamontagne lui-même affirme avoir vérifié et plusieurs prêteurs hypothécaires n’exigent pas une telle étude.

Dans ce contexte, sa position radicale et intransigeante est encore plus étonnante. [ 161 ] Sa réaction et les explications additionnelles qui contredisaient ses paroles rassurantes antérieures concernant le site d’enfouissement justifiaient, à notre avis, les défendeurs de se poser de sérieuses questions et d'obtenir plus de détails. [ 162 ] N’eût été de ce que nous considérons être un dol et les demi-vérités de Rémi Lamontagne concernant le contenu de ce site, la question aurait probablement été abordée avant et autrement. [ 163 ] Le demandeur voit un geste de mauvaise foi des défendeurs dans le fait d’exiger de décontaminer le terrain qui comporte un dépotoir, dont les acheteurs connaissaient la présence. [ 164 ] Le Tribunal n’est pas de son avis.

D’une part, il n’est pas exact qu’on a exigé la décontamination. Ce n’est pas ce qui était mentionné dans la clause projetée du notaire non plus. La décontamination n’est venue que plus tard lorsqu’on tentait de trouver une solution au véritable problème que les changements de propos du demandeur ont démasqué. [ 165 ] Il est vrai que les défendeurs connaissaient l’existence d’un dépotoir, mais les paroles rassurantes du demandeur ont fait que

cette question ne nécessitait pas plus de discussions. [ 166 ] Il est reconnu que l’acheteur a le droit de se fier aux paroles du vendeur sur les qualités ou défauts du bien vendu. Cependant, les paroles rassurantes lorsqu’elles s’avèrent fausses, comme le comportement du demandeur semble indiquer dans la présente affaire, peuvent même rendre caché au sens de la loi un défaut visible dont la gravité a été cachée ou faussement diminuée par les représentations du vendeur. [ 167 ] Un acheteur peut et même doit explorer en toute bonne foi plus avant une question ambiguë pour éviter tout problème éventuel.

Or, le contenu du dépotoir est devenu ambigu par les déclarations contradictoires et le comportement du demandeur. [ 168 ] On savait qu’on achetait un dépotoir, mais on avait l’assurance du vendeur que le contenu du site ne présentait pas de problème. [ 169 ] La présence connue et la vue du dépotoir étaient susceptibles de diminuer la garantie légale de qualité du vendeur.

Un acheteur diligent a l’obligation de vérifier l’étendue des conséquences de cette situation avant la signature du contrat à moins que les paroles rassurantes du vendeur ne l’en dissuadent. [ 170 ] La preuve établit clairement une attitude dolosive chez le demandeur par les paroles rassurantes qu’il a tenues avant que chez le notaire la vérité n’éclate. [ 171 ] L’attitude et les paroles du demandeur ont trompé les défendeurs et devant la tournure des événements, ceux-ci étaient justifiés d’aller au fond des choses avant de signer le contrat puisqu’après, on aurait invoqué qu’il est trop tard puisqu’il s’agissait d’un défaut signalé et connu. [ 172 ] En fait, la prétention du demandeur que les acheteurs auraient dû mettre de côté cette clause et signer équivaut à les forcer à s’engager dans une vente aux risques et périls de l’acheteur, ce qui n’a certainement pas été discuté ni convenu entre les parties. [ 173 ] La preuve établit donc que ce ne sont pas les défendeurs qui ont causé l’échec de la transaction, mais c’est bien le demandeur d’abord par ses fausses représentations et ensuite par sa réaction intransigeante. [ 174 ] Les défendeurs ont tout fait pour essayer d’en venir à une entente et convaincre le demandeur de continuer la transaction, ce à quoi ce dernier s’est complètement fermé. [ 175 ] Le refus du demandeur de négocier en vue d’en venir à une entente pour compléter l’offre d’achat et la transaction constitue une faute. [ 176 ] C’est lui qui a été le principal acteur et la cause de la rupture des négociations. [ 177 ] Cependant, il n’est pas possible de conclure que c’est cette seule faute qui est la cause de tous les dommages subis par les défendeurs. [ 178 ] Leur façon assez particulière de négocier, mais aussi la confiance mutuelle qu’elles s’attribuaient faisait en sorte que malgré qu’on n’en soit jamais venu à formuler des ententes précises ni à signer des documents, chacun organisait sa vie comme si l’entente avait été conclue. [ 179 ] C’est ainsi que le demandeur s’est acheté un terrain et entreprit de construire une maison en prévision de quitter la résidence du commerce, qu’il s’est inscrit à l’université, qu’on a entrepris de changer les enfants d’école, etc. [ 180 ] Du côté des défendeurs, on a mis en vente la maison en vue d’occuper celle du commerce, le défendeur a abandonné un emploi plus rémunérateur pour travailler dans le commerce du demandeur et leur enfant aussi devait être changé d’école. [ 181 ] Le problème, c’est que les parties ont entrepris, voire complété, certains de ces changements sans avoir pris la précaution de compléter leur entente.

Leur optimiste confiance mutuelle a finalement généré une bonne

partie des dommages qu’ils ont subis. [ 182 ] En somme, les parties ont procédé à l’envers.

Elles ont travaillé bien plus fort à compléter les conséquences de la transaction que la transaction elle-même. [ 183 ] Il était hautement imprudent de ne pas prévoir un contrat notarié, s’ils en voulaient un, avant de préparer concrètement les déménagements, la vente des immeubles, changements d’école, etc. [ 184 ] En somme, les deux parties ont pris une chance et ce pari insensé et beaucoup trop optimiste a causé la plupart des dommages. [ 185 ] L’échéancier du 1 er novembre, fixé à la hâte, pour compléter les documents notariés avant de déménager était beaucoup trop précipité et les parties n’étaient, de toute évidence, pas encore prêtes pour cette étape. [ 186 ] Le Tribunal est d’avis que la défenderesse, Catherine Désautels, dans son courriel du 7 novembre 2013, a parfaitement raison quand elle dit que le lien de confiance mutuelle fondé sur des bases familiales était peut-être légitime, mais a fait en sorte que les parties ont manqué de rigueur dans la négociation et se sont ramassées ailleurs que ce qu’elles souhaitaient. [ 187 ] Les deux ont fait preuve de négligence non seulement dans l’ordre de leurs démarches personnelles, mais aussi dans l’établissement d’un échéancier réaliste. [ 188 ] Le Tribunal est conscient que les deux parties ont essuyé des pertes considérables dues à l’échec de cette transaction.

[ 189 ] Nous sommes d’avis qu’elles doivent maintenant assumer les conséquences de leurs choix. [ 190 ] Les dommages qu’elles ont subis sont en grande

partie le résultat de cette négligence commune et de cette absence de rigueur dans leur relation contractuelle qu’elles auraient dû avoir malgré leur lien familial. [ 191 ] Étant donné que la contribution des parties aux dommages respectivement encourus nous apparaît être à parts égales, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de réduire les conséquences de la faute du demandeur dans la même proportion. [ 192 ] Rémi Lamontagne devra donc indemniser les défendeurs à concurrence de 50 % des dommages qu’ils ont subis.

La clause pénale [ 193 ] Il est établi que les parties ont discuté et en sont venues à une entente de principe sur une pénalité en cas de refus de l’un ou l’autre à poursuivre les discussions sans cependant élaborer les termes précis de son application et n’ont donc jamais procédé à la signature formelle d’un document. [ 194 ] Nous avons retrouvé dans les documents déposés, trois formulations de cette clause pénale, dont deux rédigées par la défenderesse (D-1). [ 195 ] Celle rédigée par le demandeur parle de pénalité en cas de bris d’engagement.

Celle du 23 septembre 2013, rédigée par la défenderesse, traite d’une pénalité dans le cas où une

partie change d’idée (D-4) , et finalement une autre dans la liste transmise au notaire parle de pénalité dans le cas où une

partie change d’idée, se désiste ou désire changer des points majeurs sans le désir de l’autre

partie (D-7). [ 196 ] Les clauses rédigées dans le projet du notaire qui n’ont jamais été signées prévoient une pénalité pour l’acheteur s’il ne désire plus procéder à l’achat de l’entreprise et de l’immeuble ou qu’il est dans l’impossibilité d’obtenir le financement, et pour le vendeur, en cas de refus de signer l’acte de vente en exécution de la promesse d’achat à la signature de laquelle les parties ne se sont jamais rendues. [ 197 ] Pour être valide, une clause pénale doit refléter un engagement ferme de chacune des parties et avoir des modalités d’application claires et sans équivoque. [ 198 ] De toute évidence, on n’est pas dans cette situation.

Comme pour le reste de l’entente discutée entre les parties, elle est vague et générale puisque l’on n’a jamais pris la peine ni le temps de formuler et préciser les clauses. [ 199 ] Dans les circonstances, bien qu’il y ait entente des parties pour une pénalité, l’absence de précisions sur les détails de son imposition nous empêche d’y faire droit. [ 200 ] Le Tribunal n’a donc pas d’autre choix que de conclure qu’il n’y a pas de clause pénale valide.

Les dommages et intérêts [ 201 ] Étant donné que le Tribunal est d’avis que c’est par la faute du demandeur que le contrat n’a pas été complété et qu’il n’y a pas de clause pénale valide qui peut être appliquée, il doit maintenant examiner les dommages que les défendeurs ont pu subir. [ 202 ] Il y a lieu de décider d’emblée que la perte sur la vente de leur immeuble que les défendeurs allèguent avoir subie ne peut être prise en compte. [ 203 ] L’

article 1607 du Code civil du Québec prévoit que le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe . [ 204 ] Cette disposition affirme la nécessité d’un lien de causalité étroit entre la faute et le dommage et vise à éviter que le débiteur ne soit tenu des conséquences et des effets éloignés de sa faute.

On n’indemnisera donc pas les dommages par ricochet [16] . [ 205 ] Il n’est pas facile de dégager à partir de la jurisprudence des principes généraux quant à la détermination d’un dommage pour savoir s’il est direct ou indirect. [ 206 ] Généralement, le dommage que le Tribunal estime dans les circonstances particulières de l’espèce avoir une relation causale qualitativement suffisante avec la faute commise sera considérée comme étant un dommage direct. [ 207 ] Dans le contexte de la présente affaire, il nous apparaît que c’est un choix que les défendeurs ont fait d’accepter un prix inférieur à ce qu’ils pouvaient normalement obtenir pour leur résidence.

En principe, ils étaient libres d’attendre ou de faire une contre-offre. Le Tribunal comprend qu’ils ont tenté d’éviter les inconvénients d’une longue négociation et qu’ils cherchaient à vendre rapidement pour éviter les dépenses de deux résidences, mais les conséquences de ce choix ne sont pas imputables aux demandeurs. [ 208 ] En conséquence, nous sommes d’avis que c’est avec raison que les défendeurs ne réclament pas d’indemnité sous ce chef. [ 209 ] L’

article 1479 du Code civil du Québec prévoit que la personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter . [ 210 ] À la lumière de ces principes, il nous apparaît que parmi les dommages réclamés par les défendeurs, les suivants devront être retenus :

(1) contrat avec duProprio ................................................................. 977,23 $ (2) perte de revenu du défendeur à la suite du changement d’emploi et en allant travailler pour le demandeur.............................................. 4 250,60 $ (3) frais du notaire Gauvin.................................................................. 776,08 $ (4) frais de l’avocate Chantal Chrétien............................................ 148,51 $ (5) frais de loyer excédentaires ......................................................... 373,62 $ (6) perte en capital................................................................................ 1 970,63 $ (7) frais d’électricité supplémentaires............................................... 449,45 $ (8) arbres fruitiers plantés chez les demandeurs........................... 400,00 $ (9) la perte des défendeurs qui se sont débarrassés des meubles et appareils ménagers excédentaires qui ne pouvaient rentrer dans la nouvelle résidence................................................................... 800,00 $ Total................................................................................................ 10 146,12 $ [ 211 ] À notre avis, le coût d’achat des nouveaux appareils électroménagers n’a pas lieu d’être compensé puisque les défendeurs ont conservé ces biens. [ 212 ] Ils n’ont pas le droit, non plus, à la somme de 4 900 $ représentant le coût des matériaux achetés pour rénover et rendre plus attrayante leur résidence pour faciliter sa vente.

Le Tribunal est d’avis qu’il ne s’agit pas de dommages directs dont les demandeurs peuvent être tenus responsables. [ 213 ] Les troubles et inconvénients générés par l’achoppement de la transaction nous apparaissent pouvoir être compensés par la somme de 10 000 $. [ 214 ] Au niveau des dépenses excédentaires en essence pour les déplacements causés par le changement de travail du défendeur/demandeur par reconvention, et pour aller conduire son enfant à l’école, le Tribunal est d’avis d’accorder une indemnité de 1 500 $. [ 215 ] Le montant total des dommages directement reliés à l’échec de la transaction nous apparaît donc être de 21 646,12 $. [ 216 ] Tel que le Tribunal l’avait déterminé, le défendeur par reconvention, Rémi Lamontagne, doit rembourser la moitié de cette somme aux demandeurs par reconvention pour les indemniser des conséquences de sa faute. [ 217 ] La condamnation sera contre Rémi Lamontagne seulement puisque nous n’avons pas la preuve qu’Alexia Gregory a participé de quelque façon que ce soit au comportement fautif qui a fait échouer la transaction. [ 218 ] Rémi Lamontagne devra donc rembourser à Catherine Desautels et Martin Dion solidairement 50 % du montant établi, soit la somme de 10 823,06 $. [ 219 ] En ce qui a trait aux frais judiciaires, le Tribunal est d’avis de ne point en attribuer étant donné la relation et les liens de parenté entre les parties.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale, sans frais; REJETTE la demande reconventionnelle contre Alexia Gregory, sans frais; ACCUEILLE la demande reconventionnelle contre Rémi Lamontagne et le CONDAMNE à verser solidairement à Catherine Désautels et Martin Dion la somme de DIX MILLE HUIT CENT VINGT-TROIS DOLLARS ET SIX CENTS (10 823,06 $) avec intérêts au taux légal augmenté de l'indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 17 mars 2015, date de la demande reconventionnelle; LE TOUT sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q.

Me Richard Arcand Huppé MartinProcureur des demandeurs Me Benoît MassicotteBélanger Massicotte avocatsProcureur des défendeurs Dates d’audience : 7 et 8 avril 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier lesdétruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les partiesn'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chefn'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20. [8] Houlachi c. Bray, (QC CA), J.E. 97-2114 (C.A.).