2016 QCCQ 8571, 2016 QCCQ 8571

Syndicat de la copropriété des Jardins de Morency-Phase II c. Dalcourt 2016 QCCQ 8571 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023126-151 DATE : 23 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES JARDINS DE MORENCY-PHASE II Demanderesse c.

GILBERTE DALCOURT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JF 1075 [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété des Jardins de Morency-Phase II ( le Syndicat ) réclame à madame Gilberte Dalcourt 1 000 $ à

titre de remboursement d’une somme qu’il lui aurait payée par erreur. I- QUESTIONS EN LITIGE [ 2 ] Le litige des parties soulève les deux questions de faits et de droit suivantes :

a) Le Syndicat a-t-il versé par erreur à madame Dalcourt une somme de 1 000 $?

b) Dans l’affirmative, la nature de l’erreur invoquée par le Syndicat justifie-t-elle le remboursement, par madame Dalcourt, de la somme de 1 000 $? II- CONTEXTE [ 3 ] Madame Dalcourt est propriétaire d’une copropriété divise située sur la rue de Morency à Gatineau. [ 4 ] L’immeuble qui abrite la copropriété divise de madame Dalcourt se compose de huit unités d’habitation et il est administré par le Syndicat. [ 5 ] En juin 2007, madame Dalcourt fait exécuter, par un premier entrepreneur, des travaux de réparation au niveau des marches et du muret situés à l’avant de la

partie privative de sa propriété. Elle paie 1 462,50 $ pour l’exécution de ces travaux. [ 6 ] Au mois de mai 2010, madame Dalcourt doit faire exécuter de nouveau les mêmes travaux par un deuxième entrepreneur, puisque ceux-ci s’avèrent déficients.

Elle dépense cette fois-ci 3 386,25 $ pour l’exécution des travaux. [ 7 ] Au mois de mai 2013, l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble en question adopte une modification à la Déclaration de copropriété alors en vigueur afin de prévoir notamment à qui incombe la responsabilité du coût des travaux de réparation ou de remplacement des marches et des murets situés à l’avant des espaces privatifs de chacune des copropriétés divises. [ 8 ] Le nouvel

article 22 de la

section 4.4.2 de la Déclaration de copropriété se lit ainsi : «

ARTICLE

Malgré ce qui précède, les charges communes résultant de l’utilisation des parties communes à usage restreint sont

réparties entre les seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint. De plus, le Syndicat en décide ainsi, les copropriétaires pourraient être tenus, en application de l’

article 1072 C.c.Q. à une contribution spéciale au fonds de prévoyance pour couvrir les réparations majeures et le remplacement de certaines parties communes à usage restreint. En cas d’insuffisance, une cotisation spéciale au fonds de prévoyance peut être demandée par le Syndicat. Chacun des copropriétaires a la jouissance exclusive de l’espace de stationnement situé à l’avant de sa

partie privative et de l’espace de terrain représentant la cour avant de sa

partie privative. 1 0 Responsabilité des copropriétaires Chaque copropriétaire est responsable d’effectuer, à ses frais, l’entretien, la réparation et le remplacement des parties communes à usage restreint dont il a la jouissance exclusive, à l’exception de ce qui est prévu ci-après au paragraphe 2 0 . Plus précisément, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, chaque copropriétaire est responsable d’effectuer, à ses frais, l’entretien, la réparation et le remplacement de : - l’espace de stationnement situé à l’avant de sa

partie privative, incluant la réparation et le remplacement de l’asphalte; et - l’espace de terrain représentant la cour avant de sa

partie privative, incluant les travaux de réparation et de remplacement visant les marches et murets qui excèdent la somme de MILLE DOLLARS (1 000,00 $). Pour tous travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement, le copropriétaire devra présenter un plan démontrant les travaux à effectuer au conseil d’administration du Syndicat pour approbation. Le conseil d’administration devra approuver tels travaux, sauf s’il est d’avis que ceux-ci peuvent causer des dommages à une

partie privative ou autres parties communes, ou que tels travaux ne sont pas conformes à l’harmonie de l’ensemble des parties privatives ou qu’ils peuvent avoir pour effet de diminuer la qualité de la construction. 2 0 Responsabilité du Syndicat Nonobstant les paragraphes précédents, le Syndicat est responsable de ce qui suit : - le déneigement, l’épandage d’abrasif et le balayage printanier des espaces de stationnement situés à l’avant des parties privatives et des cours avant des parties privatives; - le déneigement et l’épandage d’abrasif des marches et perrons situés à l’avant des parties privatives; - l’entretien (aération, déchaumage, tonte, fertilisation et contrôle des mauvaises herbes ainsi que des insectes nuisibles) du gazon situé à l’avant des parties privatives; - la taille et le remplacement des arbustes et arbres situés à l’avant des parties privatives; - les réparations et le remplacement des marches et murets situés à l’avant des parties privatives, mais jusqu’à concurrence de la somme de MILLE DOLLARS (1 000,00 $).

Cette somme pourra être révisée de temps à autre par règlement du Syndicat. » [ 9 ] À la suite de l’adoption du nouveau règlement, madame Dalcourt soumet une première demande de remboursement pour les travaux exécutés en 2010.

Le Syndicat lui émet, au mois de juin 2013, et ce, conformément à la nouvelle Déclaration de copropriété, un chèque de 1 000 $. [ 10 ] Au procès, madame Dalcourt explique qu’elle ne présente aucune réclamation à ce moment pour les travaux effectués en 2007, puisqu’elle est alors dans l’impossibilité de trouver la facture émise pour ces travaux. [ 11 ] Au début de l’année 2015, madame Dalcourt retrouve la facture des travaux exécutés en 2007. Elle présente alors au Syndicat une deuxième demande de remboursement.

Ce dernier lui émet un deuxième chèque au montant de 1 000 $ au mois de février 2015. [ 12 ] Au mois de septembre 2015, madame Dalcourt doit encore une fois faire reprendre, par un troisième entrepreneur, les travaux de réparation des marches et du muret situés à l’avant de sa propriété.

Il lui en coûte cette fois-ci 8 970,41 $ pour l’exécution des travaux. [ 13 ] Dès la fin de l’exécution de ces derniers travaux, madame Dalcourt présente une troisième réclamation au Syndicat afin d’obtenir un autre remboursement de 1 000 $. [ 14 ] Le lendemain de la réception de la demande de remboursement reçu de madame Dalcourt, monsieur Jean Fournier, l’un des administrateurs du Syndicat, l’informe, par courriel, que selon lui un tel remboursement lui avait déjà été remis. [ 15 ] Le même jour, madame Dalcourt répond au courriel de monsieur Fournier afin de l’informer que jusqu’à ce jour, ce n’est pas un, mais bien deux paiements de 1 000 $ qu’elle a reçus du Syndicat en remboursement des coûts des travaux au niveau des marches et du muret.

Elle profite de l’occasion pour préciser que selon elle, la Déclaration de copropriété "ne stipule nullement le nombre de fois que l’on peut faire la réclamation". [ 16 ] Quelques jours plus tard, soit le 26 septembre 2015, monsieur Fournier écrit de nouveau à madame Dalcourt afin de l’informer qu’il a retrouvé les deux paiements de 1 000 $ effectués par le Syndicat.

Il indique cependant que le paiement effectué en février 2015 résulte d’une erreur de sa part, puisqu’il avait oublié, à ce moment, qu’un premier paiement avait été effectué en juin 2013. [ 17 ] Monsieur Fournier explique alors à madame Dalcourt que l’article 22 de la

section 4.4.2 de la Déclaration de copropriété prévoit le remboursement d’une seule et unique tranche de 1 000 $ pour tous les travaux effectués par un copropriétaire relativement aux

marches et murets. [ 18 ] Monsieur Fournier profite de l’occasion pour demander à madame Dalcourt de rembourser au Syndicat la deuxième somme de 1 000 $ qu’elle a reçue en février 2015. [ 19 ] S’ensuivent de nombreux échanges de courriels entre les parties relativement à leur interprétation respective de l’article 22 de la Déclaration de copropriété. [ 20 ] À un certain point dans l’échange de courriels, madame Dalcourt précise que même si le Syndicat avait raison dans son interprétation de la clause de la Déclaration de copropriété en litige, elle ne devrait tout de même pas être tenue de rembourser la somme reçue en trop, puisque le deuxième paiement qu’elle reçoit en 2015 lui a été remis en raison de la négligence des administrateurs du Syndicat.

Dans ces circonstances, elle allègue que seuls ces derniers doivent être tenus de rembourser cette somme de 1 000 $ au Syndicat. [ 21 ] Informé des échanges de courriels intervenus entre monsieur Fournier et madame Dalcourt lors de sa réunion du 10 octobre 2015, le conseil d’administration du Syndicat mandate l’un de ses membres, à savoir monsieur Laurier Albert, pour rencontrer madame Dalcourt afin de discuter de la situation. [ 22 ] Monsieur Albert rencontre madame Dalcourt le 13 octobre 2015.

Un compte-rendu écrit de cette rencontre, dont le contenu n’est pas contesté par cette dernière, est remis au conseil d’administration du Syndicat. Une copie de celui-ci est déposée au dossier de la Cour. [ 23 ] Le contre-rendu écrit préparé par monsieur Albert ainsi que le témoignage de ce dernier au procès confirment notamment que madame Dalcourt reconnaît qu’elle n’aurait pas dû recevoir deux remboursements de 1 000 $ pour la réparation des marches et du muret.

Malgré tout, elle ne consent pas à rembourser la somme réclamée, puisque l’émission du deuxième chèque ne découle pas d’une erreur de sa part. [ 24 ] Devant cette impasse, le 16 décembre 2015, le Syndicat autorise l’introduction du recours judiciaire à l’étude, après que celui-ci ait fait parvenir une mise en demeure formelle à madame Dalcourt, le 21 octobre 2015. III- L’ANALYSE ET LES CONCLUSIONS

a) L’obligation du Syndicat quant au paiement de la deuxième demande de remboursement d’une somme de 1 000 $ au mois de février 2015 [ 25 ] La première question à laquelle le Tribunal doit répondre consiste à déterminer si la modification de l’article 22 de la

section 4.4.2 de la Déclaration de copropriété, adoptée au mois de mai 2013, permet à un copropriétaire de présenter une seul ou plusieurs demandes de remboursement relativement aux travaux de réparation ou de remplacement des marches et des murets mentionnés à cet article. [ 26 ] La simple lecture de la clause en litige ne permet pas au Tribunal de répondre à cette question. [ 27 ] En effet, le premier alinéa de l’article 22 de la Déclaration de copropriété impose à chacun des copropriétaires la responsabilité des travaux de réparer ou de remplacer les marches et les murets qui "excèdent la somme de MILLE (1 000,00 $)".

Or, le deuxième alinéa indique que "nonobstant les paragraphes précédents", c’est le Syndicat qui est responsable de ces mêmes travaux, tous en limitant cependant l’obligation pécuniaire de celui-ci à 1 000 $. [ 28 ] À première vue, il y a donc contradiction entre les deux alinéas de l’article 22 de la Déclaration de copropriété, puisque la responsabilité des travaux en cause incombe, selon l’alinéa, à l’une ou l’autre des parties. [ 29 ] En revanche, l’utilisation des mots "nonobstant les paragraphes précédents", que l’on retrouve au deuxième alinéa, devrait normalement convainque un lecteur raisonnable qu’il faut faire abstraction de ce qui est écrit au premier alinéa relativement aux travaux de réparation ou de remplacement des marches et des murets. [ 30 ] En conséquence, il serait approprié de conclure, pour un lecteur prudent et diligent, que la responsabilité de faire exécuter ces travaux repose sur les épaules du Syndicat, mais seulement jusqu’à concurrence d’une somme de 1 000 $. [ 31 ] Or, dans les faits et selon les témoignages entendus au procès, il appert que ce sont les copropriétaires qui ont toujours procédé à l’exécution des travaux de réparation ou de remplacement des marches et des murets situés à l’avant de leur

partie privative, pour, par la suite, réclamer le remboursement de 1 000 $ au Syndicat. [ 32 ] Ainsi, il appert que c’est le processus mentionné au premier alinéa de l’article 22 qui a été suivi par l’ensemble des copropriétaires.

Cela est également le cas de madame Dalcourt. [ 33 ] De plus, rien dans le texte de l’article 22 ne précise qu’une seule réclamation par propriétaire peut être présentée au Syndicat, si de nouveaux travaux doivent être effectués dans le futur. [ 34 ] En conséquence, l’ambiguïté de l’article 22 de la Déclaration de copropriété ne permet pas au Tribunal de bien cerner la portée des obligations du Syndicat et des copropriétaires relativement à la réparation des murets et des marches. [ 35 ] En cas d’imprécisions dans un contrat, le Tribunal utilise les règles d’interprétation que l’on retrouve aux articles 1425 et subséquents du Code civil du Québec ( CCQ ).

[ 36 ] Ces articles se lisent ainsi : « 1425. Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 1427. Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble du contrat. 1428.

Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n'en produit aucun. 1429. Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat. 1430. La clause destinée à écarter tout doute sur l'application du contrat à un cas particulier ne restreint pas la portée du contrat par ailleurs conçu en termes généraux. 1431. Les clauses d'un contrat, même si elles sont énoncées en termes généraux, comprennent seulement ce sur quoi il paraît que les parties se sont proposé de contracter. 1432.

Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée.

Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur.» [ 37 ] La preuve administrée par les parties au procès démontre qu’avant 2013, plusieurs copropriétaires doivent faire effectuer des réparations aux marches et aux murets situés à l’avant de leur copropriété. [ 38 ] En 2013, le Syndicat bénéficie d’un fonds de prévoyance d’environ 10 000 $. [ 39 ] C’est dans ce contexte que l’assemblée des copropriétaires décide de modifier la Déclaration de copropriété et de limiter à 1 000 $, par copropriétaire, toute réclamation effectuée dans le but de procéder à l’entretien des marches et murets. [ 40 ] Ainsi, le Syndicat réserve une somme de 8 000 $, provenant de son fonds de prévoyance, afin de permettre aux huit copropriétaires de limiter leurs dépenses relativement aux travaux spécifiés dans la Déclaration de copropriété. [ 41 ] À l’exception de madame Dalcourt, tous les autres copropriétaires qui se sont prévalus de l’article 22 de la Déclaration de copropriété n’ont réclamé qu’une seule fois le remboursement de 1 000 $. [ 42 ] En conséquence, en tenant compte des circonstances qui amènent les copropriétaires à modifier la Déclaration de copropriété en 2013 et de l’interprétation que ceux-ci ont donnée à ces modifications depuis les changements intervenus, le Tribunal conclut que la commune intention des parties consistait, lors de l’adoption des modifications à la Déclaration de copropriété, de permettre aux copropriétaires de bénéficier d’un seul et unique remboursement de 1 000 $, et ce, peut importe la valeur des réparations effectuées ou la fréquence de celles-ci. [ 43 ] Comme déjà mentionnée, madame Dalcourt reconnaît cette interprétation restrictive de la portée de l’article 22, lorsqu’elle rencontre monsieur Albert au mois d’octobre 2015 pour discuter de la situation. [ 44 ] De plus, comme l’explique madame Dalcourt, les travaux qu’elle fait effectuer, tant en 2010 qu’en 2015, consistent en des travaux de réparation des travaux initialement exécutés en 2007.

En conséquence, il ne s’agit pas de nouveaux travaux qui découleraient d’une autre cause indépendante ou qui constitueraient une demande de remboursement pour des travaux de nature différente.

De toute façon, même s’il s’agissait de nouveaux travaux, l’article 22 de la Déclaration de copropriété permet qu’un seul remboursement par copropriété comme cela a d’ailleurs récemment été précisé par l’assemblée des copropriétaires lors de l’adoption d’une ultime modification de la Déclaration. [ 45 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal conclut que le Syndicat procède au paiement d’une somme de 1 000 $ à madame Dalcourt au mois de février 2015 par erreur.

b) La réception de l’indu [ 46 ] Compte tenu de la réponse donnée à la première question, le Tribunal doit maintenant déterminer si, compte tenu du paiement effectué par erreur par le Syndicat en 2015, ce dernier est en droit d’obtenir le remboursement de cette somme de la part de madame Dalcourt. [ 47 ] L’article 1491 CCQ prévoit qu’une personne morale, à l’instar du Syndicat, qui effectue un paiement par erreur, peut exiger le remboursement de la somme payée en trop dans certaines circonstances.

C’est ce que le Code civil appelle la réception de l’indu. [ 48 ] Par le passé, un certain courant jurisprudentiel empêchait la réception de l’indu lorsque le paiement résultait de la négligence du payeur [1] . [ 49 ] Aujourd’hui, un nouveau courant jurisprudentiel s’oppose à cette interprétation restrictive de l’article 1491 CCQ [2] . [ 50 ] Le Tribunal partage ce dernier courant jurisprudentiel. [ 51 ] En effet, l’absence de qualification, par le législateur, de la nature de l’erreur mentionnée à l’article 1491 CCQ, comme il le fait

pour l’article 1400 CCQ en matière de vice de consentement, invite le Tribunal à ne pas restreindre davantage la notion d’erreur que l’on retrouve à cet article. [ 52 ] De plus, le deuxième alinéa de l’article 1491 CCQ impose déjà des limites à la restitution de l’indu, lorsqu’en accordant celle- ci, cela a pour effet de créer un préjudice à celui qui doit procéder au remboursement. [ 53 ] Dans le dossier à l’étude, la preuve révèle que madame Dalcourt ne souffre d’aucun préjudice du fait que le Syndicat lui réclame le remboursement de la somme de 1 000 $ payé en trop au début de l’année 2015.

En effet, madame Dalcourt n’a pas droit à ce deuxième paiement de 1 000 $ en vertu de la Déclaration de copropriété et elle ne perd aucun droit à l’égard de quelque

partie que ce soit afin de réclamer cette somme d’argent. [ 54 ] Par ailleurs, il est à noter que le Syndicat procède à la demande de remboursement de la somme de 1 000 $ à la première occasion, soit dès que monsieur Fournier réalise son erreur. [ 55 ] De façon subsidiaire, bien que monsieur Fournier explique que l’émission du deuxième chèque découle de son erreur personnelle, puisqu’il ne se souvenait pas d’avoir déjà effectué un premier remboursement deux ans auparavant à madame Dalcourt, cela ne consiste pas en de la négligence de la part d’un administrateur d’un Syndicat.

En effet, ce genre d’erreur ne constitue pas une erreur inexcusable qui ferait perdre tous ses droits au Syndicat pour récupérer cette somme d’argent, et ce, même si le Tribunal retenait l’application du premier courant jurisprudentiel mentionné ci-devant.

Un oubli de cette nature, pour un administrateur bénévole d’un syndicat de copropriétés, peut, dans certaines circonstances, être excusé, ce qui est le cas en l’espèce. [ 56 ] En conséquence, madame Dalcourt doit rembourser au Syndicat la somme de 1 000 $ reçu en trop au mois de septembre 2015. [ 57 ] Par sa demande judiciaire, le Syndicat réclame également le remboursement des frais de justice payés pour l’introduction du recours judiciaire (159 $) ainsi qu’une somme de 11,50 $ représentant les frais de signification par courrier recommandé de la mise en demeure envoyée le 21 octobre 2015. [ 58 ] L’

article 340 du Code de procédure civile ( CPC ) entré en vigueur le 1 er janvier 2016 [3] prévoit que les frais de justice sont normalement dus à la

partie qui a eu gain de cause. Or, l’

article 339 CPC prévoit que les frais de justice afférents à une affaire comprennent notamment les frais et droits de greffe ainsi que les frais liés à la signification et la notification des actes de procédure et de documents. [ 59 ] Dans ces circonstances, le Syndicat est en droit d’obtenir le remboursement, de la part de madame Dalcourt, des frais de justice réclamés. [ 60 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 61 ] CONDAMNE Gilberte Dalcourt à payer au Syndicat de la copropriété des Jardins de Morency-Phase II, 1 000 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 5 novembre 2015, date d’échéance de la mise en demeure; [ 62 ] CONDAMNE Gilberte Dalcourt à payer au Syndicat de la copropriété des Jardins de Morency-Phase II les frais judiciaires de la demande, fixés à 170,50 $. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q . Date d’audience : 4 juillet 2016