2016 QCCQ 8710, 2016 QCCQ 8710

Sohan c. Niazi 2016 QCCQ 8710 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-143502-146 DATE : 7 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANIE SOHAN Demanderesse c.

SUHAILA NIAZI et ASAD MUHAMMAD KHAN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’acheteuse Stéphanie Sohan (Mme Sohan) réclame 5 181,65 $ des Vendeurs , Suhaila Niazi (Mme Niazi) et Asad Muhammad Khan (M. Muhammad Khan) , pour la défectuosité de la fournaise incluse dans la vente de la propriété. [ 2 ] M.

Muhammad Khan n’a pas présenté de défense et est absent à l’instruction [1] . [ 3 ] Mme Niazi, quant à elle, nie devoir tout montant invoquant l’absence de vice caché lié à cette fournaise. QUESTIONS EN LITIGE

A) Mme Sohan a-t-elle dénoncé le vice allégué, tel qu’exigé aux termes du Code civil du Québec ?

B) Ce défaut est-il fatal?

C) Quels sont les dommages auxquels Mme Sohan a droit? CONTEXTE ET ANALYSE [ 4 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [2] . [ 5 ] La charge de la preuve [3] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. Ceci signifie que pour avoir gain de cause, Mme Sohan doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [4] . [ 6 ] En juillet 2011, suite à des offres et contre-offres [5] ainsi qu’à une inspection préachat [6] , Mme Sohan achète la propriété de Mme Niazi et de M.

Muhammad Khan. [ 7 ] Pour les deux premiers hivers, la fournaise en place est fonctionnelle. [ 8 ] À la venue du troisième hiver, le 18 octobre 2013, Mme Sohan constate que la fournaise ne fonctionne pas. [ 9 ] Elle communique à ce sujet avec Gaz Métro Plus (Gaz Métro). [ 10 ] Le 18 novembre 2013, Gaz Métro installe une fournaise neuve au coût 5 181,65 $ [7] , montant que Mme Sohan réclame des Vendeurs. [ 11 ] Le 21 mai 2014 [8] , elle expédie une mise en demeure à Mme Niazi, pour être remboursée pour cette fournaise.

[ 12 ] Mme Niazi nie avoir reçu une copie de cette mise en demeure, alléguant avoir été avisée du recours seulement par la voie de la signification de la demande faite par Mme Sohan à la Cour du Québec, Division des petites créances.

A) Mme Sohan a-t-elle dénoncé le vice allégué, tel qu’exigé aux termes du Code civil du Québec ? [ 13 ] Avant même de traiter des conditions spécifiques [9] devant exister pour que la garantie contre les vices cachés, maintenant appelée la garantie de qualité, s’applique, le Tribunal souligne qu’un avis de la présence de ce vice doit être donné par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable [10] . [ 14 ] Le juge Pierre Ouellet [11] résume l’état du droit à cet égard : [38] De l’ouvrage du professeur Jobin et d’arrêts récents de la Cour d’appel le Tribunal retient ce qui suit quant à l’état du droit en cette matière : ➢ L’acheteur doit donner un avis écrit dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice caché : le Code civil du Québec reprend ce qui avait été développé par la jurisprudence antérieure à 1994. ➢ Un tel avis permet au vendeur de faire des constats quant à l’existence du vice, l’ampleur des dommages et de proposer d’effectuer le remplacement ou la réparation du bien vicié à un meilleur coût qu’un tiers. ➢ Il s’agit d’une condition de fond à l’exercice d’un recours contre le vendeur. ➢ Toutefois, l’obligation n’est pas absolue et souffre d’exception : ▪ Si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. ▪ Situation d’urgence, dénégation de responsabilité par le vendeur ou renonciation de sa part à l’avis. ▪ Lorsque le bien est complètement détruit : dans ce cas, il ne peut y avoir inspection ou offre de réparation. ▪ Absence de préjudice. (…) (références omises) [ 15 ] Or, d’octobre 2013 à mai 2014, Mme Sohan admet ne pas avoir communiqué avec les Vendeurs, expliquant qu’elle croyait être responsable du remplacement de la fournaise. [ 16 ] L’ancienne fournaise est reprise par Gaz Métro dès novembre 2013 et n’est plus disponible pour examen et expertise par la suite. [ 17 ] Force est de reconnaître que le vice allégué n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte par Mme Sohan. [ 18 ] Dans Claude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltd [12] , la Cour d’appel reconnaît toutefois que : [37] En somme, l’appréciation des conséquences d’un défaut de dénonciation ne peut que relever du juge qui entendra la preuve. En revanche, cela pourrait avoir une incidence sur le poids de la preuve qui sera présentée de part et d’autre ( Promutuel , par. 21).

B) Ce défaut est-il fatal considérant la connaissance des Vendeurs? [ 19 ] Lors de la première date d’instruction, Mme Sohan avait requis la présence de Nancy Chomko (Gaz Métro), mais avait malgré tout accepté de procéder en son absence.

Le Tribunal avait alors accordé un délai pour obtenir de Gaz Métro les détails liés à la lettre du 26 novembre 2013 [13] où Mme Chomko résumait : We confirm that the technicians made the following recommendations on : January 6 th 2006: Very old furnace (30 years-old) You need a new one as soon as possible before exchanger problem happens (that means carbone monoxyde inside your house) Thank you! October 25 th 2008 1.

Do consider a replacement of the furnace as soon as possible-more than 30 years old. 2A fresh air intake needed 3.Pay attention to your children because there are no more front panels to the furnace.

[ 20 ] Le 22 décembre 2015, Pascal Viau (Gaz Métro) envoie au Tribunal les bons de travail [14] liés aux recommandations résumées par Mme Chomko. Celui du 25 octobre 2008 indique : COMMENTS Diagnosed breakdown on old Lennox 1st generation, obsolete hot air furnace caused by extinguished pilot light . Cleaned burners, pilot, heat exchanger, oiled motor. Cleaned burners, pilot, heat exchanger, oiled motor. Run match and mirror test on heat exchanger-ok. Relighted pilot,turned furnace on-ok. There is no fresh air intake inside the fur-nace room for the furnace and water heater, there is drayer as well.

Run tests with upper and lower furnace panels-CO round 50ppm and furace cut on HL. Took both panels away-CO round 24 ppm and no more HL problems.

Explained the problem and the options (let the pannels-means cycling, high gas bill, overheating of the furnace and more likely heat exchanger to be damaged) to the lady-so she took responsibility to let panneks aside waiting from us to call for replacing furnace , installing a fresh air intake and a central humidifier. (nos soulignements et reproduction exacte) [ 21 ] Suivra ensuite, écrite sur ce bon, la recommandation de Gaz Métro déjà retranscrite à la lettre du 26 novembre 2013 citée. [ 22 ] Ce bon de travail du 25 octobre 2008 a justifié la réouverture de l’enquête le 8 mars 2016, laquelle a été remise au 14 juin 2016. [ 23 ] En date du 25 octobre 2008, les Vendeurs sont alors propriétaires. [ 24 ] À l’instruction, l’auteur du bon de travail (employé de Gaz Metro) témoigne, se fiant aux commentaires et recommandations qu’il a inscrits de façon contemporaine. [ 25 ] Ainsi, sur place, il fait signer le bon de commande par le client. [ 26 ] Mme Niazi y identifie la signature de son mari, mais nie avoir été présente. [ 27 ] L’employé de Gaz Métro réfère pourtant à une dame dans son texte. [ 28 ] Ni l’un ni l’autre ne se reconnaissent à l’instruction. [ 29 ] À l’époque, les Vendeurs ne sont pas en instance de divorce. [ 30 ] Selon toute vraisemblance [15] , le Tribunal conclut qu’à l’époque, Mme Niazi connaît la conclusion de Gaz Métro sur l’état de la fournaise.

Le Tribunal accorde peu de valeur probante à sa version à l’effet que son mari lui aurait simplement dit qu’il n’y avait pas de problème. [ 31 ] Par le fait même, les Vendeurs sont responsables envers Mme Sohan pour avoir omis de révéler cette information, commettant ainsi un dol [16] .

C) Quels sont les dommages auxquels Mme Sohan a droit? [ 32 ] Selon Mme Niazi, la construction de la maison remonte au début des années 1970. [ 33 ] En 2011, l’inspecteur préachat parle d’une propriété de 35 ans. Ses commentaires sur la fournaise sont généraux [17] : Component Comments Heating The type of heating used is gas-fired via forced air furnace. The heating system is located in the mechanical room. Our inspection of the furnace is limited to operating the unit. We do not have the qualifications nor the equipment to technically verify the condition of all the components of this system.

This can normally only be done by dismantling the unit and, this is not within the scope of this inspection. Prior to operating the heating system, we recommend the complete system be fully reviewed by a heating specialist to ensure proper and safe operation of the system. Exhaust chimney clearance is not respected.

We recommend consulting a heating specialist for further review/correction. [ 34 ] L’employé de Gaz Métro indique qu’une telle fournaise (1 ière génération) a une durée de vie de 20 à 30 ans. [ 35 ] Ainsi, à toute fin pratique, la fournaise avait atteint sa fin de vie lors de la vente. [ 36 ] Mme Niazi reconnaît que certains éléments ont fait l’objet de discussions pour réduire le prix de vente, mais la fournaise n’y figure pas.

Le Tribunal ignore quelle aurait été la position de Mme Sohan eût-elle été informée des propos de l’employé de Gaz Métro à l’époque. [ 37 ] Arbitrant la demande, le Tribunal alloue 100 $ à Mme Sohan. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action de la demanderesse Stéphanie Sohan;

CONDAMNE solidairement les défendeurs Suhaila Niazi et Asad Muhammad Khan à payer 100 $ à la demanderesse Stéphanie Sohan avec l’intérêt légal de 5% par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 21 mai 2014; CONDAMNE solidairement les défendeurs Suhaila Niazi et Asad Muhammad Khan à payer les frais judiciaires de 169 $ à la demanderesse Stéphanie Sohan. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2015 Mise en délibéré : 4 janvier 2016 Réouverture d’enquête : 8 mars 2016 et 14 juin 2016