2019 QCCA 1907, 2019 QCCA 1907

9264-4277 Québec inc. (Carrosserie Cam-Expert) c. Amodeo 2019 QCCA 1907 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027105-170 ( 500-17-090455-158 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 8 novembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATES 9264-4277 Québec inc. (f.a.s.r.s.

Carrosserie Cam-Expert) Me CATHERINE CLOUTIER Me CLAUDIA GIROUX-GAMACHE ( Avens Avocats S.A . ) Absentes PARTIES INTIMÉES AVOCAT Gaétano Amodeo vincenzo amodeo en leur qualité de liquidateurs et héritiers de la SUCCESSION GIUSEPPE AMODEO et de la SUCCESSION LEONARDA SCALIA Me ANAS QIABI ( Mercadante, Di Pace ) Absent PARTIES MISES EN CAUSE L'officier du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal KATY SAVOIE ABSENTES ET NON REPRÉSENTÉES En appel d’un jugement rendu le 15 septembre 2017 par l’honorable Robert Castiglio de la Cour supérieure , district de Montréal .

NATURE DE L’APPEL : Requête en passation de

titre et en dommages rejetée Greffière-audiencière : Annabel David-Boudrias Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 04 Suite de l’audience du 6 novembre 2019. Les parties sont absentes ayant été dispensées de se présenter. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Annabel David-Boudrias, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal, rendu le 15 septembre 2017 (l’honorable Robert Cartiglio), lequel rejette son recours en passation de

titre [1] . [ 2 ] Les moyens d’appel soulèvent des questions mixtes de fait et de droit, en ce que l’appelante invite la Cour à effectuer un travail de qualification et d’interprétation contractuelle basé sur l’intention des parties, les circonstances entourant la formulation de la promesse d’achat de l’appelante et le comportement des parties à la suite de la communication de celle-ci aux intimés [2] . Ainsi, cette Cour n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et dominante. [ 3 ] L’appelante ne convainc pas la Cour que le juge a commis une telle erreur [3] .

[ 4 ] Le juge conclut que la lettre signée le 31 mars 2015 par l’appelante et transmise aux intimés ne représente pas l’exercice d’un droit de premier refus, mais plutôt une simple offre de contracter valable pour une durée limitée de cinq jours et sujette à l’approbation des défendeurs à l’intérieur de ce délai, lequel était clairement indiqué comme étant de rigueur.

L’appelante ne s’y est pas engagée irrévocablement à acheter l’immeuble aux conditions de l’offre du tiers puisqu’elle a accordé aux intimés la possibilité de la refuser en ne lui signifiant pas, dans les cinq jours de sa réception, son acceptation, délai au-delà duquel sa promesse d’achat devenait nulle et non avenue. Ce faisant, écrit le juge, les intimés, qui préféraient alors ne plus vendre l’immeuble, ont choisi de la refuser en ne l’acceptant pas dans le délai qui y était stipulé. [ 5 ] Le juge devait analyser une preuve complexe qui se composait de plusieurs témoignages contradictoires.

Les agissements des parties s’appuyaient non pas sur un droit de premier refus écrit énonçant les conditions d’exécution, mais plutôt sur une entente verbale.

Ni les termes de ce droit conféré par les intimés, ni les conditions de leur mise en œuvre par l’appelante n’avaient été précisés. [ 6 ] La conclusion du juge voulant que la lettre du 31 mars 2015 soit une offre de contracter sujette à un délai d’acceptation de cinq jours reposait sur son appréciation de cette preuve, dont le témoignage du représentant de l’appelant qui affirme avoir bien lu la promesse d’achat qu’il avait demandé à son courtier de rédiger, et qu’il « était d’accord avec les termes qui étaient dedans ». Cette détermination factuelle et globale trouve appui dans la preuve.

L’appelante ne montre pas l’erreur manifeste qu’aurait commise le juge. [ 7 ] Par ailleurs, l’argument avancé par l’appelante, voulant que la clause prévoyant un délai d’acceptation ne soit qu’une clause de style et qu’elle ne doive donc pas être considérée, se bute à son propre comportement : si cette clause n’était qu’une clause de style, l’appelante devait transmettre aux intimés la preuve qu’elle détenait son financement dans les 21 jours suivants, ce qu’elle n’a pas fait, omission qui aurait dans ce cas rendu la promesse d’achat nulle. [ 8 ] L’autre moyen d’appel, voulant que les intimés aient donné leur accord dans le délai de cinq jours, doit également être rejeté.

Le juge n’a pas retenu de la preuve qu’un mandat avait été donné par l’intimé Gaétano Amodeo à son frère Vincenzo afin de transmettre à l’appelante l’acceptation dans ce délai, et l’appelante ne fait pas voir qu’il aurait commis une erreur manifeste à cet égard. [ 9 ] Enfin, la preuve n’a pas démontré que les intimés ont agi de mauvaise foi. Ils se sont simplement prévalus de l’option qui leur était offerte par l’appelante de ne pas répondre à sa promesse d’achat et ainsi rendre cette promesse nulle.

Il est vrai que la notification par les intimés au tiers-offrant que sa promesse d’achat était non avenue aurait pu laisser croire à de la mauvaise foi de la part de ces derniers. L’ensemble de la preuve et les termes clairs de la lettre du 31 mars 2015 pouvaient toutefois amener le juge à conclure différemment. De plus, cette notification n’ayant pas été transmise à l’appelante dans le délai de cinq jours, elle ne peut équivaloir à l’acceptation de la promesse d’achat. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.