2017 QCCQ 8489, 2017 QCCQ 8489

Bastien c. Kung 2017 QCCQ 8489 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023197-160 DATE : 7 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICE BASTIEN Demandeur c. SUSAN SAU-MAN KUNG Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Patrice Bastien procède à l’acquisition, le 13 novembre 2015, d’un ensemble d’immeubles, comprenant, en particulier, un Quadruplex construit en 1976. [1] [ 2 ] La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 3 ] Il appert qu’un refoulement d’eaux – que M.

Bastien qualifie d’eaux usées - survient le 30 novembre suivant, et ce, plaide-t-il, en raison de la présence d’une accumulation de matières grasses et de divers produits hygiéniques, dans le tuyau sanitaire (d’égout) lié au Quadruplex, et ce, à une distance de 158 pieds du Quadruplex – plus particulièrement sous la rue Notre-Dame, située sur le territoire de la Ville de Gatineau. [ 4 ] M.

Bastien mentionne à ce sujet, dans sa Demande, ce qui suit : Blocage presque complet du tuyau d’égout de l’immeuble par des matières grasses accumulées dans le tuyau à 158 pieds de l’immeuble, quelques pieds avant de tomber dans l’égout sanitaire principal. [ 5 ] M. Bastien procède, après avoir mis en demeure Mme Kung, soit la défenderesse, à divers travaux correctifs, soit notamment le nettoyage intensif de ce tuyau, et il procède également à la réparation des dommages subis dans les unités 1 et 2 du Quadruplex.

Plus particulièrement, des travaux d’enlèvement et de nouvelle installation d’un plancher flottant et d’un sous-plancher sont effectués. [ 6 ] M. Bastien réclame, au final, la somme totale de 15 000$. [ 7 ] Mme Kung est condamnée par défaut [2] , le 3 avril 2017, par l’Honorable Juge Patsy Bouthillette, J.C.Q. Elle obtient cependant, en date du 19 juin, la rétractation dudit jugement. [ 8 ] Mme Kung conteste la réclamation sur plusieurs bases, notamment que la réclamation découle non pas d’un vice caché mais bien de la vétusté de la conduite.

Elle soumet également, subsidiairement, qu’elle ignorait tout de la présence d’une telle accumulation de matières dans la conduite et qu’elle ne peut, en conséquence, être redevable des dommages intérêts réclamés par M.

Bastien. [ 9 ] En effet, Mme Kung soumet que le simple nettoyage de la conduite, au coût de 1 764,86$ [3] était suffisant et que ce coût aurait constitué la somme qui aurait, potentiellement, été déduite du prix de vente dans l’hypothèse où les parties avaient connu l’existence de cette accumulation de graisse avant la vente. [ 10 ] Finalement, Mme Kung soumet qu’elle ne voit pas en quoi elle peut être responsable de la présence d’une telle accumulation de matières grasses et de produits hygiéniques divers à une distance de 158 pieds de l’édifice concerné, à un endroit qui se retrouve sous une rue publique.

QUESTIONS EN LITIGE [ 11 ] Le Quadruplex est-il atteint, au moment de la vente, d’un vice caché? Dans l’affirmative, quelle est la somme devant être

versée par Mme Kung à ce titre? CONTEXTE ET ANALYSE [ 12 ] L’audition du procès débute le 19 juin 2017. Une fois que le Tribunal se prononce sur la demande de Mme Kung en rétractation de jugement, l’audition procède avec les témoins entendus. Un témoin n’est pas disponible, à cette date, soit un représentant de Plomberie Lalonde. Ce dernier est finalement entendu le 1 er août suivant, et ce, afin de permettre à M. Bastien de compléter sa preuve. Nous y reviendrons. [ 13 ] L’ensemble immobilier en l’espèce comporte trois édifices, soit un duplex, un triplex et un Quadruplex.

Le duplex et le triplex auraient été construits vers les années 1930 alors que le Quadruplex est plus récent. (1976). Mme Kung n’a jamais habité sur les lieux. Il s’agit d’immeubles locatifs. [ 14 ] M. Bastien est un propriétaire, selon son témoignage, de 6 ou de 7 édifices à logements. Considérant notamment l’âge des édifices, il procède, à l’aide d’un inspecteur préachat [4] , à la visite détaillée des immeubles, notamment du Quadruplex. [ 15 ] La première visite est d’une durée d’environ 3 heures et celle-ci a lieu en juillet 2015. Pendant cette visite, M.

Bastien questionne les différents locataires quant à l’état des lieux. L’inspecteur active les différents équipements, en particulier les toilettes et les robinets, afin de vérifier si un problème quelconque semble exister. [ 16 ] L’inspection semble s’avérer concluante. [ 17 ] M. Bastien procède à une seconde visite – soit une visite préalable à la prise de possession- le 12 novembre 2015, et ce, accompagné du courtier immobilier de Mme Kung. [ 18 ] Quelques semaines après la prise de possession, plus particulièrement le 30 novembre 2015, M.

Bastien reçoit successivement l’appel de deux des locataires du Quadruplex. [ 19 ] Il appert que celles-ci ont « vidé leur bain », sensiblement au même moment. Malheureusement, un « retour d’eau » survient. Comme le mentionne M.

Bastien, il s’agit d’un malheureux concours de circonstances – circonstances qui auraient pu survenir quelques jours auparavant alors que Mme Kung était encore propriétaire. [ 20 ] Il appert de la Pièce P-1, soit un document de l’entreprise Plomberie Lalonde, ainsi que du témoignage de l’un de ses représentants, soit le contremaitre Jean Dufort, qu’une somme de 1 764,86$ est déboursée par M. Bastien afin de « faire passer une caméra » dans le tuyau sanitaire [5] , et afin de débloquer celui-ci.

Ladite pièce P-1 indique spécifiquement ceci : « Débloquer le main il était bloquer (sic) avec beaucoup de gras à environ 3 pieds de long et tampon et des serviettes humides. » [ 21 ] Un représentant de Plomberie Lalonde est présent, sur place, dès le lendemain. La preuve démontre qu’il y reste pendant une durée d’environ 8 heures, et ce, afin de débloquer la conduite. [6] [ 22 ] La présence de cette accumulation de matières grasses n’est pas en soi contestée par Mme Kung.

Elle conteste plutôt que cette accumulation constitue un vice caché, soumettant que celle-ci constitue plutôt, ou résulte, de la vétusté de la conduite. Elle conteste de toute façon en être redevable considérant que l’accumulation en question, comme il appert du vidéo [7] produit par M. Bastien, démontre que celle-ci est localisée à 158 pieds – le tout sous la rue publique. [ 23 ] Mme Kung plaide également que M. Bastien en vient à être l’artisan de son propre malheur, et ce, considérant le montant de la « Franchise » indiqué à son contrat d’assurance, soit 15 000$.

Mme Kung soumet qu’une franchise plus basse aurait fait en sorte que M. Bastien aurait pu être indemnisé par son assureur, ce qui aurait évité un tel recours à son endroit. Or, M. Bastien aurait fait le choix, opine-t-elle, de verser une prime moins élevée à son assureur, générant ainsi une Franchise plus élevée. M. Bastien devrait donc, si l’on suit cette logique, accepter les conséquences de ce choix. Nous y reviendrons. [ 24 ] M. Bastien indique d’entrée de jeu au Tribunal, lors de la première date d’audition, qu’il a fait ses vérifications auprès de la Ville de Gatineau.

La conclusion commune, à ce moment, est à l’effet que la cause du refoulement ne provient pas de la conduite principale, soit celle de la Ville. L’accumulation, par ailleurs, serait située du « côté privé », et non pas du côté municipal. [ 25 ] M. Bastien constate, le soir même du 30 novembre 2015, la présence d’environ 5 à 6 millimètres d’eau, et ce, dans la salle de bain, dans le salon et dans la chambre à coucher.

Il appert que l’eau a refoulé à même le drain d’urgence situé sous le réservoir à eau chaude, lui-même situé dans la garde-robe qui elle, est localisée dans la chambre principale. [ 26 ] Quelques jours plus tard [8] , M. Bastien, alerté en ce sens par ses locataires, constate également la présence d’odeurs d’eaux usées. [ 27 ] M.

Bastien remarque également, lorsqu’il marche sur le bois flottant, que l’eau remonte et qu’un bruit démontrant clairement la présence d’eau se fait entendre. [ 28 ] Des travaux correctifs sont ainsi apportés aux lieux, plus particulièrement des travaux d’enlèvement du plancher existant et du sous-plancher ayant été sali par l’eau des égouts. Des travaux d’enlèvement des quarts de rond sont également effectués. [ 29 ] De nouveaux planchers et quart de rond sont installés.

La somme totale réclamée quant à ces aspects totalise 13 235,14$, soit 3 934,68$ quant aux travaux d’enlèvement des planchers, 586,25$ pour la location d’un conteneur à déchet, et 8 714,21$ pour les travaux reliés à la pose d’un nouveau plancher flottant ainsi que d’une membrane isolante. [9] Ces travaux sont payés par M. Bastien. [10]

[ 30 ] Il n’est pas contesté que les planchers en question étaient relativement neufs. Ceux-ci avaient été installés environ 2 ans avant la vente. [ 31 ] Par ailleurs, M. Bastien témoigne à l’effet qu’il ne constate aucun problème quant à l’usage de la conduite, et ce, depuis la réalisation de ces travaux de déblocage effectués en novembre 2015. Aucun autre effort de déblocage n’est réalisé. Selon M. Bastien, la conduite serait, en soi, en bon état et ne serait donc pas vétuste, malgré que celle-ci date de quelques décennies. Nous verrons que M.

Bastien est contredit, à ce sujet précis, par son propre témoin expert. Nous y reviendrons. [ 32 ] Il n’est pas contesté par Mme Kung qu’elle et son conjoint, M. Charles Collerette, sont avisés, en temps opportun, par M. Bastien de la situation, et ce, avant la réalisation des travaux dits correctifs. Par contre, il apparait rapidement aux deux parties que leurs positions sont irréconciliables. D’ailleurs, M. Collerette devait se présenter, le 7 décembre 2015 afin de constater l’état des lieux mais ni M.

Collerette, ni Mme Kung, ne se présente à ce rendez-vous. [ 33 ] Une mise en demeure formelle est expédiée, par courrier recommandé, le 10 décembre 2015 [11] . Elle est reçue le 17 décembre 2015. [12] Les travaux correctifs sont effectués par l’entrepreneur mandaté par M. Bastien en janvier 2016, soit après le délai octroyé dans la mise en demeure. [13] [ 34 ] M. Bastien, par ailleurs, vérifie, dès le 1 er décembre, l’état de la situation avec son propre assureur habitation. Il appert, comme nous l’avons vu, que l’assurance prise par M. Bastien comporte une franchise de 15 000$. Ainsi, M.

Bastien n’obtient aucune aide, semble-t-il, sur ce front. [ 35 ] Quant à Mme Kung, elle formule sa réponse par l’entremise d’une lettre, datée du 21 décembre 2015. [14] Cette lettre illustre bien la position prise lors du procès également. Essentiellement, Mme Kung y nie toute responsabilité et réitère que la problématique, si problématique il y a, en est une de vétusté et non pas de vice caché. [ 36 ] Mme Kung témoigne également lors du procès.

Elle confirme qu’elle n’avait pas connaissance du blocage en question [15] , qu’un simple nettoyage aurait suffi, que le « tuyau » en lui-même n’est l’objet, selon elle, d’aucun vice et, qu’ultimement, l’inspecteur préachat n’aurait tout simplement pas fait son travail correctement. En effet, selon Mme Kung, considérant que l’immeuble [16] est âgé de 40 ans, un inspecteur préachat prudent aurait dû conseiller à son client de mandater un plombier afin de pousser encore plus ses investigations. [ 37 ] Le conjoint de Mme Kung, M. Charles Collerette, témoigne également.

Il confirme que les planchers qui sont remplacés par M. Bastien avaient été remplacés peu avant la vente, soit environ 2 ans avant celle-ci. [17] [ 38 ] M. Collerette est également d’avis que M. Bastien aurait dû pousser ses investigations un peu plus loin lors de ses inspections quant à la plomberie. Il ne comprend pas, par ailleurs, en quoi Mme Kung peut être responsable des dommages subis en ce que l’accumulation de matières grasses se concentre sous la rue Notre-Dame, et non pas sous la propriété vendue à M. Bastien.

Nous reviendrons sur ce point précis, notamment à la lumière du témoignage du représentant de Plomberie Lalonde. [ 39 ] Par ailleurs, M. Collerette renchérit et reproche également, comme Mme Kung, à M. Bastien de ne pas avoir maintenu une assurance avec une « franchise » raisonnable. M. Collerette réfère d’ailleurs le Tribunal au contrat d’assurance antérieur de Mme Kung [18] qui comportait une franchise de 2 500$, et non pas de 15 000$ comme celle de M.

Bastien. [ 40 ] Tel qu’indiqué précédemment, une continuation du procès est ordonné afin de conclure l’audition de la preuve, et ce, vu la non- disponibilité d’un représentant de Plomberie Lalonde lors de la première journée d’audition. [ 41 ] Ainsi, le procès se continue le 1 er août 2017. LA PREUVE D’EXPERT SOUMISE PAR M. BASTIEN [ 42 ] M. Jean Dufort, Contremaitre chez Plomberie Lalonde, est donc entendu, à la demande de M. Bastien, à

titre de témoin expert en plomberie. [ 43 ] M. Dufort est plombier depuis 1992. Il est à l’emploi de Plomberie Lalonde depuis 20 ans. Il mentionne avoir été reconnu comme témoin expert à environ 10 reprises. [ 44 ] Son statut d’expert n’est pas contesté par Mme Kung. [ 45 ] En tout début de témoignage, M. Dufort mentionne qu’il n’a pas visionné le vidéo [19] , pièce P-2, mais qu’il a tout de même une bonne connaissance du dossier, vu ses fonctions de contremaitre auprès de Plomberie Lalonde. [ 46 ] M.

Dufort confirme qu’une seule conduite émane du Quadruplex, celle-ci étant alimentée par 4 conduites provenant de chacun des 4 logis. Cette conduite unique se dirige vers la conduite municipale, et ce, avec une légère pente descendante. [ 47 ] M. Dufort témoigne à l’effet que la conduite, même si l’intérieur est en ABS [20] , est en ciment, comme il était coutume de voir pour les immeubles construits il y a environ 40 ans. [ 48 ] Selon le témoignage de M. Dufort, l’accumulation de matières s’effectue dans un « bas fond ». [ 49 ] La véritable question est de déterminer la cause de cette accumulation.

À cet égard, le témoignage de M. Dufort est clair : cette accumulation résulte de la présence de joints désaxés de la conduite, et ce, à proximité de ladite accumulation. [ 50 ] Selon M. Dufort, la tuyauterie est ainsi brisée, elle fonctionne mal et la présence de tels joints désaxés provoquent un certain effondrement – bien que partiel – du tuyau. Ce problème, selon les dires de M. Dufort, survient « avec le temps ». Après tout, précise-t-

il, la « tuyauterie est vieille » « La tuyauterie travaille avec les années ». [ 51 ] Ainsi, selon M. Dufort, le problème ici rencontré semble en être un beaucoup plus de vétusté de la conduite elle-même. Comme il le mentionne, si la conduite avait été en bon état – bref s’il n’y avait pas eu de joints désaxés – il n’y aurait pas eu de telle accumulation de matières. [ 52 ] D’ailleurs à ce sujet, lorsque M. Bastien réalise que son propre expert semble soutenir la thèse que le « retour d’eau » est causé beaucoup plus par la vétusté de la conduite, il questionne M. Dufort sur les autres causes possibles.

Le témoignage de M. Dufort demeure clair : une telle accumulation de matières ne surviendra que dans le scénario rencontré ici : il faut qu’il y ait un mauvais joint pour que le gras puisse s’accumuler de cette façon. [ 53 ] Le Tribunal en comprend que ce mauvais joint, qui résulte, selon M. Dufort, non seulement des normes de construction d’il y a environ 40 ans [21] , mais également du passage du temps, constitue la cause la plus probable de l’accumulation rencontrée en l’espèce.

Si tel n’était pas le cas (s’il n’y avait pas de « mauvais joint » ou de « joints désaxés »), les matières continueraient de s’évacuer et poursuivraient leur route, normalement, sans difficulté. [ 54 ] Selon le témoignage de M. Dufort, « il y a 40 ans passées », les conduites, du moins l’extérieur de celles-ci, comportaient des « tuiles de 3 pieds de ciment », qui étaient « rentrées l’une dans l’autres ». C’est le « désaxage » de l’une ou l’autre, ou de plusieurs de celles-ci, qui seraient, en l’espèce, en cause. [ 55 ] Ceci étant dit, M.

Dufort, de manière conséquente avec son admission à l’effet qu’il n’a pas visionné le vidéo [22] , mentionne, tout d’abord, qu’il ne sait pas à quelle distance que l’accumulation est survenue. [ 56 ] Lorsqu’il est informé de cette distance, soit 158 pieds, M. Dufort, soit l’expert mandaté par M. Bastien lui-même, vient préciser, qu’à cette distance, l’accumulation de matières n’a pas lieu du « côté privé », mais bien du côté municipal. [ 57 ] M.

Bastien, visiblement abasourdi de cette nouvelle information provenant de son témoin expert, lui demande donc si, dans ces circonstances, la responsabilité municipale pourrait être en jeu. M. Dufort opine affirmativement. [ 58 ] Le Tribunal ne peut donc que constater que le témoin expert de M. Bastien pointe, lui-même, le doigt, dans une direction opposée à celle de la responsabilité de Mme Kung . [ 59 ] Basé sur l’ensemble de ces faits, à quelle conclusion le Tribunal doit-il arriver? PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES ET ANALYSE [ 60 ] M.

Bastien, afin d’avoir gain de cause, doit, par l’entremise d’une preuve prépondérante, prouver les faits qui supportent sa réclamation. En effet, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( CCQ ), se lisent comme suit : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 61 ] Le Tribunal doit tout d’abord déterminer si la propriété était affectée, au moment de la vente entre les parties, d’un vice caché. [ 62 ] L’article 1726 CCQ énonce ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 63 ] Un acheteur qui tente de démontrer l’existence d’un vice caché devra démontrer les quatre éléments principaux suivants : 1. Que le vice présente une certaine gravité; 2. Que le vice est antérieur à la vente; 3. Que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente; 4.

Que le vice était caché au moment de la vente. [ 64 ] L’examen de l’immeuble par l’éventuel acheteur doit être celui d’un acheteur prudent et diligent, et ce, sans avoir besoin de recourir à un expert, tel que le stipule l’article 1726 CCQ. L’examen du bien doit cependant être raisonnable, attentif et sérieux. [23] [ 65 ] L’absence de connaissance de l’existence du vice en question n’empêche pas l’application de la garantie de qualité du vendeur. L’impact de l’absence de connaissance concerne plutôt l’octroi de dommages intérêts.

En effet, un vendeur ne connaissant pas l’existence d’un vice [24] ne pourra pas être condamné à l’octroi de tels dommages intérêts. L’article 1728 CCQ énonce d’ailleurs : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi

par l’acheteur. [ 66 ] En l’espèce, il apparait clairement au Tribunal que M. Bastien s’est comporté en acheteur prudent et diligent. En effet, les inspections préachat, la première en particulier, fut d’une bonne durée. M. Bastien mandate un expert afin de l’accompagner et des vérifications assez méticuleuses sont effectuées. Le Tribunal abonde ainsi, sur ce point précis, dans le même sens que l’Honorable Juge Raoul Barbe, J.C.Q., dans la décision, soumise par M. Bastien, dans l’affaire Paradis c. Mercadante [25] [ 67 ] Ainsi, contrairement aux prétentions de Mme Kung, le Tribunal ne voit pas en quoi M.

Bastien, ou son expert, sont négligents dans leur démarche d’inspection. [26] Cette obligation d’agir en tant qu’acheteur prudent et diligent constitue une obligation de moyens. La preuve prépondérante démontre, en l’espèce, amplement, que M. Bastien s’est comporté en acheteur prudent. [ 68 ] Le Tribunal rejette également l’argument de Mme Kung à l’effet que M. Bastien serait l’artisan de son propre malheur en ce qu’il maintient un contrat d’assurance comportant une franchise (15 000$) beaucoup trop élevée. [ 69 ] Avec égards, cet argument est mal fondé. [ 70 ] Cette décision de M. Bastien lui appartient.

De toute façon, dans l’optique où il avait été indemnisé par son assureur, ce dernier aurait, normalement, été subrogé dans les droits de M. Bastien, et ce, en vertu de l’

article 2474 du Code civil du Québec , qui énonce ce qui suit : 2474. L’assureur est subrogé dans les droits de l’assuré contre l’auteur du préjudice, jusqu’à concurrence des indemnités qu’il a payées. Quand, du fait de l’assuré, il ne peut être ainsi subrogé, il peut être libéré, en tout ou en partie, de son obligation envers l’assuré. [ 71 ] Ainsi, la responsabilité, le cas échéant si le Tribunal en arrivait à cette conclusion, ne serait pas augmentée, ou diminuée, du fait que M. Bastien détient une assurance avec une franchise plus élevée.

À tout événement, et dans les circonstances de la présente espèce, le Tribunal n’est pas du tout convaincu par cet argument soulevé par Mme Kung. [ 72 ] Ceci étant dit, l’argument principal soulevé par Mme Kung est de prétendre que l’immeuble vendu, le Quadruplex en particulier, n’est pas, en l’espèce, affecté d’un vice caché, et ce, considérant qu’il est, ainsi que ses composantes, en bonne

partie vétuste, et ce, à la connaissance de M. Bastien. [ 73 ] Il est certain que les notions de vices cachés et de vétusté sont totalement différentes. Comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, J.C.Q., dans l’affaire Verghnes c.

Labelle [27] : [32] Les défendeurs plaident que compte tenu de l’âge de la fondation, le caractère vétuste de celle-ci ne peut pas constituer un vice caché en vertu de la garantie de qualité consacrée au Code civil du Québec . [33] En effet, la jurisprudence reconnait que la perte d’usage normale d’un bien ne constitue pas un vice caché. [ 74 ] Le Juge Faullem réfère d’ailleurs à d’autres décisions dans le même sens. [28] [ 75 ] Quant à l’état de vétusté des conduites, l’Honorable Juge Suzanne Vadeboncoeur exprime très clairement, en 2013, l’état du droit sur cette question, et ce, dans l’affaire Charlebois c.

Schwarz [29] : [22] Mais, nous enseigne le professeur Pierre-Gabriel Jobin dans son ouvrage sur le contrat de vente, pour que cette garantie puisse jouer, certaines conditions doivent être rencontrées : le vice doit d'abord être grave, c'est-à-dire qu'il doit être suffisamment important pour constituer un déficit d'usage; il doit être caché, donc non apparent, il doit aussi être antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. Le vice doit enfin être dénoncé au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte, conformément à l'

article 1739 C.c.Q. [25] Le Tribunal estime que les demandeurs connaissaient déjà l'âge du tuyau principal d'égout et savaient que l'égout finirait par causer problème. [29] En outre, la jurisprudence est constante quant à l'état de vétusté des tuyaux d'égout : les tribunaux considèrent en effet qu'un tuyau de 50 ans d'âge qui montre des signes d'obstruction et qui, parce qu'il commence à être bouché, cause des refoulements, ne constitue pas un vice caché.

Il s'agit plutôt de l'usure normale et de tuyaux qui sont arrivés à la fin de leur vie utile. [30] Qu'il suffise à cet égard de citer un extrait de la décision de mon collègue, l'honorable Jean-Pierre Archambault, dans Guérette c.

Daigneault : « [60] Le Tribunal est d'opinion qu'à défaut par les demandeurs d'avoir prouvé qu'il ne s'agissait pas des tuyaux d'égout originaux, datant de plus de 50 ans, la preuve la plus probante est à l'effet qu'il s'agit bien des tuyaux de grès installés lors de la construction de la maison, il y a plus de 50 ans. [61] Dans les circonstances, le Tribunal est d'opinion que le bris et l'obstruction des tuyaux d'égout de la résidence, résultent de l'usure normale et de leur vieillissement. [62] On ne peut s'attendre en achetant une maison de plus de 50 ans que la tuyauterie soit comme neuve. » [31] Le juge Archambault a rejeté la réclamation pour ces motifs. [32] Dans Lachapelle c.

Swaine, mon collègue, l'honorable Gilles Lareau, a fait de même après avoir statué que le vieillissement des composantes d'une maison n'était pas couvert par la garantie de qualité de l'

article 1726 C.c.Q. : « [18] La prudence la plus élémentaire exigeait des demandeurs qu'ils examinent plus spécifiquement ces composantes du bâtiment. En omettant de le faire, ils doivent accepter les risques reliés à la vétusté de ces équipements.

[21] Les demandeurs devaient prévoir que certains travaux seraient nécessairement requis en raison de l'usure du temps et le vieillissement des composantes du bâtiment. Une telle détérioration n'est pas couverte par la garantie de qualité de l'

article 1726 C.c.Q. » [33] Le Tribunal en arrive à la même conclusion en l'espèce et rejette par conséquent la réclamation des demandeurs. [ 76 ] L’Honorable Juge Josée Bélanger, J.C.Q., concluait de la même manière dans l’affaire Méthot c. Veillette [30] : [55] Ce qui ressort également de la preuve, c’est que le tuyau d’égout est toujours fonctionnel, mais qu’il approche de la fin de sa vie utile et devra sûrement être remplacé.

En un mot, il s’agit d’un problème de vétusté. [56] Or, le caractère vétuste d’un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice caché. [60] En conséquence, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas ici de vice caché, car il s’agit d’une perte d’usage normal due à la vétusté. [ 77 ] Le Tribunal ne citera pas l’ensemble de la jurisprudence ayant conclu dans le même sens mais le poids de celle-ci va clairement dans le sens qu’une conduite d’un âge certain, lorsqu’elle commence à se boucher et qu’en raison de cette situation, en vient à causer des refoulements ou des « retours d’eau », constitue une situation s’apparentant beaucoup plus à un état de vétusté [31] qu’à une situation enclenchant la garantie de qualité et donc celle garantissant à l’encontre des vices cachés. [ 78 ] En l’espèce, rien dans la preuve ne démontre que la conduite fut mal construite.

Rien ne démontre non plus que celle-ci ne respectait pas, au moment de sa construction, les normes applicables.

Rien ne démontre que l’utilisation de « tuiles de 3 pieds de ciment imbriquées l’une dans l’autre », ait été contraire aux normes de construction applicables. [ 79 ] En fait, ce que la preuve démontre, est que ladite conduite a « travaillé », qu’un ou plusieurs joints se sont désaxés, entrainant ainsi une situation propice à l’accumulation de matières grasses, de papiers et d’objets divers. [ 80 ] La preuve ne démontre pas non plus que la durée de vie, de la conduite en l’espèce, et de certaines de ses tuiles, n’a pas été rencontrée, en ce qu’il serait inacceptable que de tels joints se désaxent après environ 40 ans.

En fait, la preuve soumise par M. Dufort est à l’effet contraire. Il n’est pas, du tout, surpris, qu’une conduite d’environ 40 ans d’âge se désaxe et « travaille » de cette façon. [ 81 ] Les auteurs Luc Lachance et Guillaume Branconnier, dans leur texte intitulé «

Le passage du temps sur la structure de l’immeuble : vétusté ou vice caché? » [32] , rappelle les principes suivants sur le sujet : Le législateur a prévu dans le Code civil du Québec certaines dispositions traitant du concept de la vétusté. Cependant, le législateur n’a pas fourni de définition précise de la vétusté.

Aux fins de cet article, nous considérons que la vétusté correspond à la détérioration d’un bien par l’effet du temps. (…) Conséquemment, nous pouvons soutenir que la vétusté n’est pas un vice qui peut être qualifié comme étant caché, puisque l’acheteur se doit de considérer le passage du temps sur les composantes du bâtiment. (…) Il apparait alors que l’attente de l’acheteur sera ajustée selon l’âge du bâtiment. De cette manière, l’acheteur doit s’attendre à la détérioration normale du bien acheté et ne peut pas déclarer un déficit d’usage.

Au surplus, il est entendu que les attentes de l’acheteur raisonnable doivent être orientées par les normes qui étaient en vigueur au moment de la construction de l’immeuble. Il est donc clair que la perte d’usage ne peut résulter de l’usure normale. [ 82 ] Comme le mentionne Mme Kung, même si M. Bastien avait eu connaissance de l’accumulation de matières en question [33] , l’impact sur la transaction aurait été, en principe, assez minime.

Tout au mieux, une renégociation visant à « nettoyer » la conduite [34] aurait peut-être pu être consentie, par Mme Kung, bien que cela ne soit pas du tout certain. [ 83 ] Ceci étant dit, et pour l’ensemble de ces motifs, et vu le témoignage de M. Dufort qui établit clairement, selon son expertise, que l’accumulation en question est causée par la vétusté de la conduite, le Tribunal ne peut en arriver qu’à la conclusion que M.

Bastien ne démontre pas, par prépondérance de preuve, que l’immeuble qu’il achète est affecté, à cet égard, de vices cachés. [ 84 ] Mais il y a plus. [ 85 ] Même en occultant, pour un instant, cette question de vétusté, et tel que relaté précédemment, vers la fin de son témoignage, M. Dufort apprend que l’accumulation de matières reprochée à Mme Kung se situe, tel qu’il appert du vidéo de Plomberie Lalonde, à 158 pieds. [ 86 ] Il n’est pas contesté qu’à cette distance, l’accumulation se retrouve sous la rue publique.

Par contre, le simple fait que l’accumulation se retrouve « sous la rue » n’immunise pas le propriétaire privé. Ceci étant dit, encore faut-il que l’accumulation en question se retrouve du « côté privé du système de plomberie ». [ 87 ] Or, en l’espèce, M. Dufort témoigne à l’effet contraire. Selon lui, à

titre d’expert, à cette distance, il est clair que l’accumulation ne se retrouve plus « du côté privé. » [ 88 ] Tel que mentionné précédemment, le Tribunal n’exprime pas, et n’a pas d’ailleurs à exprimer, d’opinion ou de commentaire quelconque sur la responsabilité potentielle d’une entité qui n’est aucunement

partie aux présentes procédures. Une chose est certaine cependant : l’expert de M. Bastien établit, assurément par prépondérance de preuve dans le cadre de la présente instance entre M. Bastien et Mme Kung, que cette dernière ne peut être redevable de la réclamation de M. Bastien – la problématique d’accumulation n’étant pas, vraisemblablement, du côté privé de la plomberie. [ 89 ] Ainsi, le Tribunal, à la lumière de l’ensemble de la preuve produite, ne peut conclure qu’au rejet de la Demande de M. Bastien. En effet, la preuve prépondérante ne démontre pas que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché. La réclamation doit donc être

rejetée. [ 90 ] Normalement, cela ferait en sorte que M. Bastien aurait à assumer les frais de justice. D’ailleurs, l’

article 340 du Code de procédure civile [35] énonce, à ce sujet : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 91 ] En l’espèce, le Tribunal a pu constater la bonne foi évidente de M. Bastien. Il semble avoir pris son recours contre Mme Kung en se basant sur les informations qui lui sont transmises. Cela explique d’ailleurs son abasourdissement lorsque son propre témoin expert, séance tenante, vient confirmer au Tribunal que la problématique d’accumulation ne se retrouve pas, en toute vraisemblance et prépondérance, du côté « privé. » [ 92 ] Ainsi, vu les circonstances particulières de l’espèce, le Tribunal rejettera la Demande de M.

Bastien, mais sans lui imposer les frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande du Demandeur; LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 19 juin 2017 et 1er août 2017.