2016 QCCQ 9616, 2016 QCCQ 9616

Brisebois c. Ouimet-Champagne 2016 QCCQ 9616 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030445-157 DATE : 26 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CLICHE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENYSE BRISEBOIS -et- ANDRÉE BRISEBOIS Demanderesses/défenderesses reconventionnelles c.

MATHIEU OUIMET-CHAMPAGNE Défendeur -et- SERVICES IMMOBILIERS SH INC. -et- STÉPHANE HAMELIN Défendeurs/demandeurs reconventionnels -et- LES FENÊTRES 2000 INC.

Appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant l’existence de vices cachés affectant l’immeuble dont elles ont fait l’acquisition, les demanderesses réclament à leur vendeur, monsieur Ouimet-Champagne, la somme de 13 876,37 $, incluant des dommages-intérêts. [ 2 ] Subsidiairement, soit dans l’éventualité où le Tribunal conclut qu’il s’agissait plutôt de vices apparents, les demanderesses réclament à leur inspecteur préachat, monsieur Stéphane Hamelin ainsi qu’à la société pour laquelle il travaille, soit Services Immobiliers SH inc. (SH), la somme de 10 951,37 $ pour faute professionnelle. [ 3 ] Monsieur Ouimet-Champagne conteste le bien-fondé de cette réclamation alléguant principalement que les vices allégués étaient inexistants au moment de la vente. [ 4 ] Il dirige un appel en garantie contre Les Fenêtres 2000 inc. (Fenêtres 2000), soit l’entreprise ayant fabriqué les portes de jardin en acier et près desquelles les principaux vices allégués ont été découverts. [ 5 ] Fenêtres 2000 nient toute responsabilité à ce sujet soutenant que ces portes furent installées par monsieur Ouimet- Champagne et qu’à leur livraison, celles-ci ne présentaient aucune anomalie. [ 6 ] Pour leur part, monsieur Hamelin et SH soutiennent n’avoir commis aucune faute dans le cadre de l’exécution de leur mandat d’inspection et qu’ils n’ont reçu aucune mise en demeure par les demanderesses antérieurement à l’institution de leur procédure judiciaire. [ 7 ] Se portant demandeurs reconventionnels, ils réclament à ces dernières la somme de 1 500,00 $ pour abus de procédure.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Antérieurement à son acquisition par les demanderesses, l’immeuble en litige était-il affecté de vices cachés qui n’auraient pu être soupçonnés ou révélés par un inspecteur préachat? 2. Dans l’affirmative, quelle est la valeur de l’indemnité que les demanderesses sont en droit de recevoir? 3. L’appel en garantie dirigé par monsieur Ouimet-Champagne contre Fenêtres 2000 est-il bien fondé? 4. La demande reconventionnelle de monsieur Hamelin et SH est-elle bien fondée?

LES FAITS [ 8 ] Le 17 juin 2013, les demanderesses font l’acquisition, auprès de monsieur Ouimet-Champagne, de l’immeuble situé au […] à Sainte-Anne-des-Lacs, avec la garantie légale de qualité, au prix de 310 000,00 $ [1] . [ 9 ] Cet immeuble, de style cottage avec garage annexé, fut construit en 2009 dans le cadre d’une auto construction réalisée par leur vendeur et divers sous-traitants. [ 10 ] Monsieur Ouimet-Champagne, charpentier-menuisier de métier, a procédé à la construction de sa charpente. [ 11 ] Préalablement à la signature de l’acte de vente, les demanderesses visitent à deux reprises l’immeuble en litige. [ 12 ] À ces occasions, rien de particulier n’est alors décelé ni leur est dénoncé. [ 13 ] Le 14 avril 2013, monsieur Ouimet-Champagne accepte la contre-proposition à la promesse d’achat des demanderesses confirmant l’accord final des parties de passer titres aux conditions convenues [2] . [ 14 ] Parmi celles-ci, il accepte de faire ramoner la cheminée du foyer de l’immeuble. [ 15 ] De plus, à cette occasion, les demanderesses reçoivent copie du formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » dument complété par ce dernier [3] . [ 16 ] Une réponse négative est donnée aux questions suivantes qui y sont inscrites, soit : « D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, portes, fenêtres, cheminée ou autre)? […] D6.3 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : traces de moisissures ou de pourritures?» [4] [ 17 ] Le 20 avril 2013, monsieur Hamelin procède à l’inspection préachat de l’immeuble suite à un mandat reçu des demanderesses. [ 18 ] Son rapport écrit, daté du lendemain [5] , leur est remis au cours des jours suivants. [ 19 ] En ce qui concerne les conditions générales de cette propriété, il y est mentionné ce qui suit : « Lors de notre inspection, nous n’avons pas détecté des déficiences graves pouvant entraîner des dépenses importantes de nature à dévaluer de façon significative la propriété.

Nous avons cependant noté certaines réparations à effectuer, certains travaux d’entretien et quelques améliorations à apporter, le tout, amplement détaillé dans le présent rapport.» [6] [ 20 ] Au sous-sol de l’immeuble se trouve à l’arrière, une porte-jardin double en acier, donnant accès à une dalle de béton extérieure, située sous une terrasse en bois. [ 21 ] Une autre porte semblable se situe au rez-de-chaussée, presque vis-à-vis la première, permettant l’accès au plancher de cette terrasse. [ 22 ] Au moment de l’inspection préachat, les murs de fondation de l’immeuble au sous-sol sont recouverts d’un isolant de polystyrène extrudé non recouvert de placoplâtre, y compris autour de la porte-jardin, et ce, jusqu’à la hauteur des solives du plancher . [ 23 ] La solive de rive est recouverte uniquement d’une laine isolante. [ 24 ] À ce sujet, monsieur Hamelin mentionne ce qui suit dans son rapport : « Défaut à corriger Nous avons noté la pose d’une laine isolante sans pare-vapeur sur la solive de rive du bâtiment.

Cette situation entraîne des infiltrations d’air importantes dans la maison. De plus, l’humidité intérieure pourrait se condenser dans la laine et produire des odeurs de moisissure et une légère dégradation de la lisse de rive. Pour éviter ce problème, on doit poser un pare-vapeur du côté chaud de l’isolant (polyéthylène scellé au pourtour).» [7] [ 25 ] Monsieur Hamelin affirme avoir retiré une

partie de laine isolante en haut du mur situé en façade de l’immeuble et n’avoir constaté aucune détérioration ou signe d’infiltration d’eau à cet endroit tant sur la solive de rive que sur la lisse d’assise. [ 26 ] Suivant ses recommandations, monsieur Ouimet-Champagne procède à l’installation d’un pare-vapeur, aux endroits requis, y compris au-dessus de la porte-jardin située au sous-sol. de même que du placoplâtre autour de celle-ci. [8] [ 27 ] De plus, il appose du placoplâtre sur les murs qui entourent cette porte et fait ramoner la cheminée de l’immeuble. [ 28 ] Il affirme n’avoir décelé aucun vice lors de l’exécution de ces travaux ni constaté d’infiltration d’eau à l’intérieur de l’immeuble durant les années où il en fut le propriétaire. [ 29 ] Selon monsieur Hamelin, monsieur Ouimet-Champagne aurait cependant déclaré le contraire lors d’une inspection pour fins d’expertise, effectuée à la demande de sa compagnie d’assurances, le 9 octobre 2013.

[ 30 ] Quant à l’état des portes extérieures de l’immeuble, y compris les deux portes-jardin, le rapport de monsieur Hamelin précise que les parties apparentes de celles-ci ne présentent pas de défaut notable [9] . [ 31 ] Les demanderesses prennent possession de l’immeuble en litige le 20 juin 2013. [ 32 ] Le 10 juillet suivant, suite à de fortes pluies, elles constatent la présence d’eau à près du seuil intérieur de la porte-jardin située au rez-de-chaussée. [ 33 ] Elles avisent verbalement leur vendeur de la situation qui les informe de son intention de communiquer avec Fenêtres 2000 afin qu’elle respecte l’application de sa garantie. [ 34 ] Après s’être rendu sur place, ses tentatives d’obtenir la collaboration de cette entreprise s’avèrent vaines. [ 35 ] Le 24 août 2013, les demanderesses constatent pour la première fois que la

partie inférieure des cadres extérieurs des deux portes-jardin montre des signes de pourriture. [ 36 ] Quelques jours plus tard, après avoir été avisé, monsieur Ouimet-Champagne retourne sur place, prend quelques photographies et communique avec le représentant de Fenêtres 2000. [ 37 ] Le 4 septembre 2013, monsieur Hamelin se présente chez les demanderesses, à leur demande, afin de procéder à une expertise. [ 38 ] Son rapport se lit comme suit : « À votre demande nous avons réalisé une expertise à la suite de la découverte d’un début de pourriture de la

partie inférieure des deux portes jardins situées à l’arrière de la propriété (une au sous-sol et l’autre au rez-de-chaussée). L’inspection Lors de l’inspection, nous avons inspecté l’ensemble de l’installation des deux portes autant du côté extérieur que du côté intérieur. En conclusion, nous sommes d’avis que l’installation de ces deux portes ne présente aucune anomalie qui peut entraîner des infiltrations d’eau touchant aux portes elles-mêmes. Les infiltrations d’eau proviennent du fait que le coupe-froid installé en usine, n’appuie pas suffisamment sur les portes de façon à les protéger contre l’eau.

Le manufacturier doit honorer la garantie et remplacer les portes et leur bâti.» [10] [ 39 ] De façon concomitante, le propriétaire de Fenêtres 2000, monsieur Stephen Richer, se présente sur place accompagné d’un représentant du fournisseur de ces portes. [ 40 ] Il nie alors la responsabilité de son entreprise face à cette situation au motif qu’il y a absence d’un solin au seuil de la porte- jardin située au rez-de-chaussée, ayant ainsi occasionné des infiltrations d’eau à sa base et que l’espace entre le seuil extérieur de celle située au sous-sol et la dalle de béton est insuffisant. [ 41 ] Enfin, il soutient qu’il y un manque d’entretien des joints de scellement et des cadres extérieurs en bois de ces mêmes portes. [ 42 ] La preuve révèle que celles-ci ont uniquement été livrées sur le chantier par son Fenêtres 2000, lors de la construction de la maison, et que c’est monsieur Ouimet-Champagne qui a procédé à leur installation tout en isolant leur pourtour à l’aide d’uréthane giclé. [ 43 ] De plus, l’installation du revêtement extérieur des murs, du type Canexcel et entourant ces mêmes portes, fut réalisée par ses sous-traitants. [ 44 ] Le ou vers le 1 er octobre 2013, les demanderesses affirment qu’elles découvrent la présence d’un nid de fourmis gâte-bois (charpentières) dans une

partie de la lisse d’assise située au-dessus de la porte-jardin du sous-sol après avoir été avisées, par un entrepreneur en construction, d’un problème possible d’affaissement de la structure arrière de leur maison. [ 45 ] Elles retiennent alors de nouveau les services de monsieur Hamelin en vue de la préparation d’un deuxième rapport d’expertise. [ 46 ] Le 3 octobre 2013, celui-ci se présente chez elles et procède principalement à une inspection plus approfondie de la

partie de la solive de rive présente au-dessus de la porte-jardin située au sous-sol. [ 47 ] Ses constatations et conclusions se lisent comme suit : « L’inspection Lors de l’inspection, nous avons vérifié à l’aide d’un niveau de quatre pi et d’une corde les signes d’affaissement. Il n’ y a aucun signe d’affaissement. Nous avons enlevé une

partie de l’isolant au-dessus de la porte arrière du sous-sol et nous avons découvert que la solive de rive est pourrie et la présence de fourmis charpentières. Dans l’entre-toit, l’exterminateur a découvert une ouverture en les murs nains et le toit. Suite à une expertise supplémentaire, nous avons noté l’absence de solin entre ces murs et le toit ainsi qu’à l’arrière du balcon. Conclusion Les infiltrations d’eau à répétition sous la porte arrière du rez-de-chaussée causent la pourriture de la solive de rive. Le bois mouillé

attire les fourmis qui endommagent la structure de bois. Des travaux majeurs de réparation et d’extermination doivent être faits rapidement.

Les solins manquants doivent être installés afin de prévenir de possibles infiltrations d’eau. » [11] [ 48 ] Enfin, le jour même, elles font appel au service de l’entreprise SOS Vermines et avisent verbalement leur vendeur de la situation. [ 49 ] Selon le représentant de cette entreprise, monsieur Denis Delisle, un traitement d’insecticide est appliqué, au cours des heures suivantes, afin de détruire le nid de fourmis, et ce, pour la somme de 1 425,00 $, taxes incluses. [12] [ 50 ] Enfin, toujours le 3 octobre 2013, monsieur Ouimet-Champagne se présente chez les demanderesses mais ne rencontre pas sur place monsieur Delisle. [ 51 ] Il soutient qu’à ce moment, il y a absence de fourmis à l’endroit affecté par la pourriture. [ 52 ] Quoiqu’il estime non nécessaire de suivre les recommandations énoncées par monsieur Hamelin quant à mise en place d’un solin dans le sous toit de l’immeuble, monsieur Ouimet-Champagne procède tout même à son installation au cours des jours suivants. [ 53 ] Il avise aussi de la situation sa compagnie d’assurance, laquelle mandate monsieur Barry Rosenthal, évaluateur et ingénieur en structure, pour fins de préparation d’un rapport d’expertise. [ 54 ] Le 9 octobre 2013, monsieur Rosenthal procède à l’inspection de l’immeuble et émet son rapport le 18 octobre suivant [13] . [ 55 ] Ses conclusions se lisent comme suit : «[…] Conclusion À notre avis, les dommages que l'on a vus ne sont pas suffisants, telle que notre explication ci-dessous, pour avoir commencé suite à la fourniture et l'installation des fenêtres et des portes en 2009. • Les taches noires que l'on a vues entre les solives de plancher et au long du mur arrière du sous-sol sont mineures de nature et ont l'air d'être récentes (ex. depuis quelques mois).

Tel que noté, si les portes françaises du rez-de-chaussée avaient une fuite depuis 2009, il y aura eu beaucoup plus de dommage important (ex. ni le plancher de bois franc du salon, ni le sous-plancher Aspenite n'ont l'air endommagé). • Par rapport à la pourriture que l'on a vue à la base des portes françaises du salon, et une condition semblable aux portes françaises dans le sous- sol, elles durent plus longtemps et sont probablement répétitives (ex. probablement au moins avant l'hiver 2012-2013 mais difficile de préciser une date). • Par rapport à nos commentaires qui précèdent, les deux questions à répondre sont;

(1) Quelle est la cause des dommages?

(2) Est-ce que les dommages sont un vice caché ou est-ce qu'un inspecteur des bâtiments prudent aurait pu les voir ? Pour répondre à ces questions, il faut qu'on se réfère aux divers rapports de Service Immobilier, ainsi que la question qu'on s'est posée à l'inspecteur des bâtiments et l'assuré lors de notre inspection.» [14] […] Conclusions finales

(1) Sous-sol (photos n o 1 à 8) Telles que nos photos, vous allez noter que la hauteur entre le seuil des portes françaises et la dalle de béton est moins que 6 pouces. Le code de construction exige un minimum de 6 pouces pour la plupart des municipalités (ex. comme exemple St-Hubert exige un minimum de 8 pouces). Par rapport à la hauteur notée qui ne conforme pas, l'eau, la neige fondue, etc. s'accumulent entre la porte-moustiquaire de l'extérieur et la porte intérieur endommagé, ce qui créé le problème que l'on a vu.

À notre avis, ceci n'est pas un vice caché, puisque l'ouverture de la porte identifierait clairement le problème. Ceci représente une erreur-omission par l'inspecteur des bâtiments puisqu'ils n'ont pas mentionné la condition de hauteur minimum de 6 pouces et leur photo déjà mentionnée, ne démontre pas d'accumulation de neige à l'extérieur de la porte.

(2) Rez-de-chaussée (photos n o 9 à 15) Par rapport à ces portes françaises, l'ouverture de la porte aurait clairement identifié le problème. La cause est similaire aux portes françaises du sous-sol, l'eau, la neige fondue s'accumulent entre la porte moustiquaire et la porte de l'intérieur.

L'inspecteur a dit qu'il n'a pas ouvert la porte à cause de l'accumulation de neige. L'assuré a déclaré qu'il n'y avait pas d'accumulation de neige, et que les photos de l'inspecteur ne démontre pas une accumulation de neige, ni sur les escaliers, ni sur une

partie des balcons. (ex. Il n'y a pas de photo claire du balcon à côté des portes françaises). À notre avis, ceci n'est pas un vice caché, puisque l'ouverture de la porte, tel que déjà déclaré, identifierait clairement le problème. Dans le rapport de pré-inspection, l'inspecteur ne note aucun défaut apparent, mais ne mentionne pas qu'il n'a pas ouvert les portes ( ex. la page 12 du rapport de pré-inspection relié à la toiture, l'inspecteur mentionne qu'il n'est pas allé sur le toit à cause de la hauteur, et qu'il a simplement vu le toit du niveau du sol pour faire leurs commentaires).

Par rapport au dommage d'eau à la structure de bois au-dessus des portes françaises du sous-sol, on peut le considérer comme un vice caché puisqu'on ne peut pas le voir sans enlever l'isolation.

Par contre, si l'inspecteur avait ouvert la porte française en haut, et avait noté de la détérioration de la porte, ils auraient sûrement suggéré une vérification de la structure du sous-sol.» [15] (Sic) [ 56 ] Monsieur Hamelin est présent lors de l’inspection effectuée par monsieur Rosenthal. [ 57 ] Se disant victime de questions incessantes de sa part dans le but de le piéger, il affirme lui avoir menti, de façon sarcastique, en lui répondant ne pas avoir ouvert les portes-jardin lors de son inspection préachat. [ 58 ] Il dit au contraire l’avoir fait et n’avoir, à ce moment, rien constaté d’anormal à propos de l’état de ces portes. [ 59 ] Le 10 octobre 2013, les demanderesses font parvenir une mise en demeure à leurs vendeurs de voir au remplacement des deux portes-jardin et de leur rembourser la somme de 1 425,00 $ qu’elles ont payée à la compagnie SOS Vermines [16] . [ 60 ] Monsieur Ouimet-Champagne tente par la suite de parvenir à une entente de règlement avec elles, mais sans succès. [ 61 ] Le 24 octobre suivant, après avoir fait ramoner la cheminée de la maison, les demanderesses se font remettre par le ramoneur le rapport suivant : « Suite à l’inspection de la cheminée, nous avons constaté que le dessus de la boîte de cheminée n’a pas été capée, ceci peut occasionner de d’infiltration d’eau, à faire réparer, estimé 600 $ + tx.» [17] (Sic) [ 62 ] Le 9 novembre suivant, une deuxième mise en demeure est adressée à monsieur Ouimet-Champagne. [18] [ 63 ] Le 20 novembre 2013, l’expert en sinistre, mandaté par la compagnie d’assurances de ce dernier, propose par écrit aux demanderesses le règlement suivant : « Pour faire suite aux dommages que vous réclamez à notre client, M.

Ouimet Champagne, seule la conséquence de la déficience des portes extérieures est couverte sur la police d'assurance de notre client soit, le dommage d'eau au plafond et mur extérieur au sous-sol de votre résidence. De ce fait, nous sommes disposés à vous rembourser le coût des réparations. Selon le devis obtenu de notre expert, les réparations, au tarif d'un entrepreneur général, sont de l'ordre de $990.92, incluant les 10 et 5% de frais d'administration et profit, et les taxes.

Veuillez me transmettre le nom de l'entrepreneur qui effectuera ces réparations et nous vous ferons suivre un chèque conjoint, à votre nom et à celui de votre soeur, et au nom de l'entrepreneur. Pour ce qui est de considérer la cause des infiltrations comme étant un « vice caché » , notre expert est d'avis contraire, puisque le dommage était visible lors de l'inspection pré achat effectuée par M. Stéphane Hamelin, le 20 avril 2013. Si M. Hamelin avait ouvert les portes- fenêtres et les avait inspectées, il aurait vu les dommages. M. Rosenthal conclut plutôt à une erreur et omission de la part de M. Hamelin.

En conclusion, le montant qui vous sera versé sera réclamé à M.

Hamelin par la suite, du fait de son erreur et omission.» [19] [ 64 ] Cette offre de règlement est rejetée par les demanderesses. [ 65 ] Le 17 décembre suivant, elles obtiennent une estimation, au montant de 3 080,33 $ de la part de la compagnie Jean Lauzon & fils inc., qui décrit les travaux à faire suivant : « - Faire une tête en 2’’ x 8’’ pour la porte double du sous-sol en dessous de la galerie arrière - Défaire le bord de la galerie (plancher) pour couper les solives et doubler le morceau cloué sur le mur afin d’installer un jet d’eau au long de la galerie pour éloigner l’eau du mur - Installer un jet d’eau pour la porte du rez de chaussée et refaire les joins de calking de la porte du balcon arrière» [20]

(Sic) [ 66 ] Le 3 janvier 2014, monsieur Ouimet-Champagne nie toute responsabilité aux termes d’une missive adressée aux demanderesses et rédigée par son procureur. [21] [ 67 ] Le 20 janvier suivant, les demanderesses obtiennent une estimation supplémentaire de la compagnie Jean Lauzon & fils inc., pour le remplacement des deux portes-jardins, totalisant la somme de 3 966,64 $. [22] [ 68 ] Ce n’est cependant qu’au cours du mois de juin 2014 que les travaux de réparation sont effectués par monsieur André Lauzon de la compagnie Jean Lauzon & fils inc., pour une somme totale de 10 951,37 $ taxes et remplacement des deux portes-jardin inclus. [23] [ 69 ] À cette occasion, des photographies [24] sont prises par son frère, monsieur Jean-Marc Lauzon, menuisier à la retraite et reconnu comme expert par le Tribunal lors de l’audition. [ 70 ] Il dit avoir constaté, entre autres, plusieurs vices de construction soit l’absence de solin et de larmier et des signes d’affaissement au-dessus de la porte jardin située au sous-sol ainsi que des signes d’infiltration d’eau au bas du cadre extérieur de la porte située au rez-de-chaussée. [ 71 ] Ses photographies prises après l’enlèvement du revêtement des murs extérieurs entourant la porte située au sous-sol [25] démontrent que des infiltrations d’eau sont survenues à ces endroits et ont provoqué la pourriture et la dégradation, de façon importante, de diverses structures et pièces en bois. [ 72 ] Monsieur Lauzon souligne de plus que l’installation du revêtement extérieur du type Canexcel n’avait pas été exécutée selon les normes du fabricant, lors de la construction de l’immeuble, ayant ainsi favorisé des infiltrations d’eau derrière ce revêtement et occasionné, entre autres, la pourriture à la base des panneaux de bois installés sur les murs situés de chaque côté de la porte-jardin du sous-sol. [ 73 ] Le 3 octobre 2014, une dernière mise en demeure est envoyée à monsieur Ouimet-Champagne, par les demanderesses, aux termes de laquelle il lui est réclamé la somme de 13 976,37 $ [26] . [ 74 ] Enfin, c’est au cours du mois de février 2015 que ces dernières déposent leur réclamation contre les défendeurs dans le cadre du présent dossier.

ANALYSE ET DÉCISION 1. Antérieurement à son acquisition par les demanderesses, l’immeuble en litige était-il affecté de vices cachés qui n’auraient pu être soupçonnés ou révélés par un inspecteur préachat? [ 75 ] Une réponse affirmative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. A.

Les principes de droit applicables. [ 76 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu. [ 77 ] Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 78 ] À ce sujet, l'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit:

Article 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 79 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à cet article, le vice doit réunir les conditions suivantes, soit qu’il doit : 1) être caché; 2) être inconnu de l'acheteur; 3) être important; 4) être antérieur à la vente et 5) avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante et d’une mise en demeure. [ 80 ] Voyons maintenant en détail chacune de ces conditions en vue de leur application au présent litige. 1.

Le vice doit être caché. 1.1. Degré d’inspection de l’acheteur

[ 81 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [27] . [ 82 ] Dans la décision Placement Jacpar inc. c.

Benzakour , [28] la Cour d'appel du Québec a conclu qu'il faut prendre en considération le statut du vendeur, spécialisé ou non, celui de l'acheteur, profane ou qualifié, la nature du bien acheté, son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties et tout autre élément qui particularise le litige. [ 83 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin de recourir à l'aide d'un expert ( art. 1726 C .c.Q. ) [29] . [ 84 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [30] . [ 85 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [31] . [ 86 ] Ce n'est pas une expertise, mais cet examen doit être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi [32] . [ 87 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [33] . 1.2. Indices et recours à un expert [ 88 ] L'

article 1726 C .c.Q. n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert avant la vente. Cependant, dans certaines situations, l'acheteur prudent et diligent doit obtenir de l'aide. [ 89 ] Par exemple, un acheteur qui n'a vraiment aucune connaissance du domaine de la construction devra, dans certaines circonstances, s'adjoindre les services d'une personne compétente. [ 90 ] Le juge André Rochon, alors qu’il siégeait à la Cour supérieure du Québec, écrit ce qui suit dans l'affaire Lavoie c. Comtois [34] : « (…) Cette disposition écarte la controverse quant à la nécessité d'avoir recours à un expert.

Cette obligation n'apparaissant pas aux dispositions du Code civil du Bas-Canada (art. 1522 et ss). Ce sont les tribunaux qui avaient en matière immobilière défini le vice caché à partir d'un concept objectif: le vice sera caché s'il échappe à l'examen visuel de l'expert sans investigation poussée ou destruction partielle des éléments du bâtiment. L'absence de recours à l'expert n'était pas fatale si la

partie établissait que pareille assistance n'aurait été d'aucune utilité.

L'obligation de recourir à un expert était également modulée suivant différents critères, dont l'âge du bâtiment. » [ 91 ] Sera donc considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux [35] . [ 92 ] L'inspecteur préachat qui conseille de façon inadéquate ou qui interprète mal les indices qu'il constate, voit sa responsabilité retenue la plupart du temps [36] . [ 93 ] Certaines décisions ont considéré que les manquements d'un inspecteur préachat, à constater des problèmes pourtant révélés par des indices, rendent apparents des vices qui auraient autrement pu être considérés comme étant cachés [37] . [ 94 ] La Cour d'appel du Québec, dans St-Louis c.

Morin [38] , a annulé la vente d'une résidence en considérant cachés les vices situés dans son sous toit, étant donné que la trappe d'accès avait été camouflée. La Cour spécifie cependant ce qui suit : « [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; » [ 95 ] Dans l'affaire Préseault c.

Pépin [39] , la juge Marie-France Courville, C.S., souligne que la possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas caché: « L'acheteur doit procéder à un examen sérieux car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. » [ 96 ] Comme le rappelle avec justesse le juge Louis Dionne, C.S., dans l’affaire Fontaine c.

Chayer [40] : « [161] On ne devrait pas reprocher à l’acheteur d’avoir été imprudent ou d’avoir manqué de diligence si l’inspecteur n’a pas relevé d’indices sérieux quant à la présence potentielle d’un vice lui indiquant qu’il devait pousser ses recherches et faire appel à un expert. [162] Toujours dans l’affaire Gravano, la Cour d’appel s’exprime ainsi : [43] Notre Cour précisait dans Marcoux , le danger que constitue le fait d’attribuer à l’acheteur l’obligation de moyens de l’inspecteur pré-achat et d’ainsi fausser la norme objective, la seule qui existe : [20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’

article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, celle qui examine la

conduite de l’acheteur prudent et diligent . Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’

article 1726 C.c.Q . est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat . [21] Par ailleurs, l’inspection pré-achat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations. [Renvois omis; Nous soulignons.] [44] Quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice peut soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. […] [46] Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur.

On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler. C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. […] [163] L’inspection préachat est une inspection générale. Elle n’est pas une expertise.

Elle doit couvrir les composantes visibles d’un immeuble afin, notamment, d’identifier les vices apparents majeurs ou ceux qui diminuent l’usage ou la valeur de l’immeuble. [164] Il appert donc que l’inspecteur préachat n’est pas un expert, mais il doit déceler les indices visibles sérieux pouvant amener des soupçons quant à la présence d’un vice et ainsi diriger l’acheteur vers un expert pour procéder à une expertise plus approfondie, le cas échéant.

L’inspecteur préachat doit examiner l’immeuble avec attention et sérieux, mais quoiqu’assez rapidement, sans approfondir à outrance. [165] La seule non-conformité à une norme de construction, par exemple au Code national du bâtiment, n’équivaut pas automatiquement à un vice caché. Une telle lacune doit en effet avoir entraîné une perte d’usage ou une réduction importante d’utilisation. [166] Ainsi, dans l’affaire Camping de l’été 2005, s.e.n.c. c. Gauvin, le juge Pierre-C.

Gagnon mentionnait : [33] Le fait qu’un immeuble ne respecte pas le Code national du bâtiment (ou une autre norme de construction) n’est porteur de vice caché que si, de ce fait, l’immeuble est vendu impropre à l’usage auquel il est destiné. […] [179] Aucun de ces vices ne pouvait être confirmé sans une exploration invasive et destructrice.

Un vice cesse d’être apparent lorsqu’il ne peut être constaté qu’après des recherches minutieuses, ce qui dépasse le rôle de l’inspecteur préachat et de l’acheteur prudent et diligent qui, comme en l’espèce, est en présence d’une construction neuve.» (Citations omises) 1.3 Les obligations de l’inspecteur préachat [ 97 ] Dans le présent cas, la responsabilité de l’inspecteur préachat ne peut être retenue qu’en présence d’indices visibles qui permettent de conclure à l’existence d’infiltrations d’eau provenant principalement du seuil des portes-jardin ayant ainsi dégradé certaines structures de bois de l’immeuble. [ 98 ] En effet, la portée de l’inspection préachat est définie comme suit par la juge Geneviève Cotnam, C.Q. : «L’inspecteur pré-achat a, à l’égard de son client, une obligation de moyens et non de résultat.

À ce titre, il doit agir avec prudence et diligence. L’inspection pré-achat est une inspection générale et non une expertise. L’objectif d’une inspection n’est pas de découvrir et d’identifier des indices susceptibles d’indiquer un problème potentiel affectant le bien acheté et qui pourrait avoir une influence sur son prix.

Tout au plus l’inspection a-t-elle pour but d’aviser le futur acheteur des problèmes potentiels du bâtiment et il appartiendra alors à l’acheteur de pousser plus loin sa démarche s’il désire procéder néanmoins à l’acquisition, le jeu des négociations entre le vendeur et l’acheteur étant alors enclenché. L’inspecteur pré-achat n’a pas contrairement à l’expert, le mandat d’identifier la cause du vice et les solutions potentielles. De la même façon, il se contentera d’une inspection visuelle, c’est-à-dire d’un «examen attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.»

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou à creuser autour des fondations [41] .» [ 99 ] De plus, le Tribunal fait siens les propos suivants apparaissant au jugement rendu par la juge Julie Messier, C.Q., dans l’affaire Leblanc c. Cassagne [42] : [15] Le contrat qui lie l'acheteur et son inspecteur est un contrat de service au sens de l'

article 2098 C.c.Q. L'inspecteur est tenu d'agir au mieux des intérêts de son client et selon les règles de l'art (

article 2100 C.c.Q.). [43] [16] L'obligation de l'inspecteur préachat est une obligation de moyens. [44] Dans un arrêt de février 2008, la Cour d'appel réaffirme

que « l'inspection préachat n'est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l'absence d'un indice révélateur, l'acheteur ou l'inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations »" [17] De fait, lors d'une inspection préachat, la Cour d'appel exige de l'inspecteur le même niveau de diligence que la loi impose à l'acheteur. Il est utile de situer le contexte du rôle de l'inspecteur préachat : « L'

article 1726 du C.c.Q. impose au vendeur une obligation de garantie légale quant aux vices cachés affectant l'immeuble faisant l'objet de la vente. Bien que la garantie légale du vendeur ne soit pas l'objet du présent texte, celle-ci ne peut être ignorée compte tenu du contexte dans lequel s'effectue une inspection pré-achat. Ce même

article prévoit clairement que la garantie légale du vendeur ne couvre pas les vices apparents. Il revient donc à l'acheteur d'inspecter diligemment l'immeuble pour identifier les vices apparents dont il est affecté. L'acheteur, qui souvent n'a pas ou très peu de connaissance en construction, retient donc les services d'un inspecteur pré- achat qui procédera à une inspection visuelle de l'immeuble, et qui lui rapportera tous les vices apparents affectant l'immeuble. C'est donc dans le cadre de cette obligation d'inspection de l'acheteur qu'intervient l'inspecteur pré-achat.

Ainsi, et tel qu'il le sera démontré ci-après, les obligations de l'inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l'acheteur. » [18] Dans le même sens, lors d'une poursuite contre un vendeur d'une part et contre un inspecteur qui n'a pas agi selon les règles de l'art, d'autre part, la Cour du Québec dans la récente affaire Gravel énonce ce qui suit : « [33] Comme l'a rappelé l'honorable juge Lynne Landry dans l'affaire Malaison c. Vachon : L'acheteur doit agir avec prudence et procéder à un examen sérieux de l'immeuble afin de découvrir les vices apparents. Cet examen n'est pas un examen approfondi.

S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire. C'est précisément cette obligation qu'assume l'inspecteur préachat de déceler les vices apparents affectant l'immeuble comme l'a souligné la Cour d'appel dans Beaupré c. Gélinas, [2000] J.Q. no 3098 . Cet arrêt confirme que l'objet et l'étendue de l'inspection préachat est le même, qu'il soit effectué par l'acheteur ou un inspecteur préachat.

Dans cet arrêt, la Cour d'appel statue également que la présence d'indices visibles doit inciter l'acheteur à procéder à un examen plus approfondi. » [19] Le mandat de l'inspecteur est donc de rapporter à son client tous les vices apparents qu'il a pu découvrir après un examen prudent et sérieux. […] [ 21 ] Ainsi, l'inspecteur doit rapporter dans son rapport tout vice, c'est-à-dire tout phénomène quelle que soit sa forme ou son origine qui entrave l'usage normal du bien, qu'il a pu constater visuellement après une inspection sérieuse et prudente.» 1.4 Omission du vendeur [ 100 ] Le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de sa part engagera sa responsabilité. [ 101 ] À propos du devoir de divulgation du vendeur, l'

article 1733 C .c.Q. prévoit [45] :

Article 1733 . Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 102 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [46] . [ 103 ] Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l'acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d'acheter, le Tribunal en tiendra compte [47] . [ 104 ] Le vendeur est tenu à un minimum de transparence lors de la vente.

S'il s'abstient de dévoiler certains faits, il ne pourra reprocher par la suite à l'acquéreur de ne pas avoir procédé à un examen plus attentif du bien [48] . 2. Le vice doit être inconnu de l’acheteur. [ 105 ] Il ne suffit pas que le vice soit caché, mais encore faut-il qu'il soit inconnu de l'acheteur. [ 106 ] Ce caractère s'évalue cependant en vertu d'une norme subjective. [ 107 ] En effet, l'acheteur est toujours présumé de bonne foi et le fardeau de prouver qu'il connaissait le vice repose sur le vendeur. 3.

Le vice doit être important. [ 108 ] Dès qu’un vice ou un défaut empêche un usage normal du bien acquis, cela donne ouverture à la garantie légale de qualité. [ 109 ] Cependant, la perte de l'usage qu'engendre un vice doit exister et être réelle, non seulement pour l'acheteur concerné, mais pour tout autre acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances [49] . [ 110 ] La jurisprudence reconnaît trois principales formes de vices qui compromettent l'utilité du bien acheté, soit:

1. la défectuosité matérielle qui survient lorsque le bien livré est détérioré ou défectueux; 2. une défectuosité fonctionnelle lorsque le bien est partiellement ou totalement incapable de servir à son usage usuel et normal; 3. la défectuosité conventionnelle, soit lorsque le bien est incapable de servir à l'usage spécifique dont les parties avaient convenu lors de la conclusion du contrat de vente [50] . [ 111 ] La norme minimale de gravité du vice, permettant l’application de la garantie de qualité, consiste à établir que l’acheteur, s’il en avait connu l’existence, aurait été justifié de ne pas acheter le bien ou, à tout le moins, d’exiger une diminution du prix de vente [51] . [ 112 ] Il n'est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu'il en réduise l'utilité de façon importante en regard des attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent [52] . [ 113 ] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer [53] . 4.

Le vice doit être antérieur à la vente. [ 114 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté auparavant, mais qu'il ait existé au moment de la vente, et ce, même s'il était dans un état latent [54] . 5. Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante et d’une mise en demeure. [ 115 ] D’abord, il importe de souligner l'

article 1739 C .c.Q. :

Article 1739. L 'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 116 ] Quant à la mise en demeure, les articles 1595 et 1602 du Code civil du Québec prévoient ce qui suit:

Article 1595 . La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.

Article 1602 . Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 117 ] L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer à son vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte et le mettre en demeure de voir à sa réparation à ses frais, avant de procéder lui-même à l'exécution des travaux correctifs, sous peine de rejet possible de sa réclamation, et ce, malgré l'existence d'un vice caché. [ 118 ] L a dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont donc des objectifs différents. [ 119 ] L'exigence de l'avis de dénonciation prévue à l'

article 1739 C .c.Q. vise à informer le vendeur de la présence du vice alors que la mise en demeure vise à l'avertir du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d'y remédier. [ 120 ] L'acheteur peut décider de s'acquitter des deux dans une même missive, mais l'exécution de l'une n'emporte pas nécessairement l'exécution de l'autre [55] . [ 121 ] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le vendeur contre les abus possibles de son acheteur. [ 122 ] Le législateur cherche ainsi à éviter au vendeur de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenu de la contravention potentielle à l'obligation légale, découlant des vices de l'immeuble vendu, et sans jamais avoir été appelé à les corriger. 6.

Fardeau de la preuve et remèdes appropriés. [ 123 ] Quant au fardeau de la preuve, il appartient à l'acheteur de prouver, selon la balance des probabilités, qu'il n'aurait pas acheté le bien ou payé le même prix pour en faire l’acquisition, s'il avait connu les vices de qualité l'affectant [56] .

[ 124 ] Cependant, il lui suffit de prouver l'existence du vice, au moment de la vente, mais non pas sa cause. [ 125 ] Dans une telle situation, le vendeur sera responsable même s'il ignorait l'existence du vice lors de la vente [57] . [ 126 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix de vente est l'un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés et qu'elle peut être calculée de trois façons soit, selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, selon le coût des réparations ou enfin par rapport à la diminution de vie utile du bien [58] . [ 127 ] La valeur de la diminution du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalente au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente [59] . [ 128 ] De plus, l'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement. [ 129 ] La dépréciation du coût des réparations nécessaires doit être prise en considération afin d'éviter qu'un acheteur se retrouve avec un bien augmenté de valeur [60] . [ 130 ] En effet, le Tribunal doit éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause pour l'acheteur [61] .

B. Application de ces principes aux faits en litige. [ 131 ] Avant l’acquisition de l’immeuble en litige, les demanderesses ont procédé à sa visite à deux reprises et la preuve a révélé qu’il n’y avait rien de particulier, concernant les portes-jardin ainsi que la

partie extérieure du dessus de la cheminée qui, dans ce dernier cas, n’était pas facilement visible. [ 132 ] De plus, selon leur vendeur, cette propriété n’avait subi aucune infiltration d’eau. [ 133 ] Afin de remplir adéquatement leurs obligations d’agir en acheteuses prudentes et diligentes, elles ont retenu les services d’un inspecteur en bâtiment en la personne de monsieur Hamelin. [ 134 ] Lors de son inspection préachat de l’immeuble, le 20 avril 2013, il constate l’absence de larmier au-dessus de la porte-jardin située au rez-de-chaussée. [ 135 ] Questionné à ce sujet, monsieur Ouimet-Champagne lui répond qu’il a installé un solin souple sous le revêtement de Canexcel, lors de la construction de l’immeuble, permettant ainsi d’éviter que l’eau puisse pénétrer à l’intérieur des murs à cet endroit. [ 136 ] La preuve prépondérante révèle que monsieur Hamelin a ouvert les deux portes-jardin et n’a rien constaté d’anormal. [ 137 ] Un peu plus d’un an plus tard, Monsieur Jean-Marc Lauzon soutient que la

partie supérieure du cadre extérieur de celle située au sous-sol montrait des signes d’affaissement et qu’il y avait absence de solin dans la

partie supérieure de chaque côté de celle-ci. [ 138 ] Or, messieurs Hamelin et Rosenthal ne constatent pas ces anomalies lorsqu’ils se rendent sur les lieux pour les fins de préparation de leurs rapports d’expertise mis en preuve lors de l’audition. [ 139 ] Par conséquent, il n’a pas été démontré, selon la balance des probabilités, que les anomalies ou les indices de l’existence possible d’un vice, constaté par monsieur Lauzon en juin 2014, étaient présents et visibles en avril et en octobre 2013. [ 140 ] Quant au fait que le seuil de la porte-jardin, située au sous-sol, se trouve à moins de six pouces de la dalle de béton, le Tribunal estime, à la lumière du témoignage non contredit rendu par monsieur Hamelin, que cette situation, quoique non conforme aux normes de construction en vigueur en 2009, ne pouvait entraîner une détérioration des composantes de cette porte et des matériaux l’entourant, étant donné que celle-ci était protégée, en grande partie, par la terrasse se trouvant au-dessus. [ 141 ] Dans de telles circonstances, une faute ne peut être reprochée à monsieur Hamelin ainsi qu’à son entreprise de ne pas l’avoir mentionné dans son rapport de pré-inspection. [ 142 ] D’ailleurs, la preuve n’a pas révélé que cette lacune est à l’origine de la détérioration, entre autres, des structures ou panneaux de bois entourant cette porte. [ 143 ] Le 4 octobre 2013, monsieur Rosenthal affirme avoir constaté des signes de détérioration du calfeutrage d’une

partie des cadres extérieurs et des structures de chaque côté du seuil des portes-jardin [62] , [ 144 ] Or, monsieur Hamelin dit avoir constaté principalement de la saleté à ces endroits, le 4 septembre 2013, et que les joints de scellement n’ont pas été entretenus adéquatement au fil des ans. [ 145 ] D’ailleurs, les photos prises par monsieur Rosenthal, le 9 octobre 2013, semblent davantage appuyer ses conclusions. [ 146 ] De plus, selon le témoignage non contredit rendu par monsieur Hamelin, ces joints de scellement de même que le revêtement de murs et les cadres extérieurs des portes-jardin ne sont aucunement garants de l’étanchéité de celles-ci. [ 147 ] C’est plutôt l’installation adéquate de ces portes ainsi que d’une membrane sous le revêtement extérieur qui permet d’éviter que l’eau, provenant de l’extérieur, puisse atteindre les structures internes des murs et les planchers d’une résidence. [ 148 ] Or, ces éléments n’étaient pas visibles lors de l’inspection préachat de l’immeuble.

[ 149 ] Enfin, à ce moment, la

partie du plancher de bois franc située au rez-de-chaussée, longeant la porte-jardin, ne montrait aucun signe d’infiltration d’eau ni de détérioration comme l’a d’ailleurs constaté monsieur Rosenthal, et ce, plus de cinq mois suivant l’inspection préachat. [ 150 ] De plus, rien au sous-sol ne laissait paraître la détérioration de la solive de rive et des structures de bois entourant la porte- jardin. [ 151 ] Suivant l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’audition, le Tribunal conclut qu’il n’existait pas, en date du 20 avril 2013 ni lors des visites préachat de l’immeuble par les demanderesses, des indices visiblement sérieux pouvant leur permettre, aisi qu’à monsieur Hamelin, de soupçonner la présence d’un vice soit, dans le présent cas, la détérioration importante, suite à des infiltrations d’eau répétées, des structures de bois entourant la porte-jardin située au sous-sol et se trouvant en dessous de celle située au rez-de- chaussée. [ 152 ] Il en résulte que ce vice était caché au moment de l’acquisition de l’immeuble en litige par les demanderesses et que ces dernières ont donc agi en acheteuses prudentes et diligentes en procédant à sa visite et en retenant les services de monsieur Hamelin. [ 153 ] Ces conclusions s’appliquent aussi en ce qui concerne la déficience constatée par monsieur Daniel Breault, ramoneur, concernant le dessus de la boîte extérieure de la cheminée. [ 154 ] En effet, cette

partie de l’immeuble n’était pas visible par les demanderesses tout en étant exclue par écrit de l’inspection préachat effectuée par monsieur Hamelin. [63] [ 155 ] Par conséquent, monsieur Hamelin n’a donc pas commis de faute, dans le cadre de l’exécution de son mandat d’inspection préachat de l’immeuble, pouvant engager sa responsabilité personnelle ou celle SH. [ 156 ] Étant donné l’état de pourriture avancé de la solive de rive située au-dessus de la porte-jardin située au sous-sol, ayant nécessité des travaux relativement importants, cette situation représente une déficience fonctionnelle qui constitue un vice important. [ 157 ] Celui-ci, en plus d’être inconnu des demanderesses, existait préalablement à leur acquisition de l’immeuble en litige, et ce, tel que soutenu par les trois experts entendus lors de l’audition. [ 158 ] Les mêmes conclusions s’appliquent en ce qui concerne l’absence de revêtement adéquat sur le dessus de la boîte extérieur de la cheminée. [ 159 ] En effet, selon le rapport non contesté rédigé par monsieur Breault, cette situation peut occasionner des infiltrations d’eau et devait être réparée. [ 160 ] Enfin, les demanderesses ont dénoncé à monsieur Ouimet-Champagne, à deux reprises, la découverte des vices affectant leur propriété et l’ont dûment mis en demeure de procéder, à ses frais, aux travaux correctifs nécessaires avant de les faire exécuter par l’entreprise de monsieur Lauzon. [ 161 ] Quant à l’existence des fourmis gratte-bois, la preuve prépondérante démontre qu’elles étaient présentes en grande quantité dans une

section de la solive de rive, laquelle était déjà atteinte sérieusement par la pourriture. [ 162 ] Leur extermination s’est avérée urgente et nécessaire, et ce, quoique monsieur Ouimet-Champagne n’ait pas eu l’occasion de constater leur présence. [ 163 ] En conclusion, les demanderessses ont démontré, selon la balance des probabilités, l’application de la garantie légale de qualité en ce qui concerne les vices ci-avant relatés ayant nécessité des travaux de réparation et d’extermination. [ 164 ] Leur recours subsidiaire contre monsieur Hamelin et SH doit cependant être rejeté. [ 165 ] En effet, il assagissait d’un recours conditionnel à ce que le Tribunal conclut plutôt au caractère apparent de ces mêmes vices, soit en totalité ou en partie. 2.

Dans l’affirmative, quelle est la valeur de l’indemnité que les demanderesses sont en droit de recevoir? [ 166 ] La réclamation des demanderesses se détaille comme suit : 1. Coûts des travaux correctifs exécutés par la compagnie Jean Lauzon & Fils inc. : 10 951,37 $ [64] 2. Coûts pour les travaux d’extermination effectués par l’entreprise SOS Vermines : 1 425,00 $ [65] 3.

Troubles, ennuis, inconvénients : 1 500,00 $ Total : 13 876,37 $ [ 167 ] Le montant de 10 951,37 $, facturé par la compagnie Jean Lauzon & fils inc., inclut le remplacement des deux portes-jardin. [ 168 ] Selon le témoignage rendu par monsieur Stephen Richer, propriétaire et représentant de l’appelée en garantie, Fenêtre 2000, les deux portes existantes ne pouvaient être récupérées et devaient être remplacées. [ 169 ] Or, monsieur Ouimet-Champagne n’a pas réussi à démontrer le contraire, sans compter que le Tribunal a questionné spécifiquement monsieur Richer à ce sujet.

[ 170 ] Cependant, les portes nouvellement installées sont scellées à l’aide de gaz argon, contrairement aux anciennes, faisant en sorte qu’elles sont plus dispendieuses. [ 171 ] Le Tribunal doit donc tenir compte de cette amélioration ainsi que du fait que les demanderesses se retrouvent avec de nouvelles portes en remplacement de celles qui avaient déjà environ quinze ans d’âge au moment de la découverte des vices affectant leur propriété. [ 172 ] Quant à l’ensemble des frais facturés par la compagnie Jean Lauzon & fils inc., quoique les demanderesses n’ont pas obtenu d’estimations provenant de d’autres entreprises, les défendeurs n’ont pas présenté une preuve suffisante pouvant mettre en doute leur caractère raisonnable. [ 173 ] De plus, les travaux exécutés par Jean Lauzon & fils inc. se sont avérés nécessaires afin de corriger l’ensemble des vices découvert par les demanderesses et affectant leur propriété. [ 174 ] Cependant, pour les motifs déjà mentionnés, le Tribunal ne peut leur accorder le remboursement complet des frais qu’ils ont payés à cette entreprise, et ce, afin d’éviter qu’elles bénéficient d’un enrichissement injustifié, et ce, principalement suite à l’installation de portes neuves. [ 175 ] Cependant, la preuve prépondérante ne démontre pas qu’entre le mois de septembre 2013 et le mois de juin 2014, alors qu’une

partie du revêtement de Canexcel avait été retiré par monsieur Hamelin, qu’il y a eu détérioration d’une

partie de l’immeuble nécessitant des travaux supplémentaires ou de plus grande envergure. [ 176 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal réduit à 9 500,00 $ la somme devant être remboursée aux demanderesses en lien avec les travaux exécutés par la compagnie Jean Lauzon & fils inc. [ 177 ] Quant aux frais d’extermination, un montant de 1 425,00 $ pour un seul traitement d’insecticide paraît pour le moins exorbitant. [ 178 ] Quoique ce traitement nécessite qu’il soit appliqué le plus rapidement possible, les demanderesses avaient tout de même l’obligation de minimiser leurs dommages. [ 179 ] Elles auraient dû obtenir au moins une estimation d’une autre entreprise, faisant affaire non loin de leur résidence [66] , avant d’accepter de payer de tels frais. [ 180 ] Par conséquent, le Tribunal réduit à 712,50 $, le montant qui leur sera accordé à

titre de remboursement partiel des frais d’extermination des fourmis gratte-bois. [ 181 ] Enfin, les demanderesses réclament, à leur vendeur, des dommages-intérêts. [ 182 ] La preuve révèle que les portes-jardin ont été installées et isolées à l’uréthane giclé par ce dernier alors que la finition des murs extérieurs a été exécutée par ses sous-traitants. [ 183 ] Or, la preuve prépondérante démontre que cette installation était déficiente ayant permis que l’eau s’infiltre principalement à la base de porte-jardin située au rez-de-chaussée ainsi qu’au-dessus de la seconde située au sous-sol. [ 184 ] En tant que constructeur de l’immeuble en litige, monsieur Ouimet-Champagne est présumé connaître l’existence des vices de construction qui l’affecte et devait s’assurer d’exécuter ses travaux, ainsi que ceux de ses sous-traitants, selon les règles de l’art. [ 185 ] Or, il n’a pas réussi à renverser cette présomption, laissant d’ailleurs toujours sous-entendre, lors de son témoignage, que l’immeuble en litige n’était affecté d’aucune malfaçon. [ 186 ] Dans de telles circonstances, les demanderesses sont en droit d’être indemnisées par leur vendeur pour les dommages moraux qu’elles ont subis, et ce, en application de l’

article 1728 du Code civil du Québec . [67] [ 187 ] La jurisprudence nous enseigne qu’en matière contractuelle, des montants variant de 1 000,00 $ à 10 000,00 $ sont généralement accordés à ce titre. [68] [ 188 ] De plus, le témoignage non contredit rendu par monsieur Hamelin démontre que monsieur Ouimet-Champagne a faussement déclaré, antérieurement à la vente de sa propriété, qu’elle n’avait jamais subi d’infiltration d’eau. [ 189 ] Quoiqu’aucun détail ne fût présenté quant à l’endroit où de telles infiltrations ont pu avoir lieu, la connaissance de celles-ci aurait pu avoir une incidence sur la découverte des vices affectant l’immeuble. [ 190 ] Cependant, il demeure que monsieur Ouimet-Champagne a commis une faute dont il doit être tenu responsable. [ 191 ] Enfin, à propos des dommages moraux réellement subis par les demanderesses, la preuve à ce sujet fut plutôt lacunaire. [ 192 ] Il demeure cependant qu’elles ont subi des pertes de temps, un certain stress face aux coûts des travaux de réparation qu’elles ont dû faire exécuter et des inconvénients inhérents à ce type de situation que la plupart des acheteurs d’immeuble redoutent. [ 193 ] Sans vouloir minimiser les inconvénients subis par les demanderesses, le Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, fixe à 1 000,00 $ la valeur de ceux-ci. [ 194 ] En conclusion, les demanderesses ont démontré qu’elles étaient justifiées de recevoir du codéfendeur, monsieur Ouimet- Champagne, la somme totale de 11 212,50$.

L’appel en garantie dirigé par monsieur Ouimet-Champagne contre Fenêtres 2000 est-il bien fondé? [ 195 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 196 ] En effet, la preuve n’a pas démontré l’existence d’un vice ou malfaçon découlant pouvant de la fabrication des portes de jardin en litige. [ 197 ] De plus, Fenêtres 200 ne les a pas incorporées à l’immeuble les ayant uniquement livrées sur le chantier lors de sa construction. [ 198 ] Par conséquent, monsieur Ouimet-Champagne n’a pas démontré l’existence de faits permettant de retenir la responsabilité de Fenêtres 2000 dans le cadre du présent litige. [ 199 ] Son recours en garantie déposé contre cette entreprise doit donc être rejeté. 4.

La demande reconventionnelle de monsieur Hamelin et SH est-elle bien fondée? [ 200 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 201 ] L’

article 51 du Code de procédure civile [69] prévoit ce qui suit :

Article 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. [ 202 ] Pour que le Tribunal puisse conclure qu’une demande en justice est abusive, il est nécessaire de démontrer de la témérité (l’absence de cause raisonnable et probable) de la part de la personne qui intente une telle demande. [ 203 ] De plus, même si un recours est manifestement mal fondé dans son ensemble, ceci n’entraînera pas nécessairement une déclaration d’abus de la part du Tribunal [70] . [ 204 ] Il en va de même lorsqu’il est démontré la fragilité de la position prise par la

partie visée et la faiblesse de sa preuve [71] . [ 205 ] D'ailleurs, comme l'affirme la juge Suzanne Tessier, J.C.S. dans l'affaire Bellamy c. McGrath [72] : «[25] Ce n'est pas parce qu'un recours se révèle, à la lumière du débat contradictoire sans fondement juridique, qu'il est nécessairement abusif. Autrement, la majorité des litiges qui se terminent par un jugement qui confirme la validité de la position juridique d'une

partie et conclue à l'absence de fondation juridique de la position de la

partie qui succombe verraient cette

partie condamnée pour procédures abusives. [26] S'il est vrai que l'article 54.1 C.p.c. doit être utilisé par les tribunaux pour sanctionner les procédures abusives qui peuvent inclure les demandes en justice manifestement mal fondées, il faut garder à l'esprit le fait que ce n'est pas parce qu'une demande en justice se révèle sans fondement juridique qu'elle peut être qualifiée d'abusive.» [73] [ 206 ] Concernant la notion de témérité, le juge Dalphond de la Cour d’appel du Québec, dans l’arrêt Royal LePage commercial inc. c. 109650 Canada Ltée., [74] affirme ce qui suit : [46] Que faut-il entendre par témérité?

Selon moi, c’est le fait de mettre de l’avant un recours ou une procédure alors qu’une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d'un fondement pour cette procédure. Il s’agit d’une norme objective, qui requiert non pas des indices de l’intention de nuire mais plutôt une évaluation des circonstances afin de déterminer s’il y a lieu de conclure au caractère infondé de cette procédure.

Est infondée une procédure n’offrant aucune véritable chance de succès, et par le fait, devient révélatrice d’une légèreté blâmable de son auteur (…). [75] [ 207 ] C'est donc uniquement en présence de cas clairs et manifestes d'abus de procédure que le Tribunal peut conclure au caractère abusif d’une procédure judiciaire. [ 208 ] Enfin, le terme «abus» utilisé à l'

article 51 C.p.c. , renvoi aux notions d'exagération, d'excès, de démesure ou d'outrance [76] . [ 209 ] Or, il n’a pas été démontré que les demanderesses ont agi avec témérité en dirigeant leur recours contre les codéfendeurs Hamelin et SH, et ce, quoique celui-ci sera rejeté. [ 210 ] En effet, les demanderesses n’ont pas agi en l’absence de cause raisonnable et probable ayant d’ailleurs présenté des arguments sérieux quoique non retenus par le Tribunal.

[211] Par conséquent, la demande reconventionnelle des codéfendeurs Hamelin et SH doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [212] ACCUEILLE en

partie la réclamation des demanderesses, mesdames Denyse et Andrée Brisebois; [213] CONDAMNE le codéfendeur, monsieur Mathieu Ouimet-Champagne à payer aux demanderesses, mesdames Denyse et AndréeBrisebois, la somme de 11 212,50 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil duQuébec, et ce, à compter du 3 octobre 2014, date d’envoi de leur mise en demeure. [214] CONDAMNE le codéfendeur, monsieur Mathieu Ouimet-Champagne à payer aux demanderesses, mesdames Denyse et AndréeBrisebois, les frais de justice au montant de 200,00$; [215] REJETTE la réclamation des demanderesses, mesdames Denyse et Andrée Brisebois, contre les codéfendeurs, monsieurStéphane Hamelin et Services Immobiliers SH inc., AVEC LES FRAIS DE JUSTICE, limités à la somme de 240,00$, correspondantaux frais payés pour leur contestation. [216] REJETTE l’appel en garantie du codéfendeur, monsieur Mathieu [217] Ouimet-Champagne contre Les Fenêtres 2000 inc., SANS FRAIS. [218] REJETTE la demande reconventionnelle des codéfendeurs, monsieur Stéphane Hamelin et Services Immobiliers SH inc.,contre les demanderesses, mesdames Denyse et Andrée Brisebois, SANS FRAIS. __________________________________ PIERRE CLICHE, J.C.Q.

Dates d’audience : Les 29 février et 27 mai 2016 [41] Droit immobilier, Volume 5, 2010. Éditions Blais, p. 84. [43] Lévesque c. Villeneuve, [2005] CanLII 48140 (QC C.Q.) par. 78. [44] S-Louis c. Morin, [2007] 2006 QCCA 1643 , J.E. 2007-204 (C.A.) par. 32; Warnock Hersey Professional services Ltd. c.Gaspan, (QC CA), [1988] R.R.A. 672 (C.A.); Savoie c. Lirette, [2003] J.Q. no 18 600 (C.S.) paragraphe 48;Alexopoulos c. Horwath, [2008] 500-22-117890-056, (C.Qc) par. 21 et 35 (requête pour permission d'appeler accueillie); Lamontagne c.9090-6686 Québec inc., [2006] 200-22-026869-032 (C.Qc) par. 132. [56]

Article 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Article 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige unepreuve plus convaincante. [67]

Article 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer lepréjudice subi par l’acheteur.