2011 QCCQ 5564, 2011 QCCQ 5564

Barber c. Bouchard 2011 QCCQ 5564 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-115810-097 DATE : 6 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINDA BARBER ; […]. Gloucester (Ontario) […] Demanderesse c. LOUIS BOUCHARD ; […].

Kirkland (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige concerne la responsabilité professionnelle d’un notaire. [ 2 ] En novembre 2004, la demanderesse conclut une promesse d’achat d’une unité de copropriété divise (condominium) qui prévoit notamment que " the immoveable held in co-ownership includes 1 parking space " [P-1]. [ 3 ] La demanderesse retient les services du défendeur pour les fins de la transaction et la signature du contrat notarié a lieu le 20 décembre 2004. [ 4 ] Ce contrat notarié renferme notamment les clauses suivantes: " OBJECT OF CONTRACT The Vendor sells to the Purchaser the immoveable hereinafter described: DESCRIPTION An emplacement held in Co-Ownership, being the property bearing civic number […], in the City of Lasalle, Province of Quebec, […], and comprising;

a) The private part, being the apartment, known as being the original lot number ONE MILLION NINE HUNDRED TWENTY-NINE THOUSAND ONE HUNDRED AND EIGHTY-THREE (1 929 183) of the cadastre du Québec, Land registry division of Montreal; and

b) All undivided rights pertaining to the said private

part in the common portions the whole as more fully described in the Declaration of Co-Ownership published at Montreal under number 4718859. […] DECLARATION CONCERNING THE PRE-CONTRACT This sale is made in execution of the pre-contract dated November 28, 2004 accepted by the Vendor on December 1st, 2004.

Except for the case of conflict , the parties confirm the agreements therin contained but not reproduced herein." [1] (Soulignement ajouté) [ 5 ] Après l'achat, les propriétaires des autres condominiums de l'édifice indiquent à la demanderesse l'espace de stationnement qui était utilisé par son vendeur et celle-ci l'utilise, sans objection ni problème, pendant plusieurs années. [ 6 ] En 2009, la demanderesse conclut une promesse de vente du condominium et cet avant-contrat précise notamment que la vente comprend un espace de stationnement. [ 7 ] Peu après, le notaire des promettant acheteurs constate que la demanderesse n'a jamais été propriétaire d'un espace de stationnement et qu'elle n'a aucun droit d'usage sur celui qu'elle utilise depuis 2004.

Il constate également que l'espace de stationnement

utilisé par la demanderesse, et auparavant par son vendeur, appartient toujours au promoteur du complexe. [ 8 ] La demanderesse contacte le défendeur aussitôt qu'elle est informée du problème. [ 9 ] Selon le témoignage de la demanderesse, le défendeur évite de répondre lorsqu'elle demande pourquoi le problème n'a pas été découvert en 2004 mais il offre de contacter le promoteur du complexe afin de lui demander s'il accepterait de vendre l'espace de stationnement faisant l'objet du litige. [ 10 ] La demanderesse accepte cette proposition afin de pouvoir exécuter la promesse de vente du condominium.

Peu après, le promoteur consent à vendre l'espace de stationnement et, pour compléter cette transaction, la demanderesse doit débourser 6 802,50$ [2] . [ 11 ] Dans sa requête introductive d'instance, la demanderesse réclame le remboursement de cette somme de 6 802,50$ pour les motifs suivants: En 2004, le défendeur ne l'a pas avisée que la vente ne comprenait pas l'espace de stationnement stipulé dans la promesse d'achat. En 2009, elle a promis de vendre le condominium avec un espace de stationnement parce qu'elle était convaincue d'avoir acheté celui qu'elle utilisait.

Si le problème avait été découvert en 2004, c'est son vendeur qui aurait eu l'obligation d'acheter l'espace de stationnement qu'il s'était engagé à lui vendre. Conséquemment, elle n'aurait pas eu à débourser 6 802,50$ afin d'acheter, en 2009, l'espace de stationnement qu'elle avait pris l'engagement de vendre à ses promettant acheteurs. [ 12 ] Dans sa contestation amendée, le défendeur nie responsabilité et plaide ce qui suit: « 1. Je n’ai commis aucune faute professionnelle dans l’exécution de mon mandat; 2. Aux termes de l’acte de vente que j’ai reçu le 20 décembre 2004, M.

Douglas Dobie a vendu à la demanderesse un immeuble détenu en copropriété divise comprenant une

partie privative (unité d’habitation) ainsi que les droits afférents à cette

partie privative dans les parties communes; 3. Au moment de la signature de l’acte de vente, j’ai expliqué à la demanderesse qu’elle achetait une unité privative d’habitation et qu’aucun

titre de propriété dans un espace de stationnement ne lui était transféré; 4. L’acte de vente que j’ai reçu est conforme aux titres, car le vendeur Douglas Dobie, bien qu’il utilisait vraisemblablement un espace de stationnement, n’en était pas propriétaire. Celui-ci ne pouvait pas vendre ce qui ne lui appartenait pas; 5. L’acte de vente est également conforme à l’offre d’achat en ce que les lots désignés à cette offre étaient les lots 1 929 180 et 1 929 183, lesquels correspondaient à l’unité privative d’habitation et le lot commun; 6.

Depuis la création de la copropriété, aucun des copropriétaires de cette unité de condo n’avait acquis de stationnement. La seule façon d’acquérir des droits dans un espace de stationnement était de se porter acquéreur d’une unité privative de stationnement, puisqu’il n’existe aucun stationnement dans la

partie commune de l’immeuble; 7. Si le tribunal retient les prétentions de la demanderesse à l’effet qu’il avait été entendu avec Douglas Dobie que celui-ci devait lui transférer un espace de stationnement, on peut raisonnablement conclure que le prix de vente a été fixé en conséquence; 8. Il n’y a donc pas de lien de causalité entre les dommages qui me sont réclamés et la faute reprochée, car si la demanderesse avait su en 2004 qu’il n’y avait pas d’espace de stationnement de transféré, les options suivantes se présentaient à elle (si elle refusait de débourser une somme supplémentaire pour l’acquisition d’une

partie privative de stationnement) :

a) Acheter seulement la

partie privative d’habitation sans stationnement et négocier avec le vendeur pour obtenir une diminution du prix de vente;

b) Obliger le vendeur à acquérir à ses frais un espace de stationnement (partie privative) de façon à lui en transférer la propriété ( Il s’agit d’ailleurs de la situation vécue par la demanderesse lors de la vente de son condo en 2009, laquelle a dû acheter un espace de stationnement pour respecter la promesse d’achat. Cet espace de stationnement étant l’objet de la présente réclamation ); 9. Peu importe laquelle des options énoncées au paragraphe précédent aurait été choisie par la demanderesse, c’est le vendeur qui aurait eu à supporter la perte monétaire associée à ce choix; 10.

Compte tenu de tout ce qui précède, c’est la responsabilité du vendeur, Douglas Dobie, qui est engagée en l’espèce et par conséquent, seul celui-ci peut être tenu de rembourser à la demanderesse le prix d’achat de l’espace de stationnement; 11. L’acte de vente de l’espace de stationnement que j’ai instrumenté le 30 janvier 2009 ne constitue aucunement une reconnaissance de responsabilité de ma part, puisque je n’ai agi que pour accommoder les parties; » [3] [ 13 ] Comme on peut le constater, la contestation allègue essentiellement deux motifs, soit :

« Au moment de la signature de l’acte de vente, j’ai expliqué à la demanderesse qu’elle achetait une unité privative d’habitation et qu’aucun

titre de propriété dans un espace de stationnement ne lui était transféré ». Subsidiairement, la perte doit être supportée par le vendeur de la demanderesse et non pas par le notaire instrumentant. [ 14 ] Il n’y a aucun motif d’écarter le témoignage de la demanderesse à l’effet que le défendeur ne l’a jamais informée « qu’elle achetait une unité privative d’habitation et qu’aucun

titre de propriété dans un espace de stationnement ne lui était transféré. » [ 15 ] En effet, ce témoignage est corroboré par sa cousine qui était présente lors de la signature du contrat. [ 16 ] Le témoignage de la demanderesse est également compatible avec la conversation que son conjoint dit avoir eu avec le défendeur en janvier 2009.

Selon ce témoignage, le défendeur a alors discuté de l'achat de l'espace de stationnement mais il n'a jamais prétendu qu’il s’agissait d’un problème dénoncé et accepté en 2004. [ 17 ] Enfin et surtout, le témoignage de la demanderesse n'est pas contredit puisque le défendeur n’a pas témoigné ni même assisté au procès en raison de son mauvais état de santé. [ 18 ] Le Tribunal conclut donc que le défendeur n’a pas informé la demanderesse, en 2004, que le bien vendu ne comprenait pas un espace de stationnement contrairement à la description contenue dans la promesse de contracter. [ 19 ] Cette omission constitue une faute professionnelle puisqu'un notaire doit préparer un acte de vente conforme à la promesse de contracter intervenue entre les parties ou aviser son client lorsqu'il est impossible de le faire pour quelque raison que ce soit. [ 20 ] Cette omission a causé un préjudice à la demanderesse parce qu’elle l’a empêchée d’exercer l’une ou l’autre des « options énoncées au paragraphe précédent » [4] , soit : «

a) Acheter seulement la

partie privative d’habitation sans stationnement et négocier avec le vendeur pour obtenir une diminution du prix de vente;

b) Obliger le vendeur à acquérir à ses frais un espace de stationnement (partie privative) de façon à lui en transférer la propriété […] » [5] [ 21 ] En d’autres mots, c’est la demanderesse qui a été obligée d’acheter l’espace de stationnement en 2009 alors qu’elle aurait pu exiger, en 2004, que son vendeur assume la perte reliée à ce problème. [ 22 ] Le Tribunal fixe la valeur du préjudice à la somme déboursée pour acquérir l’espace de stationnement puisqu’il n’y a aucun élément de preuve permettant de conclure que le problème aurait pu être réglé à un prix inférieur. [ 23 ] Au paragraphe 10 de sa défense amendée, le défendeur plaide que la demanderesse aurait dû diriger le recours contre son vendeur mais le Tribunal ne retient pas cet argument en raison de ce qui suit : Il n’est pas certain qu’un recours introduit contre le vendeur aurait été accueilli puisque la clause intitulée " Declaration concerning the pre-contract " [6] prévoit que le contrat préparé par le défendeur a préséance sur la promesse d’achat en cas de divergence.

Dans cette circonstance, il n'y a pas lieu de décider que la demanderesse aurait dû d'abord ou exclusivement introduire le recours contre son vendeur. [ 24 ] La demande sera donc maintenue. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 6 802,50$ avec intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 février 2009, date de la lettre de mise en demeure P-9 et les frais judiciaires, soit la somme de 155$. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 5 avril 2011