2016 QCCQ 7137, 2016 QCCQ 7137

Beauchemin c. Di Loreto 2016 QCCQ 7137 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146650-157 DATE : 27 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENAUD BEAUCHEMIN Demandeur c.

ARNALDO DI LORETO Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Renaud Beauchemin (« M. Beauchemin ») réclame du courtier immobilier Arnaldo Di Loreto (« M. Di Loreto ») qu’il lui rembourse les 6 000 $ de commission qu’il a reçus en raison de la vente par Thi Lien Vu (« Mme Vu ») à M. Beauchemin d’un duplex sis au […], à Montréal (la « Propriété ») [ 2 ] M. Di Loreto invoque l’absence de relation contractuelle entre lui et M.

Beauchemin et, subsidiairement, qu’il ne saurait être tenu responsable des fausses déclarations de Mme Vu. QUESTIONS EN LITIGE 1- M. Di Loreto peut-il être tenu responsable des dommages subis par M. Beauchemin en raison du fait que la propriété a servi de serre hydroponique ? 2- Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages ? LES FAITS [ 3 ] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 4 ] Le 4 décembre 2011, Mme Vu donne à M. Di Loreto le mandat d’agir comme courtier inscripteur [1] pour la vente de la Propriété.

Il s’agit du premier et seul contrat entre eux. [ 5 ] Le 6 février 2012, Mme Vu accepte l’offre de M. Beauchemin d’acheter la Propriété pour 310 000 $ [2] . Celui-ci est alors représenté par la courtière en immeuble Julie Marie Domenjoz (« Mme Domenjoz »). [ 6 ] Le 15 février 2012, M. Beauchemin et l’inspecteur procédant à l’inspection préachat sont informés par le caissier d’une quincaillerie voisine de la Propriété, que cette dernière a récemment été perquisitionnée et qu’il suspecte les policiers d’y avoir trouvé une plantation de cannabis. [ 7 ] M.

Beauchemin en discute avec Mme Domenjoz, qui communique avec M. Di Loreto. Celui-ci s’informe auprès de Mme Vu qui nie l’information et confirme ainsi sa déclaration écrite du 25 janvier 2012 [3] à cet effet. [ 8 ] Le 23 février 2012, à la suite de l’inspection préachat, M. Beauchemin demande une réduction du prix de vente de 13 000 $ en raison de travaux requis pour la brique en façade et pour la fondation de la Propriété.

Après négociations, le prix de vente est réduit, le 28 février 2012, de 5 000 $. [ 9 ] Le 23 avril 2012, l’acte de vente pour la Propriété est signé devant notaire [4] . [ 10 ] Le 2 mai 2012, des voisins affirment à M. Beauchemin que les policiers ont perquisitionné la Propriété et que celle-ci a servi de serre hydroponique. [ 11 ] Début juin 2012, M.

Beauchemin obtient copie d’un mandat de perquisition délivré le 16 février 2012 [5] , auquel est attachée la déclaration d’un policier confirmant que 1 025 plants de cannabis ont été saisis lors d’une perquisition de la Propriété effectuée le 26 mai 2011. [ 12 ] Le 10 juillet 2012, Mme Domenjoz avise M. Di Loreto que la Propriété a bel et bien servi à la culture du cannabis et que M. Beauchemin retient les services d’un avocat pour exercer ses recours [6] . [ 13 ] Le 20 juillet 2012, des tests de qualité de l’air confirment la présence d’un niveau de moisissure dangereux, au sous-sol et au 1 er

étage, qui nécessitent des travaux de décontamination. Faute de pouvoir réaliser ceux-ci, M. Beauchemin annule le bail des locataires du 1 er étage qui devait débuter le 1 er août 2012 pour un loyer mensuel de 950 $. [ 14 ] Le 23 août 2012, les avocats de M. Beauchemin transmettent à Mme Vu et à M. Di Loreto, une mise en demeure formelle dénonçant les vices cachés dont la Propriété est affectée dont notamment, ceux découlant de la culture hydroponique qui y a eu lieu. [ 15 ] Le 5 mars 2013, M.

Beauchemin décide de vendre la Propriété plutôt que d’y investir les sommes requises pour la décontaminer [7] . [ 16 ] Le 14 août 2013, la Propriété est vendue sans garantie légale pour 315 000 $, M. Beauchemin devant, par ailleurs, remettre 5 000 $ à l’acheteur pour des travaux de nettoyage [8] et 15 750,00 $ de commissions pour les courtiers immobiliers impliqués dans cette transaction [9] . M. Beauchemin doit également payer une pénalité pour remboursement anticipé de son prêt hypothécaire qui s’élève à 6 745 $ [10] . [ 17 ] M.

Beauchemin a également prouvé qu’à la suite de l’acquisition de la Propriété, il a procédé à des travaux de réfection de la brique en façade pour 11 506,25 $ [11] , remplacé 8 fenêtres pour 2 195,38 $ [12] et la porte d’entrée pour 949,99 $ [13] . [ 18 ] M. Beauchemin a perdu les loyers que devait lui rapporter la Propriété pour les mois d’août et septembre 2012, soit 1 900 $. Il a été en mesure d’éviter cette perte à compter du mois d’octobre 2012, parce qu’il a pu louer le logement du 2 e étage et s’installer chez un ami qui a accepté de l’héberger gratuitement.

Il a, par contre, dû payer des frais de déménagement [14] de 1 175,62 $ [15] . [ 19 ] Comme autres dommages, M. Beauchemin invoque les honoraires payés inutilement au notaire pour l’acquisition de la Propriété, soit 1 150 $ [16] , les droits de mutation de 3 082,50 $ [17] , ainsi que la facture de 1 178,49 $ [18] de l’entreprise ayant procédé aux tests de qualité de l’air en juillet 2012 et celle de l’inspecteur préachat de 610,66 $ [19] . ANALYSE 1- M. Di Loreto peut-il être tenu responsable des dommages subis par M. Beauchemin en raison du fait que la propriété a servi de serre hydroponique ? [ 20 ] M.

Beauchemin n’a pas établi que M. Di Loreto était le complice de Mme Vu et qu’il aurait sciemment participé aux fausses représentations de cette dernière quant à l’utilisation antérieure de la Propriété pour la culture du cannabis. [ 21 ] M.

Di Loreto reconnaît que le document intitulé « Maison de culture de Marijuana : les précautions à prendre » publié par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [20] décrit correctement les obligations d’un courtier qui prend connaissance du fait qu’une propriété a servi de maison de culture de cannabis au moment d’une promesse d’achat en cours ou déjà acceptée.

Il estime cependant qu’à compter du moment où il a confronté Mme Vu et où celle-ci a persisté dans son déni de l’existence d’une telle situation de fait, il n’avait pas à en faire davantage puisqu’il n’était pas le courtier immobilier de M. Beauchemin. [ 22 ] Effectivement, les articles 14 et 15 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [21] (le « Règlement sur la déontologie ») stipulent : 14. Le titulaire de permis représente la

partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. Le titulaire de permis qui n’est pas lié par un contrat de courtage représente la

partie qui lui a demandé d’agir comme intermédiaire. Le titulaire de permis qui se livre à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière grevant un immeuble visé à l’

article 23 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ) représente la

partie qui lui a demandé de négocier en sa faveur un prêt garanti par hypothèque immobilière. 15. Le titulaire de permis doit protéger et promouvoir les intérêts de la

partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction. Il ne peut faire aucune représentation allant à l’encontre de la

partie qu’il représente. Il ne peut divulguer d’information confidentielle ou stratégique concernant cette

partie ou la transaction envisagée, sauf autorisation écrite de cette dernière. [ 23 ] L’existence d’un contrat de service entre M. Beauchemin et Mme Domenjoz [22] est pertinente lorsque le Tribunal doit évaluer s’il y a eu une faute de M. Di Loreto en raison de son obligation de conseil [23] et de son obligation de vérification [24] . [ 24 ] M. Beauchemin n’a pas demandé à M. Di Loreto d’agir comme intermédiaire puisqu’il a choisi d’avoir son propre courtier immobilier. Or, à l’audience, M.

Beauchemin a déclaré qu’après avoir été informé que Mme Vu maintenait son affirmation voulant que la Propriété n’avait pas été utilisée à des fins de culture du cannabis, Mme Domenjoz l’a rassuré en lui disant qu’il était protégé par la déclaration du vendeur [25] . [ 25 ] Le Tribunal note qu’en l’espèce, M. Beauchemin a obtenu de Mme Vu une prolongation du délai d’inspection afin d’impliquer un expert en maçonnerie pour évaluer le coût des réparations de la brique en façade. [ 26 ] Dans les circonstances, M.

Di Loreto ne saurait être trouvé responsable ni des dommages découlant du fait que des tests de qualité de l’air de la Propriété ou un test de moisissure n’a pas eu lieu dans le cadre de l’inspection de la Propriété ni du fait que les démarches qui ont permis à M. Beauchemin de confirmer l’information dévoilée par le caissier de la quincaillerie en février 2012, n’ont pas eu lieu avant le mois de juin 2012.

2 - Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages ? [ 27 ] Vu la réponse à la question qui précède, il n’y a pas lieu pour le Tribunal de se prononcer sur le montant des dommages que M. Beauchemin aurait pu obtenir et que celui-ci voulait limiter au montant de la commission perçue par M. Di Loreto. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action de M. Renaud Beauchemin contre M. Arnaldo Di Loreto; LE TOUT sans frais de justice considérant les circonstances particulières de ce dossier. ______________________________ MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. Date de l’instruction : 12 avril 2016.