2017 QCCQ 920, 2017 QCCQ 920

9224-9622 Québec inc. c. GPLC inc. 2017 QCCQ 920 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064534-158 DATE : 21 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ 9224-9622 QUÉBEC INC. , 1-536, Côte Sainte-Anne, Sainte-Anne-de-Beaupré (Québec) G0A 3C0 Demanderesse c.

GPLC INC. , 505-2800, Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 1T3 et RICHARD CARRIER , arpenteur-géomètre, […] , Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, 9224-9622 Québec inc., (« 9224-9622 »), réclame à la firme d’arpenteurs-géomètres GPLC inc., (« GPLC »), et à monsieur Richard Carrier, arpenteur-géomètre, la somme de 14 277,33 $ en dommages-intérêts pour faute professionnelle. [ 2 ] Elle reproche, entre autres, à GPLC et à monsieur Carrier d’avoir commis des erreurs dans la rédaction du plan cadastral, ce qui, selon elle, a engendré de trop longs délais d’exécution pour l’obtention du certificat de localisation. [ 3 ] Elle considère que le travail effectué et livré par GPLC et monsieur Carrier ne vaut pas les honoraires payés au montant de 6 997,70 $.

Elle allègue qu’ils sont excessifs et injustifiés. Elle prétend qu’une somme de 2 000 $ couvre amplement le paiement de l’ensemble du travail accompli. Elle fonde cette offre par rapport au coût d’un ouvrage semblable effectué par GPLC sur son immeuble en 2011. Par conséquent, elle demande le remboursement d’une somme de 4 997,70 $. [ 4 ] Elle plaide qu’en raison des irrégularités au plan cadastral, le notaire, Me Pierre Gingras, a dû modifier la déclaration de copropriété en conséquence, ce qui a nécessité du travail supplémentaire et une augmentation de ses honoraires professionnels.

Elle avance que sur les 7 994,78 $ payés à Me Gingras, GPLC et monsieur Carrier doivent lui rembourser les 2/3, soit 5 329,86 $, jugeant qu’elle a payé cette somme en trop vu leur faute professionnelle. [ 5 ] De plus, elle soutient qu’en raison du retard dans l’exécution de ses obligations, GPLC l’a obligée à retarder la vente d’une

partie privative et à payer des frais d’intérêts d’environ 4 000 $ sur sa marge de crédit. Elle réclame, ainsi, à GPLC et à monsieur Carrier le remboursement de cette somme. [ 6 ] GPLC et monsieur Carrier plaident l’absence de faute professionnelle et qu’aucune erreur cadastrale n’a été commise dans cette affaire.

Ils affirment, qu’en tout temps, ils ont respecté leurs obligations professionnelles et légales en plus d’agir avec prudence et diligence. [ 7 ] Ils ajoutent que c’est en toute connaissance que 9224-9622 a consenti aux honoraires professionnels facturés et qu’elle les a payés sans réserve. [ 8 ] Subsidiairement, ils soutiennent que les dommages-intérêts réclamés par 9224-9622 sont exagérés, indirects et injustifiés. [ 9 ] D’entrée de jeu, le Tribunal note que 9224-9622 n’a apporté aucune preuve de fait qu’elle ait retenu les services de monsieur Carrier, à

titre personnel, et non en tant qu’employé de la personne morale GPLC. Les factures déposées au soutien de sa demande indiquent que c’est bien GPLC qui a fait affaires avec 9224-9622. Celle-ci n’a pu également démontrer que monsieur Carrier ait commis une faute distincte de celle de GPLC [1] . Aucune responsabilité personnelle ne peut donc être retenue à l’endroit de monsieur Carrier. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] A. GPLC a-t-elle commis une faute professionnelle dans l’exécution du contrat intervenu avec 9224-9622? B. Dans l’affirmative, cette faute a-t-elle causé à 9224-9622 un préjudice que GPLC doit réparer?

LE CONTEXTE [ 11 ] 9224-9622 est représentée à l’audience par son secrétaire-trésorier, monsieur Mario Naud, alors que monsieur Carrier, membre en règle de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, représente GPLC. [ 12 ] Le 23 février 2011, 9224-9622 acquiert un immeuble qu’elle transforme en copropriété divise. [ 13 ] Au mois d’octobre 2011, elle requiert, alors, les services de GPLC. Les travaux consistent en l’obtention d’un permis de lotissement et la confection d’un plan cadastral et du certificat de localisation. [ 14 ] Monsieur Carrier est responsable de ce contrat.

Il exécute le travail, modifie les lots existants, crée des lots distincts dont notamment, huit unités privatives à vocation résidentielle ainsi que des parties communes. Le sous-sol est aménagé et on y retrouve deux unités privatives et des parties communes. [ 15 ] Le travail est réalisé, le certificat de localisation est émis et GPLC transmet à 9224-9622, le 19 mai 2012, un relevé d’honoraires totalisant 7 759,50 $, soit 6 000 $ pour ses honoraires professionnels, 861 $, à

titre de débours et 898,50 $ pour les taxes afférentes. [ 16 ] Ainsi, pour l’ensemble du travail accompli, GPLC facture environ 1 000 $ (honoraires, débours et taxes) par unité privative. [ 17 ] 9224-9622 est satisfaite des services et paie 7 759,50 $ à GPLC. [ 18 ] Au mois d’août 2014, 9224-9622 [2] décide de modifier le sous-sol de l’immeuble et de procéder à la création de quatre nouvelles parties privatives à partir de deux unités privatives existantes et des parties communes définies lors de la première opération cadastrale de copropriété. [ 19 ] Forte de l’expérience positive de 2011, elle sollicite à nouveau les services de GPLC afin de rendre l’immeuble conforme aux exigences réglementaires applicables. [ 20 ] À la fin du mois d’août 2014, à la demande de monsieur Naud, monsieur Carrier entreprend aussitôt ses prestations professionnelles et procède « au levé des lieux ».

Il constate, alors, qu’une

partie des unités privatives devient des parties communes et certaines parties communes sont transformées en parties privatives. Il s’agit donc, selon lui, d’une situation peu fréquente.

De plus, il remarque que la réalité des lieux est différente de celle constatée en 2011, laquelle avait fait l’objet de son opinion professionnelle. [ 21 ] Monsieur Carrier doit, alors, subdiviser les lots de la copropriété, obtenir un permis de lotissement de la municipalité, rédiger et déposer le plan cadastral au ministère des Ressources Naturelles et de la Faune, (« MRNF »), et sur acceptation de celui-ci, rédiger et publier le certificat de localisation. [ 22 ] Dans le cadre de cette opération cadastrale, 9224-9622 retient les services du notaire, Me Pierre Gingras, pour modifier la déclaration de copropriété, publier les actes requis et pour rédiger les actes de vente reliés aux nouvelles unités privatives. [ 23 ] Le 9 septembre 2014, GPLC demande le permis de lotissement auprès de la municipalité et elle présente son plan cadastral pour « pré-validation » auprès du MRNF. [ 24 ] Le 6 novembre 2014, GPLC reçoit le permis de lotissement. [ 25 ] Le même jour, elle dépose le plan cadastral pour vérification auprès du MRNF. [ 26 ] Le 14 novembre 2014, le MRNF refuse le plan cadastral proposé et exige, en vertu de l’

article 1049 C.c.Q. , la création de lots intermédiaires et d’autres descriptions techniques. Il indique, notamment : « … - Ces parties de lot ne peuvent pas être aliénées immédiatement par le lot commun. Voir

article 1049 du Code civil du Québec . 1- Un lot distinct doit d’abord être créé dans la présente requête. 2- Une fois le lot officiel au BPD, ce lot devra être cédé au syndicat de copropriété et la déclaration de copropriété devra être modifiée. 3- Après l’étape 2, les deux lots communs pourront alors être remplacés pour créer un seul lot commun dans une nouvelle requête cadastrale. (…) (reproduction conforme) (pièce D-5) [ 27 ] Afin de répondre aux exigences du service du cadastre du MRNF, monsieur Carrier prépare les opérations cadastrales intermédiaires et rédige les descriptions techniques permettant la cession obligatoire des parties privatives et communes, ce qui, selon lui, nécessite des délais d’attente obligatoires. [ 28 ] Entretemps, un tiers acquéreur signe, en faveur de 9224-9622, une promesse d’achat pour le prix de 145 000 $ portant sur l’une des futures parties privatives situées au sous-sol de l’immeuble.

[ 29 ] Le 15 décembre 2014, pour permettre au tiers-acquéreur de prendre possession de son unité privative, 9224-9622 signe, en sa faveur, une « convention de prise de possession ». Les clauses 1.2 et 2.3 spécifient que les plans nécessaires à la subdivision de deux lots de la copropriété et le dépôt des plans seront complétés incessamment et que 9224-9622, à

titre de venderesse, s’engage à signer et à faire publier la modification à la déclaration de copropriété dans les meilleurs délais (P-10). [ 30 ] Entre le 17 décembre 2014 et le 20 février 2015, GPLC présente au MRNF le plan cadastral, à onze reprises, pour pré- validation et pour dépôt. [ 31 ] Le 1 er mars 2015, l’opération cadastrale intermédiaire est agréée par le MRNF. [ 32 ] Les lots intermédiaires sont publiés au bureau de la publicité des droits, (« BPD »), et entrent ainsi en vigueur le 3 mars 2015. [ 33 ] Par la suite, le notaire, Me Gingras, rédige quatre actes de cession dont deux en vertu desquels les propriétaires des parties privatives cèdent leurs parts au syndicat de copropriété et deux autres actes où le syndicat de copropriété cède les parties communes aux propriétaires d’unités privatives. [ 34 ] Le 27 mars 2015, le notaire, Me Gingras, publie la déclaration de copropriété modifiée, le tout selon les exigences du MRNF et de l’

article 1049 C.c.Q. [ 35 ] Du 10 mars 2015 au 20 mars 2015, GPLC transmet au MRNF, à six reprises, le plan cadastral final pour pré-validation et pour dépôt. [ 36 ] Le 1 er avril 2015, le MRNF accepte le plan cadastral. [ 37 ] Le 2 avril 2015, de nouveaux numéros de lots sont publiés au BPD afin de remplacer les lots intermédiaires. [ 38 ] Le 22 avril 2015, le notaire, Me Gingras, publie à nouveau la déclaration de copropriété modifiée. [ 39 ] Le 30 avril 2015, monsieur Carrier, sous le n o 10013 de ses minutes, signe le certificat de localisation visant les parties privatives et les parties communes. [ 40 ] GPLC fait parvenir, directement au notaire Me Gingras, son compte d’honoraires pour l’ouvrage accompli en faveur de 9224- 9622.

Le montant des honoraires se chiffre à 5 200 $, les débours à 1 019 $ et les taxes, à 778,70 $, soit pour un montant total de 6 997,70 $. [ 41 ] Le 4 mai 2015, devant le notaire, Me Gingras, 9224-9622 vend une fraction de la copropriété conformément à la promesse de vente et à la « convention de prise de possession ». [ 42 ] À la clôture de la transaction, un « état des répartitions du vendeur », résultant de la vente de l’unité de condominium est remis à 9224-9622. Celle-ci le signe.

Elle est, alors, informée que les honoraires professionnels et les débours de GPLC totalisent 6 997,70 $. [ 43 ] D’ailleurs, il importe de reproduire en

partie cet « état des répartitions du vendeur » : DÉTAILS DE LA VENTE (…) TOTAL : 145 000,00 $ DÉBOURSÉS - Solde hypothécaire dû à Caisse Desjardins des Chutes Montmorency 111 038,29 $ - Honoraires du notaire pour quittance, taxes et modifications à la déclaration 7 994,78 $ - GPLC arpenteurs-géomètres inc. pour facture 35910 6 997,70 $ - Ville de Sainte-Anne-de-Beaupré pour taxation supplémentaire 2014 343,85 $

= Montant net revenant au vendeur 18 625,38 $ ___________ TOTAL DES CHÈQUES ÉMIS : 145 000,00 $ J’accepte que soit effectué par Me Pierre Gingras, notaire en fiducie, le paiement des sommes ci-dessus énumérées, après vérification de la publication du ou des actes à l’index aux immeubles et ce, sans entrées adverse. Signé à Québec, le 5 mai 2015 (s) 9224-9622 Québec inc. (reproduction conforme) (pièce P-3) [ 44 ] 9224-9622 se plaint des services rendus par GPLC et des honoraires qu’elle lui a facturés. [ 45 ] Le 9 mai 2015, 9224-9622 transmet une mise en demeure à GPLC et lui réclame 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts. [ 46 ] Le 20 mai 2015, GPLC répond à 9224-9622 et décline toute responsabilité. [ 47 ] Le 27 novembre 2015, 9224-9622 dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour. [ 48 ] À l’audience, monsieur Naud soutient que GPLC a commis une erreur lors de la rédaction du plan cadastral, de sorte qu’elle a dû refaire le travail au complet, ce qui, selon lui, constitue une faute, une négligence et une incurie graves. [ 49 ] Il affirme que le certificat de localisation devait être complété et publié, au plus tard au cours du mois de novembre 2014.

Or, le travail réalisé par GPLC s’est « éternisé » du mois d’août 2014 au mois de mai 2015. Il ne s’explique pas les délais, qu’il qualifie « d’indus » ni le prix des honoraires. [ 50 ] Il dit : « Ce n’est pas logique que ça prenne autant de temps et que monsieur Carrier me charge le même prix que pour l’ensemble du projet où on a fait huit unités privatives ». [ 51 ] À cet effet, monsieur Naud soutient qu’il s’attendait de payer au maximum 2 000 $ pour les services de GPLC car, lors du premier contrat en 2011, 9224-9622 a payé environ 1 000 $ par unité.

Selon lui, « on créait deux unités privatives ». [ 52 ] Monsieur Naud affirme qu’il s’est senti contraint de signer « l’état des répartitions du vendeur » et ainsi payer le compte d’honoraires de GPLC parce qu’il voulait avoir le certificat de localisation et en finir avec toutes les procédures de subdivision des parties privatives et communes. [ 53 ] Il affirme que monsieur Carrier n’était pas efficace et qu’il était difficile à rejoindre, alléguant même qu’il avait quitté le bureau pour la retraite. [ 54 ] Il invoque qu’aucune discussion n’est intervenue entre les parties eu égard à la rétribution en faveur de GPLC. [ 55 ] Il admet, toutefois, n’avoir posé aucune question à cet effet. [ 56 ] Il prétend qu’en raison de la faute de GPLC, le notaire, Me Gingras, a dû rédiger deux avis cadastraux pour fins de publication et deux actes de modification à la déclaration de copropriété. [ 57 ] Il témoigne : « Le notaire m’a dit qu’il y avait eu erreur dans le dépôt du cadastre et qu’il a fallu recommencer le travail – ça va coûter plus cher ». [ 58 ] Or, Me Gingras ne témoigne pas à l’audience. [ 59 ] Monsieur Naud mentionne que 9224-9622 recherche le remboursement des frais d’intérêts qu’elle a dû payer sur sa marge de crédit de 110 000 $ au taux de 6,85 % par mois, entre le 15 novembre 2014 et le 4 mai 2015, puisqu’en raison d’une erreur commise par GPLC et des trop longs délais, la promesse de vente intervenue au mois d’octobre 2014 n’a pu se concrétiser que le 4 mai 2015. 9224- 9622 a donc été privée du produit de la vente de 145 000 $, l’obligeant ainsi à « piger » dans sa marge de crédit. [ 60 ] Monsieur Carrier rétorque, tout d’abord, qu’il n’est pas à la retraite et conteste le fait que l’on puisse dire qu’il ne retournait pas ses appels. [ 61 ] Il explique avoir été en relation étroite, assidue et rapide, en tout temps, avec le notaire, Me Gingras, ou son équipe. [ 62 ] Il confirme qu’aucune erreur cadastrale n’a été commise dans ce dossier. [ 63 ] Il affirme que l’opération cadastrale visant à créer de nouveaux lots de parties privatives, à partir de parties communes, et des parties communes, à partir de parties privatives, est peu fréquente et elle est tributaire des exigences du représentant du MRNF et du

Code civil du Québec , ce qui amène des délais d’attente obligatoires ainsi que certaines difficultés, lesquelles sont multiples et souvent inattendues. [ 64 ] Il confirme que GPLC a accompli l’ouvrage demandé conformément aux règles de l’art et sans délai. [ 65 ] Monsieur Carrier admet qu’ils n’ont pas discuté de la façon dont GPLC serait rétribuée. Aucun tarif horaire n’a été convenu et aucun contrat n’a été signé.

Il n’a pas cru bon d’en informer monsieur Naud ni de lui indiquer la nécessité de créer des lots intermédiaires et du temps nécessaire pour l’exécution des travaux. [ 66 ] Il mentionne que, selon la grille tarifaire de GPLC, la création d’unités privatives représente des honoraires professionnels d’environ 1 000 $ par unité en plus des frais de permis divers, ce qui, en l’espèce, correspond à ± 5 000 $ et non pas 2 000 $, tel qu’allégué par monsieur Naud. [ 67 ] Monsieur Carrier explique qu’il devait créer quatre unités privatives à partir de deux unités privatives existantes.

Par conséquent, il faut compter quatre nouvelles unités et non pas deux nouvelles unités, comme le prétend monsieur Naud. [ 68 ] Compte tenu des nombreuses demandes du MRNF auxquelles GPLC a répondu promptement et de l’ensemble des heures consacrées à ce travail, monsieur Carrier argue que les honoraires facturés par GPLC, au montant de 5 200 $, sont justes, raisonnables et proportionnés avec les services rendus. [ 69 ] Il ajoute que GPLC n’a jamais exigé du notaire, Me Gingras, qu’il acquitte sa note d’honoraires à même l’acte de vente.

Il précise, toutefois, qu’il s’agit de la façon de faire la plus utilisée dans le milieu. [ 70 ] De plus, GPLC conteste les réclamations de 9224-9622 quant au remboursement d’une

partie des honoraires payés au notaire, Me Gingras, lequel a, selon monsieur Carrier, rédigé et effectué les actes obligatoires en vertu de l’

article 1049 C.c.Q . [ 71 ] En ce qui a trait aux frais d’intérêts, il invoque l’absence de preuve et qu’au surplus, le cas échéant, il s’agit de dommages indirects. [ 72 ] Enfin, il affirme qu’il a agi, en tant qu’arpenteur-géomètre prudent et diligent, lors de chacune des étapes nécessaires à la création de nouvelles parties privatives et communes. L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 73 ] En matière civile, la charge de la preuve repose, habituellement, sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 C.c.Q. qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 74 ] Le Tribunal décide, selon la balance des probabilités, ce que prévoit l’

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 75 ] 9224-9622 et GPLC ont conclu un contrat de service [3] par lequel GPLC s’est engagée envers sa cliente 9224-9622 à fournir des services d’arpentage et de géométrie moyennant des honoraires. [ 76 ] À

titre de prestataire de services, GPLC avait notamment l’obligation d’agir conformément aux règles de l’art et au mieux des intérêts de 9224-9622 : 2100 C.c.Q. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 77 ] 9224-9622 reproche, notamment, à GPLC d’avoir manqué à ses obligations contractuelles et fonde sa demande sur l’

article 1458 C.c.Q. : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 78 ] Concrètement, 9224-9622 doit prouver, par preuve prépondérante, que GPLC n’a pas agi en conformité avec la norme du professionnel raisonnable placé dans les mêmes circonstances et qu’elle a subi des dommages qui sont la conséquence logique, directe et immédiate de cette faute [4] et qu’il s’agit de dommages prévisibles [5] . [ 79 ] Pour justifier le long délai qui s’est écoulé entre le mois d’août 2014 et l’émission du certificat de localisation, le 30 avril 2015, GPLC invoque les nombreuses exigences du MRNF et l’application de l’

article 1049 C.c.Q. [ 80 ] Il convient de reproduire cet

article :

1049. L’aliénation d’une

partie divise d’une

partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n’ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës. [ 81 ] Or, monsieur Carrier témoigne qu’il est peu fréquent d’exécuter une opération cadastrale où des parties privatives sont modifiées par des parties communes et vice-versa. [ 82 ] La preuve documentaire produite au dossier de la Cour révèle que GPLC dépose, le 9 septembre 2014, le plan cadastral auprès du MRNF pour pré-évaluation et, le 6 novembre 2014, pour dépôt. [ 83 ] Le 14 novembre 2014, MRNF refuse le plan cadastral soumis et informe GPLC qu’elle doit soumettre un plan cadastral conformément aux dispositions de l’

article 1049 C.c.Q. [ 84 ] Ainsi, GPLC a dû recommencer le travail et créer des lots intermédiaires, s’agissant là de l’erreur cadastrale à laquelle monsieur Naud réfère lors de son témoignage. [ 85 ] Or, la loi est manifestement quelque chose de connue. Comme le dit la maxime légale : « Nul n’est censé ignorer la loi ».

Il va de soi que monsieur Carrier, en tant qu’officier public [6] , devait exécuter l’ouvrage conformément aux dispositions du Code civil du Québec , et GPLC, en tant que prestataire de services, avait l’obligation de se renseigner. [ 86 ] Ainsi, GPLC, étant l’experte en la matière, elle devait agir avec prudence, diligence et s’assurer que le plan cadastral présenté soit conforme avec les dispositions de la loi applicable. [ 87 ] Il aura donc fallu qu’un représentant du MRNF informe GPLC de la méthode à employer afin d’obtenir un plan cadastral conforme. [ 88 ] L’auteur et avocat, Me Vincent Karim, dans son ouvrage « Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale » [7] écrit : 320.

L’obligation de conseil et de prudence touche tout ce que l’entrepreneur ou le prestataire de services connaît ou devrait connaître. Son défaut de s’y conformer constitue une faute par omission . Cette obligation tient compte de la pratique et des techniques reconnues à l’époque de l’exécution du travail et susceptible d’assurer la conformité de l’ouvrage aux stipulations du contrat en prenant en considération les circonstances particulières de l’ouvrage et de la nature du service ( art. 2099 C.c.Q. ).

La méconnaissance des règles de pratique et des nouvelles techniques est considérée comme une faute contractuelle . Le professionnel chargé de réaliser un ouvrage de bonne qualité est donc obligé de se tenir à jour des nouvelles pratiques et techniques mises en application dans son métier. (nos soulignements) [ 89 ] Comme mentionné auparavant, la conduite de GPLC, dont notamment celle de monsieur Carrier, doit être comparée à celle d’un professionnel raisonnable placé dans les mêmes circonstances. Or, de toute évidence, GPLC ignorait l’application de l’

article 1049 C.c.Q. et, par conséquent, n’a pas agi tel un professionnel prudent et diligent. Elle a, ainsi, commis une faute par omission. Ce manquement engage sa responsabilité. [ 90 ] Dans ces circonstances, le Tribunal estime que le délai couru entre le 9 septembre 2014, dépôt du plan cadastral pour pré- évaluation, et le 14 novembre 2014, moment où le plan est refusé par le MRNF est imputable à GPLC puisqu’elle n’a pas exécuté son contrat conformément à la loi ni aux règles de l’art. [ 91 ] Dès qu’elle s’est soumise aux exigences du MRNF et à l’

article 1049 C.c.Q. , la preuve révèle que GPLC a mis tous les efforts pour accomplir l’ouvrage demandé sans délai. À cet effet, le Tribunal constate que 9224-9622 n’a présenté aucune preuve ou témoignage d’un arpenteur-géomètre indépendant établissant ou démontrant que le délai, entre le 14 novembre 2014 et le 30 avril 2015 (signature du certificat de localisation), est injustifié et déraisonnable dans les circonstances. [ 92 ] Ceci étant, l’erreur commise par GPLC, au début du contrat, a nécessairement provoqué un retard dans la confection du plan cadastral et l’émission du certificat de localisation. [ 93 ] Comme mentionné auparavant, en vertu de l’

article 1458 C.c.Q. , il faut que le manquement à l’obligation contractuelle ait causé un dommage direct et immédiat au cocontractant. En vertu de l’

article 1611 C.c.Q. , les dommages-intérêts accordés au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. [ 94 ] En raison de la faute contractuelle de GPLC et des délais dans l’exécution de ses obligations, 9224-9622 réclame le remboursement des frais d’intérêts qu’elle a dû payer sur sa marge de crédit, entre le 15 décembre 2014 (date de la convention de prise de possession) et le 4 mai 2015 (date de la vente). [ 95 ] 9224-9622 doit prouver que les intérêts courus au montant de 4 000 $ sur cette marge de crédit sont une suite immédiate et directe de la faute contractuelle de GPLC. À cet effet, l’

article 1613 C.c.Q. prévoit : 1613. En matière contractuelle, le débiteur n’est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée, lorsque ce n’est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu’elle n’est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

[ 96 ] Le Tribunal conclut que 9224-9622 n’a pas satisfait son fardeau de preuve puisqu’elle n’a pas établi de lien de causalité adéquat, direct et immédiat entre la faute de GPLC et les dommages allégués. Les frais d’intérêts n’ont pas été prévus lors de la conclusion du contrat de services intervenu entre les parties. De plus, un cocontractant ne peut pas être tenu responsable de la façon dont l’autre gère ses finances. Enfin, la preuve ne permet pas de conclure que GPLC a commis une « faute intentionnelle » ou une « faute lourde ». [ 97 ] Par ailleurs, dans l’arrêt Tremblay c.

Gingras [8] , la Cour d’appel du Québec a statué que les intérêts payés sur des emprunts ne sont pas des dommages directs ni prévisibles. [ 98 ] Par conséquent, le Tribunal ne fait pas droit à cette réclamation reliée aux frais d’intérêts réclamés par 9224-9622. [ 99 ] La preuve révèle que GPLC, par monsieur Carrier, n’a pas informé 9224-9622 du coût de ses services ni mentionné la nature des travaux ni du temps nécessaire à cette fin et encore moins, les exigences requises par le MRNF en cours de contrat. [ 100 ] Or, l’

article 2102 C.c.Q. énonce l’obligation d’information du prestataire de services à l’égard du client en ce qui concerne la nature des travaux et leur prix : 2102.

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu’il s’engage à effectuer ainsi qu’aux biens et au temps nécessaires à cette fin. [ 101 ] En l’espèce, il ne semble pas y avoir eu d’entente explicite quant à une estimation des honoraires et des frais prévisibles par rapport au montant requis pour exécuter le contrat de services. [ 102 ] Par ailleurs, le Code de déontologie des arpenteurs-géomètres [9] précise les paramètres que doit respecter l’arpenteur-géomètre lorsqu’il fournit des services professionnels et requiert des honoraires pour le travail effectué.

À cet effet, il est utile de citer quelques dispositions, lesquelles imposent à l’arpenteur-géomètre les obligations suivantes: 3.02.03. Avant d’entreprendre l’exécution d’un travail, l’arpenteur-géomètre doit, dans la mesure du possible, faire en sorte que le client soit bien informé des implications des services professionnels requis, notamment en ce qui concerne la durée, la quantité du travail et le coût approximatif de ces services. 3.02.04.

L’arpenteur-géomètre doit exposer à son client d’une façon complète et objective la nature et la portée du problème qui, à son avis, ressort de l’ensemble des faits qui ont été portés à sa connaissance. 3.03.02. En plus des avis et des conseils, l’arpenteur-géomètre doit fournir à son client les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il lui rend. 3.08.02. Les honoraires sont justes et raisonnables s’ils sont justifiés par les circonstances et proportionnés aux services rendus.

L’arpenteur-géomètre doit notamment tenir compte des facteurs suivants pour la fixation de ses honoraires:

a) le temps consacré à l’exécution du service professionnel;

b) la difficulté et l’importance du service;

c) la prestation de services inhabituels ou exigeant une compétence ou une célérité exceptionnelles. [ 103 ] L’auteur et avocat, Me Vincent Karim, écrit ceci au sujet de l’obligation d’information par le prestataire de services [10] : 493. Afin de remplir son obligation de renseignement avant la conclusion du contrat, l’entrepreneur ou le prestataire de services doit fournir à son client une estimation qui fait mention de tous les frais prévisibles par rapport aux matériaux et au temps requis pour exécuter les travaux .

L’omission d’agir ainsi pourrait constituer un manquement à son obligation de renseignement justifiant selon la gravité de ce manquement ou du préjudice qui en résulte l’imposition d’une sanction appropriée pouvant être la nullité du contrat, une diminution du prix ou un refus d’accorder une somme d’argent à

titre du prix supplémentaire. (nos soulignements) [ 104 ] Ainsi, il appartenait à GPLC d’informer 9224-9622 des frais prévisibles qu’elle entendait ultérieurement lui réclamer. De plus, vu l’obligation de créer des lots intermédiaires, GPLC se devait d’aviser 9224-9622 de la nature des travaux, des coûts et des délais; s’agissant d’une information utile [11] . [ 105 ] L’

article 2106 C.c.Q. prévoit : 2106. Le prix de l’ouvrage ou du service est déterminé par le contrat, les usages ou la loi, ou encore d’après la valeur des travaux effectués ou des services rendus. [ 106 ] GPLC ne s’est pas ménagée d’écrit, ni aucune convention d’honoraires n’est signée entre les parties pour clarifier les termes de

leur contrat conclu verbalement au mois d’août 2014.

Il y a un risque de procéder de la sorte, encore plus dans le cas d’un dossier où les services exécutés sont peu fréquents. [ 107 ] En l’absence de convention entre les parties, il appartient au Tribunal de fixer les honoraires sur la base du « quantum meruit » [12] (autant que mérité), soit la valeur des services fournis et des dispositions du Code de déontologie des arpenteurs- géomètres [13] et des principes établis par la jurisprudence. [ 108 ] 9224-9622 avait raison de s’attendre à payer un montant d’honoraires inférieur à 6 997,70 $ et, plus particulièrement, à ceux payés en 2011 pour la création de huit unités privatives, à savoir 7 759,50 $. [ 109 ] GPLC aurait dû mieux informer 9224-9622 du coût de ses services. [ 110 ] Par ailleurs, GPLC dépose au dossier de la Cour un « compte-rendu des envois et retours pour le dossier de monsieur Naud », dans lequel elle détaille le travail exécuté.

Cependant, elle ne donne aucune information eu égard au nombre d’heures réalisées pour effectuer ce travail (pièce D-4). [ 111 ] De ce fait, GPLC n’a pas respecté son devoir d’information et son défaut de s’y conformer constitue une faute par omission. [ 112 ] En l’espèce, les manquements par GPLC à son devoir d’information et au Code de déontologie des arpenteurs-géomètres emportent une sanction, à savoir la réduction des honoraires facturés. [ 113 ] Dans ces circonstances, tenant compte de la grille tarifaire de GPLC, le Tribunal conclut que 9224-9622 aurait dû payer des honoraires de 1 000 $ par unité, soit 4 000 $ plus 1 019 $ à

titre de débours (frais de lotissement et frais de publication au BPD), auxquels il faut ajouter les taxes afférentes sur les honoraires pour un total de 5 618 $ [14] . [ 114 ] Par conséquent, 9224-9622 a payé en trop à GPLC une somme de 1 379,70 $ [15] . [ 115 ] C’est exact de dire qu’à la clôture de l’acte de vente intervenu le 4 mai 2015, devant le notaire Me Gingras, GPLC a signé l’« état des répartitions du vendeur » sans aucune réserve et sans s’être déclarée insatisfaite des honoraires et débours facturés par GPLC.

Or, le Tribunal croit monsieur Naud lorsqu’il affirme s’être senti contraint de signer cet état parce qu’il voulait en finir avec toutes ces procédures de subdivision des parties privatives et communes et obtenir le certificat de localisation. [ 116 ] Enfin, le Tribunal souligne l’absence d’une preuve prépondérante quant à la non-disponibilité de monsieur Carrier. [ 117 ] GPLC réclame le remboursement d’une somme de 5 329,86 $ qu’elle prétend avoir payée en trop au notaire, Me Gingras, puisqu’en raison de la faute contractuelle de GPLC, celui-ci a dû confectionner des actes de cession, rédiger deux actes de modification à la déclaration de copropriété et publier deux avis cadastraux. [ 118 ] Comme mentionné antérieurement, le notaire, Me Gingras, n’a pas témoigné à l’audience. [ 119 ] Selon la preuve, celui-ci semble tout simplement avoir exécuté son contrat de services conformément aux dispositions prévues à l’

article 1049 C.c.Q. Par conséquent, les deux actes de modification à la déclaration de copropriété et à la publication des avis cadastraux étaient obligatoires. [ 120 ] Par ailleurs, monsieur Naud ne fait que rapporter des propos qu’aurait tenus le notaire, Me Gingras. Or, cette preuve constitue du ouï-dire, ce qui n’est pas admissible en preuve selon les règles de preuve de droit civil [16] . [ 121 ] Le Tribunal conclut que 9224-9622 n’a pas satisfait sa charge de la preuve eu égard à ce chef de réclamation.

CONCLUSION [ 122 ] Pour toutes ces raisons, GPLC devra payer à 9224-9622 la somme de 1 379,70 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de la date de la mise en demeure, soit le 9 mai 2015. [ 123 ] De plus, GPLC devra payer à 9224-9622 la somme de 159 $, représentant les frais de justice qu’elle aurait eu à payer pour déposer une demande d’un montant de 1 379,70 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de 9224-9622 Québec inc.; CONDAMNE GPLC inc. à payer à 9224-9622 Québec inc. 1 379,70 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 9 mai 2015; CONDAMNE GPLC inc. à payer à 9224-9622 Québec inc. 159 $, à

titre de frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 28 octobre 2016

Date du délibéré : 4 novembre 2016