2017 QCCQ 8632, 2017 QCCQ 8632

Bellemare c. Kelendjian 2017 QCCQ 8632 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029123-161 DATE : 22 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, JCQ ______________________________________________________________________ MICHÈLE BELLEMARE et MUSTAPHA AIT BASSIDI

Partie demanderesse c. ANNY KELENDJIAN et WARTAN JIFIJIAN

Partie défenderesse et SYNDICAT DU COMPLEXE LE CORBUSIER 868

Partie appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Michèle Bellemare et Mustapha Ait Bassidi (les acheteurs) achètent, le 22 avril 2008, d’Anny Kelendjian et Wartan Jifijian (les vendeurs), l’unité de condominium 104 située dans le Complexe Le Corbusier au prix de 126 000 $.

La vente est faite avec la garantie légale. [ 2 ] L’immeuble a été construit en 1986 et compte 16 unités. [ 3 ] Le 12 janvier 2016, les acheteurs instituent leur recours fondé sur la garantie de qualité du vendeur.

Ils réclament une diminution du prix de vente de 15 000 $. [ 4 ] Ils allèguent que le 27 novembre 2013, ils ont constaté que le bien vendu était affecté d’un vice caché grave, soit la présence de pyrite dans le remblai sous la dalle de béton. [ 5 ] A la suite de rapports d’expertise, de tests de laboratoire et des recommandations de l’ingénieur André Houle, le 23 juin 2015, lors d’une assemblée spéciale, les propriétaires autorisent le Syndicat à effectuer des travaux correctifs majeurs et à décréter une cotisation spéciale. [ 6 ] La firme Lavoie et Leduc est le plus bas soumissionnaire au prix de 340 733 $.

D’autres frais s’ajouteront pour porter le total du coût des travaux à plus ou moins 500 000 $. Les travaux sont réalisés à l’automne 2015. [ 7 ] Les défendeurs contestent la demande. Ils allèguent que les rapports d’expertise et les tests de laboratoire n’établissent pas la nécessité de travaux majeurs. [ 8 ] Ils confient un mandat à l’ingénieur Luc Gauthier. Il visite les lieux, rédige deux rapports et témoigne à l’audience. [ 9 ] Les défendeurs appellent en garantie le Syndicat, à qui ils reprochent le défaut d’entretien de l’immeuble, notamment d’avoir omis de remplacer le drain français en temps opportun.

LES QUESTIONS EN LITIGE – les demandeurs ont-ils prouvé l’existence d’un vice caché grave présent lors de la vente en 2008?

– le cas échéant, peuvent-ils réclamer une diminution du prix de vente? – la mise en demeure du 16 juillet 2015 par laquelle les demandeurs réclament 30 458 $ est-elle suffisante pour l’exercice d’un recours fondé sur la garantie de qualité du vendeur? LE CONTEXTE [ 10 ] En 2013, la propriétaire de l’unité 103 aurait constaté des bosses dans le revêtement de ses planchers. [ 11 ] En juillet 2013, elle mandate Jeffrey Bibaud, technologue professionnel de la firme Habitat Consul. Il visite les lieux et rédige un rapport. Il conclut que le niveau d’humidité est très élevé sans en déterminer la cause. [ 12 ] Pour connaître la cause du problème, elle retire en grande

partie le revêtement des planchers. Elle constate que la dalle est fissurée. [ 13 ] Le 4 octobre, Jean Trépanier, technologue en bâtiment, examine la dalle. Dans son rapport du 7 octobre, il écrit que le type de gonflement constaté est lié à la présence de pyrite. Il recommande « un test de pyrite ». [ 14 ] Le 17 octobre, le Syndicat mandate le cabinet Laurentides Experts Conseils.

Françoise Girard, ingénieur, procède à l’inspection de la dalle. [ 15 ] Selon elle, il s’agit d’un problème de plomberie lié au gel et dégel. [ 16 ] En novembre 2013, le Syndicat mandate MULTITEST qui effectue un prélèvement du remblai dans l’unité 103. [ 17 ] Le 6 novembre, le résultat de l’analyse est le suivant : le remblai est constitué de deux couches, une couche de sable ayant un IPPG de 0 (négligeable) et d’une couche plus épaisse de gravier ayant un IPPG de 13 (faible). [ 18 ] Dans son rapport, Jean Gagné conclut que les travaux ne sont pas impératifs mais seront éventuellement nécessaires au sous-sol. [ 19 ] Le 27 novembre, deux tests sont réalisés par SEDEXLAB.

Les échantillons sont prélevés des bâtiments 755 et 765. Les résultats confirment le test de MULTITEST. [ 20 ] Le géologue est d’avis qu’il n’est pas impératif de procéder à une intervention majeure, mais mentionne que des désordres peuvent apparaître ultérieurement. [ 21 ] En décembre 2013, la propriétaire du 103 mandate un avocat qui met en demeure le Syndicat de procéder à des travaux majeurs dans son unité. Le Syndicat mandate un avocat.

Une saga judiciaire coûteuse s’engage. [ 22 ] En janvier 2014, à la suggestion de son avocat, le Syndicat mandate le cabinet d’experts conseils CIEBQ pour réaliser une nouvelle expertise. [ 23 ] L’ingénieur René Vincent visite les lieux le 29 janvier et rédige un rapport le 19 mars 2014. [ 24 ] Lors de sa visite à l’unité 103, une grande

partie du revêtement des planchers ayant été retirée, il peut visualiser la dalle de béton. [ 25 ] L’ingénieur note plusieurs déformations et fissures dans la dalle et des dénivellations dans certaines zones. [ 26 ] Il opine que les déformations, bien que notables, sont relativement faibles en regard de l’âge de la propriété (27 ans), les plus importantes étant d’à peine 12mm. [ 27 ] Il note, bien que cela soit peu probable compte tenu de l’âge du bâtiment, que si la réaction provoquant le gonflement du matériau devait se produire, des travaux de remplacement du remblai pourraient être nécessaires. [ 28 ] Il conclut que la meilleure façon de s’assurer de la stabilité du matériau de remblai reste encore le passage du temps. [ 29 ] Le 1er mars 2014, les demandeurs transmettent une dénonciation à leurs vendeurs.

Ils les avisent d’un « possible » vice caché, soit la présence de pyrite dans le remblai. [ 30 ] A une date non précisée par la preuve, le Syndicat mandate l’ingénieur en structure André Houle. Il est membre de son ordre professionnel depuis 1980. [ 31 ] Il visite les lieux. Après ses constatations, il recommande au Syndicat de procéder aux travaux d’enlèvement de la pyrite. Il est d’avis que les désordres s’amplifient.

Il ne produit pas de rapport, mais il témoigne lors de l’audience. [ 32 ] Pour l’ingénieur Houle, il est impératif d’effectuer les travaux correctifs. [ 33 ] Le 25 janvier 2015, il prépare le cahier des charges pour procéder aux travaux dont le remplacement du remblai et de la dalle et la pose d’un drain français installé du côté intérieur des fondations.

Le drain doit suivre le pourtour des murs extérieurs et être raccordé aux drains qui se trouvent sous les entrées principales devant le bâtiment. [ 34 ] Le 29 avril 2015, lors d’une réunion générale spéciale des propriétaires, l’ingénieur Houle les informe des méfaits de la pyrite

et leur conseille de réaliser les travaux le plus rapidement possible. [ 35 ] Le 23 juin 2015, en assemblée spéciale, les propriétaires autorisent le Syndicat à procéder aux travaux et à décréter une cotisation spéciale. [ 36 ] Le 16 juillet 2015, les demandeurs mettent en demeure leurs vendeurs de leur payer 30 458 $, somme qu’ils devront payer pour les travaux au Syndicat avant le 28 août (P-3). [ 37 ] Les travaux sont réalisés par l’entrepreneur Lavoie et Leduc conformément au cahier de charge préparé par l’ingénieur Houle. ANALYSE ET DÉCISION [ 38 ] Les ingénieurs André Houle et Luc Gauthier s’entendent.

En 2016, les désordres s’étaient à ce point amplifiés que des travaux correctifs majeurs étaient impératifs. La preuve documentaire, dont les photographies de la dalle, est éloquente à cet égard.

Ces experts divergent d’opinion sur l’élément déclencheur qui a provoqué le gonflement de la pyrite. [ 39 ] Pour Luc Gauthier, expert des défendeurs, un apport d’eau substantiel par un drain français non efficace et un dégât d’eau important en 2007 seraient les éléments qui ont provoqué le gonflement de la pyrite, entrainant le soulèvement de la dalle et sa destruction. [ 40 ] André Houle, expert des demandeurs, ne partage pas l’opinion de son confrère.

Il reconnaît qu’il doit y avoir présence d’eau pour activer la pyrite, mais en l’espèce, le drain français ne serait pas en cause. [ 41 ] Un dégât d’eau important survenu en 2007 dans l’unité 104 pourrait être en cause. Il précise qu’une dalle de béton ne « flotte » pas. Dans le cas d’un apport d’eau important, elle s’infiltrera dans les fissures du béton et apparaîtra à la surface. Tel n’est pas le cas en l’espèce. [ 42 ] Il n’est pas nécessaire pour décider du litige lequel des experts a raison. Ils sont d’accord sur l’essentiel.

Le remblai sous la dalle contenait de la pyrite et a causé des désordres importants. Il s’agit d’un vice grave présent et caché lors de la vente. [ 43 ] Ceci étant établi, le Tribunal doit tenir en compte des conditions que le demandeur doit satisfaire s’il exerce un recours fondé sur la garantie de qualité. LA MISE EN DEMEURE [ 44 ] La mise en demeure au débiteur est une condition impérative pour obtenir une diminution du prix de vente dans le cas où le bien est affecté d’un vice caché grave. [ 45 ] La jurisprudence est constante depuis les arrêts Caron et Quintas [1] quant à cette exigence. [ 46 ] L’

article 1595 du Code civil du Québec énonce : 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 47 ] En l’occurrence, la mise en demeure du 16 juillet 2015 (P-3) ne met pas les vendeurs en demeure de s’exécuter.

Les demandeurs leur réclament 30 458 $, somme qu’ils devront payer au Syndicat à la suite d’une cotisation spéciale. [ 48 ] Le Juge André Forget, au nom de la Cour, dans l’affaire de la Société d’Habitation et de Développement de Montréal [2] avait à décider si la propriétaire d’une unité de copropriété pouvait rechercher l’annulation de la vente en raison d’un vice caché grave affectant l’immeuble, soit un remblai contenant de la pyrite sous la dalle de béton. [ 49 ] Le jugement de première instance avait accordé l’annulation recherchée. [ 50 ] La S.H.D.M., vendeur de l’unité, arguait entre autres que l’acheteur qui invoque la garantie contre les vices cachés doit mettre son vendeur en demeure; il s’ensuivrait que le vendeur devrait avoir la possibilité de remédier au vice. [ 51 ] Le juge Forget écrit que la proposition sur la nécessité d’une mise en demeure doit être nuancée. [ 52 ] Il précise que l’article 1526 du C.c.B.-C accorde un choix à l’acheteur lorsque le bien vendu est affecté d’un vice caché qui rencontre les critères élaborés par la doctrine et la jurisprudence. [ 53 ] Il dit ne pas être convaincu que l’exigence d’une mise en demeure puisse être étendue à l’action en annulation, sauf pour permettre au vendeur de consentir à l’annulation et éviter les frais judiciaires. [ 54 ] Le juge Forget précise que dans certains cas l’acheteur n’a pas le choix du recours.

Seule l’annulation de la vente s’offre à lui. [ 55 ] Il cite avec approbation Beaudry-Lacantinerie [3] qu’il existe une restriction; l’acheteur n’a le droit d’exiger la réparation qu’autant qu’elle est possible, et il faudrait la considérer comme impossible si elle devait occasionner des frais qui ne seraient pas en proportion avec la valeur de la chose. [ 56 ] Le juge Forget dit qu’il accepte sans hésitation cette opinion. Il ajoute : dans de telles circonstances, le seul recours ouvert à l’acheteur serait de rendre la chose et de se faire restituer le prix.

[ 57 ] Le Tribunal doit conclure que cet arrêt de la Cour d’Appel du Québec s’applique au litige. [ 58 ] Il était impossible aux vendeurs de réparer le vice affectant les parties communes de l’immeuble. Les travaux ont coûté près de 500 000 $. Le seul recours offert aux demandeurs dans les circonstances aurait été l’annulation de la vente et non la diminution du prix. [ 59 ] La demande est donc irrecevable. [ 60 ] Le Syndicat pourrait exercer un recours contre l’entrepreneur et les professionnels chargés du projet de construction. [ 61 ] Vu le sort de la demande principale, la demande en garantie sera rejetée. [ 62 ] Tenant compte des circonstances de la présente cause, chaque

partie assumera ses frais. [ 63 ] POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : [ 64 ] REJETTE la demande principale sans frais; [ 65 ] REJETTE la demande en garantie sans frais. __________________________________ MONIQUE FRADETTE, JCQ Date d’audience : 31 mars 2017