2011 QCCQ 8259, 2011 QCCQ 8259

Macri Iovino c. Gesualdi 2011 QCCQ 8259 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-80-019589-119 DATE : 22 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIA MACRI IOVINO Locataire-requérante c.

GIOVANNINA GESUALDI Locatrice-intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locataire-requérante demande la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement du 31 mai 2011 par Me Suzie Ducheine, juge administratif, en vertu de laquelle elle autorise l'intimée à reprendre possession du logement occupé par la requérante afin d'y loger sa fille [1] . [ 2 ] La requérante soutient que la juge administrative a erré puisqu'au moment où l'intimée transmet son avis de reprise de possession, elle ne rencontre pas les conditions de l'

article 1957 du Code civil du Québec , par conséquent, l'avis de reprise doit être frappé de nullité. LES FAITS [ 3 ] La requérante est locataire en vertu d'un bail intervenu en 2008 signé par la locatrice de l'époque, Caterina Pelle [2] . [ 4 ] Mme Pelle est décédée en mai 2010 et par testament désigne l'intimée à

titre de légataire universelle et liquidatrice de sa succession. [ 5 ] Le 22 décembre 2010, l'intimée transmet à la requérante un avis de reprise de possession [3] . [ 6 ] Le 14 février 2011, devant Me Christian Fehringer, notaire, l'intimée signe la déclaration de transmission à

titre de liquidatrice et de légataire [4] . [ 7 ] L'

article 1957 C.c.Q. , qui traite de la reprise du logement, exige que le locataire soit aussi propriétaire du logement, tel que clairement mentionné dans cet article. Selon la requérante, la juge administrative aurait erré en concluant que l'intimée, au moment de la transmission de l'avis de reprise, en décembre 2010 était propriétaire du logement. [ 8 ] Pour conclure dans ce sens, la juge administrative fait un parallèle avec l'acheteur éventuel d'un immeuble et selon la requérante, elle n'aurait pas dû procéder ainsi. [ 9 ] La requérante ajoute que même en ce qui concerne l'acheteur éventuel, il existe deux courants jurisprudentiels à savoir si le

titre de locateur doit être enregistré ou non avant la transmission de l'avis. [ 10 ] Sur cette question, la juge administrative, aux paragraphes 19 et 20 de sa décision conclut ainsi : [19] De plus, le droit de propriété de la locatrice dans l'immeuble a été publié au registre foncier avant le dépôt de la présente demande. [20] L'inscription de la décision de transmission au registre foncier de la publicité des droits confirme à l'égard des tiers le droit de propriété de la locatrice, lui permet d'opposer aux tiers son

titre de propriété et démontre sa bonne foi. [ 11 ] Selon la requérante, tant que la déclaration de transmission n'est pas publiée, la saisine des biens reposait entre les mains de la liquidatrice. [ 12 ] La requérante se réfère à l'ouvrage de Jacques Deslauriers où il précise que le légataire d'un immeuble peut exercer son droit

de reprise quand son

titre est inscrit [5] . Sylvie Lemay [6] dans Commentaires sur le Code civil du Québec , quant à l'

article 777 C.c.Q. précise que la saisine du liquidateur a préséance sur celle des héritiers et des légataires et qu'elle s'exerce dès l'ouverture de la succession durant tout le temps requis pour procéder à la liquidation de la succession, soit jusqu'à la délivrance des biens. LE DROIT D'APPEL [ 13 ] C'est l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement qui prévoit le droit d'appel. La permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement est accordée lorsque la question en jeu mérite d'être soumise à cette Cour.

La jurisprudence a interprété cette expression comme signifiant une question qui est sérieuse, nouvelle, d'intérêt général, sur une matière controversée ou lorsque la décision présente une faiblesse apparente. [ 14 ] La question abordée par le présent appel n'a jamais été tranchée par cette cour. [ 15 ] La juge administrative soutient que la déclaration de transmission n'opère pas de transfert de propriété, elle ne fait que déclarer le droit applicable.

Pour cette raison, la juge administrative conclut que, parce que l'intimée a accepté le legs, elle est devenue propriétaire de l'immeuble rétroactivement à l'ouverture de la succession, soit préalablement à l'envoi de l'avis de reprise. [ 16 ] Or, la juge administrative ne traite pas de l'impact de la saisine des biens par la liquidatrice jusqu'à la remise de l'immeuble à la légataire, soit au moment où la déclaration de transmission est signée en février 2011, soit à une date postérieure à l'avis de reprise. [ 17 ] Le Tribunal conclut qu'il s'agit d'une question sérieuse, que le tribunal devra examiner au fond. [ 18 ] Dans sa requête pour permission, la requérante demande également au Tribunal de suspendre l'exécution de la décision rendue par la Régie du logement le 31 mai 2011. [ 19 ] Compte tenu que la décision de la Régie entraîne l'expulsion de la requérante, elle subirait un préjudice grave si la suspension de l'exécution n'était pas ordonnée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête pour permission d'appeler de la décision de la Régie du logement rendu le 31 mai 2011 par Me Suzie Ducheine, juge administratif, demande n o 31 110223 046 G; AUTORISE l'appel de la décision rendue le 31 mai 2011 par la Régie du logement afin de disposer de la question suivante : - l'intimée avait-elle les qualités exigées par l'

article 1957 C.c.Q. au moment où l'avis de reprise de possession du logement a été transmis à la requérante? SUSPEND l'exécution de la décision de la Régie du logement rendue le 31 mai 2011, jusqu'à ce que jugement soit rendu sur l'appel; RÉSERVE l'adjudication sur les frais à l'audience de l'appel. __________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. Me André Lesco LEDUC & LESCO Procureurs de la requérante Me Jean Trottier Procureur de l'intimée Date d’audience : 20 juillet 2011