2012 QCCQ 9262, 2012 QCCQ 9262

Zaretto c. Groupe Sutton Action inc. 2012 QCCQ 9262 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-028600-113 DATE : 25 juillet 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE LYNE ZARETTO ET SERGE MORAND Demandeurs c. GROUPE SUTTON ACTION INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ QUESTION EN LITIGE [ 1 ] Une agence immobilière est-elle responsable des frais d’un test de pyrite qu’une de ses courtières offre à des clients vendeurs?

LES FAITS [ 2 ] Le 20 décembre 2010, Sophie Lyne Zaretto et Serge Morand signent un contrat de courtage exclusif avec Groupe Sutton Action inc. (Groupe Sutton) représentée par sa courtière Lise Boucher (P-1), afin de vendre leur maison. [ 3 ] Une entente verbale intervient entre Mme Boucher et Mme Zaretto et M. Morand qu'elle paiera les frais reliés au test de pyrite et qu'elle le fait à

titre de "cadeau". [ 4 ] Le 24 janvier 2011, Mme Boucher fait parvenir un courriel à Mme Zaretto et à M. Morand par lequel elle confirme son engagement de leur offrir un cadeau en acquittant la facture reliée au test de pyrite (P-2). [ 5 ] Les parties se rencontrent chez le notaire pour la signature de l'acte de vente et Mme Zaretto et M. Morand remettent à Mme Boucher l'original de la facture du test de pyrite, au coût de 541,13 $ (P-4). [ 6 ] Madame Boucher n'effectue pas le paiement. [ 7 ] Le 6 juin 2011, Mme Zaretto et M.

Morand envoient une mise en demeure au Groupe Sutton et réclament le montant du test de pyrite (P-3). ANALYSE [ 8 ] En défense, le Groupe Sutton soutient qu'il n'existe aucun lien de droit avec Mme Zaretto et M. Morand relativement au paiement des frais du test de pyrite et s’en réfère au contrat verbal intervenu entre eux et Mme Boucher. [ 9 ] Groupe Sutton plaide ne pas être liée par les engagements personnels pris par sa courtière, Mme Boucher. [ 10 ] De leur côté, Mme Zaretto et M.

Morand soutiennent que Mme Boucher agit dans le cadre de ses fonctions et qu'elle engage nécessairement le Groupe Sutton, et ce, en vertu de son pouvoir de représentation. [ 11 ] Madame Boucher se présente, tant au contrat de courtage qu’à son courriel du 24 janvier 2011, à

titre de courtière immobilière qui agit pour et au nom de l’agence Groupe Sutton. [ 12 ] Il est clair que Mme Boucher est mandataire du Groupe Sutton et engage la responsabilité de celle-ci par le biais de l'

article 2164 du Code civil du Québec , qui se lit ainsi : Art. 2164 . « Le mandant répond du préjudice causé par la faute du mandataire dans l'exécution de son mandat, à moins qu'il ne prouve, lorsque le mandataire n'était pas son préposé, qu'il n'aurait pas pu empêcher le dommage. »

[ 13 ] À

titre de courtière immobilière, Mme Boucher n'agit pas de façon autonome, ni à

titre individuel ou personnel. [ 14 ] Elle est la représentante désignée du Groupe Sutton et elle continue toujours son rôle de représentante de l'agence lorsqu'elle propose, à son courriel du 24 janvier 2011, de payer, à

titre de cadeau, les frais reliés au test de pyrite. [ 15 ] En agissant ainsi, elle engage la responsabilité du Groupe Sutton. En effet, Mme Boucher ne conclut pas un contrat directement avec Mme Zaretto et M. Morand, bien au contraire. Le contrat intervient entre Groupe Sutton, par l'intermédiaire de sa représentante Lise Boucher, et Mme Zaretto et M.

Morand. [ 16 ] Notre Cour reconnaît qu'il n'existe aucun lien de droit de nature contractuelle entre un agent immobilier (courtier immobilier) et un client dans le cadre d'un contrat de courtage. [1] [ 17 ] D'ailleurs, l'auteur Henri Richard, juge de la Cour du Québec, dans son livre intitulé " Le courtage immobilier au Québec ", écrit : « Il n'existe aucun lien juridique de nature contractuelle entre un tel courtier immobilier et les clients (inscripteurs ou acheteurs).

C'est en vertu de ce constat que la Cour supérieure décide qu'un agent immobilier ne pourrait réclamer sa part de commission qu'au propriétaire-vendeur. » [2] [ 18 ] Ceci étant, le Tribunal conclut qu’il n’existe aucun lien de droit de nature contractuelle entre Mme Boucher et Mme Zaretto et M. Morand. [ 19 ] Le Groupe Sutton est lié juridiquement par les engagements faits par Mme Boucher auprès de Mme Zaretto et M. Morand. [ 20 ] En conséquence, Groupe Sutton doit payer à Mme Zaretto et à M. Morand les frais relatifs au test de pyrite.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de Sophie Lyne Zaretto et de Serge Morand; CONDAMNE Groupe Sutton Action inc. à payer à Sophie Lyne Zaretto et à Serge Morand 541,13 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 août 2011 ainsi que les frais judiciaires de 70 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 29 juin 2012