2016 QCCQ 6393, 2016 QCCQ 6393

Lussier c. Jodoin 2016 QCCQ 6393 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-011718-148 DATE : 10 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Orkydé Lussier et/ Nicolas Lussier Demandeurs c.

Nathalie Jodoin et/ Mario Leclerc Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Orkydé Lussier ( Mme Lussier ) et Nicolas Lussier ( M. Lussier ) réclament aux défendeurs Nathalie Jodoin ( Mme Jodoin ) et Mario Leclerc ( M. Leclerc ) 8 278,23 $ représentant les dommages subis à la suite de la découverte de vices cachés affectant l’immeuble acquis le 10 juin 2013. [ 2 ] Aux fins d’administration en division de petites créances, Mme et M.

Lussier réduisent leur réclamation à 7 000 $. [ 3 ] Mme Jodoin et M. Leclerc nient leur responsabilité et invoquent l’absence de vices cachés au moment de la vente. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] La résidence est-elle affectée de vices cachés ? [ 5 ] Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages ? LE CONTEXTE [ 6 ] Mme et M. Lussier visitent à deux reprises la maison centenaire de Mme Jodoin et M. Leclerc dans le but d’en faire l’acquisition.

Tout au long de ces visites, tous constatent l’odeur de soufre (d’œufs pourris) généralement attribuable aux bactéries réductrices des sulfates. [ 7 ] La résidence est alimentée en eau par un puits artésien de surface. [ 8 ] À partir du 14 avril 2013, les vendeurs et les acheteurs échangent des offres et des contre-offres. [ 9 ] Il est question de la qualité de l’eau potable entre eux. [ 10 ] Le 23 avril 2013, Mme Jodoin et M. Leclerc demandent à une compagnie spécialisée dans l’analyse de l’eau, appelée Biovet d’analyser leur eau de consommation. Ce rapport est remis à l’agente d’immeuble.

Il indique la non-conformité de cette dernière. [ 11 ] Le 29 avril 2013, un second rapport d’analyse de Biovet mentionne de nouveau la non-conformité de l’eau.

[ 12 ] C’est alors que Mme Jodoin et M. Leclerc effectuent immédiatement un nettoyage et une désinfection du puits. [ 13 ] Le 1 er mai 2013, les parties signent une modification à leur promesse d’achat qui se lit ainsi : Le délai pour le test de la qualité de l’eau est prolongé jusqu’au 9 mai 2013, afin de confirmé par une entreprise expert en système de traitement d’eau que l’eau est potable et conforme aux normes établi par le ministère responsable.

Si l’acheteur n’est pas entièrement satisfait du rapport d’expertise, il devra en aviser le vendeur par écrit dans les 4 jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue a compter du moment de la réception par le vendeur de cet avis.

Dans le cas ou l’acheteur n’aviserait pas le vendeur dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. (sic) [ 14 ] Le 3 mai 2013, le rapport d’analyse de Biovet atteste que l’eau de consommation est potable et conforme au règlement sur la qualité de l’eau potable. [ 15 ] Le 10 juin 2013, Mme et M. Lussier achètent la résidence au coût de 137 000 $ sans avoir obtenu d’inspection préachat et tout en acceptant le certificat de localisation de 1992. [ 16 ] Le 15 juin 2013, Mme Jodoin, M.

Leclerc et leurs deux enfants quittent la résidence et Mme Lussier en prend possession le 16 juin 2013. M. Lussier habitera dans la maison seulement à l’automne 2013. [ 17 ] Dès son arrivée, Mme Lussier constate la présence d’eau noire. Elle ne connaît pas le fonctionnement d’un puits de surface alors, elle contacte Mme Jodoin et M. Leclerc qui se rendent immédiatement à la maison. [ 18 ] Mme Jodoin et M. Leclerc aperçoivent des particules noires dans la cuve de la toilette. Ils informent Mme Lussier de l’importance de placer une cartouche pour filtrer les particules à même le système.

En effet, lorsqu’ils ont quitté la résidence, ils ont enlevé le filtre parce qu’il devait être remplacé et ils en avaient informé Mme Lussier. [ 19 ]

Malgré l’installation du filtre, Mme Lussier remarque que l’eau devient parfois grisâtre parfois noire. Elle consomme cette eau et devient malade; elle est affectée par la bactérie Escherichia coli. [ 20 ] Le 25 juin 2013, elle fait analyser l’eau par Biovet. Le rapport d’analyse confirme la non-conformité de l’eau de consommation. [ 21 ] Le 25 juillet 2013, elle obtient une soumission de l’entreprise Les Pompes de l’Est pour le remplacement complet du système de pompage au coût de 8 018,93 $. [ 22 ] Le 1 er août 2013, Mme et M. Lussier envoient une mise en demeure à Mme Jodoin et M.

Leclerc leur demandant de venir les rencontrer avec leurs experts afin de trouver des solutions à leurs problèmes. Mme Jodoin et M. Leclerc confirment leurs volontés de les rencontrer en présence de leurs experts. [ 23 ] Le 21 août 2013, l’entreprise Charles Caron et Fils inc., à la demande de Mme et M. Lussier, dépose une soumission concernant le remplacement du système de pompage au coût de 8 278,23 $. [ 24 ] Le 22 août 2013, Mme Jodoin et M. Leclerc, par l’entremise de leurs procureurs, demandent à Mme et M. Lussier de leur donner accès à la résidence avec leurs experts : ce qu’ils refusent.

Ils les avisent qu’ils ne peuvent d’eux-mêmes déterminer quel équipement peut être mis en place pour remédier à la problématique reliée à l’eau de consommation. [ 25 ] Le 28 août 2013, Mme et M. Lussier, par l’entremise de leurs procureurs, somment Mme Jodoin et M. Leclerc de trouver une solution à l’amiable avant le 30 août 2013, à défaut de quoi, ils installeront un nouveau système de traitement des eaux. [ 26 ] Le 3 septembre 2013, l’expert retenu par Mme Jodoin et M. Leclerc , soit la firme Perrier Experts-Conseils inc. ( Perrier) se rend chez Mme et M.

Lussier pour une inspection. [ 27 ] Le 26 septembre 2013, elle remet son expertise à Mme Jodoin et M. Leclerc. Le rapport conclut à l’absence d’indices montrant la présence de bactéries ayant des aspects gélatineux et/ou filamenteux tant dans le puits que dans le bassin de captage des eaux de drainage du sous-sol. [ 28 ] Elle identifie diverses sources potentielles de la contamination bactériologique, soit : a. La présence d’une culture de maïs située à une distance de 17 mètres ne respecte pas les prescriptions du Règlement sur le captage des eaux souterraines qui prévoit 30 mètres; b.

L’épandage de lisier ou de fumier peut être la cause principale de contamination; c. La présence d’un poulailler est également non-conforme. [ 29 ] Le rapport mentionne que la présence de dépôts noirâtres dans la cuvette est attribuable à la présence de particules métalliques qui se détachent du tubage.

Les concentrations en fer et manganèse, supérieures aux normes du MDDEFP, sont également attribuables à la présence de particules métalliques dans l’eau. [ 30 ] Le 9 octobre 2013, la firme Charles Caron remplace le système de traitement des eaux. [ 31 ] Les 17 janvier 2014, 7 février 2014 et 8 juillet 2014 trois rapports d’analyse effectués par Les Laboratoires d’analyse S.M. inc. confirment la conformité de l’eau de consommation.

[ 32 ] Le 6 août 2014, Mme et M. Lussier poursuivent Mme Jodoin et M. Leclerc. ANALYSE ET DÉCISION [ 33 ] Le rôle principal des parties, dans la détermination du fardeau de la preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 .

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 34 ] Ces articles précisent que les parties ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Chaque

partie a l'obligation de convaincre le Tribunal, c'est ce qu'on appelle le « fardeau de persuasion », ce qui signifie qu'elle a l'obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuve nécessaire et suffisante pour soutenir ses allégations lors du procès. [ 35 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 36 ] Cet

article traite de la garantie de qualité d’un bien en abordant l’aspect de la durabilité de ce dernier. [ 37 ] Pour avoir gain de cause sur la question des vices cachés, Mme et M. Lussier doivent prouver :

a) Qu’il s’agit d’un vice affectant la résidence;

b) Que le vice existe au moment de la vente;

c) Que le vice est caché et qu’il ne peut être constaté par un examen ordinaire;

d) Qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il avait connu l’existence de ce vice ou n’en aurait pas donné un si haut prix;

e) Que le vice est tel que la résidence ne peut servir à un usage auquel elle est normalement destinée pendant une durée raisonnable, eu égard à son prix, aux dispositions du contrat et aux conditions d’utilisation du bien; [ 38 ] Rappelons que Mme et M. Lussier n’ont pas fait appel à un expert avant l’achat de leur résidence centenaire. [ 39 ] Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. L’auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d’examen auquel l’acheteur doit se livrer : [1] L’acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon, il est privé de son recours. Ainsi , en matière d’immeuble, il n’est pas obligé de creuser le sol ou d’ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.) . Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d’efforts!) [ 40 ] Le Juge André Rochon J.C.S. écrit : [2] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. (…) Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice (…) [ 41 ] La jurisprudence enseigne que : a.

Lorsqu’un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent doit recourir à l’expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [3] b. L’acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. [4]

c. Les indices peuvent créer le besoin d’inspections plus poussées même de la part de l’expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent. [5] d. Par exemple, un acheteur prudent et diligent doit faire un examen minutieux lorsqu’il remarque des signes d’infiltration d’eau dans un immeuble centenaire. [6] e. La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. [7] [ 42 ] Plusieurs indices visibles laissent présager une problématique reliée à la qualité de l’eau notamment : a. Les photographies produites par Mme et M.

Lussier illustrent une pomme de douche ainsi que des robinets noircis par l’eau; b. Le couvercle du puits est non-conforme; c. La fosse septique est à moins de 30 mètres du puits; d. Un poulailler est situé à moins de 30 mètres du puits; e. Une parcelle de terrain est cultivée à moins de 30 mètres du puits soit à 17 mètres; f. Une dépression dans le sol est présente autour du puits; g. Deux rapports d’analyse de l’eau de consommation démontrent la non-conformité de cette dernière, rapports remis à Mme et M. Lussier avant l’achat; h.

La présence de la clause contractuelle ajoutée dans la promesse d’achat concernant la qualité de l’eau de consommation; i. La connaissance par Mme Lussier de la nécessité de l’installation d’une cartouche pour filtrer les particules métalliques dans le système. [ 43 ] Le Tribunal est d’avis, qu’une personne diligente et prudente, ayant sous les yeux de tels indices leur permettant de soupçonner une certaine faiblesse reliée à l’eau de consommation, aurait réservé les services d’un expert. [ 44 ] La prudence est de mise lorsqu’il s’agit de l’achat d’une maison centenaire. Mme et M.

Lussier choisissent d’agir seuls sans l’aide d’une personne compétente. [ 45 ] Ils devaient agir en acheteurs prudents, diligents et prendre les moyens raisonnables pour connaître l’état de l’immeuble. Ils ne peuvent se replier sur leur manque de connaissance, car leur examen des lieux leur permet de soupçonner des anomalies. [ 46 ] Le Tribunal considère que Mme et M. Lussier ont été téméraires pour ne pas dire imprudents en ne faisant pas examiner cette maison centenaire par des experts, et ce, considérant l’ensemble des indices révélés. [ 47 ] Il s’agit d’une maison centenaire.

À ce propos, la Cour supérieure souligne : [8] Il faut retenir de tout ceci que l’acheteur d’un immeuble ancien doit particulièrement se méfier et faire les examens qui s’imposent avant l’achat d’un tel immeuble. [ 48 ] Les soumissionnaires Charles Caron et Les Pompes de l’Est ne peuvent être qualifiés d’experts. Ils présentent une soumission pour le remplacement complet d’un système de traitement des eaux. [ 49 ] Perrier est un expert. Elle dépose un rapport dans lequel elle recommande de corriger le problème à la source et non pas l’installation du système de traitement, tel que proposé par Mme et M.

Lussier. [ 50 ] Elle suggère l’installation d’une cartouche pour filtrer les particules à même le dispositif existant puisque, lors de son inspection, il n’y avait aucune cartouche dans le filtre. [ 51 ] Perrier mentionne que lors de l’échantillonnage, l’eau est claire et présente une faible turbidité. On constate la présence de petites particules noires, soit des particules métalliques qui se détachent du tubage. [ 52 ] Certes le tubage est rouillé, mais non perforé.

La preuve ne permet pas d’établir qu’il s’agit d’un vice caché. [ 53 ] La doctrine nous enseigne, de plus, que la vétusté et l’usure d’un bien ne constituent pas un vice : [9] Tout bien est soumis aux effets des dégradations en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent, inévitablement, son usure, son vieillissement et sa vétusté (…).

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie : l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. [ 54 ] Parlant du déficit d’usage, Edwerds écrit : [10] (…) ils (les tribunaux) ont néanmoins observé que la détérioration dû à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté, n’est pas visée pas l’usage mentionné dans l’

article 1726 C.c.Q. , car l’acheteur devait « s’y attendre » et la « prévoir ».

[ 55 ] Mme et M. Lussier ne rencontrent pas leur fardeau de preuve et n’établissent pas, par prépondérance de preuve le bien-fondé de leur réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE les demandeurs Orkydé Lussier et Nicolas Lussier à payer solidairement aux défendeurs Nathalie Jodoin et Mario Leclerc les frais de justice de157 $; __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 2 juin 2016