2018 QCCQ 8445, 2018 QCCQ 8445

Lafond c. Lapierre 2018 QCCQ 8445 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700670-179 DATE : 11 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VANESSA LAFOND ET STÉPHANE LAROCHE Demandeurs défendeurs reconventionnels c.

PASCAL LAPIERRE Défendeur demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs défendeurs reconventionnels (demandeurs) réclament une indemnité pour le motif que le défendeur demandeur reconventionnel (défendeur) a omis de respecter les obligations stipulées dans une promesse de contracter intervenue entre les parties. [ 2 ] L’instance comprend une demande principale et une demande reconventionnelle qui seront analysées distinctement.

DEMANDE PRINCIPALE [ 3 ] En novembre 2014, le défendeur met son immeuble en vente et les demandeurs sont intéressés à l’acheter. [ 4 ] Ils constatent toutefois qu’il s’agit d’un ancien « triplex » qui a été transformé en « duplex » sans demander de permis aux autorités municipales. [ 5 ] Cette découverte inquiète les demandeurs qui décident, conséquemment, de faire une offre d’achat conditionnelle à la correction de l’irrégularité. [ 6 ] La clause pertinente de l’offre d’achat datée du 28 novembre 2014 se lit comme suit : « 8.1 Cette offre d’achat n’est valide que si le 5717-19-21 14 e avenue Montreal, QC H1X 2W3 est converti légalement, avec preuve écrite, en DUPLEX avant la demande de financement aupres d’un creancier hypothécaire [1] » (Sic) [ 7 ] Le défendeur accepte cette offre d’achat et il entreprend des démarches auprès des autorités municipales afin d’obtenir, rétroactivement, l’autorisation de convertir le « triplex » en « duplex ». [ 8 ] Ces démarches durent plusieurs mois pour des raisons que la preuve ne permet pas de déterminer avec précision. [ 9 ] Vers la fin du mois de mars 2015, les demandeurs communiquent avec les autorités municipales pour s’informer de l’état du dossier et ils apprennent qu’il manque encore un plan pour que le dossier soit complet. [ 10 ] Les demandeurs transmettent cette information au défendeur qui leur dit avoir fourni tout ce qui lui avait été demandé. [ 11 ] Le défendeur va toutefois rencontrer les autorités municipales le 30 mars 2015 pour faire avancer la demande et il apprend que le dossier a été référé à un nouvel inspecteur qui est en vacances jusqu’au 7 avril 2015. [ 12 ] Cet événement frustre le défendeur et, le même jour, il communique avec le co-demandeur Stéphane Lafond pour lui dire qu’il ne fera plus de démarches auprès des autorités municipales.

Il lui dit alors, « Tu le prends en triplex ou je te le vend plus [2] ».

[ 13 ] Les demandeurs témoignent à l’effet qu’ils refusent d’acheter l’immeuble en « triplex » et qu’ils insistent pour que le défendeur obtienne l’autorisation de le transformer en « duplex ». [ 14 ] Après cet appel, le défendeur ne fait plus de démarches pour corriger l’irrégularité, mais les demandeurs prennent l’initiative de rencontrer, seuls, le nouvel inspecteur responsable du dossier. [ 15 ] Lors de cette rencontre du 23 avril 2015, ils apprennent que les autorités municipales ont exigé que la demande soit accompagnée d’un plan d’ingénieur et que le défendeur a plutôt fourni un plan dessiné par lui-même. [ 16 ] Selon le témoignage de chacun des demandeurs, l’inspecteur leur dit toutefois qu’il serait possible d’émettre le permis s’ils obtiennent une procuration du défendeur et s’ils signent ensuite « une décharge à la Ville de Montréal comme quoi nous acceptions le bâtiment dans son état actuel et que nous ne tiendrons pas la Ville responsable [3] ». [ 17 ] Ces témoignages qui constituent du ouï-dire ne sont pas confirmés par les autorités municipales et il n’y a conséquemment pas de preuve prépondérante qu’elles ont renoncé à leurs exigences initiales. [ 18 ] Cette lacune n’a toutefois pas d’incidence sur le sort du litige compte tenu des événements subséquents. [ 19 ] Les demandeurs ont en effet communiqué avec le défendeur après leur rencontre avec l’inspecteur municipal et ce dernier leur a alors dit qu’il était trop tard pour faire quoi que ce soit parce qu’il avait déjà vendu l’immeuble à quelqu’un d’autre. [ 20 ] La preuve établit cependant que l’immeuble n’était pas vendu à cette date.

Il faisait toutefois l’objet d’une promesse de contracter conclue avec un tiers et dont les conditions demeurent inconnues. [ 21 ] Le 12 mai 2015, les demandeurs font envoyer, par leur avocate, une lettre mettant le défendeur en demeure « de compléter vos démarches auprès de la Ville de Montréal en ce qui a trait à la demande de permis numéro 3000946642 » [4] . [ 22 ] Le demandeur ne répond pas à cette lettre. [ 23 ] L’immeuble est ensuite vendu à un tiers par acte notarié [5] daté du 5 juin 2015.

Ce contrat établit que le prix de vente est le même que celui stipulé à la promesse de contracter faisant l’objet du litige et que l’acheteur achète l’immeuble en « triplex ». [ 24 ] Les demandeurs ont ensuite avisé le défendeur qu’ils mettaient fin, extrajudiciairement, à la promesse de contracter [6] et, le 31 janvier 2017, ils ont introduit la demande en justice faisant l’objet du présent jugement. [ 25 ] Dans cette demande en justice, ils réclament une indemnité de 14 636,78 $ pour compenser les préjudices subis en raison de l’échec de la transaction. [ 26 ] À l’appui de cette demande, les demandeurs plaident que le défendeur a commis deux fautes qui engagent sa responsabilité contractuelle soit : il a refusé ou négligé d’obtenir l’autorisation des autorités municipales pour transformer l’immeuble en « duplex »; il a vendu l’immeuble à un tiers. [ 27 ] La clause 8.1 de la promesse de contracter n’impose pas au défendeur l’obligation de faire des démarches auprès des autorités municipales et encore moins d’obtenir l’autorisation de convertir l’immeuble en « duplex ». [ 28 ] En effet, cette clause est plutôt stipulée en faveur des demandeurs afin de prévoir qu’ils ne seront pas tenus d’acheter l’immeuble si l’autorisation n’est pas obtenue. [ 29 ] Le défendeur n’a donc pas manqué à une obligation contractuelle en abandonnant ses démarches auprès des autorités municipales. [ 30 ] Les demandeurs auraient évidemment pu renoncer à la clause litigieuse et, dans cette hypothèse, le défendeur aurait eu l’obligation inconditionnelle de leur vendre l’immeuble. [ 31 ] Il est cependant admis que les demandeurs ont toujours refusé d’acheter l’immeuble s’il n’était pas légalement transformé en « duplex ». [ 32 ] Puisque l’immeuble n’était pas transformé en « duplex » et que les demandeurs refusaient de l’acheter en « triplex », le défendeur ne pouvait pas les forcer à l’acheter. [ 33 ] Conséquemment, l’exécution de la promesse de contracter devenait impossible et l’immeuble pouvait être vendu à quelqu’un d’autre. [ 34 ] La demande principale sera donc rejetée.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 35 ] Dans la demande reconventionnelle, le défendeur réclame 3 000 $ pour compenser les pertes de temps et les frais encourus pour

ses démarches faites auprès des autorités municipales. [ 36 ] Le Tribunal a déjà décidé que le défendeur n’avait pas l’obligation de faire ces démarches mais qu’il « perdrait » ses acheteurs s’il ne les faisait pas. [ 37 ] Le préjudice que le défendeur allègue avoir subi résulte donc de sa volonté de ne pas « perdre » ses acheteurs et non pas d’une faute quelconque de ces derniers. [ 38 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée. [ 39 ] Vu que la demande principale et la demande reconventionnelle seront toutes les deux rejetées, chaque

partie supportera ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale, sans frais ; REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais ; __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 1 er octobre 2018