2012 QCCQ 7742, 2012 QCCQ 7742

Construction Citral ltée c. Boucherville (Ville de) 2012 QCCQ 7742 JS 1046 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-018354-110 DATE : Le 9 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Construction citral ltée

Partie demanderesse c. Ville de boucherville

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [1] La demanderesse Construction Citral ltée (Citral) réclame 15 456,57 $ à la défenderesse Ville de Boucherville (la Ville) en remboursement partiel de la somme de 22 191,65 $ qu’elle a payée à

titre de droit de mutation à la suite de l’achat d’un terrain composé de 45 lots le 19 novembre 2009. [2] La Ville a imposé à Citral un droit de mutation sur la valeur totale de transaction, estimant avoir ainsi agi conformément aux prescriptions de la loi. [3] Citral plaide que la Ville aurait dû calculer les droits de mutations immobilières sur la valeur individuelle de chacun des 45 lots et non sur la valeur totale de la transaction, parce qu’il s’agit là de 45 immeubles et non d’un seul immeuble, le terrain ayant été subdivisé ou loti préalablement à la transaction. [4] La Ville a-t-elle appliqué correctement les prescriptions de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] (LDMI)? [5] Doit-on considérer que la transaction visait un seul immeuble ou 45 immeubles? [6] Pour comprendre la mécanique de la LDMI, le Tribunal réfère le lecteur au plan de plaidoirie de la Ville.

Le texte y est cité ci- dessous dans son intégralité. Après avoir lu et relu à plusieurs reprises ce document, le Tribunal n’y décèle aucune faille quant au raisonnement, qu’il fait sien. plaidoirie écrite de la Ville

SECTION A LA LOI CONCERNANT LES DROITS SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES A ÉTÉ MODIFIÉE ET LA VILLE AINSI QUE SES INTERVENANTS N’ONT D’AUTRE ALTERNATIVE QUE DE SUIVRE LES PRESCRIPTIONS DE CETTE LOI ET DE RETENIR LA PLUS HAUTE DES VALEURS PRÉVUES À L’ARTICLE 2.2 AL 2, LDMI 1 . La ville et ses fonctionnaires n’ont pas le choix de suivre les prescriptions de l’article 2, alinéa 2, de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q cd-15.1) ( ci-après ldmi ) et le montant correspondant aux droits de mutation à percevoir doit nécessairement être le plus élevé des trois montants mentionnés au dernier alinéa de l’article 2 de la ldmi .

2 . Dans l’affaire Amicarelli c. Ville de Candiac , n o 505-32-021892-063, 2008, Qccq 7566, L’Honorable Juge Buffoni de cette cour indique ceci au paragraphe 23 de son jugement : « Après analyse, force est de constater qu’une municipalité, lorsqu’elle détermine le droit de mutation exigible par les cessionnaires, n’a pas discrétion pour choisir le montant sur lequel la base d’imposition est calculée. » « Elle doit suivre les dispositions de la ldmi et selon l’article 2, alinéa 2 de cette loi, elle doit nécessairement choisir le montant le plus élevé parmi les trois choix offerts.

En effet, l’article 2 de la ldmi stipule ce qui suit : » Art. 2 «Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie conformément au deuxième alinéa selon les taux suivants : 1. Sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000.00$ : 0.5% ; 2. Sur la tranche de la base d’imposition qui excède 50 000.00$, sans excéder 250 000.00$ : 1% ; 3 .

Sur la tranche de la base d’imposition qui excède 250 000.00$ : 1.5% ; La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivant (sic) : 1. Le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble ; 2. Le montant de la contrepartie stipulé pour le transfert de l’immeuble ; 3. Le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert ; (Nos soulignements) Amicarelli c. Ville de Candiac , 505-32-021892-063, 2008 QCCQ 7566 L’Honorable juge Buffoni, J.C.Q. (Onglet 1) 3.

On constate donc que la ville et ses intervenants se doivent de calculer le montant de la valeur marchande de l’immeuble et ce, tel que prescrit par la loi, car si c’est le montant de la valeur marchande qui est le plus élevé, alors le droit de mutation doit être nécessairement perçu en fonction de ce montant, selon l’article 2, alinéa 2 ldmi . 4 .

Or, c’est le législateur qui a défini en quoi consistait la notion de « valeur marchande » au sens de la ldmi , plus particulièrement à l’article 1.1 de cette loi : Art 1.1 « De l’application de la présente loi, lorsqu’un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l’article 264 de la

loi sur la fiscalité municipale. » (Nos soulignements) (La cour notera qu’en l’instance, que le facteur du rôle établi conformément à l’article 264 de la

loi sur la fiscalité municipale est égal à 1,23. Ce facteur n’est pas en cause ni contesté en l’instance.) 5 . Dans l’affaire Chip Reit No. 43 Holdings Ltd. c.

Ville de Montréal (Onglet 2) , la Cour supérieure énonce ceci : [32] « Plutôt que de laisser aux tribunaux le soin de déterminer la valeur marchande d’un immeuble, le législateur l’a fixée lui-même, en référant à des critères objectifs : le produit qu’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle en vigueur au moment du transfert par le facteur comparatif. » [33] « Cette règle s’applique à toutes les transactions, tant pour l’acquéreur que pour l’autorité taxatrice. » [34] « La Ville a effectué son calcul conformément à ces dispositions. »

[35] « Le texte des articles 1.1 et 2 de la Loi est clair et non ambigu. » [36] « L’article 1.1 de la Loi ne crée pas une présomption, mais constitue une définition. Il ne s’agit pas de tirer une conséquence d’un fait connu à un fait inconnu. Même si l’on devrait conclure qu’il s’agit d’une présomption, il s’agirait alors d’une présomption irréfragable, le législateur n’ayant laissé aucune place à une preuve contraire. » Chip Reit No. 43 Holdings Ltd. c. Ville de Montréal , Cour Supérieure, 500-17-036096-074, ( 2010 QCCS 41 ) CanLII (Onglet 2) L’Honorable juge Claudine Roy, J.C.S. 6 .

Dans leur ouvrage, les droits sur les mutations immobilières , (Onglet 3) les auteures Marie-Pier Cajolet et Caroline Marion indiquent ceci au paragraphe 176 : « Ceci étant, lorsque l’immeuble transféré constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité où il est situé, ou une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est réputée être la valeur inscrite de cet immeuble au rôle d’évaluation multiplié par le facteur comparatif de ce rôle. » (Nos soulignements) Me Marie-Pier CAJOLET et Me Caroline MARION, Les droits sur les mutations immobilières , Décembre 2010, p. 62, paragraphe 176 (Onglet 3)

SECTION B LA VALEUR MARCHANDE TELLE QUE DÉFINIE PAR LA LOI RÉFÈRE AU RÔLE D’ÉVALUATION AU MOMENT DU TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ 7 . Dans le présent cas, il n’est pas contesté ni contestable du reste que l’immeuble vendu ne constituait qu’une seule unité d’évaluation au rôle au moment du transfert de propriété. 8 . Or, dans le présent dossier, afin d’établir la plus haute des trois valeurs tel qu’exigé à l’article 2, alinéa 2 de la ldmi , l’intervenante municipale n’avait d’autre choix que de se référer au rôle d’évaluation, tel qu’il était constitué au moment du transfert de propriété.

En effet, l’article 1.1 de la ldmi dit bien « pour l’application de la présente loi, lorsqu’un immeuble constitue au moment de son transfert une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité […] » 9 . C’est d’ailleurs ce qui ressort également d’un jugement de la Cour du Québec dans l’affaire Gestion Naud et Poitras, société en nom collectif c. Municipalité de Sainte-Marthe-des-Carrières , 200-32-022510-001, AZ-50076496 (Onglet 4) où le Juge Godbout mentionne que : [3] […] « La loi doit être appliquée en tenant compte de l’évaluation municipale au moment de la transaction .

Même si la Municipalité savait que le rôle d’évaluation qui allait être en vigueur l’année suivante serait différent de celui alors en vigueur, elle ne pouvait en tenir compte au moment du calcul des droits de mutation à payer. Au même

titre qu’un propriétaire, qui a acquis un bien ne saurait se voir, par la suite réclamer un droit de mutation additionnel parce que l’évaluation municipale a augmentée (sic), il ne saurait pouvoir réclamer un remboursement si cette évaluation fluctue à la baisse. » (Nos soulignements) 10 .

Les mêmes auteures précitées (Onglet 3) , Marie-Pier Cajolet et Caroline Marion, exposent quant à elles ce qui suit au paragraphe 179 de leur ouvrage sur les droits de mutation: « C’est généralement le rôle d’évaluation en vigueur au jour du transfert qui est pris en considération pour déterminer la valeur marchande de l’immeuble en vertu de la loi concernant les droits sur les mutations immobilières et ce, même si le rôle d’évaluation de l’immeuble est en voie d’être modifié. 11 . Au surplus, ces auteures, Cajolet et Marion, (précitées Onglet 3 ) s’exprimant sur deux arrêts de la cour d’appel (Ville de

Montréal c. Fonds immobiliers Maxima et Foresterie Noranda Inc. c. Corporation municipale de Saint-Aimé-du-lac-des-Îles) indiquent ceci quant au moment où la perception du droit de mutation doit s’opérer, au paragraphe 251 de leur ouvrage précité : « La cour d’appel, qui a rendu les deux jugements de façon concomitante, a conclu que le droit d’une municipalité de percevoir un droit de mutation immobilière doit s’apprécier au moment où l’acte de transfert est conclu entre les parties, et non au moment de transmission de cet acte de transfert au Registre foncier. » 12 .

Or, en l’espèce, la demanderesse suivant la pièce P-2 a acquis les 45 terrains le 19 novembre 2009 (voir pièce P-1). Or, tel que mentionné plus haut et tel que prescrit par la loi, la ville et ses intervenants n’avaient d’autre choix que de se référer au rôle d’évaluation, tel que constitué à la date de cette transaction et tel qu’il appert de la pièce D-1 , les 45 terrains ne constituaient qu’une seule unité d’évaluation. 13 .

D’ailleurs, les auteures Cajolet et Marion (précitées Onglet 3 ) expliquent bien la portée de la loi dans un cas comme le présent dossier au paragraphe 196 : [196] « À l’opposé, si les immeubles faisant l’objet de la transaction sont indissociables les uns des autres et forment ensemble une seule et même unité d’évaluation , le droit de mutation serait calculé sur le tout et non sur la valeur unitaire de chacun d’eux. » Notez bien, les auteures disent bien un immeuble formant une seule et même unité d’évaluation foncière comme c’est le cas ici.

Et plus loin, dans un cas où les terrains forment des unités d’évaluation distinctes, ces mêmes auteures expliquent ceci : « Puisqu’il s’agit en l’espèce de trois unités imposables distinctes, le droit de mutation sera calculé sur la base unitaire de chacun de ces immeubles. » Ce dernier exemple est le contraire du présent dossier.

SECTION C LE RAISONNEMENT PROPOSÉ PAR LA DEMANDERESSE NE TIENT PAS COMPTE DES PRESCRIPTIONS DE LA LOI 14 . La Ville et ses intervenants n’ont donc pas le choix de considérer le rôle d’évaluation tel qu’il est constitué autrement, les dispositions de la loi ne sont pas respectées . 15 . D’ailleurs, comment appliquer l’article 2, alinéa 2 de la ldmi , si l’on ne tient pas compte du rôle d’évaluation, tel que constitué au moment du transfert de propriété. 16 .

En effet, procéder autrement conduirait à l’arbitraire, puisque les unités prises séparément ne sont pas évaluées au rôle comme constituant des unités d’évaluation distinctes au moment de la vente. D’autant plus que comme c’est le cas en l’espèce, suivant l’acte de vente (pièce P-2), le cédant et le cessionnaire peuvent fixer arbitrairement le prix de chaque terrain, sans tenir compte de la valeur réelle qui variera en fonction de leur emplacement, de leur dimension, etc… 17 .

En effet, dans la réalité, rien n’indique dans le présent cas que les 44 premiers lots constituant la vente ont soit une valeur égale ou la même valeur que celle stipulée artificiellement lors de la transaction. Il en va de même pour le 45 e terrain constitué principalement d’un stationnement, lequel terrain est indissociable des 44 premiers, puisqu’il en constitue le stationnement et les aires de déplacement. 18 . C’est justement pour éviter l’arbitraire et les débats que le législateur a modifié la loi pour fixer et établir législativement la notion de valeur marchande au sens de la loi. 19 .

C’est d’ailleurs ce qu’indique l’Honorable Juge Buffoni de cette cour au paragraphe 7 de son jugement ( Amicarelli c. Candiac , Onglet 1 ) dans les termes suivants : « Le législateur a pris soin de définir l’expression valeur marchande à l’article 1.1 ldmi, cette valeur représente la valeur inscrite de l’immeuble au rôle d’évaluation, multiplié par le facteur comparatif de ce rôle. Chaque municipalité a son propre facteur comparatif.»

20 . D’ailleurs, après avoir commenté la confusion et l’arbitraire que pouvait susciter la notion de valeur marchande avant la réforme de la Loi, le juge Buffoni conclut ainsi au paragraphe 24 de son jugement : [24] « Depuis les modifications à la ldmi en janvier 1994, la définition de la valeur marchande et la façon de déterminer le montant du droit de mutation en fonction du plus élevé des trois montants mentionnés au dernier alinéa de l’article 2 ldmi ne prêtent plus à confusion. » 21. Ensuite, l’honorable Juge Roy de la Cour Supérieure dit la même chose dans l’affaire Chip Reit No. 43 Holdings Ltd . c.

Ville de Montréal (précitée Onglet 2 ) aux pages 5 et 6 : [28] […] La Cour supérieure souligne que les nouvelles dispositions ne sont pas ambigües, ne souffrent pas d’imprécision, qu’elles répondent aux exigences constitutionnelles de clarté et que le choix législatif n’est ni illégal, ni déraisonnable, ni même choquant. [29] Les tentatives pour établir le droit payable sur la base d’un calcul autre que celui prévu aux articles 1.1 et 2 de la Loi ont, à ce jour, échoué. 22.

Avec déférence, le raisonnement proposé par la demanderesse est erroné, puisqu’il ne tient pas compte des prescriptions prévues aux articles 1.1 et 2 alinéa 2 de la ldmi . 23. De plus, la validité du rôle d’évaluation tel que constitué au moment de l’acte de transfert de propriété du 9 novembre 2009, n’a jamais été contesté ou contredit, ni attaqué devant le Tribunal Administratif du Québec. 24. En effet, la

loi sur la fiscalité municipale (L.R.Q.c.F-2.1) prévoit un mécanisme de contestation d’un rôle avec une procédure spécifique, notamment à l’égard de la valeur mais également à l’égard de la réunion ou du fractionnement d’une unité d’évaluation (voir

article 124 de la Loi, Onglet 5 ). 25. L’article 130 de cette Loi prévoit que la demande de révision doit être déposée avant le 1 er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle et l’article 138.5 prévoit qu’une demande de révision peut être formée auprès du tribunal compétent, soit en l’occurrence le Tribunal Administratif du Québec. 26. Dans les circonstances, le rôle est donc présumé valide. D’ailleurs, le Juge Nichols de la cour d’appel dans l’affaire CUM c.

Empire Cold storage & al. (Onglet 6) Indique ceci : « La valeur inscrite au rôle d’évaluation jouit d’une présomption de validité en raison du fait que celui qui la conteste a le fardeau de démontrer son inexactitude. » 27. Donc, ce rôle tel que constitué était parfaitement valide et devait donc s’appliquer tel que constitué. 28. Avec déférence, le raisonnement de la

partie demanderesse est aussi erroné en droit en ce qu’il ne tient pas compte des exigences de la loi, plus particulièrement les modifications apportées à la ldmi en 1993, mettant en vigueur les prescriptions prévue aux articles 1.1 et 2 de la loi, modification comme le mentionne le Juge Buffoni (Onglet 1) et la Juge Roy (Onglet 2) qui ont mis fin à la confusion. Voir la loi modifiant de nouveau la

Loi sur la fiscalité municipale […] (1993 chap. 78) Onglet 7 . 29. La modification à la loi a eu pour effet de remplacer la notion de « contrepartie » de l’article 2 par la notion de « base d’imposition » telle qu’elle existe aujourd’hui (voir Onglet 7 ) 30. En effet, le raisonnement proposé par la demanderesse conduit à l’arbitraire, puisque les parties à un contrat pourraient fixer artificiellement des valeurs plus basses à des terrains objets d’une vente, dans le but d’éluder la loi et déjouer les modalités prévues à l’article 2 de la ldmi .

SECTION D LE PRINCIPE INTERPRÉTATION RESTRICTIVE DES LOIS À CARACTÈRE FISCAL A CHANGÉ. CES LOIS DOIVENT ÊTRE INTERPRÉTÉES MAINTENANT DE MANIÈRE TÉLÉOLOGIQUE. 31. Les dispositions en cause sont d’intérêt public et collectif et en ce sens, elles doivent être interprétées de manière à ce que leur objet soit atteint, le tout suivant l’article 41.1 de la loi d’interprétation.

Entre autres, l’article 41, alinéa 2 ( L.R.Q. c.I-16 ) de la Loi d’interprétation du Québec ( Onglet 8 ) stipule ceci : « Une telle loi reçoit une interprétation large, libérale, qui assure l’accomplissement de son objet et l’exécution de ses prescriptions suivant leur véritable sens, esprits et fins. Dans l’arrêt Ville de Mascouche , la Cour d’appel par la voie de l’honorable Juge Forget enseigne ceci à la page 4 de l’arrêt : « À

titre d’analogie, on peut souligner qu’en matière fiscale, on avait répété depuis toujours que les lois et règlements devaient être interprétés de façon restrictive. La Cour suprême est venue mettre fin à cette interprétation en statuant qu’en cette matière, comme en toute autre, on devait rechercher l’intention du législateur. Je ne vois vraiment pas pourquoi on ne devrait pas suivre le même cheminement en matière d’interprétation d’un règlement municipal de zonage. »

Mascouche c. Russel Thiffault, (Cour d’Appel), 500-09-001341-908, (QCCA) (Onglet 9) D’ailleurs, le professeur Paul-André Côté dans son ouvrage interprétation des lois (Onglet 10), souligne bien le changement opéré enmatière d’interprétation des lois de nature fiscale, notamment à la page 619 de son livre, on peut lire ceci : « D’ailleurs, on ne peut plus dire, aujourd’hui comme on l’a dit jadis, que les lois fiscales n’ont d’autre objet que la perception derevenus : elles sont devenues un moyen courant d’intervention sociale et économique.

À l’ère de l’État Providence, on ne peut plusconsidérer l’impôt d’une manière aussi négative qu’autrefois : » « Il faut voir dans le fisc une exigence de la vie en société et de la justice distributive. Il semble donc que la technique d’interprétationlittérale des lois fiscales ait perdu sa raison d’être, car si elle convenait au temps du laissez-faire, elle s’accorde mal avec la conceptionmoderne de l’impôt. » Subsidiairement 32. Au surplus, la défenderesse à

titre d’argument supplémentaire soumet qu’au moment de la vente le 19 novembre 2009, les 45terrains formaient un tout et une même unité d’évaluation foncière au sens des explications données par la cour provinciale dans l’affairePelletier c. Granby (Onglet 11), JE84-493, même si ce jugement a été rendu avant la réforme qui rend la loi encore plus spécifique etprécise. 33. La défenderesse soumet que celui-ci constitue également un éclairage dans le présent dossier.

En effet, on peut lire ceci auxparagraphes 4 et 6 de ce jugement : [4] « Or, dans le présent cas, il faudrait considérer les trois lots comme un tout, d’autant plus que la conciergerie elle-même est bâtie àcheval sur les deux lots les plus grands, le troisième lot plus petit servant d’ailleurs de parking pour les usagers de la conciergerie. » [6] […] « Il est indéniable dans la présente affaire que la conciergerie bâtie exigeait la superficie des trois lots. Il n’est pas possible nonplus de mettre une contre

partie séparée de 50 000.00$ sur les deux lots sur lesquels l’édifice est érigé. Il est arbitraire aussi de mettreune évaluation séparée de 20 000.00$ pour le petit lot qui sert de parking. » Paragraphe 7 « Dans un cas de cette nature, il faut considérer l’ensemble et non pas les parties composantes. » 34. En effet, entre autres, les 45 lots ont été vendus ici comme un ensemble et en plus, il est manifeste à

titre d’exemple que le 45e lot(lot 4300116) est indissociable des autres lots, puisqu’il en constitue les aires de stationnement et de déplacement. En définitive, mêmesous l’ancienne loi, le raisonnement proposé en demande ne serait pas conforme. Plaidoirie de Citral [7] Citral plaide essentiellement que ce sont 45 immeubles qui ont été vendus, parce que le terrain était déjà subdivisé ou loti aumoment de sa vente par Développement Harmonie à Citral. [8] La valeur des droits aurait donc dû être calculée sur les 45 immeubles individuellement et non sur un seul immeuble.

Analyse [9] En raison de l’ajout de l’article 1.1 à la LDMI en 1991 et pour les motifs élaborés dans l’argumentaire de la Ville, le Tribunalest d’avis que si au moment d’une transaction immobilière il n’y a qu’une seule unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation, la Villedoit imposer les droits en fonction de la valeur de cette unité d’évaluation en appliquant la mécanique des articles 2 et 1.1 de la LDMI. [10] Si le vendeur ou l’acheteur estime qu’il devrait y avoir plus d’une unité d’évaluation aux fins de calculs des droits, il leur fautfaire modifier le rôle d’évaluation en conséquence préalablement à la signature de l’acte de vente de la transaction projetée, par lemécanisme de contestation du rôle aux fins de demander le fractionnement d’une unité d’évaluation prévu à l’article 124 de la

Loi sur lafiscalité municipale[2] : 124. Une personne qui a un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle relative à un bien dont elle-même ou une autre personne est propriétaire peut déposer auprès de l'organisme municipal responsable de l'évaluation une demande derévision à ce sujet. Une telle personne peut notamment:

1° contester l'inscription d'un bien qui n'est pas un immeuble devant être porté au rôle, ou l'omission d'un bien qui est un tel immeuble; 2° contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription visée à l'article 55; 3° demander la réunion de plusieurs immeubles pour former une unité d'évaluation, ou le fractionnement d'une unité d'évaluation en plusieurs . Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou à la commission scolaire qui utilise le rôle est réputée avoir l'intérêt exigé par le présent article.

Pendant l'application d'une entente conclue en vertu de l'article 196.1, toute demande de révision relative à un bien situé sur le territoire d'une municipalité locale avec laquelle l'entente a été conclue doit être déposée auprès de cette municipalité. (soulignements et caractères gras ajoutés) [11] Par ailleurs, le Tribunal est d’avis qu’en l’espèce, au moment de la transaction, les 45 lots devaient être considérés comme un seul immeuble et non pas 45. [12] Selon la doctrine et la jurisprudence précités et selon les autorités additionnelles citées aussi par Citral [3] , pour déterminer s’il y a un seul immeuble ou pluralité d’immeubles, il faut se demander si la transaction porte sur un ensemble immobilier ou s’il y a pluralité d’immeubles dissociables les uns des autres. [13] En l’espèce le Tribunal est d’avis que jusqu’à la signature de la déclaration de copropriété sur l’immeuble le 15 avril 2010, laquelle a créé 44 parties privatives et une

partie commune, les 45 lots étaient indissociables. [14] Plusieurs indices permettent de conclure ainsi, notamment ceux dont le Tribunal fera état ci-dessous. [15] Au moment de la transaction le 19 novembre 2009, Citral a acheté d’Harmonie un immeuble constitué de 45 lots. [16] Lors de la vente du 19 novembre 2009, l’acte de vente vise « un immeuble » [4] , composé de 45 lots, mais avec une seule adresse civique , le […] à Boucherville. [17] Sur ces lots, 44 sont destinés à recevoir une résidence, tandis que le 45 e lot est un lot résiduaire, destiné à constituer une

partie commune pour les 44 copropriétaires, à la suite d’une déclaration de copropriété qui ne sera signée que plusieurs mois après la vente pour laquelle la Ville a imposé le droit de mutation. [18] Ce 45 e lot représente 54% de la superficie du projet intégré . [19] La Ville impose cette superficie minimale. [20] Ce 45 e lot est destiné à servir de voie d’accès privée sur le projet, d’espaces de stationnement pour les copropriétaires et leurs visiteurs, et d’espaces verts ou parcs. [21] Ce 45 e lot est aussi destiné à recevoir les égouts sanitaires et pluviaux se raccordant à ceux de la Ville sur la voie publique. [22] Ce 45 e lot ressemble à un « bras de pieuvre » [5] qui serpente partout sur le terrain, entre plusieurs des autres lots et dont une bande ceinture l’ensemble des lots. [23] En raison de ce 45 e lot représentant 54% de la superficie totale, notamment seule voie d’accès aux futurs lots privatifs, le Tribunal est d’avis que les 45 lots forment un ensemble immobilier au sens de la doctrine et de la jurisprudence, et que l’objet de la transaction est demeuré indissociable jusqu’à la date de la déclaration de copropriété. [24] Ce n’est qu’à compter de cette déclaration de copropriété du 15 avril 2010 que l’unité d’évaluation est devenue 44 unités d’évaluation et non 45, d’ailleurs [6] , et que 44 nouvelles adresses civiques ont été créées. [25] La déclaration de copropriété prévoit notamment que les 44 copropriétaires se partagent à même les frais de copropriété imposés par le syndicat de copropriété les frais d’entretien du 45 e lot,

partie commune, dont le déneigement et la tonte de la pelouse. [26] Les articles 2 et 1.1 de la LDMI prescrivent sans équivoque que c’est au moment du transfert, soit au 19 novembre 2009, qu’il faut établir la base d’imposition du droit de mutation. [27] Pour déterminer le montant de la valeur marchande au moment du transfert, il faut impérativement utiliser les données du rôle

d’évaluation relatives à l’unité d’évaluation ou aux unités d’évaluation, selon ce qui apparaît au rôle, de façon à prévenir que le vendeur et l’acheteur puissent fixer arbitrairement une base d’imposition, sans tenir compte de la valeur réelle qui peut varier en fonction d’une multitude de facteurs. [28] Conclure autrement empêcherait la Ville de calculer la base d’imposition en fonction de l’article 2, alinéa 2, par. 3 de la LDMI, le rendant ainsi inopérant. [29] Or, par cette disposition et l’ajout de l’article 1.1 à la LDMI en 1991, le législateur a rendu impératif le calcul de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert de façon à empêcher certains cédants et cessionnaires de se soustraire à une

partie de leur obligation relative au droit de mutation. [30] La Ville a donc suivi correctement les dispositions impératives de la LDMI dans la détermination de la base d’imposition du droit de mutation. [31] Pour ces motifs, le Tribunal : [32] Rejette la demande, avec dépens. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Me Eric David Lacoste Langevin Avocats de la

partie demanderesse Me Carl-Éric Therrien Dunton Rainville Avocats de la

partie défenderesse Date d’audience : Le 27 septembre 2012