2021 QCCQ 8863, 2021 QCCQ 8863

Deslauriers c. Location d'outils Guilbault inc. 2021 QCCQ 8863 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-004921-186 DATE : 28 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-MAURICE DESLAURIERS

Partie demanderesse c. LOCATION D’OUTILS GUILBAULT INC. -et- PIERRE GUILBAULT -et- TOITURES TSM INC. -et- MICHEL IADANZA -et- GESTION ET INVESTISSEMENTS I.A.D. INC. Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu

[ 1 ] Jean-Maurice Deslauriers (« M. Deslauriers ») poursuit les parties défenderesses pour recouvrer la rétribution à laquelle il prétend avoir droit en vertu d’un contrat de courtage intervenu le 7 septembre 2017 entre le courtier Royal LePage Tradition et Location d’outils Guilbault inc. (« Location d’outils Guilbault »). [ 2 ] Royal LePage Tradition a cédé à M. Deslauriers tous ses droits à la rétribution en vertu de ce contrat de courtage en août 2018 [1] . [ 3 ] Depuis l’institution des procédures, Location d’outils Guilbault et Pierre Guilbault (« M.

Guilbault ») ont fait cession de leurs biens [2] . [ 4 ] Il s’agit de déterminer si Gestion et Investissements I.A.D. inc. (« I.A.D. »), qui achète l’immeuble qui fait l’objet du contrat de courtage, Toitures TSM inc. (« TSM »), qui avait promis à Location d’outils Guilbault d’acheter l’immeuble, et Michel Iadanza (« M. Iadanza »), président et administrateur de ces deux compagnies, sont responsables envers M. Deslauriers du paiement de la rétribution convenue au contrat de courtage. Questions en litige [ 5 ] M.

Deslauriers a-t-il droit à la rétribution prévue au contrat de courtage? [ 6 ] Le cas échéant, TSM, I.A.D. et M. Iadanza sont-ils tenus de lui payer cette rétribution? Contexte [ 7 ] M. Deslauriers est un courtier immobilier qui travaille sous la bannière Les Immeubles RTL inc. (Royal LePage Tradition). [ 8 ] Le 7 septembre 2017, agissant pour Les Immeubles RTL inc., il convient avec Location d’outils Guilbault, représentée par son président M.

Guilbault, d’un contrat de courtage relatif à la mise en vente de l’immeuble propriété de Location d’outils Guilbault à Verchères (« l’Immeuble ») [3] . [ 9 ] Le contrat prévoit une rétribution de 15 000 $ payable si l’une ou l’autre des éventualités suivantes survient : • si une entente visant à vendre l’Immeuble, conforme aux conditions de vente énoncées au contrat, est présentée au vendeur pendant la durée du contrat; ou • si une vente de l’Immeuble a lieu dans les 365 jours suivants l’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’Immeuble pendant la durée du contrat; ou • si une entente visant à vendre l’Immeuble est conclue pendant la durée du contrat, avec ou sans intermédiaire du courtier; ou • si un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat. [ 10 ] M.

Deslauriers témoigne qu’à son insu, Location d’outils Guilbault et M. Guilbault acceptent une offre d’achat de l’Immeuble présentée par TSM et M. Iadanza, pour le prix de 290 000 $ [4] . [ 11 ] Les promettant vendeurs négligent ou refusent de donner suite à la promesse d’achat. En juin 2018, TSM et M. Iadanza intentent une poursuite en passation de

titre contre ceux-ci [5] . [ 12 ] Les parties à cette instance règlent le litige et le 20 juillet 2018, Location d’outils Guilbault, représentée par M. Guilbault, vend à I.A.D., représentée par M. Iadanza, l’Immeuble faisant l’objet du contrat de courtage. [ 13 ] À l’audience, M. Iadanza explique que c’est sur les conseils d’un fiscaliste que le promettant acheteur TSM cède ses droits à I.A.D., qui se porte acquéreur de l’Immeuble et paie la somme de 290 000 $ à Location d’outils Guilbault [6] . M.

Deslauriers a-t-il droit à la rétribution prévue au contrat de courtage? [ 14 ] Le contrat de courtage intervenu avec le propriétaire de l’Immeuble est en vigueur du 7 septembre 2017 au 1 er décembre 2018. [ 15 ] Puisque la vente de l’Immeuble survient le 20 juillet 2018, avant l’expiration du contrat de courtage, le courtier a droit à la rétribution convenue de 15 000 $. [ 16 ] Les allégations de Location d’outils Guilbault et de Pierre Guilbault à l’effet qu’il n’y aurait pas de rétribution si c’est TSM qui achète parce qu’elle était déjà intéressée à l’Immeuble ne sont aucunement prouvées. [ 17 ] Vu la cession de créance intervenue entre Les Immeubles RTL inc. et M.

Deslauriers [7] , ce dernier a droit à la rétribution de 15 000 $. TSM, I.A.D. et M. Iadanza sont-ils tenus de payer à M. Deslauriers cette rétribution? [ 18 ] TSM, I.A.D. et M. Iadanza ne sont pas parties au contrat de courtage. Ils ne peuvent donc être tenus contractuellement envers Les Immeubles RTL inc. au paiement de sa rétribution. [ 19 ]

Malgré cela, ils pourraient être tenus de payer la rétribution au courtier si celui-ci démontre une faute extracontractuelle de leur part, comme le stipule l’

article 1457 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : « 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à

elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. » [ 20 ] Parmi les sources d’obligation dont la contravention peut entraîner la responsabilité extracontractuelle d’une personne, se trouvent les obligations d’agir de bonne foi et de ne pas abuser de ses droits : « 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. » [ 21 ] M. Deslauriers prétend que TSM, I.A.D. et M. Iadanza sont de mauvaise foi et ont commis des fautes qui causent des dommages au courtier Les Immeubles RTL inc., ce qui engage leur responsabilité à son égard. [ 22 ] Pour réussir dans son action contre ces parties défenderesses, M.

Deslauriers doit démontrer, par preuve prépondérante, les manquements allégués [8] . [ 23 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 24 ] Certes, TSM et M. Iadanza savent qu’il y a un contrat de courtage entre Les Immeubles RTL et les promettant vendeurs Location d’outils Guilbault et M. Guilbault, puisque leur avocat transmet la promesse d’achat à M. Deslauriers et l’informe que la preuve d’emprunt hypothécaire en conformité avec l’offre d’achat doit être obtenue de façon imminente [9] .

De plus, ils réfèrent à ce contrat de courtage dans leur demande introductive d’instance. [ 25 ] La promesse d’achat entre les parties ne stipule aucune obligation pour le promettant acheteur de payer la rétribution au courtier. Elle est rédigée sur un formulaire DuProprio qui ne mentionne aucune telle rétribution et qui ne désigne donc pas la

partie responsable du paiement. [ 26 ] Par ailleurs, il appartient habituellement au vendeur de payer à même le prix de vente reçu la rétribution au courtier, le cas échéant. [ 27 ] À l’audience, le témoignage crédible de M. Iadanza est à l’effet qu’il croyait sincèrement que M. Guilbault paierait la rétribution au courtier avec le produit de la vente. [ 28 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure que M. Iadanza, personnellement ou en tant que représentant de TSM et de I.A.D., a participé à quelque manœuvre que ce soit avec M. Guilbault pour éviter de payer la rétribution au courtier. [ 29 ] Par ailleurs, M.

Deslauriers n’a pas démontré en quoi l’une ou l’autre des parties défenderesses avait l’obligation de s’assurer qu’à même le prix de vente remis à Location d’outils Guilbault, cette rétribution serait payée au courtier. [ 30 ] Les allégations de M. Deslauriers dans sa demande modifiée à l’effet que le défendeur Pierre Guilbault a clairement agi de mauvaise foi et dans le seul et unique but d’éviter le paiement de la rétribution ne sont aucunement supportées par la preuve. [ 31 ] Par conséquent, l’action de M. Deslauriers est rejetée mais sans frais, vu les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE l’action de la

partie demanderesse; [ 33 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.